海南瑞泽：公司拟进行股权收购所涉及的三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益资产评估报告 公告日期 2015-06-03     海南瑞泽新型建材股份有限公司
    拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司
    股东全部权益
    资产评估报告
    国众联评报字(2015)第 3-010 号
    国众联资产评估
    土地房地产估价有限公司
    二○一五年五月二十五日
    中国深圳
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    目        录
    注册资产评估师声明 ...................................................... 1
    摘   要 ................................................................. 3
    资产评估报告 ............................................................ 7
    一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 ........................ 7
    二、评估目的 ......................................................... 17
    三、评估对象和评估范围 ............................................... 17
    四、价值类型及其定义 ................................................. 25
    五、评估基准日 ....................................................... 26
    六、评估依据 ......................................................... 26
    七、评估方法 ......................................................... 28
    八、评估程序实施过程和情况 ........................................... 34
    九、评估假设 ......................................................... 35
    十、评估结论 ......................................................... 37
    十一、特别事项说明 ................................................... 39
    十二、评估报告使用限制说明 ........................................... 47
    十三、评估报告日 ..................................................... 48
    评估报告附件 ........................................................... 43
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    注册资产评估师声明
    一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独
    立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是
    客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
    二、本资产评估报告中的分析、意见和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础
    上形成的,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
    三、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
    限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
    明及其对评估结论的影响。
    四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
    估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
    五、遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发表专业
    意见,是注册资产评估师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
    性和完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事人的责任。
    六、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益,同时与委托方和相
    关当事方没有个人利益关系,对委托方和相关当事方不存在偏见。
    七、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
    业评估经验;评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果;注册资产评估师
    本人及其业务助理人员已对评估对象做了必要的现场调查、勘察与核实。
    八、注册资产评估师对被评估资产的法律权属状况给予了必要的关注,对评估对
    象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,但不对被评估资产的法律权属做任何
    形式的保证。同时对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方
    完善产权以满足出具评估报告的要求。
    九、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
    表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对
    象可实现价格的保证。
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    十、评估对象涉及的财务会计数据、生产经营资料等与评估相关的全部资料由委
    托方及被评估单位申报并经其签章确认。委托方及被评估单位对其所提供资料的可靠
    性、真实性、准确性、完整性负责。如委托方及被评估单位提供的资料中存在虚假或
    隐瞒事实真相等行为,本评估结果无效,由此引起的相关后果由委托方及被评估单位
    负责,本公司不承担相关的法律责任。
    十一、被评估单位存在的可能影响资产评估结论的有关事项,在委托评估时未作
    特殊说明、而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员
    不承担相关责任。
    十二、本评估报告必须完整使用。本评估报告只能用于评估报告载明的评估目
    的和用途,评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。因使用不当造成
    的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
    十三、未征得本评估机构书面同意,评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引
    用或披露于公开媒体,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
    十四、我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价
    值的因素,我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
    十五、我们未考虑本次申报评估资产抵押、担保等任何限制因素对评估结论的影
    响。
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    海南瑞泽新型建材股份有限公司
    拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    资产评估报告
    (摘要)
    国众联评报字(2015)第 3-010 号
    重      要       提   示
    以下内容摘自资产评估报告,欲了解本评估项目全面情况,应认真阅读资产评
    估报告全文。
    国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受海南瑞泽新型建材股份有限公司的
    委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法及收益
    法,按照必要的评估程序,对海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及
    的三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益在 2014 年 12 月 31 日的市场价值进行了
    评估。现将资产评估情况报告如下。
    一、委托方及被评估单位
    委   托   方:海南瑞泽新型建材股份有限公司
    被评估单位:三亚新大兴园林股份有限公司
    二、评估目的
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购,本次评估系为海南瑞泽新型建
    材股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
    三、评估对象和评估范围
    本次评估对象为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的三亚新
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    大兴园林股份有限公司于评估基准日股东全部权益。
    具体评估范围为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的三亚新
    大兴园林股份有限公司于评估基准日的全部资产及负债,其中资产总额账面值
    65,623.90 万元,负债总额账面值 27,868.94 万元,所有者权益账面值 37,754.95 万
    元。评估前账面值已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了“信会师
    报字【2015】第 350024 号”无保留意见审计报告。
    被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、不重
    不漏、无表外资产,以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
    四、评估基准日
    本项目资产评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。评估基准日系由委托方确定,确定
    的理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近,本次评估以评估基准日有效的价格
    标准为取价标准。
    五、评估程序实施过程和情况
    根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则,按照我公司与海
    南瑞泽新型建材股份有限公司签订的资产评估业务约定书,我公司评估人员已实施了
    对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核,对资产进行实
    地察看与核对,并取得了相关的产权证明文件,进行了必要的市场调查和交易价格的
    比较,以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
    六、评估方法
    本次评估采用资产基础法及收益法。
    七、价值类型
    本次评估的价值类型为市场价值。
    八、评估结论
    此次评估主要采用资产基础法及收益法。根据以上评估工作,得出如下评估结论:
    (一)资产基础法评估结论:
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    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    在评估基准日 2014 年 12 月 31 日资产总额账面值 65,623.90 万元,评估值
    73,085.61 万元,评估增值 7,461.71 万元,增值率 11.37 %;
    负债总额账面值 27,868.94 万元,评估值 27,868.94 万元,评估值与账面值无差
    异;
    净资产账面值 37,754.95 万元,评估值 45,216.67 万元,评估增值 7,461.71 万元,
    增值率 19.76 %。
    评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
    资产评估结果汇总表
    评估基准日:2014 年 12 月 31 日
    被评估单位:三亚新大兴园林股份有限公司                                金额单位:人民币万元
    账面价值       评估价值       增减值        增值率%
    序号                  项目
    A              B           C=B-A        D=C/A×100%
    1     流动资产                         53,309.40      58,105.09      4,795.69              9.00
    2     非流动资产                       12,314.50      14,980.52      2,666.02             21.65
    3     其中:可供出售金融资产                      -              -            -                 -
    4           持有至到期投资                        -              -            -                 -
    5           长期应收款                  7,598.26       7,598.26               -                 -
    6           长期股权投资                1,302.00       3,665.44      2,363.44            181.52
    7           投资性房地产                          -              -            -                 -
    8           固定资产                    1,759.22       1,859.23        100.01              5.68
    9           在建工程                              -              -            -                 -
    10           工程物资                              -              -            -                 -
    11           固定资产清理                          -              -            -                 -
    12           生产性生物资产                        -              -            -                 -
    13           油气资产                              -              -            -                 -
    14           无形资产                       68.91         741.20        672.29            975.61
    15           开发支出                              -              -            -                 -
    16           商誉                                  -              -            -                 -
    17           长期待摊费用                  128.31         128.31               -                 -
    18           递延所得税资产                469.73                 -    -469.73           -100.00
    19           其他非流动资产                988.07         988.07               -                 -
    20     资产合计                         65,623.90      73,085.61      7,461.71             11.37
    21     流动负债                         27,868.94      27,868.94               -                 -
    22     非流动负债                                  -              -            -                 -
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    账面价值    评估价值    增减值        增值率%
    序号                项目
    A           B        C=B-A        D=C/A×100%
    23     负债合计                  27,868.94   27,868.94            -                 -
    24     净资产(所有者权益)      37,754.95   45,216.67   7,461.71             19.76
    (二)收益法评估结论:
    采用收益法对三亚新大兴园林股份有限公司的股东全部权益价值的评估值为
    45,669.21 万元,评估值较账面净资产评估增值 7,914.26 万元,增值率 20.96%。
    (三)对评估结果选取的说明:
    收益法与成本法评估结论差异额为 452.54 万元,差异率为 1.00%,差异的主要原
    因:
    资产基础法也称成本法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
    评估对象价值的评估思路,资产基础法(成本法)是在分别合理估算评估对象所包含
    的各项资产和负债价值的基础上估算评估对象价值的评估方法。
    收益法是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
    思路,收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值,建立在经济学的预期效用理
    论基础上,通过估算(预测)被评估单位或其他资产组合体在未来特定时间内的所涉
    及的该部分股东权益市场价值评估报告预期收益,选择合适的折现率,将其预期收益
    还原为当前的资本额或投资额的方法。
    本次收益法与资产基础法评估结论差异额为 452.54 万元,差异率为 1.00%,差异
    较小,且海南瑞泽新型建材股份有限公司与三亚新大兴园林股份有限公司是同一控制
    人的关联方,考虑谨慎性原则,我们最终选取资产基础法的结果。
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益价值为 45,216.67 万元,人民币大写
    金额为:肆亿伍仟贰佰壹拾陆万陆仟柒佰元整。
    报告使用者在使用本报告的评估结论时,请注意本报告正文中第十一项“特别事
    项说明”对评估结论的影响;并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
    按照有关资产评估现行规定,本评估报告使用有效期一年,自评估基准日(2014
    年 12 月 31 日)起计算。超过一年使用,需重新进行资产评估。
    [本页以下无正文]
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    资产评估报告
    国众联评报字(2015)第 3-010 号
    海南瑞泽新型建材股份有限公司:
    国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法
    规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法及收益法,按照必要的评估程序,
    对贵公司拟进行股权收购所涉及的三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益价值在
    2014 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
    一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
    企业名称:海南瑞泽新型建材股份有限公司(以下简称“海南瑞泽”)
    注册地址:三亚市吉阳镇迎宾大道 488 号
    法定代表人:张海林
    注册资本:人民币 26807.8972 万元
    公司类型:股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
    证券代码 :002596.SZ
    经营期限:2002 年 04 月 27 日-长期
    注册号:460200000013116
    经营范围:商品混凝土生产与销售;混凝土制品生产与销售;建筑材料销售;水
    泥生产与销售,交通运输(仅限分支机构经营)
    (二)被评估单位概况
    1.概况
    企业名称:三亚新大兴园林股份有限公司(以下简称“大兴园林”)
    注册地址:河东区迎宾路 380 号卓达巴哈马 1B 幢 2、3 层
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    法定代表人:张海林
    注册资本:人民币壹亿贰仟万元
    经济性质: 股份有限公司
    经营期限:2004 年 8 月 18 日—长期
    注册号:460200000037389
    经营范围:园林建设、园林绿化设计、施工、苗木销售、给排水管管道安装、市
    内装修、市政工程施工。
    2.企业简介及历史沿革:
    三亚新大兴园林股份有限公司原名三亚大兴园林景观工程有限公司,经海南省三
    亚工商行政管理局核准,于 2004 年 8 月 18 日成立,领取注册号为 4602002002953 的
    企业法人营业执照,注册资本 1,000 万元,其中:三亚大兴实业有限公司(以下简称
    “大兴实业”)认缴出资 500 万元,持股比例为 50%;张艺林认缴出资 500 万元,持
    股比例为 50%。本次出资全部为货币资金,分二期缴纳:首期出资 100 万元,业经三
    亚天涯会计师事务所审验,并于 2004 年 12 月 31 日出具三涯会所验字[2004]第 1275
    号《验资报告》;第二期出资 900 万元业经三亚天涯会计师事务所审验,并于 2005
    年 9 月 8 日出具三涯会所验字[2005]第 1177 号《验资报告》。
    根据大兴园林 2007 年 3 月 19 日《关于增加公司注册资本的股东决议》,同意张
    艺林用实物资产向公司增资 1,000 万元,增资完成后公司注册资本变更为 2,000 万元,
    其中:大兴实业认缴出资 500 万元,持股比例为 25%;张艺林认缴出资 1500 万元,持
    股比例为 75%。本次新增出资业经海南恒誉会计师事务所审验,并于 2007 年 3 月 23
    日出具海恒验字[2007]2014 号《验资报告》。本次增资已经于 2007 年 4 月 23 日办理
    完工商变更登记手续。
    根据大兴园林 2008 年 6 月 6 日股东会决议,同意张艺林将持有公司的 75%的股权
    转让给大兴实业,同意大兴实业以经评估后的实物资产作价 5,500 万元、以货币资金
    2,000 万元对公司进行增资,增资完成后公司的注册资本将增至 9,500 万元,由大兴
    实业持有 100%的股权。本次新增出资业经海南恒誉会计师事务所审验,并于 2008 年 6
    月 27 日出具了海恒验字[2008]2053 号《验资报告》。本次股权转让和增资已经于 2008
    年 6 月 30 日办理完工商变更登记手续。
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    根据大兴园林 2011 年 12 月 16 日股东会决议,同意三亚市大兴集团有限公司(由
    三亚大兴实业有限公司变更名称,以下简称“大兴集团”)将持有公司的 10.53%的股
    权转让给三亚厚德投资管理有限公司。本次股权转让已经于 2011 年 12 月 27 日办理完
    工商变更登记手续。
    根据大兴园林 2012 年 1 月 5 日股东会决议,同意增资 500 万元,新增注册资本由
    宁波嘉丰股权投资合伙企业(有限合伙)以现金 3,000 万元认缴,溢价的 2,500 万元
    转入资本公积。本次新增出资业经中审国际会计师事务所有限公司审验,并于 2012
    年 1 月 6 日出具中审国际验字【2012】09030002 号验资报告。本次增资已经于 2012
    年 1 月 17 日办理完工商变更登记手续。
    根据大兴园林 2012 年 3 月 20 日股东会决议,同意大兴集团将持有公司的 5%的股
    权转让给广州市富晨兴业投资中心(有限合伙);将持有公司的 4.5%的股权转让给冯
    活晓;将持有公司的 4.5%的股权转让给邓雁栋。本次股权转让已经于 2012 年 3 月 22
    日办理完工商变更登记手续。
    根据大兴园林 2012 年 6 月 3 日股东会决议和发起人协议及章程(草案)的规定,
    将三亚大兴园林景观工程限公司整体变更设立为三亚新大兴园林股份有限公司,注册
    资本为人民币 10,000 万元。各股东以其所拥有的三亚大兴园林景观工程有限公司截止
    2012 年 3 月 31 日经审计的所有者权益(净资产)人民币 171,167,524.17 元,按
    1:0.584223 的比例折合股份总额 10,000 万股,每股面值 1 元,共计股本人民币 10,000
    万元,由原股东按原出资比例分别持有。净资产大于股本部分 71,167,524.17 元计入
    资本公积。本次出资业经大华会计师事务所有限公司审验,并于 2012 年 6 月 4 日出具
    大华验字[2012]068 号验资报告。本次变更已经于 2012 年 6 月 18 日办理完工商变更
    登记手续。
    根据大兴园林 2012 年年度股东大会决议和修改后的章程规定,公司申请增加注册
    资本人民币 20,000,000.00 元,变更后的注册资本为人民币 120,000,000.00 元。新增
    注册资本由三亚大兴集团有限公司、光大金控创业投资有限公司、光大金控(德清)
    创新投资有限公司、光大金控(上海)创业投资有限公司、徐伟文、何小峰认缴。本
    次出资业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审验,并于 2013 年 8 月 28 日出具信
    会师报字[2013]第 310460 号验资报告。本次变更已经于 2013 年 9 月 2 日办理完工商
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    变更登记手续。
    3.截止评估基准日,被评估单位股东出资及持股比例如下表:
    投资方名称                    身份证号码           出资额(元)         持股比例
    三亚大兴集团有限公司                                                        76,000,000.00      63.33%
    三亚厚德投资管理有限公司                                                    10,000,000.00       8.33%
    宁波嘉丰股权投资合伙企业(有限合伙)                                         5,000,000.00       4.17%
    广州市富晨兴业投资中心(有限合伙)                                           5,000,000.00       4.17%
    光大金控创业投资有限公司                                                     1,500,000.00       1.25%
    光大金控(德清)创新投资有限公司                                             7,000,000.00       5.83%
    光大金控(上海)创业投资有限公司                                             1,500,000.00       1.25%
    冯活晓                                        44072319480911****             4,500,000.00       3.75%
    邓雁栋                                        44070219741203****             4,500,000.00       3.75%
    徐伟文                                        44010619680316****             4,000,000.00       3.33%
    何小锋                                        11010819551025****             1,000,000.00       0.83%
    合 计                                  120,000,000.00             100%
    4.近年资产、损益状况
    企业 2012 年、2013 年及 2014 年的资产状况如下表所示:
    金额单位:人民币万元
    项目名称                 2012-12-31            2013-12-31             2014-12-31
    流动资产                                     31,537.19             52,122.86                53,309.40
    非流动资产                                    5,342.16              8,529.70                12,314.50
    其中:可供出售金融资产
    长期应收款                           2,682.87              5,818.26                 7,598.26
    长期股权投资                           252.00                252.00                 1,302.00
    投资性房地产                                 -                       -                        -
    固定资产                             1,812.68              1,748.19                 1,759.22
    在建工程
    无形资产                                26.08                 18.03                    68.91
    商誉
    长期待摊费用                            53.81                 77.49                   128.31
    递延所得税资产                        514.72                615.73                   469.73
    其他非流动资产                                                                       988.07
    资产总计                     36,879.35             60,652.56                65,623.90
    10
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    流动负债                            16,836.08          20,468.57             27,868.94
    非流动负债                               49.00          4,762.04                       -
    负债总计               16,885.08          25,230.61             27,868.94
    净 资 产               19,994.27          35,421.95             37,754.95
    损益状况如下表所示:
    金额单位:人民币万元
    项   目            2012 年度         2013 年度            2014 年度
    主营业务收入                          29,158.80         35,634.87            35,330.25
    减:主营业务成本                      21,282.15         26,569.03            26,976.51
    主营业务税金及附加                     987.44          1,204.45             1,179.13
    营业利润                               4,307.10          4,574.66             3,138.83
    利润总额                               4,294.91          4,590.08             3,128.40
    减:所得税                            1,108.98          1,162.39               795.40
    净利润                                 3,185.93          3,427.69             2,333.00
    注:表中2012年、2013年及2014年数据已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)
    审计并出具无保留意见审计报告。
    5.公司的管理架构如下
    11
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    6.执行的主要会计政策:
    6.1 应收款项坏账准备
    6.1.1 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项:
    单项金额重大的判断依据或金额标准:单项金额重大的应收账款是指年末余额
    400 万元以上的应收账款和其他应收款。
    单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法:对单项金额重大的应收款项单独
    进行减值测试,如有客观证据表明其发生了减值的,根据其预计未来现金流量(不包
    括尚未发生的未来信用损失)按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额,确认
    为减值损失,计入当期损益。如无客观证据表明其发生了减值的,则按组合计提坏账
    准备。
    6.1.2 按组合计提坏账准备应收款项
    对于单项金额不重大的应收款项和经单独测试后未减值的应收款项,按信用风险
    特征划分为无信用风险组合和正常信用风险组合。
    确定组合的依据
    单项金额不重大的应收款项,与经单独测试后未减值的单项金额重大
    组合 1:正常信用风险组合       的应收款项,以账龄为信用风险特征进行组合并结合现实的实际损失
    率确定不同账龄应计提坏账准备的比例。
    组合 2:无信用风险组合         应收合并范围内单位的款项
    按组合计提坏账准备的计提方法
    组合 1                         账龄分析法
    组合 2                         不计提坏账准备
    组合中采用账龄分析法计提坏账准备的具体比例如下:
    账龄                        应收账款计提比例         其他应收款计提比例
    1 年以内(含 1 年)                          5%                     5%
    1-2 年                                10%                     10%
    2-3 年                                20%                     20%
    3-4 年                                50%                     50%
    4-5 年                                80%                     80%
    5 年以上                               100%                   100%
    6.1.3 单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项:
    12
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项是指单项金额虽不重大但已涉
    及诉讼事项或已有客观证据表明很有可能形成损失的应收款项。坏账准备的计提方法:
    对单项金额虽不重大但已涉及诉讼事项或已有客观证据表明很有可能形成损失的应收
    款项需单独进行减值测试,根据其预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损
    失)按原实际利率折现的现值低于其账面价值的差额,确认为减值损失,计入当期损
    益。
    坏账损失确认标准:A、债务人破产或死亡,以其破产财产或遗产依法清偿后,仍
    然不能收回的款项。B、债务人逾期未履行偿债义务,并且具有明显特征表明确实不能
    收回的款项。
    以上确实不能收回的款项,报经董事会批准后作为坏账转销。
    6.2 存货
    6.2.1 存货的分类
    存货分为消耗性生物资产、原材料、工程施工、低值易耗品等大类。其中消耗性
    生物资产为苗木成本。
    6.2.2 发出存货的计价方法
    各类存货的购入与入库按历史成本计价。原材料和产成品的发出按加权平均法计
    价。林木类消耗性生物资产郁闭前的相关支出予以资本化,郁闭后的相关支出计入当
    期费用。
    6.2.3 不同类别存货可变现净值的确定依据
    产成品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货,在正常生产经营过程中,
    以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变现净值;
    需要经过加工的材料存货,在正常生产经营过程中,以所生产的产成品的估计售价减
    去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额,确定其可变
    现净值;为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货,其可变现净值以合同价格为基
    础计算,若持有存货的数量多于销售合同订购数量的,超出部分的存货的可变现净值
    以一般销售价格为基础计算。
    期末按照单个存货项目计提存货跌价准备;但对于数量繁多、单价较低的存货,
    按照存货类别计提存货跌价准备;与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相
    13
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    同或类似最终用途或目的,且难以与其他项目分开计量的存货,则合并计提存货跌价
    准备。
    除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外,存货项目的可变现净值以资产
    负债表日市场价格为基础确定。
    本期期末存货项目的可变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定。
    6.2.4 存货的盘存制度
    公司存货采用永续盘存法。
    6.2.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
    低值易耗品和包装物领用时一次转销。
    6.3 长期股权投资
    6.3.1 共同控制、重大影响的判断标准
    共同控制,是指按照相关约定对某项安排所共有的控制,并且该安排的相关活动
    必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。公司与其他合营方一同对被投资
    单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的,被投资单位 为公司的合营企
    业。
    重大影响,是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力,但并不能够控
    制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。公司能够对被投资单位施加重大影响
    的,被投资单位为公司联营企业。
    6.3.2 初始投资成本的确定
    6.3.2.1 企业合并形成的长期股权投资
    同一控制下的企业合并:公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及
    以发行权益性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
    制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投
    资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的,在合并日根据合并后应享有被
    合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额,确定长期股权投资的
    初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本,与达到合并前的长期股权投资
    账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整股本溢
    价,股本溢价不足冲减的,冲减留存收益。
    14
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    非同一控制下的企业合并:公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的
    初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的,按
    照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成本法核算的初始投
    资成本。
    6.3.2.2 其他方式取得的长期股权投资
    以支付现金方式取得的长期股权投资,按照实际支付的购买价款作为初始投资成
    本。
    以发行权益性证券取得的长期股权投资,按照发行权益性证券的公允价值作为初
    始投资成本。
    在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计
    量的前提下,非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付
    的相关税费确定其初始投资成本,除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠;
    不满足上述前提的非货币性资产交换,以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作
    为换入长期股权投资的初始投资成本。
    通过债务重组取得的长期股权投资,其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
    6.3.3 后续计量及损益确认
    6.3.3.1 成本法核算的长期股权投资
    公司对子公司的长期股权投资,采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款
    或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,公司按照享有被投资单位宣
    告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
    6.3.3.2 权益法核算的长期股权投资
    对联营企业和合营企业的长期股权投资,采用权益法核算。初始投资成本大于 投
    资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额,不调整长期股权投资的初
    始投资成本;初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
    的差额,计入当期损益。
    公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额,分
    别确认投资收益和其他综合收益,同时调整长期股权投资的账面价值;按照被投资单
    位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分,相应减少长期股权投资的账面价值;
    15
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    对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动,调
    整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益的份
    额时,以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础,并按照公司的会计
    政策及会计期间,对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有投资期间,被投资
    单位编制合并财务报表的, 以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者
    权益变动中归属于被 投资单位的金额为基础进行核算。公司与联营企业、合营企业之
    间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分,予以抵销,
    在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失,属于资产减值
    损失的,全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易,该
    资产构成业务的,按照相关政策进行会计处理。
    在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时,按照以下顺序进行处理:首先,冲
    减长期股权投资的账面价值。其次,长期股权投资的账面价值不足以冲减的,以其他
    实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失,冲减长
    期应收项目等的账面价值。最后,经过上述处理,按照投资合同或协议约定企业仍承
    担额外义务的,按预计承担的义务确认预计负债,计入当期投资损失。
    6.3.4 长期股权投资的处置
    处置长期股权投资,其账面价值与实际取得价款的差额,计入当期损益。
    采用权益法核算的长期股权投资,在处置该项投资时,采用与被投资单位直接处
    置相关资产或负债相同的基础,按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处
    理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而
    确认的所有者权益,按比例结转入当期损益,由于被投资方重新计量设定受益计划净
    负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
    因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的,处置
    后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算,其在丧失共同控制或重大影响之日
    的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确
    认的其他综合收益,在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
    负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
    的其他所有者权益变动而确认的所有者权益,在终止采用权益法核算时全部转入当期
    16
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    损益。
    因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的,在编制个别财务报表
    时,处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的,改按权益法核
    算,并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整;处置后的剩余股权不
    能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的,改按金融工具确认和计量准则的有
    关规定进行会计处理,其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损
    益。
    处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的,在编制个别财务报表时,
    处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的,购买日之前持有的股权投资因采用权
    益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转;处置后的剩余股权改
    按金融工具确认和计量准则进行会计处理的,其他综合收益和其他所有者权益全部结
    转。
    6.5 投资性房地产
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已
    出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行
    建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的
    建筑物)。
    公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地
    产-出租用建筑物采用与公司固定资产相同的折旧政策,出租用土地使用权按与无形
    资产相同的摊销政策执行。
    6.6 固定资产
    6.6.1 固定资产确认条件
    固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有,并且使用寿命超过
    一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认
    (1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业;
    (2)该固定资产的成本能够可靠地计量。
    6.6.2 固定资产的折旧方法
    固定资产折旧采用年限平均法分类计提,根据固定资产类别、预计使用寿命和预
    17
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    计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企
    业提供经济利益,则选择不同折旧率或折旧方法,分别计提折旧。
    融资租赁方式租入的固定资产,能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有
    权的,在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租
    赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
    各类固定资产折旧年限和年折旧率如下:
    资产类别               折旧年限                 残值率               年折旧率
    房屋建筑物                  20 年                     5%                   4.75%
    机器设备                5-8 年                    5%               19.00%-9.50%
    运输设备                 8年                      5%                   9.50%
    其他设备                 5年                      5%                  19.00%
    6.6.3 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
    公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的,确认为融资租入
    资产:
    (1)租赁期满后租赁资产的所有权归属于公司;
    (2)公司具有购买资产的选择权,购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价
    值;
    (3)租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分;
    (4)租赁开始日的最低租赁付款额现值,与该资产的公允价值不存在较大的差异。
    公司在承租开始日,将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
    为租入资产的入账价值,将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值,其差额作为
    未确认的融资费。
    6.7 生物资产
    6.7.1 生物资产的分类
    公司的生物资产为林木资产,根据持有目的及经济利益实现方式的不同,划分为
    生产性生物资产、消耗性生物资产和公益性生物资产。
    6.7.2 生物资产的计量
    生物资产按成本进行初始计量。
    18
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    生产性生物资产在达到预定生产目的前发生的实际费用构成生产性生物资产的成
    本,达到预定生产目的后发生的后续支出,计入当期损益。
    消耗性生物资产在郁闭前发生的实际费用构成消耗性生物资产的成本,郁闭后发
    生的后续支出,计入当期损益。
    公司的林木主要为苗木,全部为消耗性生物资产。
    消耗性生物资产在采伐时加权平均法法结转成本。
    6.7.3 生物资产的减值准备
    每年度终了,对生产性生物资产和消耗性生物资产进行检查,有证据表明生产性
    生物资产可收回金额或消耗性生物资产的可变现净值低于其账面价值的,按低于金额
    计提生产性生物资产的减值准备和消耗性生物资产跌价准备,计入当期损益;生产性
    生物资产减值准备一经计提,不得转回;消耗性生物资产跌价因素消失的,原已计提
    的跌价准备转回,转回金额计入当期损益。
    6.8 税项
    公司主要税种和税率
    税种                              计税依据                      适用税率
    企业所得税                            应纳税所得额                 25%、20%、15%
    按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基
    增值税      础计算销项税额,在扣除当期允许抵扣的进项税额后,        6%
    差额部分为应交增值税
    营业税                              服务收入                      3%、5%
    城市维护建设税*             应缴纳增值税、营业税等流转税金额          1%、5%、7%
    教育费附加               应缴纳增值税、营业税等流转税金额               3%
    地方教育费附加             应缴纳增值税、营业税等流转税金额               2%
    (1)公司园林工程收入按照 3%缴纳营业税,园林设计和绿化养护业务按照 5%缴
    纳营业税。
    (2)公司园林工程收入在劳务发生地的主管税务机关申报纳税,因此公司缴纳城
    市维护建设税税率包括 1%、5%和 7%。
    7.委托方和被评估单位之间的关系:
    委托方为股权收购方,被评估单位为被收购方,委托方与被评估单位为同一实际
    控制人的关联方。
    19
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    (三)委托方以外的其他评估报告使用者
    根据海南瑞泽新型建材股份有限公司的介绍,评估报告的其他使用者包括海南瑞
    泽新型建材股份有限公司的股东;依照法律法规之相关规定,对评估报告所对应经济
    行为负有审批、核准、备案等职责的国家行政机关;依法引用评估报告的其他中介机
    构(如会计师事务所、律师事务所、证券承销机构等);法律法规规定的不确定使用
    者。
    除国家法律法规另有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能
    由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
    二、评估目的
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购,本次评估系为海南瑞泽新型建
    材股份有限公司拟进行股权收购的经济行为提供价值参考依据。
    三、评估对象和评估范围
    本次评估对象为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的三亚新
    大兴园林股份有限公司于评估基准日股东全部权益。
    具体评估范围为海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的三亚新
    大兴园林股份有限公司于评估基准日的全部资产及负债,其中资产总额账面值
    65,623.90 万元,负债总额账面值 27,868.94 万元,所有者权益账面值 37,754.95 万
    元。评估前账面值已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了“信会师
    报字【2015】第 350024 号”无保留意见审计报告。
    资产评估申报汇总表
    金额单位:人民币万元
    项             目                             账面价值
    1   流动资产                                                                 53,309.40
    2   非流动资产                                                               12,314.50
    3       其中:可供出售金融资产                                                       -
    4       持有至到期投资                                                               -
    5       长期应收款                                                            7,598.26
    6       长期股权投资                                                          1,302.00
    7       投资性房地产                                                                 -
    20
    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    项              目                           账面价值
    8      固定资产                                                            1,759.22
    9      在建工程                                                                    -
    10     工程物资                                                                    -
    11     固定资产清理                                                                -
    12     生产性生物资产                                                              -
    13     油气资产                                                                    -
    14     无形资产                                                                68.91
    15     开发支出                                                                    -
    16     商誉                                                                        -
    17     长期待摊费用                                                           128.31
    18     递延所得税资产                                                         469.73
    19     其他非流动资产                                                         988.07
    20   资产合计                                                             65,623.90
    21   流动负债                                                             27,868.94
    22   非流动负债                                                                    -
    23   负债合计                                                             27,868.94
    24   净资产(所有者权益)                                                 37,754.95
    (一)价值较大实物资产情况及特点:
    大兴园林实物资产的种类主要有:房屋建筑物、机器设备、电子设备、运输设备、
    存货等。上述实物资产主要分布在公司的繁殖基地、项目和各个部门内,部分固定资
    产的单位价值较大。
    大兴园林资产的主要分布及特点是:
    1.房屋建筑物类
    企业房屋建筑物包括两套酒店式公寓,位于海南省三亚市,分别为:三亚国际公
    馆酒店 2 号楼 0916 号房和三亚凤凰水城 C 区 F1 栋 22 层 2221 号房。其中:三亚国际
    公馆酒店 2 号楼 0916 号房已取得《土地房屋权证》,2014 年 10 月,大兴园林以前述
    房产为其在中国工商银行股份有限公司三亚分行的 400.00 万元银行借款提供抵押担
    保,担保期限截至 2015 年 10 月;三亚凤凰水城 C 区 F1 栋 22 层 2221 号房屋建筑物正
    在办理《土地房屋权证》。
    2.设备类资产包括机器设备、车辆和电子办公设备。
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    2.1 企业经营所用的机器设备主要为装载机、履带式挖掘机、割草机、高枝绿篱
    机等。
    企业实行设备动态保养及定期维护保养制度。设备管理良好,运行环境良好,运
    行正常,符合设备的性能要求。机器设备总体能满足企业经营的生产需要。
    2.2 运输设备共计 63 项,由洒水车、轻型载货车和轿车组成,其中部分车辆(4
    台)已损坏,不能使用,其余车辆由行政部门进行统一管理,定期维修保养,使用正
    常。
    2.3 电子办公设备为各类计算机、空调机、传真机、打印机等办公用设备,分布
    在各办公室内。设备的规格种类相对较多。
    企业设备由设备部门进行统一管理,定期进行维修,设备保养状态良好,除已损
    坏设备外其余设备均可正常使用。
    3. 大兴园林及其下属公司租赁土地情况如下:
    (1)2013 年 1 月 1 日,大兴园林与三亚市海棠湾镇湾坡村委会草厂村民小组签
    订土地租赁合同,三亚市海棠湾镇湾坡村委会草厂村民小组将其所有及受托管理的位
    于草厂村西北侧公殿山坡的面积为 177.82 亩土地、位于草厂村西南方的面积为 88.19
    亩土地、位于湾坡洋公殿坡的面积为 48.86 亩土地、位于草厂村西南方的面积为 130.00
    亩土地出租给大兴园林,用于苗木种植,租期 15 年,自 2013 年 1 月 1 日至 2027 年
    12 月 31 日。大兴园林租赁前述土地已取得草厂村民小组三分之二以上村民代表同意,
    并已取得三亚市林业局核发的编号为三府林证字(2015)第 000007 号《中华人民共和
    国林权证》。
    (2)2012 年 12 月 14 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司与东方市三
    家镇乐安村村民委员会签订土地承包合同,东方市三家镇乐安村村民委员会将其所有
    的位于乐安村北侧的面积为 1,353.31 亩土地发包给三亚大兴园林苗木繁殖基地有限
    责任公司,用于苗木种植,承包期限 30 年,自 2012 年 2 月 1 日至 2042 年 1 月 31 日。
    苗木公司承包前述土地已取得三家镇乐安村三分之二以上村民代表同意,承包合同已
    在东方市三家镇人民政府备案,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司取得的上述
    林地使用权已在东方市林业局核发的编号为东府林证字(2014)第 000007 号《中华人
    民共和国林权证》上登记确认。
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    (3)2012 年 11 月 1 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司与
    恩平市大槐镇塘冲村大草塘经济合作社签订土地租赁合同,恩平市大槐镇塘冲村大草
    塘经济合作社将其所有的位于大草塘村的面积为 557.91 亩土地出租给三亚大兴园林
    苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司,用于苗木种植,租期 30 年,自 2013 年 1 月
    1 日至 2042 年 12 月 31 日。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司租赁
    前述土地已取得大草塘经济合作社三分之二以上代表同意,租赁合同已在恩平市大槐
    镇人民政府备案。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司取得的前述土
    地 中 属 于 林 地 的 部 分 已 在 恩 平 市 林 业 局 核 发 的 编 号 为 恩 府 林 证 字 ( 2014 ) 第
    2007050197 号《中华人民共和国林权证》上登记确认。
    (4)2012 年 11 月 26 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司
    与恩平市大槐镇塘冲村高平新经济合作社签订土地租赁合同,恩平市大槐镇塘冲村高
    平新经济合作社将其所有的位于高平新村的面积为 352.42 亩土地出租给三亚大兴园
    林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司,用于苗木种植,租期 30 年,自 2013 年 1
    月 1 日至 2042 年 12 月 31 日。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司租
    赁前述土地已取得高平新经济合作社三分之二以上代表同意,租赁合同已在恩平市大
    槐镇人民政府备案。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司取得的前述
    土地中属于林地的部分已在恩平市林业局 核发的编号为 恩府林证字( 2014) 第
    2007050198 号《中华人民共和国林权证》上登记确认。
    (5)2012 年 11 月 26 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司
    与恩平市大槐镇塘冲村长城经济合作社签订土地租赁合同,恩平市大槐镇塘冲村长城
    经济合作社将其所有的位于长城村的面积为 394.31 亩土地出租给三亚大兴园林苗木
    繁殖基地有限责任公司恩平分公司,用于苗木种植,租期 30 年,自 2013 年 1 月 1 日
    至 2042 年 12 月 31 日。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司租赁前述
    土地已取得长城经济合作社三分之二以上代表同意,租赁合同已在恩平市大槐镇人民
    政府备案。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司取得的前述土地中属
    于林地的部分已在恩平市林业局核发的编号为恩府林证字(2014)第 2007050199 号《中
    华人民共和国林权证》上登记确认。
    (6)2013 年 12 月 16 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    与廖兆源、恩平市大槐镇塘冲村委会签订林地流转合同,廖兆源将其自恩平市大槐镇
    塘冲村委会承包的位于塘冲村的面积为 258.00 亩林地流转给三亚大兴园林苗木繁殖
    基地有限责任公司恩平分公司,流转期限自 2014 年 1 月 1 日至 2053 年 12 月 31 日。
    三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司流转取得前述土地已取得恩平市
    大槐镇塘冲村委会及塘冲村委会三分之二以上村民代表同意,流转合同已在恩平市大
    槐镇人民政府备案。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司取得的上述
    林地使用权已在恩平市林业局核发的编号为恩府林证字(2011)第 2007050111 号《中
    华人民共和国林权证》上登记确认。
    (7)2013 年 12 月 16 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司
    与廖兆源、恩平市大槐镇塘冲村塘冲经济合作社签订林地流转合同,廖兆源将其自恩
    平市大槐镇塘冲村塘冲经济合作社承包的位于塘冲村的面积为 686.00 亩林地流转给
    三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司,流转期限自 2014 年 1 月 1 日至
    2037 年 12 月 31 日。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司流转取得前
    述土地已取得恩平市大槐镇塘冲村委会及塘冲经济合作社三分之二以上代表同意,流
    转合同已在恩平市大槐镇人民政府备案。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩
    平分公司取得的上述林地使用权已在恩平市林业局核发的编号为恩府林证字(2010)
    第 2007050029 号《中华人民共和国林权证》上登记确认。
    (8)2013 年 12 月 16 日,三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司
    与廖兆源、恩平市大槐镇塘冲村白马屯经济合作社签订林地流转合同,廖兆源将其自
    恩平市大槐镇塘冲村白马屯经济合作社承包的位于白马屯村的面积为 1,250.00 亩林
    地流转给三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司,流转期限自 2014 年 1
    月 1 日至 2043 年 2 月 28 日。三亚大兴园林苗木繁殖基地有限责任公司恩平分公司流
    转取得前述土地已取得恩平市大槐镇塘冲村委会及塘冲白马屯经济合作社三分之二以
    上代表同意,流转合同已在恩平市大槐镇人民政府备案。三亚大兴园林苗木繁殖基地
    有限责任公司恩平分公司取得的上述林地使用权已在恩平市林业局核发的编号为恩府
    林证字(2011)第 2007050108 号《中华人民共和国林权证》上登记确认。
    本次评估租赁土地使用权以租赁合同所记载的面积为准。
    4.存货类
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    海南瑞泽新型建材股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
    三亚新大兴园林股份有限公司股东全部权益
    存货是由消耗性生物资产、工程施工等组成。存货权属状况无争议,生物性资产
    主要分布各苗圃内;工程施工主要为正在进行尚未完工的园林施工工程,主要位于海
    南省和广东省内。
    (二)被评估单位承诺具体评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致、
    不重不漏、无表外资产,以被评估单位提供的资产评估申报表为准 。
    (三)本次评估未引用其他机构的报告结论,全部评估工作由国众联资产评估土
    地房地产估价有限公司独立完成。
    四、价值类型及其定义
    1.价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投
    资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托方充分沟
    通后,根据本项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料的收集情况等相关条
    件,选取适宜的价值类型,并与委托方就本次评估的价值类型达成了一致意见, 最终
    选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
    2.市场价值的定义:本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自
    理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值
    估计数额。
    3.选择价值类型的理由:从评估目的看:本次评估的目的是为海南瑞泽新型建材
    股份有限公司拟进行股权收购行为提供价值参考意见,是一个正常的市场经济行为,
    按市场价值交易一般较能为交易各方所接受;从市场条件看:随着资本市场的进一步
    发展,股权交易将日趋频繁,按市场价值进行交易已为越来越多的投资者所接受;从
    价值类型的选择与评估假设的相关性看:本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全
    公开和充分竞争的市场而设定的,即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因素和
    非正常因素对评估结论的影响,与本次评估的价值类型相关;从价值类型选择惯例看:
    一般评估目的情况下,当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时,应
    当选择市场价值作为评估结论的价值类型。
    本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告遵循的评估原
    则,基于一定的评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序、方法和价值类型,仅
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    三亚新大兴园林股份有限公司