影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素主要包括以下几个方面：一是影响回收价值和回收时间的因素，如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等；二是侧重影响回收价值的因素，如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。

　　不良资产证券化之住宅类房地产抵押物回收评估方法研究

　　来源：中债资信（微信号CBR_2010） 作者：中债资信ABS团队 张鑫 刘毅荣

　　内容摘要：

　　近期，在商业银行面临不良贷款余额和不良贷款率“双升”的背景下，重启的银行不良资产证券化产品，有利于拓宽银行处置不良资产的渠道，加速盘活银行不良资产，支持实体经济发展。不良资产证券化产品的信用水平受资产池质量影响很大，而资产池质量与其回收率高度相关，资产池回收主要来源于抵质押物、借款人和保证人，通常情况下，抵质押物处置变现可以为资产池提供相对可靠的回收来源。中债资信在搭建不良贷款回收评估方法的基础上，通过研究积累及项目梳理、总结，细化各类押品回收分析，充实不良贷款回收研究体系。

　　本文所探讨的住宅类抵押房产回收价值，是基于借款人未能清偿债务，作为债权人的银行通过处置抵押资产，使其在未来较短时间内快速变现且债权人能够收回的价值，不同于正常市场情境下房产估值。

　　在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现回收，其中，回收价值的判断基于所选取的基准单价，考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整，估算可能的回收价值；回收时间的判断主要取决于评估时所处的诉讼节点，结合变现过程中影响因素的调整，倒推可能的变现时间。

　　影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素主要包括以下几个方面：一是影响回收价值和回收时间的因素，如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等；二是侧重影响回收价值的因素，如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。

　　插播一条广告

　　如何应对不良资产行业即将到来的变革？如何找到这轮不良资产最有效的处置模式？轻金融将于2016年11月26－27日在上海举办《不良资产的尽职调查、处置清收、资产重整盘活实务操作及案例精讲实战培训》，报名请添加下方微信（报名电话：13811062173）：

　　一、住宅类房地产抵押回收主要评估思路

　　本文所探讨的住宅类抵押房产回收价值，是基于借款人未能清偿债务，作为债权人的银行通过处置抵押资产，使其在未来较短时间内快速变现且债权人能够收回的价值，不同于正常市场情境下住宅类房产的估值。

　　在分析抵押住宅的回收问题时，我们首先判断抵押有效性，然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析，并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素，判断其可能的回收金额和回收时间。

　　在借款人已经违约的情境下，对于债权人来说，抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收：

　　（1）与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。

　　（2）协议不成的，通常情况下，作为债权人的银行通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。

　　（3）少数情况下，抵押权人会同意债权人（银行）通过非诉的方式处置抵押资产，或者在住宅类房产所有权人为企业（借款人）的情况下，借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式，借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方，此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。

　　实务中，多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现价值回收，故本文着重分析在司法诉讼情境下，抵押住宅价值回收思路及考虑因素。

　　

　　二、抵押住宅有效性评价

　　我们认为有效的住宅抵押应至少符合以下几方面特征：

　　一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。

　　二是抵押房产符合法律规定，且权属清晰。

#p#分页标题#e#

　　以下房产不得抵押：1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6、依法不得抵押的其他房地产。

　　权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权，比如违建房屋抵押无效，部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制，可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。

　　对于建成的住宅房产抵押，遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外资产视同一并抵押，但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积，应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。对于抵押的在建住宅，应为合法建设且办理抵押登记手续，对于建设用地使用权抵押的，地上新增建筑物不属于抵押财产，处置时需土地和建筑物一并处置，但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权，如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。

　　三是抵押合同以书面形式订立，且合法有效，抵押权依法设立，且处于法律诉讼时效内。伪造的抵押合同或虚假的抵押登记，不具有法律效力；住宅等不动产抵押只有办理了抵押登记手续，抵押权才设立；法院对于超过主债权诉讼时效的抵押权不予保护，如果作为抵押权人的银行超过主债权诉讼时效行使抵押权，此时抵押权已丧失司法保护，导致抵押权难以实现；如果存在抵押合同内容与抵押登记内容不一致的情况，以抵押登记内容为准。

　　三、抵押住宅回收价值评估

　　如前所述，抵押住宅的回收价值不同于正常市场条件下的市场价值，回收价值是在企业或个人无法清偿债务时，被申请破产清算或资产强制执行变现的情境下，以抵押资产在未来较短期限内实现的价值清偿债务，多数地区法院强制执行的房产需买受人在很短的时间内全款支付，使其受众有限，处置时需考虑价值折损；而市场价值是在买卖双方自愿公平达成交易的价值。抵押住宅回收价值评估实际上是对其在强制变现情景下处置价值的评价，但有时回收价值分析又依托于正常市场情境下价值形成的判断。

　　正常市场情境下，对于不同类型房地产估值而言，常用的评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市场较为活跃、可比交易案例较多，通常适用于市场法。市场法是选取近期在正常市场条件下，交易双方自愿、公平达成交易的相似案例的单价（如周边相似情况的二手房成交价）作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正，得出受评房产最可能的价值。特殊情况下，如景区内用于出租的别墅，周边没有可供参考的市场可比案例，可以考虑采用租金法估值。

　　遵循上述思路，对于抵押住宅回收价值的判断，较为理想的情况是可以获取近期相似案例的司法拍卖成交价格，作为受评抵押房产的基准单价，在此基础上考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整，得出受评房产最可能的回收价值。次优方案为获取近期正常市场情景下相似案例的成交价格或者司法拍卖流拍价格，一般来说，由于所处的市场环境、成交方式等的不同，正常市场价格会高于相似房产司法拍卖成交价格，而相似房产的司法拍卖流拍价可能存在价格虚高的问题而高于司法拍卖成交价格，因此无论是近期正常市场情景下的成交价格还是司法拍卖流拍价格，均需要考虑其与司法拍卖成交价格之间的差异。

#p#分页标题#e#

　　选取相似案例即确定基准单价时，主要考虑：1）位置相近；2）用途相同；3）结构相同，根据选取的可比案例与受评抵押房产在面积、朝向、户型、楼层、剩余使用年限、装修情况、物业管理、周边配套等方面的差异，对基准单价进行修正，得到受评抵押房产的修正单价，再考虑变现过程中影响因素的调整，进而得出受评抵押房产最可能的回收价值。

　　对于在建住宅，通常情况下可按照建成后可能的销售单价乘建筑面积得到假设开发完毕销售的价值，考虑基于目前建设进度估算后续可能发生的建设投入、相关税费、预期利润空间等因素影响及变现过程中影响因素的调整，得出在建住宅可能的回收价值。

　　此外，极少数情况下，抵押住宅可能已经完成拍卖流程但尚未进入分配程序，此时拍卖价值应作为抵押房产的变现价值，考虑扣除必要的税费及其他可能发生的优先扣减的金额后作为抵押住宅的回收价值。

　　四、抵押住宅回收时间评估

　　对于通过司法诉讼方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于法律诉讼进度，即通过评估时点所处的诉讼时点，倒推变现所需时间。通常情况下，法律诉讼程序包括诉前保全、起诉、立案、文书送达、调解、判决、执行等，全部程序耗时约在2～3年左右，具体情况需结合各地区司法环境判断，但对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的，对回收时间会有较大影响。

　　对于通过企业重组的方式实现抵押住宅回收的情况，回收时间主要取决于重组安排。

　　

　　五、抵押住宅变现影响因素

　　（一）影响回收价值和回收时间

　　实务中，有些因素既影响回收价值，又影响回收时间，主要包括以下几方面：

　　1、租赁影响

　　对于附租赁权的抵押资产而言，如果租赁在抵押前，处置抵押物不影响租赁合同的履行，即在租赁期内法院带租拍卖，在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效，同时在处置抵押物时，承租人享有优先购买权；如果租赁在抵押后，抵押物处置后，租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力，但抵押物处置时，如果租赁状态对抵押权实现产生影响，法院应在去除租赁权后执行拍卖流程，鉴于此，通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍，作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。

　　租赁的住宅多用于居住，少数为小型企业办公使用，年租金规模有限，清偿企业银行贷款本息的效果甚微，且即使抵押物所有权人拖欠银行贷款，租户为维持和业主的关系，倾向于将租金直接交给抵押物所有权人，银行难以控制租金，故通常情况下，附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。一方面，租赁在抵押前存在，如果买受人对抵押物后续用途为出租，但现有租赁合同约定的租期、租金等条件可能无法满足买受人对后续租赁的预期，如果买受人对抵押物后续用途为自用，需待租赁合同履行到期才能腾空使用，整体上可能存在附租赁权的房产与买受人需求契合度不高的情况，导致潜在买受人数量减少，影响抵押物回收价值；另一方面，租赁于抵押后设立，即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书，但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况，抵押物腾空过程可能会遭遇阻力，如果抵押权人急于处置，可能会与承租人私下协商让渡部分利益，影响抵押物回收价值。

　　尤其以下情况会加大抵押房产处置难度，价值方面可能需要处以较大的折扣才能变现：（1）剩余租赁期长（2）租金远低于市场水平（3）租金已一次性全部支付（4）租赁合同解约成本高。

　　此外，对于存在债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况，如租金价格明显不合理或伪造租金证据，虽然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押资产的请求，但实际执行中受制于调查取证等因素影响，对回收时间会有较大程度的影响，特殊情况下可能影响回收价值。

　　2、他行首封影响

#p#分页标题#e#

　　首封法院享有对查封物的优先处置权，但实际执行中，由于首封债权人对押品没有优先受偿权，且首封法院出于制度配合、地方保护等方面考虑，在押品执行中可能存在首封债权人或首封法院处置意愿不强或拒绝配合处置的情况，使得优先债权人无法实现优先受偿，利益受损。实务中，优先债权人为了尽快实现债权，往往会通过协商让渡部分利益给首封债权人，造成首封对抵押财产回收价值的损害。

　　根据高法最新司法解释规定，在押品执行过程中，应由首封法院处置查封财产，但在满足优先债权有效且已进入法院执行程序、押品自首封之日起超过60日且首封法院尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序，优先债权法院可要求首封法院移送执行，突破了首封法院优先处置权的限制。

　　但实际执行中，对于抵押住宅已被其他债权人首封的情况，如果首封债权人与抵押权人同为省内的债权人，通常不会影响押品回收金额，对押品回收时间会有一定影响；如果首封债权人与抵押权人为跨省的债权人，考虑到目前苏、浙、沪、闽、鲁地区已形成区域司法联动，通常情况下这四省一市区域内首封不影响押品回收金额，但四省一市外的其他地区涉及跨省首封的情况，考虑到区域司法环境及法院实现跨区域司法协作的难度，可能仍会存在抵押权人需让渡部分经济利益给首封债权人的情况，从而削减抵押物回收价值，并对回收时间有较大程度的影响。

　　对于多个债权人对执行标的物（如住宅）均无担保物权的情况，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。特殊情况下，当抵押人为国民或其他组织的，其主要财产被某一债权人首封，除此之外没有其他财产可供执行或者其他财产不足以清偿剩余全部债务的，首封债权人不再享有优先受偿权；当抵押人为企业法人的，其财产不足清偿全部债务的，如果未申请破产清算，各债权人申报后按债权比例清偿，如果申请破产清算，则首封解除，企业进入破产程序，根据破产重整、和解或者破产清算的原则界定回收。实务中，在多数情况下，首先采取执行措施的债权人能够获得一定优先偿付，但整体上没有严格的法律保障。

　　融贸通联合国内众多国有大型企业集团，央企，实力民企整合全国贸易金融产业链，提供信用证融资，一般贸易回购，贸易流量服务，不动产抵押融资，上 市 公司信用贷！我们提供线上线下交流互动平台欢迎大家申请加入会员，联系人HENRY 微信号kmart2011

　　3、特殊的房产类型影响

　　对于特殊的房产类型，可能存在处置受限、需要补交土地出让金、有价无市等情况，如：

　　（1）职工购买公有住宅（即房改房），是根据相关房改政策，职工按照成本价或者标准价购买，其中职工对按标准价购买的住宅拥有部分产权，购买5年后可出售，原售房的产权单位有优先购买权，售房收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例分配。

　　（2）经济适用住房（含集资房），是政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，购房人拥有有限产权，购买5年以后可出售，出售时需按同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权，政府可优先回购。

　　（3）“小产权房”是建在集体土地上的房屋，主要用于安置本村镇成员，房产证由乡镇政府颁发，不能正常上市交易，无法为非本村镇成员办理产权登记，潜在的买受人范围受限，处置难度较大。

　　（4）唯一住房：法律规定唯一住房满足一定条件可以执行，但在实务中，法院对唯一住房的执行非常谨慎，尤其是有老弱病残居住的唯一住房，抵押权实现存在较大难度，更多是债权人和唯一住房所有权人私下达成和解，通过减免债务的方式协商解除抵押权。

　　（5）别墅：通常情况下，别墅价值相对较大，可能存在有价无市的情况，需考虑回收价值高估风险。

　　对于存在纠纷的抵押住宅，比如邻里纠纷，或者由于其他债权债务关系而存在债主上门讨债的风险等，此时即使抵押住宅已腾空，可能处置起来也会存在很大难度；或者由于开发商与拆迁户之间存在纠纷，拆迁户自行入住抵押住宅等，会导致法院难以强制执行抵押房产。

#p#分页标题#e#

　　对于抵质押住宅所有人涉及刑事诉讼案件情况，首先，需区分所涉及刑事诉讼案件性质，如果仅和抵质押住宅所有权人个人相关（如暴力行凶等），可以不考虑对抵质押物回收价值的影响，但如果刑事案件涉及到公安机关对抵押住宅的查封，需待解封后法院方可继续执行民事诉讼，应考虑此时对抵押住宅回收时间的影响；如果所涉及的刑事案件和抵质押住宅所有权人的企业相关（如合同诈骗、非法开采等），需考虑从抵质押住宅回收价值中扣除可能涉及的刑事补偿金额，且回收时间方面也要考虑刑事案件的影响。

　　对于“房地分离”的情况，即房产和土地分别抵押给不同的债权人，实务中由于房产和土地要一并处置才能实现价值，很难确定最终的回收价值在建筑物和土地之间的分配比例，通常是抵押权人之间事先协商一个双方都认可的分配比例，再处置抵押房产，然后依据事先商定的分配比例分别受偿。

　　此外，如果抵押住宅尚未腾空，法院虽然会协助腾退，但如果有老弱病残居住，实际腾退过程中可能会存在很大障碍，需考虑对抵押房产回收价值和回收时间的影响。

　　4、区域经济景气度影响

　　区域经济景气度是指区域经济运行状态，区域经济的活跃程度、繁荣程度。区域经济景气，体现为区域生产增长、商业活跃、市场繁荣，带动抵押资产市场需求旺盛，资产变现相对容易；区域经济不景气，体现为区域市场疲软、商业活动低迷，影响抵押资产市场需求，资产变现难度加大，可能以更低的折扣折价处置。可见，区域经济景气度通过影响市场需求对未来抵押资产处置时点的价格产生影响。整体上，经济较为发达的区域资产处置市场较为活跃，抵押资产易于变现，经济欠发达区域资产处置市场低迷，抵押资产变现困难。

　　5、区域司法环境影响

　　部分区域受制于经济、政治、社会结构等方面的原因，区域司法运转比较容易受到外部环境的影响，尤其是受制于来自地方政府的行政压力，，地方法院很难做到独立审判，比如企业违约涉及到群体事件、涉及到地方纳税大户的问题等，可能在地方政府干预下，作为债权人的银行无法在法院立案，对回收价值和回收时间影响很大。

　　此外，如果区域法院存在因办事效率不高导致案件大量积压的情况，区域整体司法执行进度缓慢，对回收时间造成较大影响。

　　（二）影响回收价值

　　实务中，有些因素可能侧重对回收价值有较大影响，主要包括以下几方面：

　　1、处置税费影响

　　我国《城市房地产抵押管理办法》规定，处分抵押房地产所得金额应先支付处分抵押房地产的费用，再扣除抵押房地产应缴纳的税款后，偿还抵押权人债权本息及违约金等。在司法拍卖过程中，涉及从抵押住宅房产评估价值中扣除的税费主要包括住宅交易过程中产生的增值税（原营业税，现改征增值税）、住宅交易涉及的土地增值税（个人住宅交易免征土地增值税）、住宅转让产生的所得税（企业所得税或个人所得税）等，及处置过程中产生的保全费、律师代理费、评估费、拍卖佣金（如有）、诉讼费、执行费、公告费等。实际操作中，存在部分地区将抵押人应承担的税费转嫁给买受人的情况，不同地区做法不同，比如，绍兴市柯桥区法院在线上司法拍卖时规定拍卖房产“所涉及的一切税、费（包括应由原所有权人或使用权人承担的税费）均由买受人承担”，而温州市龙湾区法院在线上司法拍卖时规定“交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由双方各自承担”。整体看，抵押房产回收价值中需扣除必要的相关税费。

　　2、优先扣除的金额

　　（1）未偿还的房贷：由于住宅在按揭抵押期间很难过户，因此在拍卖处置后，处置所得款项需优先清偿剩余房贷才能办理过户手续。

　　（2）需补交的土地出让金：对于住宅所属土地为国有划拨或集体土地的情况，法律规定，划拨土地使用权需满足一定条件才能抵押，条件之一为补交土地出让金。但在实务操作中，仍然存在直接抵押划拨的土地使用权，或者将划拨土地上建的房产抵押，而根据地随房走的原则，抵押房产所附着的土地一并抵押，此时拍卖房产所得价款需优先扣除应补交的土地出让金。此外，对于经济适用住房（含集资房）、房改房等出售时需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款。

#p#分页标题#e#

　　（3）拖欠工程款：在建住宅拖欠承包人的建筑工程款在竣工之日或约定竣工之日起6个月内享有法定优先受偿权利，需从抵押的在建住宅变现价值中优先扣除。

　　（4）开发商将在建部分房产抵账的情况：对于开发商已经将在建房产的一部分顶账给其他债权人的情况，如涉及整体处置，需从抵押的在建住宅变现价值中优先扣除抵账房产。

　　六、案例分析

　　案例简介：借款人在某行贷款1300万元，其中200万元由借款人实际控制人个人住宅房产提供抵押担保，抵押合同书面订立，债权人银行在放贷时已办理抵押登记手续，贷款到期日为2016年2月12日，借款人无力偿还贷款，五级分类为次级，抵押房产权属清晰，位于奉化市中心地段，土地为国有划拨住宅用地，相似案例处置时补交每平方米1400元的土地出让金，不是唯一住宅，户口未迁出，建筑面积278.23平方米，目前处于出租状态（租赁在抵押前），剩余租期2年，剩余租金20万元已付，被省内他行查封，抵押权人于2016年5月3日起诉。

　　

　　首先，从抵押人资格、抵押房产合法且权属清晰、抵押合同书面订立且合法有效、抵押权依法设立且处于法律诉讼时效内判断，该住宅抵押有效；

　　其次，据了解，15年同小区内房产二手房成交价格为6,800元/平方米，考虑选取案例与受评房产在户型、朝向、楼层等方面的差异及评估时点不同评估情景的影响对基准单价进行调整，得到修正单价为5,400元/平方米，抵押房产评估价值为150.24万元，作为抵押权人的银行刚起诉，考虑整个司法流程走下来到最终实现回收耗时通常2～3年，暂定基准回收时间为2年；

　　再次，变现过程中考虑以下几方面因素影响：

　　1、抵押房产处于租赁状态：租赁在抵押前，“买卖不破租赁”，但考虑对于住宅来说买受人大部分倾向于自住，或者即使买受人用途为出租，现有租金、租赁期限可能存在无法满足买受人出租需求的情况，较为可能的情况是买受人要求腾空房产，需考虑退还已收取的租金及可能涉及的解约成本；

　　2、省内他行首封：根据浙江省高院规定，抵押房产价值低于抵押债权额，首封法院应将抵押财产的处分权移交给执行抵押债权的法院，首封法院不同意移交的，执行抵押债权的法院可以报请其与首封法院的共同上级法院协调处理，考虑移交、上级法院协调处理所需时间，基于保守考虑，抵押房产整体回收时间需适当延长；

　　3、土地性质为国有划拨：拍卖房产所得价款需优先扣除应补交的土地出让金，1400*278.23=38.95万元；

　　4、区域经济景气度：奉化市房地产市场不景气，法院在拍卖房产时，往往出现流拍现象，即使有成交情况，成交价格也较低，可能对未来回收时间和成交时点的回收价值产生影响；

　　5、区域司法环境：据了解，受经济形势下行影响，奉化市法院受理案件数量增加较快，法官年人均办案400余起，工作量较大，司法执行进度缓慢，对回收时间产生负面影响；

　　6、处置税费：需考虑可能从房产评估价值中扣除的税费影响，主要包括住宅交易产生的增值税、转让所得税、处置过程中产生的评估费、拍卖佣金、诉讼执行费等。

　　最后，综合上述几方面因素考虑，确定抵押房产回收价值为61.24万元，回收时间为3年。

　　转载自轻金融

　　请大家加入我们微信交流群或是加入会员俱乐部，请加微信 kmart2011 联系人HENRY ，并备注业务方向，我们会安排到相关业务群组。我们也请交易金融各位专家为我们投稿或是参与我们直播间微沙龙。请长按下图本公众号二维码，关注我们吸收更多...