贾康：厘清高房价催生的复杂社会情绪

　　国家统计局18日发布2017年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。其中23个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加13个，15个主要城市同比涨幅全部回落。

　　房价波动导致的焦虑又在整个社会舆论中有所突出：十几年前就有过，一直绵亘到房地产市场“冰火两重天”的今天，表现得更为强烈。

　　但事实上，中国社会不同阶层人群对房价涨跌的心理感受是不一样的，甚至可说差异悬殊。遗憾的是，多年来中国社会舆论一直呈现出“一边倒”的特点，简单的社会思维模式和媒体的“羊群效应”不同程度上传递与扩大了当下的焦虑感。

　　“夹心人群”最为敏感

　　现在，中国城镇住房自有率据多方印证约为89%-90%，属于全球主要经济体中的最高值，但一线城市和许多大中城市的这个指标要低于全国数据。特别是在大城市，人们一旦考虑出手买房，确实会遇到高房价的“高门槛”，抱怨乃至愤怒可能更多集中于源源不断涌入中心城市准备买房定居的年轻群体和非农化迁徙“临近成功”的社会成员中：他们的社会生涯或新的职业定位刚刚起步或逼近阶段性临界点，却还缺乏一定的财富积累，面对房价产生了很大的财力与心理落差。尤其是考验一大批年轻白领的“丈母娘制约”现象的存在，更加剧这种社会问题。

　　对房价上涨感受最为敏感的是一线城市与强二线城市中的社会夹心人群。他们的焦虑来源于对似乎近在咫尺的美好生活的迫切向往与现实中高房价的巨大反差。同时，这些长期或将长期生活居住于中心城市的年轻与较年轻的群体，往往活跃于各种网络社交媒体，很大程度上自然成为社会舆论引导的重要牵引。

　　但我们同时需要看到，中国房地产市场整体上“冰火两重天”的分化现象较为严重。2016年第三季度以来，进行楼市限贷、限购、甚至限售的城市只有几十个，而全国700多个城市中的绝大多数仍处于去库存压力很大的阶段。与北京、上海、深圳等一线城市动辄几万十几万一平米的房价相比，更多城市的房价长期停滞不前或者上升缓慢，绝对值也处于明显的低水平阶段。比如贵阳，若干年来房价只有4000元/平方米左右，在市场终于逐步消化巨大库存之后，近期才开始有所上扬。因此，房价高在全国决不是普遍和齐头并进的。

　　抓住“矛盾的主要方面”

　　另外，不同社会阶层对高房价的心理反应也明显不同。与四处蔓延的焦虑心理同时存在的，其实也另有不少人的些许满足感。很多被归为工薪收入群体的人，因为自己一两套房产增值比较明显，也会欣慰地体验到自持家产（哪怕是观念财富、纸上富贵）增加带来的快感。至于那些多套房在手的社会成员，不是合乎逻辑地会“没事偷着乐”吗？但这种心理感受不大可能传导到高房价下的种种愤怒、不满、焦虑中去加以对冲。

　　即便是同一社会阶层，由于对个人资产保值升值的技术路线与手段选择的不同，对高房价的感受也是不同的。中产阶层里，那些早早出手购得改善房乃至家有多处房产的人，可能正在享受（至少是心理上在享受）房价上涨。反观将个人资产主要投入股市等有价证券市场的人——尤其对于在最近“股灾”中损失惨重的人，面对高房价和惨淡的股市，他们的内心更多可能是一种强烈的不满、不安和失落感。

　　然而，“矛盾的主要方面”是：现实中人们总在问，相对于老百姓的收入，房价是不是太高？是否已超出社会群体所能承受的范围？怎么解决？确实，在一二线城市核心地段，高品质甚至优质学区的房子，房价一般已超出一般社会群体的支付能力，只有那些社会成功人士或者高收入人群才能承受。三四线城市房价看似不高，但对想吸引来定居的许多“农民工”来说，仍是很高或过高。 

　　其实上世纪90年代房价两三千元一平米的时候，就有媒体头条呼吁关注房价，一定要予以控制。但十多年来，中国房价历经多次调控，每平米的均价几乎一直在涨，从几千到几万。这总体反映出：中国城镇化社会大背景之下，中心城市不动产价位的不断上升，这是经济发展中客观规律的一种表现。同时，如处理不好，这也必定是“矛盾凸显”的一大根源。 

　　错综复杂的局面中，要抓住矛盾的主要方面。化解矛盾之道，就在于创新发展、配套改革。当然，这可是改革深水区“啃硬骨头”的攻坚克难。

　　当然，，我们即便指出中国城镇自有住房的比率已至少达到80%，中国农村自有住房的比例更高达95%以上等情况，也不能不同时注意：中国很多城市的房价收入比已经非常高。

　　强化“基础性制度建设”

　　由于相关“基础性制度建设”一直明显滞后，多轮政策调控治标不治本而沦为“打摆子周期轮回”，在前些年房价节节走高的过程中，曾发生较普遍的投机炒作而使社会焦虑“火上浇油”，一些热点地方和区域早已存在一定的房价泡沫化及“大起大落”问题。加之未来几十年中国还将有约四亿人要从农村进入城镇定居，若再按这十几年的套路，入城人群、刚需与改善性购房人群合成的社会焦虑与不安、不满，将会更趋严重。

　　需要看到，中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”重要方针的明确提出，紧密结合着加快推进相关基础性制度建设、构建房地产业和房地产市场健康发展长效机制的改革任务。我认为相关措施至少包括相关土地制度（关键是我国基本农田占补平衡前提下的城镇区域合理供地机制）、住房制度（基本框架是保障房、商品房必须纳入“双轨统筹”系统工程一并形成有效供给）、投融资制度（主打缓解政府资金“力不从心”困境并提升绩效水平的PPP创新），以及住房保有环节从无到有的房地产税制度（有抑制投机炒作和减少空置率、提高土地集约利用程度等多种正面效应，必须与不动产开发、交易、保有全链条的各种税费负担的合理化问题一并整合、理顺），同时还要匹配防止房屋居住属性被金融属性过度替代以及针对性分城、分地、分类施策的种种必要措施。

　　倘若如此，未来一方面当有望以适合于最低收入阶层的公租房和适合于年轻白领人群的共有产权房，为他们“住有所居”托底，解除以他们为主要代表而形成的社会焦虑。另一方面，也可转为以经济手段为主，有效防抑商品房市场的炒作，从而使我国租房市场和不同层次的完全产权房交易市场，都顺应市场经济内在规律而可持续地长期健康稳定运行。

　　如达到这样的“长效机制境界”，商品房成交均价这个被人人谈论的“房价”问题，还会再有现今人们所感受到的无比重要性和相伴随的如此强烈的社会焦虑吗？（作者是华夏新供给经济学研究院院长，本文由倪浩采访整理）

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