华能国际：华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司转让华能荆门热电有限责任公司股权项目资产评估报告 公告日期 2014-10-14 华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司
    转让华能荆门热电有限责任公司股权项目
               资产评估报告
           大正海地人评报字(2014)第 218A 号
                   (共一册,第一册)
       北京大正海地人资产评估有限公司
             二〇一四年十月九日
                             华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司
                           转让华能荆门热电有限责任公司股权转让项目资产评估报告
                                                            目             录注册资产评估师声明 ........................................................................................................... 2
    一、 委托方、被评估单位和评估报告使用者 ..................................................... 6
    二、 评估目的 ........................................................................................................... 9
    三、 评估对象和评估范围 ...................................................................................... 9
    四、 价值类型及其定义 ......................................................................................... 10
    五、 评估基准日 ......................................................................................................11
    六、 评估依据 ..........................................................................................................11
    七、 评估方法 ......................................................................................................... 13
    八、 评估程序实施过程和情况 ............................................................................ 16
    九、 评估假设 ......................................................................................................... 17
    十、 评估结论 ......................................................................................................... 18
    十一、 特别事项说明 ................................................................................................. 18
    十二、 评估报告使用限制说明 ................................................................................ 23
    十三、 评估报告日 ..................................................................................................... 23附件 ....................................................................................................................................... 24
    一、 与评估目的相对应的经济行为文件 ........................................................... 25
    二、 被评估单位在评估基准日审计报告 ........................................................... 26
    三、 委托方与被评估单位法人营业执照 ........................................................... 27
    四、 评估对象涉及的主要权属证明资料 ........................................................... 28
    五、 委托方及被评估单位承诺函 ........................................................................ 29
    六、 签字注册资产评估师的承诺函 .................................................................... 30
    七、 评估机构资格证书 ......................................................................................... 31
    八、 评估机构法人营业执照副本 ........................................................................ 32
    九、 签字注册资产评估师资格证书 .................................................................... 33
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                               注册资产评估师声明
       本资产评估报告,是在评估人员对纳入评估范围的资产、负债进行了认真的核实、评定估算等必要评估程序的基础上做出的,针对本评估报告,特作如下声明:
        一、 注册资产评估师在执行本资产评估业务中,遵循了相关法律法规和资产评估准则,恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
        二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
        三、 注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益关系,与委托方和相关当事方无现存或预期的利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见。
        四、 注册资产评估师和其他评估人员已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查;已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方和相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求,但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证。
        五、 评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
        六、 出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的,仅在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。
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                                      资产评估报告摘要
                                大正海地人评报字(2014)第 218A 号
                                                   重要提示
             本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合
       理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。
            北京大正海地人资产评估有限公司接受华能国际电力开发公司、华能国
    际电力股份有限公司的委托,根据国家相关法律法规和资产评估准则,遵循
    独立、客观、公正的原则,对因股权转让事宜涉及的华能荆门热电有限责任
    公司的股东全部权益进行了评估。
            本次评估的评估对象为华能荆门热电有限责任公司股东全部权益;评估
    范围为华能荆门热电有限责任公司的全部资产及相关负债;评估的价值类型
    为市场价值;评估基准日为 2014 年 5 月 31 日。
            评估师履行了必要的评估程序,以资产的持续使用和公开市场等假设为
    前提,采用资产基础法进行评定估算。
            至评估基准日,华能荆门热电有限责任公司股东全部权益的的评估结果
    为:人民币 38,902.84 万元。
                                            资产评估结果汇总表
                                                                          金额单位:人民币万元
                                          账面价值          评估价值           增减值           增值率%
       项                  目
                                               A                 C             D=C-B          E=D/B×100%
    1    流动资产                             3,915.75          3,915.75              -                  -
    2    非流动资产                          175,876.26        176,026.75          150.49              0.09
    3    其中:长期应收款                         -                 -                 -
    4          固定资产                        574.10            536.77            -37.33              -6.50
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    5             在建工程          101,238.04  173,337.07  72,099.02      71.22
    6             工程物资           73,376.46    1,474.53  -71,901.93    -97.99
    7             固定资产清理           -            -          -
    8             无形资产            687.66       678.38      -9.27       -1.35
    9             递延所得税资产         -            -          -
    10              资产总计        179,792.01  179,942.50    150.49        0.08
    11    流动负债                   25,310.45   25,310.45       -            -
    12    非流动负债                115,729.21  115,729.21       -            -
    13              负债合计        141,039.66  141,039.66       -            -
    14      净资产(所有者权益)     38,752.35   38,902.84    150.49        0.39
            评估师对评估过程中发现的重要事项在评估报告中作了特别事项说明,
      特提请评估报告使用者关注。
            (一) 评估人员查看了委估资产的外部状况,运行状况,但仅借助了一般辅
      助性工具和常规手段,未借助任何检测仪器对资产在评估基准日时的技术参数
      和性能做技术检测。同时受制于资产性能的限制(如:输配电线路、设施、地
      下管网、通信线路、各种建筑物的隐蔽工程及内部结构等),未能详细勘察。
      本次根据产权持有者提供的有关技术资料以及相关合同、购置文件对此类资产
      的技术性能以及权属进行判断,并设定这些资料是真实有效的。
           (二)纳入本次评估范围的鄂 AW5877、鄂 A5HN86、鄂 A5HN87 轿车的证
      载权利人与企业名称不一致,对此证载权利人已经出具了产权声明,声明该车辆
      权属归荆门热电所有。本次将其作为权属资料在评估报告附件中备查。
           (三)长期借款中有 1.9 亿元借款是以华能荆门热电有限责任公司投产后
      的应收电费和热费权作为质押。
            (四)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特殊
      说明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下,评估机构及评估人员不
      承担相关责任。
              (五)本次评估中,无形资产—土地使用权由委托方单独委托具有相应资格
      的北京中地华夏土地房地产评估有限公司进行评估,应委托方的要求,采用资产
      基础法进行整体评估时,引用了北京中地华夏土地房地产评估有限公司对土地的
      评估结果〔(北京)中地华夏(2014)(估)字第 71 号-湖北省荆门市-出-1〕。
            本评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日起一年,即从资产评
      估基准日 2014 年 5 月 31 日起至 2015 年 5 月 30 日止。
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       本评估报告日为 2014 年 10 月 9 日。
       以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当认真阅读评估报告正文。
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                                   资产评估报告正文
                            大正海地人评报字(2014)第 218A 号华能国际电力开发公司、华能国际电力股份有限公司:
       北京大正海地人资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据国家有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对华能荆门热电有限责任公司股权转让事宜所涉及其股东全部权益在2014 年 5 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
       一、 委托方、被评估单位和评估报告使用者
       本项目的委托方为华能国际电力开发公司、华能国际电力股份有限公司,被评估单位为华能荆门热电有限责任公司,评估报告使用者为委托方、经济行为的相关方及国家法律法规规定的其他评估报告使用者。
       (一) 委托方“一”概况
       企业名称:华能国际电力开发公司
       注册地址:北京市西城区复兴门南大街丙 2 号
       注册资本:4.5 亿美元
       法定代表人:曹培玺
       经营范围:投资、建设、经营电厂及有关工程,包括筹集国内外资金,进口
       成套、配套设备、机具等,以及为电厂建设运行提供配件、材料、燃料等。
       (二) 委托方“二”概况
       企业名称:华能国际电力股份有限公司(以下简称:华能国际)
       住所:北京市西城区复兴门内大街 6 号华能大厦
       法定代表人:曹培玺
       注册资本:人民币 1405538.344 万元
       经济性质:股份公司
       经营范围: 投资建设、经营管理电厂及开发、投资、经营与电厂有关的以出口
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                   转让华能荆门热电有限责任公司股权转让项目资产评估报告为主的其他相关企业;热力生产及供应。
       (三) 被评估单位概况
         1、概况
       企业名称:华能荆门热电有限责任公司(以下简称:荆门热电)
       住       所: 湖北省荆门市东宝区东宝工业园荆东大道 99 号
       法定代表人:赵平
       注册资本: 78000 万元
       经济性质: 有限责任公司(法人独资)
       经营范围: 火力热电、电力开发、电力服务(不含国家专项规定的项目)
       2.企业简介
       2011 年 11 月,华能荆门热电有限责任公司注册成立,华能国际电力开发公司持有其 100%的股权。
       2014 年 2 月,荆门热电制订了《华能荆门热电有限责任公司机构设置和定员方案》(未送审上报稿):定员为 253 人。根据定员定岗方案,荆门热电成立市场部、生产管理部、安全监察部、运行部、检修部、燃料部;成立营销办公室,挂靠市场部;原行政部更名为经理工作部,原财务部更名为财务与预算部,同时撤销生产准备部、二期办。至此电厂职能部门设置包括:经理工作部、人力资源部、政工部(监察审计室挂靠政工部)、财务与预算部、市场部(含营销办公室)、生产管理部(计划部)、安全监察部、运行部、检修部(工程部)、燃料部等 10 个部门。公司组织架构图如下:
         3、近三年及评估基准日资产负债状况和经营业绩
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                     华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司
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       荆门热电成立至今,一直在实施“上大压小” 2台35万千瓦燃煤热电联产建设项目。项目采用大容量、高参数、技术成熟先进的设备和设计工艺,同步建设烟脱硫、脱硝装置。符合国家节能减排的政策,有利于荆门市循环经济城市建设及可持续发展。项目总装机容量为70万千瓦,以220kV电压等级向湖北和荆门电网每年供电32.17亿kWh。工程的建设及投运后,可替代供热区内61台小锅炉,年供热量达951万GJ,满足荆门市现有及今后规划发展的工业热负荷、生活热负荷的需求,提高供热质量和热能综合利用效率。计划2014年10月21日实现第一台机组投产运行,2014年12月21日实现第二台机组运行。
       荆门热电近年资产负债及财务状况见下表:
                                                                             金额单位:人民币万元
                项目               2014年1-5月               2013年                  2012年
    流动资产                               3,915.75              2,000.26               1,520.74
    非流动资产                          175,876.26             135,065.77              44,431.06
             固定资产                        574.10                 602.87                432.33
             在建工程                    101,238.04              70,877.81              19,099.63
             工程物资                      73,376.46             62,890.66              24,894.51
             无形资产                        687.66                 694.43                   4.60
    资产合计                            179,792.01             137,066.02              45,951.80
    流动负债                              25,310.45             27,397.64                732.39
    非流动负债                          115,729.21              90,543.04              33,900.00
    负债合计                            141,039.66             117,940.67              34,632.39
    股东权益合计                          38,752.35             19,125.35              11,319.41
       荆门热电成立至今,一直从事项目建设,没有开展经营,因此没有反映盈利方面的财务数据。
       2012 年的数据系经大信会计师事务审计,并出具了“大信审字(2013)第11-00044 号”无保留意见的审计报告。2013 年、2014 年 5 月 31 日财务数据经毕 马 威 华 振 会 计 师 事务 ( 特 殊 普 通 合 伙 )审 定 , 出 具 了 毕 马 威华 振 审 字 第1401738 号无保留意见的审计报告。
       (四) 委托方和被评估单位之间的关系
       委托方“一”华能国际电力开发公司持有委托方 “二”华能国际电力开发公司 36.05%的股权,华能国际电力开发公司持有被评估单位华能荆门热电有限责任公司 100%的股权。
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       二、 评估目的
       本次评估的目的是对华能荆门热电有限责任公司的股东全部权益进行评估,提供其在评估基准日的市场价值,作为华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司转让所持股权的价值参考。
       本次评估涉及的经济行为文件为:华能国际电力开发公司总经理办公会会议纪要第 22 期。
       三、 评估对象和评估范围
       (一)评估对象和评估范围
       评估对象为荆门热电的股东全部权益,评估范围为荆门热电于评估基准日的全部资产与负债。账面金额如下:
      资产总计 1,797,920,058.07 元,其中:
               流动资产:                  账面金额            39,157,450.70 元
               非流动资产:                账面金额            1,758,762,607.37 元
                     固定资产:            账面金额            5,740,997.07 元
                    在建工程:              账面金额            1,012,380,427.58 元
                    工程物资                 账面金额           733,764,609.93 元
                    无形资产                 账面金额           6,876,572.79 元
        负债总计 1,410,396,558.07 元,其中:
                流动负债:                   账面金额           253,104,463.90 元
                非流动负债:                  账面金额           1,157,292,094.17 元
       以上数据经毕马威华振会计师事务(特殊普通合伙)审定,出具了毕马威华振审字第1401738号无保留意见的审计报告。
       本次评估对象和评估范围与委托的评估对象和评估范围一致。车辆均已经办理车辆行驶证,其中鄂 AW5877、鄂 A5HN86、鄂 A5HN87轿车的证载权利人与企业名称不一致,对此证载权利人已经出具了产权声明,声明该车辆权属归荆门热电所有。
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         (二)对企业价值影响较大的资产或资产组合
         荆门热电的主要资产以及资产组合是 2 台 35 万千瓦燃煤热电联产在建项目形成的各项资产。房屋建筑类包括:主厂房、办公楼、职工宿舍、汽机房、除氧间、转运站及碎煤机室、翻车机室、封闭煤场;汽轮发电机基座、磨煤机基础、烟囱、冷却塔、输煤栈桥。设备类包括:汽轮机、锅炉、翻车机、斗轮机、皮带机、碎煤机、倾斜式滚轴筛、活化给料机、热控系统。
         (三) 企业无形资产状况
         1、企业账面记录的无形资产—土地使用权如下:
                                             土地登记情况表
    序号          土地权证          土地位置   土地使用权类型   登记用途   使用权终止日期   证载土地面积
            荆东国用(2014)第   荆门市东宝区
    1                           子陵铺镇新桥       出让       工业用地   2064年1月19日        21,665.00
              02112700259号
                                     村八组
            荆东国用(2014)第   荆门市东宝区
    2                           子陵铺镇新桥       出让       工业用地   2064年1月20日         1,589.50
              02112700260号
                                     村八组
             面积合计                                                                          23,254.50
         2、企业账面记录的无形资产是办公类软件,包括:IBM Domino 平台软件、DCI.INDI.Office-办公自动化系统集团企业版 v4.0、书生电子传输系统3个子项,还包括后续的增添项目。
         (四)企业表外资产状况
         企业此次申报评估的资产中没有表外资产。
      (五) 引用其他机构出具评估报告结论所涉及的资产状况
         纳入评估范围的无形资产—土地使用权由北京中地华夏土地房地产评估有限公司进行评估,并出具了编号为(北京)中地华夏(2014)(估)字第71号湖北省荆门市-出-1的土地估价报告。本评估报告中引用了该单项资产的评估结果,其资产状况详见上表。
          四、 价值类型及其定义
          根据经济行为和评估目的等相关条件,此次评估的价值类型为市场价值,即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
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       五、 评估基准日
       本项目评估基准日是 2014 年 5 月 31 日。
       评估基准日由委托方确定。评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。
       六、 评估依据
         (一) 经济行为依据
         华能国际电力开发公司总经理办公会会议纪要第 22 期。
         (二) 法律法规依据
          1.《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第三次修订);
          2.中华人民共和国证券法(中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议于 2005 年 10 月 27 日修订);
       3.《中华人民共和国企业国有资产法》 (主席令 2008 年第 5 号);
       4.《国有资产评估管理办法》(国务院第 91 号令,1991 年);
       5.《国有资产评估管理办法实施细则》(国资办发[1992]第 36 号);
       6.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院第 378 号令,2003 年);
       7.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第 12 号,2005 年);
       8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274 号);
       9.关于印发《企业国有资产评估项目备案工作指引》的通知(国资发产权[2013]64 号);
       10.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
         (三) 评估准则依据
       1.《资产评估准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号);
       2.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企(2004)20 号);
       3.《资产评估准则—评估报告》(中评协[2007]189 号);
       4.《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);
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       5.《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);
       6.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号);
       7.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号);
       8.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2008]218 号);
       9.《 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 》 (中 注 协 会 协[2003]18 号);
       10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
       11.《评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2010〕214 号)
       12.《资产评估职业道德准则—独立性》(中评协〔2012〕248 号 )
       13.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第 33 号);
       14.《企业会计准则—应用指南》(财政部财会 [2006]18 号);
       15.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);
         (四) 资产权属依据
       1.机动车行驶证;
       2.重要资产购置合同或发票;
       3.其他资产权属证明文件。
         (五) 评估取价依据
       1.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第294 号,2000 年 10 月 22 日);
       2.商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》、
       3.《中国人民银行贷款利率表》(2012 年 7 月 6 日起执行);
       4.《机电产品报价手册》(机械工业信息研究院,2014 版);
       5.《 (2006-2007)版资产评估常用数据与参数手册》 (中国经济科学出版社);
       6.被评估单位提供的工程预算、概算等相关资料;
       7.被评估单位提供的资产清单及其他资料;
       8.被评估单位提供的财务会计资料;
       9.评估人员现场勘查及调查所得的有关资料;
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       10.工程建设有关技术资料资料;
       11.国家和地方颁布的相关法律法规。
       七、 评估方法
       根据《资产评估准则——企业价值》(中评协〔2011〕227 号),注册资产评估师执行企业价值评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
       收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。对收益法而言,由于荆门热电目前正处于建设阶段,没有生产经营,运用收益法评估所需的各项参数无法确定,因此本次评估不具备采用收益法的条件。
       资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。资产基础法的基本公式:
       股东全部权益价值=各项资产评估值之和-各项负债评估值之和
       荆门热电在评估基准日资产负债表表内资产可以识别,各项资产和负债价值可以单独评估确认,并且评估这些资产所涉及的经济技术参数的选择都有较充分的数据资料作为基础和依据,本次评估具备采用资产基础法的适用条件。
       市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于被评估企业属非上市公司,同一行业的上市公司业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素与被评估企业相差较大,且评估基准日近期同一行业的可比企业的买卖、收购及合并案例较少,所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数据很难取得,无法计算适当的价值比率,故本次评估不采用市场法。
       综合上述分析,本次采用资产基础法进行评估。
         (一) 流动资产
       流动资产包括银行存款、其他应收款。
       1、银行存款:在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上结合对银行的函
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       3、其他应收款:评估人员通过查阅账簿、报表,在进行经济内容和账龄分析的基础上,对大额款项进行了函证,并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况,具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断,采用个别认定与账龄分析法相结合,综合分析应收款项的可收回金额确定应收款项的评估值。
       (二)非流动资产
       非流动资产包括固定资产、在建工程、无形资产。
       1.固定资产—设备
       纳入本次评估范围的设备为车辆及电子设备,由于此类设备在企业不具有独立产生收益的能力,因此无法采用收益法评估。本次依据资产的特点,采用重置成本法进行评估。重置成本法的公式如下:
       评估价值=重置价值×成新率
      (1)重置全价的确定
       ①车辆
       车辆重置全价由购置价、车辆购置税、其他费用(如验车费、牌照费、手续费等)三部分构成。
       购置价:参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定,其他费用依据地方车辆管理部门的合理收费标准水平确定。
       车辆购置税:根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定计算。
       其他费用:一般为验车费、牌照费、手续费等。
       ②电子设备
       对于市场上有同型号设备销售,属于同城购买,商家对购买产品包运输、上门安装调试服务,通常购买价之外,没有其他费用。因此,购买价即为重置全价。根据当地市场信息及网络查询等近期市场价格资料,确定评估基准日的电子设备的市场价格。
       则其重置全价=不含税购置价
      (2)成新率的确定
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        ① 车辆
        车辆理论成新率的确定,主要通过对车辆的规定行驶里程、已行驶里程进行调查,根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定,根据车辆的已行驶里程计算成新率并确定运输车辆的理论成新率,然后结合现场勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
        里程法成新率=(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程×100%
        勘察成新率时结合车辆的性能、外观、维护保养等情况综合确定。
        ②电子设备
        根据使用时间,结合维修保养情况,以理论成新率确定成新率。
        2.在建工程
        在建工程采用成本法评估,具体如下:
        (1)土建、安装工程
        结合本次在建工程特点,针对各类在建工程的具体情况,采用以下评估方法:
        开工时间距基准日半年内的在建项目,根据其在建工程申报金额,经账实核对后,剔除其中不合理支出的余值作为评估值。
        开工时间距基准日半年以上的在建项目,如果账面值与评估基准日价格水平有较大差异的,根据评估基准日价格水平进行调整工程造价。
        (2)设备费
        设备费企业放在工程物资中核算,由于设备已经进行安装,因此将安装的设备纳入在建工程—设备安装进行评估。审核设备购置合同,款项的支付凭证,确认款项支付的真实性后,通过向厂家询问在评估基准日该设备的购置价格,以该价格作为设备费的评估结果。
      (3)其他费用
        其他费用包括:建设单位管理费、技术服务费、生产准备费、筹资费、工程奖励费、招标费、其它待摊支出等。评估人员通过对企业提供的费用支出凭证、技术服务合同进行,确定其真实性。对建设单位管理费等间接支出以核实后的账面值作为评估结果。对技术服务性质的款项通过向承包单位询问在评估基准日该项劳务收费标准,以该标准作为评估值。
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       3、工程物资
       工程物资核算的是燃煤热电联产项目的各类设备款项以及劳保用品等其他物资款项。对已经进行安装的设备,本次纳入在建工程—设备安装进行评估。对属于劳保以及其他物资性采购,由于均为近期购入,与市场价格相比基本无变化,且账面价值计价准确、构成合理,故以核实后账面值确认评估值。
       4、无形资产
      (1)无形资产—土地使用权
       本次土地使用权由北京中地华夏土地房地产评估有限公司进行评估。本次土地评估值引用北京中地华夏土地房地产评估有限公司在同一基准日的评估结果〔(北京)中地华夏(2014)(估)字第 71 号-湖北省荆门市-出-1〕。
       (2)其他无形资产
       纳入本次评估范围的无形资产为外购软件。对于外购软件以该软件或同类软件评估基准日市场价格确认评估值。
       (三)负债
       核实各项负债的实际债务人、负债额,以评估基准日被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。
       八、 评估程序实施过程和情况
       北京大正海地人资产评估有限公司接受华能国际电力开发公司、华能国际电力股份有限公司的委托,对华能应城热电有限责任公司的股东全部权益进行评估,评估基准日经协商定于 2014 年 5 月 31 日。评估工作于 2014 年 6 月 16 日正式开始,2014 年 6 月 28 日现场工作结束,2014 年 10 月 9 日出具正式报告。整个评估过程包括接受委托、资产清查核实、收集资料并分析整理、评定估算、评估汇总、提交报告、工作底稿的归档等。主要评估程序实施过程如下:
       (一)评估前期准备阶段
       经评估机构与委托方洽谈,明确评估业务基本事项,接受委托方的资产评估项目委托,签订业务约定书。在充分沟通的前提下,确定评估目的、评估范围和对象,选定评估基准日,评估机构据以制定资产评估工作计划。
       (二)现场核实及评估阶段
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       1. 听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状,了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况;
       2. 对被评估单位提供的《资产评估明细表》与有关财务记录数据进行核对,对发现的问题协同被评估单位做出调整;
       3. 根据《资产评估明细表》,按资产评估准则的要求,对固定资产进行了全面核实,查阅收集委估资产的产权证明文件;
       4. 根据委估资产的实际状况和特点,确定各类资产的具体评估方法;
       5. 查阅并收集相关资产的技术资料及验收资料,通过市场调研和查询有关资料,收集价格资料;
       6. 对评估范围内的资产及负债,在核实的基础上做出初步评估测算。
       (三)评估汇总阶段
       对各类资产评估的初步结果进行汇总,形成初步评估结果,并进行全面分析汇总审核,注意各专业组之间的对接,有没有发生重评和漏评的情况,关注资产结果的合理性等,完成必要的调整、修改和完善。
       (四)编制提交评估报告阶段
       撰写资产评估报告书,将评估报告初稿向委托方汇报和充分沟通,达成一致意见后,按评估机构内部三级审核制度和程序对报告进行审核、修改、校正,最后出具正式资产评估报告书,并按规定报送有关材料,汇集整理资产评估工作底稿。
       九、 评估假设
       (一)交易假设;
       (二)公开市场假设;
       (三)资产持续使用假设;
       (四)企业持续经营假设;
       (五)国家现行的宏观经济不发生重大变化;
       (六)假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上,经营范围、方式与目前方向保持一致;
       (七)委托方和相关当事方提供的资料真实、合法、完整。
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             评估人员根据资产评估的要求,认定这些假设前提条件在评估基准日时成
      立,当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时,评估人员将不承担由于
      前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。
             十、 评估结论
             在评估基准日 2014 年 5 月 31 日, 荆门热电资产账面价值为 179,792.01
      万元,负债账面价值为 141,039.66 万元,净资产账面价值为 38,752.35 万元;
      经评估后,总资产评估值为 179,942.50 万元,负债评估值为 141,039.66 万元,
      净资产评估值为 38,902.84 万元,总资产评估值比账面值增值 150.49 万元,增
      值率 0.08 %;净资产评估值比账面值增值 150.49 万元,增值率 0.39%,各类资
      产及负债的评估结果见下表:
                                           账面价值          评估价值           增减值           增值率%
        项                  目
                                                A                 C             D=C-B          E=D/B×100%
    1     流动资产                              3,915.75           3,915.75            -                  -
    2     非流动资产                          175,876.26         176,026.75         150.49              0.09
    3     其中:长期应收款                          -                  -               -
    4           固定资产                         574.10             536.77          -37.33              -6.50
    5           在建工程                      101,238.04         173,337.07       72,099.02             71.22
    6           工程物资                       73,376.46           1,474.53       -71,901.93           -97.99
    7           固定资产清理                        -                  -               -
    8           无形资产                         687.66             678.38           -9.27              -1.35
    9           递延所得税资产                      -                  -               -
    10            资产总计                    179,792.01         179,942.50         150.49              0.08
    11    流动负债                             25,310.45          25,310.45            -                  -
    12    非流动负债                          115,729.21         115,729.21            -                  -
    13            负债合计                    141,039.66         141,039.66            -                  -
    14      净资产(所有者权益)               38,752.35          38,902.84         150.49              0.39
             十一、 特别事项说明
             (一) 引用土地评估机构出具的土地估价报告结论提示性说明
             (1) 土地评估机构名称、报告编号、出具日期
             本次评估中,对于土地使用权委托方单独委托具有相应资格的北京中地华
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                   转让华能荆门热电有限责任公司股权转让项目资产评估报告夏土地房地产评估有限公司进行评估,应委托方的要求,采用资产基础法进行整体评估时,汇总其土地评估结果,具体土地估价情况详见北京中地华夏土地房地产评估有限公司于2014年9月1日出具的编号为 (北京)中地华夏(2014)(估)字第71号湖北省荆门市-出-1的土地估价报告。
        (2) 土地估价报告的评估方法、假设前提、使用限制以及相关事项
       1) 评估方法
       根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》),通行的估价方法有成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。
       不选用以下方法的理由:
       ① 待估宗地位于荆门市东宝区子陵铺镇新桥村八组,紧邻东宝工业园,荆门市东宝工业园属于政府重点招商引资和扶持的工业园区,周边类似宗地案例的实际成交价格低于宗地本身成本价,因此不适宜采用市场比较法进行评估。
       ② 估价对象土地为工业用地,周边租金市场不足,也不适用采用收益法评估。
       ③ 估价对象地上有已建成建筑物,但建成后的工业房地产市场几乎无相应成交案例,即建成后的工业房地产市场价值很难确定,因此不宜采用剩余法进行评估。
       选用以下方法的理由:
       ① 经估价人员实地查勘,估价对象被征用前为农用地,其所在区域成本取费、税文件齐全,且有近期发生的征地案例,客观征地成本容易测算,因此适宜采用成本逼近法进行测算。
       ② 估价对象所在宗地处于荆门市基准地价覆盖范围内,并且估价基准日为 2012年 12 月 30 日的基准地价,通过相关区域因子修正后较能合理反映宗地市场价格,故土地可采用基准地价系数修正法。
       综上此次土地评估方法为基准地价法与成本逼近法。
       A、基准地价系数修正法
       利用基准地价系数修正法评估时,利用基准地价修正体系,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选择相
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                   转让华能荆门热电有限责任公司股权转让项目资产评估报告应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日土地使用权价格。
       其基本测算公式为:
       基准地价×K1×K2×K3×(1±∑K)
       式中:K1──期日修正系数
              K2──土地使用年期修正系数
             K3──宗地形状修正系数
             ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
       B、成本逼近法
       成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
       其计算公式为:
       土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益
       2) 估价的前提条件和假设条件
       ① 本次估价的依据包括中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001),《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001),《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007),全国人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规,湖北省人民政府、湖北省国土资源厅、荆门市(县)人民政府和荆门市(县)国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例等文件进行估价活动;待估宗地资料是根据委托方华能荆门热电有限责任公司提供的包括企业营业执照、待估宗地《国有土地使用证》等有关资料。
       ② 估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场,土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
       ③ 待估宗地地价内涵是待估宗地在估价基准日 2014 年 5 月 31 日、设定土地用途、设定土地开发程度、设定土地年限及现状利用条件等条件下的划拨土地使用权价格。待估宗地与其它经营要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展。
       ④ 本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格,
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                     华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司
                   转让华能荆门热电有限责任公司股权转让项目资产评估报告若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
       3) 估价结果和估价报告的使用
       ① 根据国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2001)、《土地利用现状分类》(GB/T 21010—2007)、全国人大、国务院和国土资源部颁布的有关法律法规,湖北省人民政府、湖北省国土资源厅、荆门市(县)人民政府和荆门市(县)国土资源局等有关部门颁布的有关法规条例等文作为本次估价活动的主要法律法规文件依据,土地估价结果是为华能荆门热电有限责任公司股权转让提供出让土地使用权价格参考依据
       ② 土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查使用,土地估价技术报告不提供给委托方。待估宗地作为企业经营用地或经营配套的附属设施用地,得到有效合理地利用,并会产生相应的土地收益。估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
       ③ 本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
       ④ 估价报告和估价结果的使用权属于委托方,永业行(湖北)土地房地产评估咨询有限公司负责对估价结果进行解释。
       ⑤ 本报告及估价结果仅为华能荆门热电有限责任公司股权转让提供出让土地使用权价格参考依据,当用于其它目的,本报告评估结果无效。任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。
       本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任。
       4) 需要特殊说明的事项
       ① 待估宗地的《国有土地使用证》土地利用状况等资料由产权方提供,现场估价人员已进行核对确认;待估宗地区域位置图、待估宗地照片、土地资产调查表、市场比较案例、土地征用补偿文件、基准地价等由现场估价人员收集并核实。
       ② 报告中有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土地使用证》为准。
       ③ 委托方和产权方对所提供资料(详见附件)的真实性负责。
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                     华能国际电力开发公司拟向华能国际电力股份有限公司
                   转让华能荆门热电有限责任公司股权转让项目资产评估报告
       ④ 用途设定:本次待估宗地的登记用途涉及工业用地(取水口)、在设定土地用途时,以《土地利用现状分类》为标准进行设定。
    ⑤ 土地使用权年限设定:本次各待估宗地土地使用权类型均为出让,均为有偿使用,在设定其土地使用年限时,均以其实际剩余年限为准。
       ⑥ 待估宗地的宗地编号在此次评估中采用宗地一(面积为 21665.00 平方米)和宗地二(面积为 1589.50 平方米),特此说明。
       ⑦ 本估价报告复印件无效。
       (二) 纳入本次评估范围的鄂 AW5877、鄂 A5HN86、鄂 A5HN87 轿车的证载权利人与企业名称不一致,对此证载权利人已经出具了产权声明,声明该车辆权属归荆门热电所有。本次将其作为权属资料在评估报告附件中备查。
       (三) 由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料,缺乏关于控股权溢价对评估对象价值影响程度的分析判断依据,因此本次评估未考虑上述影响。
       (四) 长期借款中有 1.9 亿元是以华能荆门热电有限责任公司投产后的应收电费和热费权作为质押。
       (五) 评估程序受到限制的情形
       1. 评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测,而是在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断。
       2. 评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能观察的部分)做技术检测,而是在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下,通过实地勘察作出的判断。
       (六) 对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
       上述特别事项,评估师提请报告使用者注意。
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       十二、 评估报告使用限制说明
       (一)本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途,不能用于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关;
       (二)本评估报告仅由北京大正海地人资产评估有限公司与委托方签订的资产评估业务约定书中约定的评估报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者使用;
       (三) 评估报告未经核准或者备案,评估结论不得被使用;
       (四)未征得评估机构同意,评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体;
       (五)自评估基准日起,市场条件或资产状况未发生重大变化时,本评估报告的评估结论使用有效期自评估基准日起一年,即从资产评估基准日 2014 年5 月 31 日起至 2015 年 5 月 30 日止;
       (六)当政策调整对评估结论产生重大影响时,应当重新确定评估基准日进行评估。
       十三、 评估报告日
       本评估报告日为 2014 年 10 月 9 日。
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                                            法定代表人:
                                             注册资产评估师:
                                             二〇一四年十月九日
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