北方国际：北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目资产评估说明 （下载公告）
公告日期:2017-02-15  

北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司 持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目 资产评估说明 中瑞评报字[2016]第002145号 Rui 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 2016年12月13日 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 目录 第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明......................................................１ 第二部分：资产评估有关事项的说明........................................................................ 2 第三部分：资产清查核实情况说明.......................................................................... 25 第四部分：评估依据的说明...................................................................................... 27 第五部分 成本法评估说明...................................................................................... 30 第六部分 收益法评估说明...................................................................................... 50 第七部分：评估结论及其分析.................................................................................. 51 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和 检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得 提供给其它任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 二〇一六年十二月十三日 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 第二部分：资产评估有关事项的说明 一、 委托方及被评估单位简介 委托方和被评估方均为番禺富门花园房地产有限公司。 （一）委托方和被评估方简介 企业名称：番禺富门花园房地产有限公司 统一社会信用代码：9144011561878533XM 注册地址：广州市南沙区黄阁镇（黄阁所） 法定代表人： 张雅辉 注册资本：壹亿零伍佰万元整（人民币） 企业类型：有限责任公司 （台港澳与境内合资） 经营范围：房地产业（具体经营项目请登录广州市商事主体信息公示平台 查询。经营范围以审批机关核定的为准，依法须经批准的项目，经相关部门批准 后方可开展经营活动。） （二）公司简介及历史沿革 番禺富门花园房地产有限公司（以下简“富门公司”）成立于 1992 年。开初， 由番禺县黄阁镇房地产开发公司、番禺县房地产联合开发总公司与香港义鼎有限 公司三方共同合作经营。后经过多次股权转让，于 2007 年 12 月由北方万坤置业 有限公司占注册资本的 75％（于 2014 年 4 月更名为北方国际地产有限公司，以 下简称“北方国际地产”），香港义鼎有限公司（以下简称“义鼎公司”）占注册资本 的 25％，属中外合资企业。 富门公司在 1992 至 2016 年期间负责“富门花园”与“南沙境界家园”项目的开发 建设。项目规划总用地面积为 213334 平方米（一期 3177.8）规划建筑面积为 288537 平方米，计容建筑面积 249600 平方米（一期 21412 平方米），容积率 1.17。 番禺富门花园房地产有限公司系经广州市对外经济贸易委员会以“穗外经贸 业【1992】406 号”文件批准，由番禺黄阁镇房地产开发公司（以下简称“甲方”）、 番禺区房地产联合开发总公司（以下简称“乙方”）和香港义鼎有限公司（以下简 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 称“丙方”）以合作经营方式设立的中外合作经营企业，于 1992 年 9 月 29 日成立， 公司投资总额 6,333.00 万元，注册资本 3,500.00 万元，合作期限 15 年。 2003 年甲方、乙方和丙方签订了《合作企业番禺富门花园房地产有限公司 的股权转让及乙方退出的协议书》，三方约定：乙方无偿退出公司，同时甲方将 其在公司的 11.43%的股权转让给丙方，并将公司由原来的中外合作经营企业变更 为中外合资经营企业。2003 年 6 月 19 日，广州市番禺区对外贸易经济合作局以“番 外经变资【2003】304 号”《关于合作企业番禺富门花园房地产有限公司申请股权 转让并变更为合资企业的批复》同意了上述变更，公司在广州市工商行政管理局 进行了变更登记。 2007 年 5 月公司对公司章程进行了修改，新章程规定公司的注册资本为 10,500.00 万元，新增加的注册资本 7,000.00 万元由甲方以 214.7 亩土地使用权作 价缴足。2007 年 5 月 31 日，广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司对甲方 拥有所有权的富门花园 214.7 亩土地使用权进行了估计，并以“粤世房评报字 【2007】第 0078 号”出具了土地估价报告，对上述土地的估价为 7,582.83 万元。广 州业勤会计师事务所有限公司以“业会验【2007】087 号”验资报告对上述出资进行 了验证。公司变更后的注册资本为 10,500.00 万元，其中：甲方出资 7,520.80 万元， 占注册资本的 71.63%；丙方出资 2,979.20 万元，占注册资本的 28.37%。 2007 年 7 月 18 日，甲方与丙方达成了股权转让协议，丙方同意以 7,800.00 万元的价格收购甲方持有的公司 71.63%的股权。2007 年 8 月 30 日，广州南沙开 发区经济发展局以“穗南指经复【2007】118 号”《关于合资企业番禺富门花园房地 产有限公司股权转让的批复》同意了上述股权转让。 2007 年 11 月 15 日，香港义鼎有限公司与北方万坤置业有限公司（以下简称 “万坤置业”）签订了股权转让协议，万坤置业同意以 10,650.00 万元受让香港义鼎 有限公司持有的公司 75%的股权。公司于 2007 年 12 月 7 日在广州市工商行政管 理局作了变更登记。 2015 年 4 月 22 日，投资人（股权）变更由原北方万坤置业有限公司;香港义 鼎有限公司，变更为北方国际地产有限公司;香港义鼎有限公司。 （三） 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 被评估方 2016 年 10 月资产负债及经营状况（单位：人民币元） 项目 2016 年 10 月 31 日 主营业务收入 4,341,426.93 利润总额 3,131,072.60 净利润 2,338,331.03 总资产 155,081,131.58 净资产 129,651,353.02 （四）被评估方股权结构 番禺富门花园房地产有限公司股东情况表 单位:人民币万元 投资者名称 投资金额 投资比例 北方国际地产有限公司 7875 75% 香港义鼎有限公司 2625 25% 合计 10500 100% （五）公司采用的主要会计政策、会计估计 1. 财务报表的编制基础 本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照 财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令 第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、 企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会 计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报 规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的披露规定编制。 根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某 些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按 照相关规定计提相应的减值准备。 2. 遵循企业会计准则的声明 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公 司 2016 年 10 月 31 日的财务状况及 2016 年 10 月的经营成果和现金流量等有关信 息。此外，本公司的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号－财务报告的一般规 定》有关财务报表及其附注的披露要求。 3. 会计期间 公司自公历一月一日起至十二月三十一日止为一个会计年度。 4. 记账本位币 本公司以人民币为记账本位币。 5. 现金及现金等价物的确定标准 本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公 司持有的期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为 已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。 6. 金融工具 在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。金融资 产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别 的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 （1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法 公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能 收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用 活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、 经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发 生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其 公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中 使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法 和期权定价模型等。 （2）金融资产的分类、确认和计量 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在 初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到 期投资、贷款和应收款项以及可供出售金融资产。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融资产。 交易性金融资产是指满足下列条件之一的金融资产：A.取得该金融资产的目 的，主要是为了近期内出售；B.属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部 分，且有客观证据表明本公司近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C.属于 衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍 生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂 钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。 符合下述条件之一的金融资产，在初始确认时可指定为以公允价值计量且其 变动计入当期损益的金融资产：A.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的 计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B.本公 司风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，对该金融资产所在的金融资产组 合或金融资产和金融负债组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人 员报告。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产采用公允价值进行后续 计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收 入计入当期损益。 ② 持有至到期投资 是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力持有 至到期的非衍生金融资产。 持有至到期投资采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、 发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 实际利率法是指按照金融资产或金融负债（含一组金融资产或金融负债）的 实际利率计算其摊余成本及各期利息收入或支出的方法。实际利率是指将金融资 产或金融负债在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量，折现为该金 融资产或金融负债当前账面价值所使用的利率。 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 在计算实际利率时，本公司将在考虑金融资产或金融负债所有合同条款的基 础上预计未来现金流量（不考虑未来的信用损失），同时还将考虑金融资产或金 融负债合同各方之间支付或收取的、属于实际利率组成部分的各项收费、交易费 用及折价或溢价等。 ③ 贷款和应收款项 是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。本 公司划分为贷款和应收款的金融资产包括应收票据、应收账款、应收利息、应收 股利及其他应收款等。 贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，在终止确认、 发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益。 ④ 可供出售金融资产 包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除了以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产、贷款和应收款项、持有至到期投资以 外的金融资产。 可供出售债务工具投资的期末成本按照摊余成本法确定，即初始确认金额扣 除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之 间的差额进行摊销形成的累计摊销额，并扣除已发生的减值损失后的金额。可供 出售权益工具投资的期末成本为其初始取得成本。 可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或 损失，除减值损失和外币货币性金融资产与摊余成本相关的汇兑差额计入当期损 益外，确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。但 是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与 该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本进行后 续计量。 可供出售金融资产持有期间取得的利息及被投资单位宣告发放的现金股利， 计入投资收益。 （3）金融资产减值 除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资 产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生 减值的，计提减值准备。 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 本公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的 金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中 进行减值测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的 金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。 已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组 合中进行减值测试。 ① 持有至到期投资、贷款和应收款项减值 以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量 现值，减记金额确认为减值损失，计入当期损益。金融资产在确认减值损失后， 如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项 有关，原确认的减值损失予以转回，金融资产转回减值损失后的账面价值不超过 假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。 ② 可供出售金融资产减值 当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时 性下跌时，表明该可供出售权益工具投资发生减值。其中“严重下跌”是指公允价 值下跌幅度累计超过 20%；“非暂时性下跌”是指公允价值连续下跌时间超过 12 个 月。 可供出售金融资产发生减值时，将原计入其他综合收益的因公允价值下降形 成的累计损失予以转出并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成 本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的 余额。 在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观 上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益 工具投资的减值损失转回确认为其他综合收益，可供出售债务工具的减值损失转 回计入当期损益。 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该 权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转 回。 （4）金融资产转移的确认依据和计量方法 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流 量的合同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保 留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。 若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且 未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关 金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融 资产价值变动使企业面临的风险水平。 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因 转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计 入当期损益。 金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终 止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到 的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额 之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。 本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转 让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金 融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产； 保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既 没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企 业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。 （5）金融负债的分类和计量 金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 融负债和其他金融负债。初始确认金融负债，以公允价值计量。对于以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对 于其他金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。 ① 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债 分类为交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计 入当期损益的金融负债的条件与分类为交易性金融资产和在初始确认时指定为 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的条件一致。 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债采用公允价值进行后续 计量，公允价值的变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利和利息 支出计入当期损益。 ② 其他金融负债 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过 交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量。其他金融负债采 用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，，终止确认或摊销产生的利得或损失计 入当期损益。 ③ 财务担保合同 不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担 保合同，以公允价值进行初始确认，在初始确认后按照《企业会计准则第 13 号 —或有事项》确定的金额和初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号—收入》 的原则确定的累计摊销额后的余额之中的较高者进行后续计量。 （6）金融负债的终止确认 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其 一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换 现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确 认现存金融负债，并同时确认新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价 （包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。 （7）衍生工具及嵌入衍生工具 衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后 续计量。衍生工具的公允价值变动计入当期损益。 对包含嵌入衍生工具的混合工具，如未指定为以公允价值计量且其变动计入 当期损益的金融资产或金融负债，嵌入衍生工具与该主合同在经济特征及风险方 面不存在紧密关系，且与嵌入衍生工具条件相同，单独存在的工具符合衍生工具 定义的，嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。如果 无法在取得时或后续的资产负债表日对嵌入衍生工具进行单独计量，则将混合工 具整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。 （8）金融资产和金融负债的抵销 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该 种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负 债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外， 金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。 （9）权益工具 权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的 合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处 理。本公司不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权 益中扣减。 本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利），减少股东权益。 本公司不确认权益工具的公允价值变动额。 7. 应收款项的减值测试方法及减值准备计提方法 （1）坏账准备的确认标准 本公司在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据 表明应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债 务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）； ③债务人很可能 倒闭或进行其他财务重组； ④其他表明应收款项发生减值的客观依据。 （2）坏账准备的计提方法 ① 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计 提方法 本公司将金额为人民币 100 万元以上的应收款项确认为单项金额重大的应收 款项。 本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值 的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单 项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款 项组合中进行减值测试。 ② 按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方 法 A．信用风险特征组合的确定依据 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项， 按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映 债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的 未来现金流量测算相关。 不同组合的确定依据： 项目 确定组合的依据 账龄组合 根据应收账款账龄计提 关联方组合 根据关联方关系计提 B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法 按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似 信用风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经验及目前经 济状况与预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定。 不同组合计提坏账准备的计提方法： 项 目 计提方法 账龄组合 根据应收账款账龄计提 关联方组合 根据关联方关系计提 采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法 账 龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%） 1 年以内（含 1 年，下同） 其中：3 个月以内 5 4～12 个月 5 1-2 年 10 2-3 年 20 3-4 年 50 4-5 年 50 5 年以上 100 ③ 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，单独进行减值测 试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值 的差额，确认减值损失，计提坏账准备：应收关联方款项；与对方存在争议或涉 及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的 应收款项；等等。 （3）坏账准备的转回 如有客观证据表明该应收款项 价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生 的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的 账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该应收款项在转回日的摊余成本。 8. 存货 （1）存货的分类 存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意 图出售而暂时出租的开发产品等。 （2）存货取得和发出的计价方法 存货按成本进行初始计量。存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成 本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包 括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发 生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。存货发出时，采用个别计价法确定 其实际成本。 （3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法 可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生 的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时， 以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的 影响。 在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低 于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变 现净值的差额提取。 计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存 货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转 回，转回的金额计入当期损益。 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 （ 4） 存 货 的 盘 存 制 度 为 永 续 盘 存 制 /定 期 盘 存 制 。 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低值易耗品于领用时按一次摊销法/分次摊销法摊销；包装物于领用时按一 次摊销法摊销。 9. 固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命 超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本 公司，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置 费用因素的影响进行初始计量。 （2）各类固定资产的折旧方法 固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计 提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下： 类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%） 机器设备 年限平均法 5 5 运输设备 年限平均法 5 5 办公及其他设备 年限平均法 5 5 预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的 预期状态，本公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。 （3）融资租入固定资产的认定依据及计价方法 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所 有权最终可能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有 固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资 产所有权的在租赁资产使用寿命内计提折旧，无法合理确定租赁期届满能够取得 租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折 旧。 （4）其他说明 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入 且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价 值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。 当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止 确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值 和相关税费后的差额计入当期损益。 本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行 复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。 10. 无形资产 无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。 无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利 益很可能流入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的 其他项目的支出，在发生时计入当期损益。 取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相 关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如 为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难 以合理分配的，全部作为固定资产处理。 使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计 提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命 不确定的无形资产不予摊销。 期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生 变更则作为会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿 命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见 的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。 11、职工薪酬 本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长 期职工福利。其中： 短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生 育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 等。本公司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认 为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。 离职后福利主要包括设定提存计划。其中设定提存计划主要包括基本养老保 险、失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期 损益。 在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁 减而提出给予赔偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减 建议所提供的辞退福利时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本 两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利 预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处 理。 职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停 止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费 等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。 本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提 存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。 12、收入 （1）商品销售收入 对于房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构因素， 或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定 义，本公司对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号-建造合同》确认 相关的收入和费用；对于房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅能对基 本设计方案做微小变动）的，本公司按照《企业会计准则第 14 号-收入》中有关 商品销售收入确认的原则和方法，并结合本公司房地产销售业务的具体情况确认 相关的营业收入。 ①开发产品 已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，即开发产 品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系 的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 量；相关的经济利益很可能流入，并且该项目已发生或将发生的成本能够可靠地 计量时；确认销售收入的实现。 ②分期收款销售 在开发产品已经完工并验收合格，签订了分期收款销售合同并履行了合同规 定的义务，相关的经济利益很可能流入，并且该开发产品成本能够可靠地计量时， 按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额；应收的合同或协议价款与 其公允价值间的差额，在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销，计入当期 损益。 ③出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，公司 不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已出售的商品实施有效控 制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，并且该房屋成本 能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。 ④代建房屋和工程业务 代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同，与代建房屋和工程相关的经济 利益能够流入企业，代建房屋和工程的完工进度能够可靠地确定，并且代建房屋 和工程有关的成本能够可靠地计量时，采用完工百分比法确认营业收入的实现。 ⑤出租物业收入的确认方法 按租赁合同、协议约定的承租日期（有免租期的考虑免租期）与租金金额， 在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现。 ⑥其他业务收入确认方法 按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入金 额能够可靠计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其 他业务收入的实现。 （2）使用费收入 根据有关合同或协议，按权责发生制确认收入。 （3）利息收入 按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。 13、政府补助 政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政 府作为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为 非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金 额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。 与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均 分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于赔偿以后期间的相关费用和损 失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于赔偿已经 发生的相关费用和损失的，直接计入当期损益。 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收 益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损 益。 14、递延所得税资产/递延所得税负债 （1）当期所得税 资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以 按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税 费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应 调整后计算得出。 （2）递延所得税资产及递延所得税负债 某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产 和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础 之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递 延所得税负债。 与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润 和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的 应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营 企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异 转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有 关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暂时性差异 产生的递延所得税负债。 与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏 损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可 抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不 是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延 所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异 的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。 对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可 抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。 资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按 照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。 于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能 无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得 税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 （3）所得税费用 所得税费用包括当期所得税和递延所得税。 除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得 税和递延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税 调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损 益。 （4）所得税的抵销 当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同 时进行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。 当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所 得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得 税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资 产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债 或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵 销后的净额列报。 15、租赁 融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所 有权最终可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。 中瑞国际资产评估（北京）有限公司 北方国际地产有限公司拟收购香港义鼎有限公司持有的番禺富门花园房地产有限公司股权项目评估说明 （1）本公司作为承租人记录经营租赁业务 经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或 当期损益。初始直接费用计入当期损益。或有租金于实际发生时计入当期损益。 （2）本公司作为出租人记录经营租赁业务