三十六、申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需要提供什么材料？

　　申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记需要提供以下材料：1.不动产登记申请表；2.询问笔录；3.申请人身份证明材料；4.商品买卖合同；5.不动产权属证书；6.权籍调查成果；7.不动产登记证明和契税、土地增值税缴纳凭证。

三十七、海域使用权首次登记如何办理？

　　依法取得海域使用权，无建筑物、构筑物的，可单独申请海域使用权登记。办理海域使用权首次登记，应当提交下列材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明材料；3.项目用海批准文件或者海域使用权出让合同；4.海域使用金缴纳或者减免凭证；5.权籍调查成果。

三十八、什么情形要申请海域使用权变更登记？如何办理？

　　已经登记的海域使用权有下列情形之一的，可申请变更登记：1.权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；2.海域坐落、名称发生变化的；3.改变海域使用位置、面积、用途或者期限的；4.海域使用权续期的；5.共有性质变更的。

　　办理海域使用权变更登记，应当提交下列材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明材料；3.权利人名称（姓名）变更证明材料或者海洋部门出具的不动产坐落或名称变更证明材料或者海域使用权变更批准文件或补充合同（根据变更情形，选择提交其中一项或多项材料）；4.不动产权属证书；5.海域使用金缴纳证明；6.权籍调查成果。

三十九、哪些情形需办理海域使用权转移登记？如何办理？

　　已经登记的海域使用权，有下列情形之一的，可申请海域使用权转移登记：1.因法人或其他组织合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的；2.依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的；3.因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的。

　　海域使用权转移登记应当由双方共同申请；属于继承、受遗赠以及因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致海域使用权转移的，可由单方申请。办理海域使用权转移登记，应当提交下列材料：1. 不动产登记申请表；2. 申请人身份证明材料；3. 不动产权属证书；4. 转让合同或互换合同或赠与合同, 死亡证明材料和遗嘱（属于遗嘱情形）， 死亡证明材料、全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料，经公证的材料，合资或合作经营或作价入股协议，合并或分立协议，成立清算组或者管理人的法院裁定书以及买卖合同或转让协议，人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书(根据申请情形，选择提交其中一项材料)；5. 原批准用海的人民政府批准转移文件。

四十、什么是抵押权？

　　抵押权就是为了担保债务的履行，债务人或者第三人将财产抵押给债权人，如果债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的事项，债权人对该财产优先受偿的权利。举例来讲，甲欠乙500万元，丙以自己的一处房产为甲担保，并签订了抵押合同，进行了登记。到了约定的还款日期，甲无力偿还，于是将房产拍卖，价款600万元，则乙可以优先受偿500万元。其中，甲是债务人，丙是抵押人，乙是债权人，也是抵押权人。

　　《物权法》明确规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。也就是说，不经过登记，则抵押权不成立。如上述例子中，抵押合同生效并不代表抵押权已经设立，而是当抵押事项被记载于不动产登记簿上时，抵押权才得以设立。

四十一、不动产抵押权登记是否需要不动产价值评估报告？

　　根据《中华人民共和国担保法》第三十五条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物价值；根据《中华人民共和国物权法》第十三条 登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。所以办理不动产抵押权登记需提交抵押物价值证明。抵押物价值证明可以是不动产评估报告或者双方协商确定不动产价值的书面材料。

四十二、土地使用权抵押担保主体范围包括哪些：

　　除法律法规禁止的市场主体和民事主体外，商业银行、信用合作社、证券公司、产业基金公司、投资融资公司、担保公司、典当行、小额贷款公司等金融机构及其它各类企业法人和自然人，均可依法申请办理土地抵押登记，不得设置法律法规规定以外的任何限制条件。

四十三、已出租的房屋能否办理抵押登记？已办理抵押登记的房屋还能出租吗？

　　根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，已经出租的房屋可以再办理抵押登记，但必须书面告知房屋的承租人，而且不影响原租赁合同的效力；已经办理过抵押登记的房屋也可以出租，但是房屋承租人的权利不能对抗已经办理过登记的抵押权。

四十四、什么情况下申请预购商品房抵押权预告转本登记？

　　如果一套商品房原来已经办理了预购商品房抵押权预告登记，现在产权证已经办理完，达到了转本登记的条件，就应该申请预购商品房抵押权预告转本登记。

四十五、如果达到预购商品房抵押权预告转本登记条件后没有申请相应的转本登记，会产生怎样的法律后果？

　　《物权法》第二十条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此达到转本登记条件后应该及时向不动产登记机构申请相应的转本登记，才能保障权利人的合法权益。

四十六、抵押权的期限有什么规定？

　　抵押权的期限一般与债权的期限相同，但是，抵押权到期，并不意味着抵押权消灭，登记机构不得主动注销抵押登记。《土地登记办法》第五十五条明确规定，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。

四十七、未成年人可以申请不动产抵押权登记吗？

　　根据《不动产登记暂行条例施行细则》第11条的规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。由此可见，未成年人是可以申请不动产抵押权登记的，但未成年人属于无民事行为能力人、限制民事行为能力人，，不能独立完成申请不动产抵押权登记的行为，需由其监护人代为完成。

四十八、因主债权转让导致抵押权转让的，当事人是否可以申请抵押权转移登记？

　　因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记。

　　最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不得办理最高额抵押权转移登记。债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当分别申请下列登记：

　　1.当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；

　　2.当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当一并申请一般抵押权转移登记和最高额抵押权变更登记；

　　3.当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记和一般抵押权转移登记。

　　抵押权转移登记应当由不动产登记簿记载的抵押权人和债权受让人共同申请。

四十九、申请抵押权转移登记，应提交什么材料？

　　申请抵押权转移登记,应提交以下材料:

　　1.不动产登记申请书；

　　2.询问笔录

　　3.申请人身份证明；

　　4.不动产权证书和不动产登记证明；

　　5.抵押权转移的材料，包括：（１）申请一般抵押权转移登记的，还应当提交被担保主债权的转让协议；（２）申请最高额抵押权转移登记的，还应当提交部分债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的材料；（３）债权人已经通知债务人的材料。

　　６.对最高额抵押权担保的主债权尚未确定的承诺（属于债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的提交）

五十、哪些情形下登记机构不予登记？

　　不动产登记机构在审查结束以后，对不符合登记条件的登记申请有权作出不予登记的决定。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记。

　　第一，违反法律、行政法规规定的。登记机构在审查、查验等环节，发现登记申请的事项有不符合法律、行政法规规定的，应当不予登记，比如，发现提交的证明材料系伪造的。另外，如果与不动产相关的违法违规行为尚未处理或者正在处理，也不得进行登记，比如查封登记尚未解除。

　　第二，存在尚未解决的权属争议的。也就是说，如果申请事项所涉不动产存在权属争议，那么，在权属争议解决之前，登记机关不得对有争议的不动产进行登记。例如，法院正在审理某不动产权属纠纷，尚未作出判决，无法确定不动产的合法权利人，则登记机构应当不予登记。

　　第三，申请登记的不动产权利超过规定期限的。关于不动产权利的期限，不同的权利类型有不同的期限，具体情况应依照相关的法律法规来判断。申请人提出申请时，如果权利期限已经超过了法律法规的规定，登记机构不予登记。

　　第四，法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

#p#分页标题#e#

　　闽南网8月2日讯 昨日，泉州市不动产登记局、泉州市不动产登记中心，正式揭牌。这标志着泉州中心市区（含鲤城区、丰泽区、泉州开发区）不动产统一登记工作全面启动。据悉，昨日，泉州中心市区首批颁发了《不动产权证书》、《不动产登记证明》各6张。

揭牌首日，有很多市民办理不动产登记

　　据了解，这次将原来分散在国土资源、住建、海洋渔业、农业、林业部门的不动产登记职责划归到国土部门统一负责，泉州市房地产档案馆也更名为泉州市不动产交易登记档案馆，隶属关系由市住建局管理调整为市国土资源局管理。目前，已顺利完成机构整合、人员划转、资料移交、数据整合、平台建设、流程再造、窗口改造等工作。

不动产权证书封面

　　房屋产权两证合一 有唯一“身份证号”

　　昨天，曾焕国领到了编号为0000001号的不动产权证书。海都记者注意到，内页上面主要记载着权利人、共有情况、坐落等原来房产证内容，还新增了镭射区二维码、不动产单元号、权利类型、使用期限等新内容。

　　在权利类型一栏，登记的是“国有建设用地使用权/房屋所有权”，在“权利其他状况”一栏中，则详细记录了其妻子的共有情况、独有土地使用权面积、房屋结构、专有建筑面积、房屋总层数等信息。面积一栏则详细记录了宗地面积和房屋建筑面积。使用期限一栏也精确到具体日期，另外还有用途和权利性质等信息。

　　原房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况等，相比之下，这次不动产权证书记录的信息更详细全面，基本上是原房产证和土地证合二为一的浓缩。

　　不动产权证书上，有一串由28个数字和字母组合成的串号非常惹眼。现场工作人员介绍，那是这次新增的不动产单元号，就跟居民身份证号一样，在全国范围是唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可锁定唯一对应的不动产信息。

#p#分页标题#e#

　　不动产统一登记 最快8个工作日办结

　　今年59岁的曾焕国是南安人，3个月前在丰泽区海逸园小区买了套二手房，上周四将相关材料正式提交给审批窗口，昨天第一个拿到了不动产权证书。“第一次过户房产，没想到这么快。”曾焕国说，提交的材料也不多，只跑了两趟就搞定了，感觉很方便快捷。

　　第二个拿到不动产权证书的袁勇，一个月前也在丰泽区盛世融城买了套二手房，也是上周四正式被受理的，以前曾觉得办房产过户手续繁琐，就委托房产中介办过一次，这次看媒体报道提前得知消息，就自己来体验一下，没想到办得真快。

　　“流程整合简化了，今后办证可以少跑好几趟。”不动产登记中心现场工作人员介绍，以前，土地证、房产证分开办理，前后算下来，大约需要一个月时间，并且其间很多材料要重复提交，市民要跑好几趟才能办好。现在，全部归集到不动产登记中心同时办理。目前，泉州精简办事流程，只要手续齐整，最快8个工作日就可办结，至少能省一半时间。需要注意的是，审查时限并不包括公告、权籍调查、补正资料的时间，这些可能影响办结时效。

不动产权证还新增了镭射区二维码

　　办事窗口和人员均已到位

　　海都记者了解到，泉州市不动产登记中心业务办理窗口设在泉州市行政服务中心一楼大厅（地址：丰泽区妙云街160号，咨询电话：0595-22178876），目前办事窗口、取号机和经业务培训的办事人员等全部到位了。对于各类不动产登记业务所需申请材料、办事程序、办事时限等，市民可前往办理窗口咨询或登录市行政服务中心网站（）查询。

　　另外，更名的泉州市不动产交易登记档案馆负责鲤城、丰泽、泉州经济开发区和跨县（市、区）的土地、房屋、林地、林权、海域、水域滩涂养殖和农村土地承包经营权等不动产交易和登记资料的接收、整理归档和保护管理工作，并为社会查询利用提供服务。比如查询名下房产数量、开具首套房证明等服务。（海都记者 陈建辉 王金淼 文/图）

相关新闻：

泉州中心市区不动产登记实务相关问题解答

一、不动产权证书有什么用？

　　我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统，《不动产权证书》就是新时期实施不动产统一登记后，给权利人颁发的统一证书。《不动产权证书》对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的意义。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记，领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保护和实现自己的不动产合法权益。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记的内容，提高登记质量和效率。《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。

二、哪些不动产权利颁发不动产登记证明？

　　以下不动产权利登记后颁发不动产登记证明：抵押权、地役权、其他依法可以申请登记的不动产权利以及预告登记、异议登记、文件登记颁发不动产登记证明。

三、实施不动产统一登记后，购买二手房申请产权登记时，将实现房产证、土地证两证合一。那么，原来市民购买的二手房，如果没有办理土地证，今后过户是否会受到影响？

　　不受影响。原来核发过土地证的，办理过户时必须同时提交房产证和土地证。对于已办理房产证，但一直没办理土地证的业主，在办理过户时，符合土地登记条件的，同时提交房产证和土地登记相关材料。不动产登记机构根据申请材料，按照有关法律法规对申请事项及申请材料做进一步审查，审查通过后予以登记，并颁发同时记载土地和房屋信息的不动产权证书。

四、签订房屋买卖合同后未办理不动产登记，又将房屋卖给其他人的如何处理？

　　实际生活中，“一房二卖”的问题时有发生，经常表现为卖房人为牟利，将一套房屋卖给两个人，甚至多个人，即以同一套房屋，与多个人签订房屋买卖合同。但是，房屋只有一套，所以势必会引起纠纷。

　　根据法律规定，合同生效并不代表房屋所有权的转移，只有办理了不动产登记，买方才取得所有权，而在此之前，卖方仍旧拥有房屋的所有权，不动产登记簿上记载的权利人仍旧是卖方，所以买方才可能在不知情的状况下购买实际上已经卖给他人的房屋。

　　此时，该房屋的所有权属于办理了登记的那位买房人，其他买房人由于没有办理登记，无法取得房屋的所有权。对于由此造成的损失，如果卖方是房地产开发商，未办理登记的买房人可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《消费者权益保护法》的规定，要求开发商支付惩罚性补偿。如果是一般的卖房者，即因生活需要或者经营所需，将自己的房屋卖出，则买房人可以根据《合同法》的规定，向卖房人主张违约责任，要求其返还已付房款、利息，并补偿损失，但是不能主张惩罚性补偿。

　　因此，为了保护自身的合法权益，买房时一定要牢记及时办理不动登记，如果是购买尚未建成的商品房，最好办理预告登记。

五、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》遗失，现不动产登记实施后，应提交什么材料补证？

　　根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，办理补证登记应提供以下材料：1.不动产登记申请表；2.询问笔录；3.申请人身份证明；4.不动产权籍调查表；5.遗失（灭失）说明、刊登遗失（灭失）声明的报纸；6.权属证明材料（不动产交易登记档案馆或国土信息中心查档取得）。

#p#分页标题#e#

六、权利人、利害关系人认为不动产登记有误的如何处理？

　　权利人、利害关系人可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，提交：1.不动产权属证书；2.证实登记有错误的材料；3.其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，提交:1.利害关系材料；2.权利人同意更正的证明材料；3.证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。权利人不同意更正的，利害关系人还可以申请异议登记。

七、什么是异议登记？异议登记需要提交什么材料？

　　异议登记是指不动产登记机构将利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。利害关系人申请异议登记的，首先，应该提交以下材料：（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；（三）其他必要材料。其次，异议登记申请人还应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼或者申请仲裁的材料，逾期没有提交的，异议登记失效。异议登记失效后，异议登记申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

八、已异议登记的不动产能否办理过户？

　　异议登记并非权利登记，并不表征权利，它只是一项临时性的救济措施。因此，其效力主要是警示他人该物权存在产权不明的交易风险。异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或限制其权利，其仍然可以处分其财产，购房人也可以购买。但是因为有异议登记，所以购房人不能构成善意取得。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，异议登记期间申请处分登记的，不动产登记机构会书面告知申请人该权利存在异议登记的情况，申请人申请继续办理的，在提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺后，不动产登记机构应当予以办理。

九、个人房产被查封对权利人有何影响？

　　个人房产被依法查封的，根据协助执行通知书的要求，权利人对该房产的处分权受到限制，在查封期限内，不得办理转移、抵押手续。

十、同一套房产被几个不同法院查封，查封期限如何计算？

　　根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应该为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。例如，甲房产被A法院查封，日期为2016年8月1日。查封期限为三年，B法院于8月5日送达协助执行通知书，要求办理查封登记，若查封期间，A法院未解除查封，B法院查封期间应该从2019年8月1日起算，而不是2016年8月5日。若A法院在查封期间解除查封的，B法院升序为首封法院，查封期间从A法院解封之日起算。

十一、不动产登记申请可以撤回吗？

　　根据《不动产登记暂行条例》第15条的规定，在申请人向登记机构提交登记申请材料后，登记机构将登记事项记载于不动登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第13条规定，申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。

十二、当事人是否可以以债务纠纷为由，要求不动产登记机构限制某个不动产的过户？

　　不动产权利人对房屋等建筑物所有权享有占有、使用、收益、处分的权利，对土地使用权享有占有、利用、收益、有限处分的权利。对其中任何一种权利的侵犯，比如限制他人对房屋所有权的过户，都是对不动产权利的侵犯。因此，当事人之间如果有债务纠纷，应当采用合法的方式解决。如果确实需要限制他人的不动产权利的，应当向人民法院提出，由人民法院采取财产保全措施，如查封该不动产。对于错误申请财产保全的，给他人造成损失的，依法还应承担补偿责任。

十三、因法院判决或裁定而发生的不动产权利转移的，是不是都要法院出具协助执行通知书？

　　强制转移不动产权利的，主要是当事人不自觉履行人民法院已经生效的法律文书（如判决书、调解书、裁定书）而采取的措施。当事人凭生效的法院判决或裁定的法律文书以及所需的登记要件自觉申请不动产权利转移登记的，不属于此列，无须法院出具协助执行通知书。只有在原权利人不愿意配合办理登记、不愿意交出不动产权证书的前提下，才需要向法院申请强制转移不动产。

十四、当事人的哪些行为是违法的？

　　作为申请不动产登记的当事人，要遵守法律法规，依法行使权利，不能损害他人利益。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，当事人不得有下列行为：

　　第一，采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记；

　　第二，采用欺骗手段申请查询、复制登记资料；

　　第三，违反国家规定，泄露不动登记资料、登记信息；

　　第四，遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料的；

　　第五，擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的。

　　当事人有上述行为，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚，即行政处罚；给他人造成损失的，依法承担补偿责任，即民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、购房合同签订以后，办理房屋登记有无时效的限制？

　　当事人签订购房合同以后，双方产生的是一种债权。及时地申请房屋登记，使这一权利由债权上升为物权，就能有效地保护自己的房产权利。如果迁徙日久，卖方一旦反悔而要通过诉讼解决纠纷时，才有可能涉及时效问题。房屋登记中不存在时效问题，只要当事人自愿履行，不受时效的限制。

　　《不动产登记暂行条例》并不强制当事人申请，只规定了登记机构办理登记的期限，而没有规定当事人申请的时限，不再存在逾期申请的问题。

十六、赠与书经过公证后，是否还需要出赠人到登记机构办理房屋所有权转移登记？

　　《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定了“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”，而第二款对可以由当事人单方申请的情形作了规定，但赠与不在其中。

　　因此，赠与书经过公证后，出赠人（或其代理人）还应当到登记机构办理房屋所有权转移登记；公证书有明确可由受赠人单方申请的，可由受赠人单方申请。

十七、部分按份共有转让房产时，登记机构是否要通知其他共有人？

　　在《物权法》实施以前，无论是按份共有还是共同共有，凡是对房产整体的处分，都是要求全体共有人同意。而《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”这里所说的部分按份共有人处分（包括转让和设定抵押）房产，并不是对自己份额的处分，而是对房产整体的处分。因此，只要共有人之间没有约定，占三分之二（是产权份额占三分之二而不是共有人的人数占三分之二）以上份额的按份共有人同意就可以处分。

　　《物权法》实施后，占份额三分之二以上的按份共有人对房产的处分是合法的行为，登记机构没有义务通知其他共有人。但在实践中，份额占少数的按份共有人虽然无法阻挡其他共有人对房产的处分，但这种处分如果是出卖房屋，份额占三分之二以上的共有人应当通知其他共有人，否则牵涉到共有人的优先购买权问题。

十八、原产权人不变，如要添加共有权人，需要什么材料？

　　所谓共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，换言之，是指多个权利主体对一物共同享有所有权。添加共有人必须要以存在共有关系为前提，故此类情形的办证要根据共有的形式区别对待：

　　（一）添加的共有人与原产权人存在共同关系，且房产的取得在共同共有关系存续期间，共有财产不分份额。如夫妻关系。对此，可以理解为登记簿记载的房屋权利状态与事实权利状态不一致，只要申请人能够提供充分的证明，提出增加共有人的登记申请，登记机构可以给予办理相应的更正登记。需要提交的资料包括：1.不动产登记申请表；2.申请人的身份证明；3.不动产权属证书；4.证实登记确有错误的材料。

　　（二）添加的共有人与原产权人存在各自按应有份额对共有物共同享有权利和承担义务的共有关系。此情况添加共有人，会使原产权人的产权份额由完全所有变为共同所有，权利份额在原产权人与新添加的共有人之间发生了转移。一般此情形会以赠与形式体现，需要办理房屋产权的转移登记手续。为此，在办理房屋转移登记手续时，需要提交的资料包括：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.赠与公证书；5.涉税证明等。

十九、某一房屋已登记为夫妻共有财产，但又申请改为属一方所有的房产，是否可以？如可以，是办理转移登记还是变更登记？

　　在日常工作中，经常会遇到一些原来已由夫妻双方共同登记的夫妻共有房产，当事人又要求重新登记为一方独有。这对于一般家庭来说，本来是没有必要的。但是，只要双方是自愿的，这样做并不违反《婚姻法》的规定。所以，登记机构应当予以办理房屋所有权转移登记。

二十、原约定为夫妻一方个人所有的房屋，夫妻双方是否可以不经公证自行约定该房屋为夫妻共有？登记机构应如何办理登记？

　　《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。”也就是说，夫妻之间的财产可以自行约定，这个约定对夫妻双方都具有约束力，而不需要再进行公证来证明其约定的效力。

　　申请人将原约定为夫妻一方个人所有的房屋，申请为夫妻共有的，登记机构应当根据《不动产登记暂行条例实施细则》关于房屋所有权转移登记的规定，要求夫妻双方到现场共同办理即可。

#p#分页标题#e#

二十一、父母是否可以直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人？

　　我国《民法通则》及《物权法》规定，财产可以由两个以上的国民、法人共有。共有包括按份共有和共同共有两种形式。按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。在按份共有中，各共有人的份额（又称应有份）必须是明确的，其具体数额一般是由共有人约定明确的。共同共有是指两个或两个以上的民事主体，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的特征是：第一，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提；第二，在共同共有关系存续期间内，共有财产不分份额；第三，在共同共有中，各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。

　　由上可知，产权共有的前提是共同关系，故父母不能直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人，而只能以赠与的形式将子女增加为产权共有人。

二十二、当事人的不动产纠纷经人民法院调解后，获得不动产的一方能否凭生效的调解书直接向登记机构申请登记？如果是在民政部门办理的调解呢？

　　根据《不动产的登记暂行条例》的规定，人民法院、仲裁委员会生效的法律文书设立、变更、转让、消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请。这是因为《物权法》规定了“因人民法院、仲裁委员会的法律文书……导致物权设立、变更、转让或者消灭的”，自法律文书生效时发生效力。因此，因法院法律文书取得不动产物权的一方，在进行不动产登记前即已取得物权。

　　当事人在民政部门签订的协议是民间协议，不具有强制力，不属于《不动产登记暂行条例》规定的可以单方申请的范围。因而，当事人在民政部门办理的协议离婚手续，如果涉及不动产权利变动的，任何一方都不能单方办理转移过户。如果当事人对协议内容反悔的，可以通过诉讼程序解决。

二十三、淘宝司法拍卖的不动产，如果之前未办理不动产权证书，可以办理过户吗？

　　如果拍卖所得的不动产从未办理过不动产权证，按照不动产的“连续登记原则”（即未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记），需先办理上手首次登记及相应的转移、变更登记，才能办理拍卖的转移登记。需要注意的是，如果该不动产属于违章建筑或者存在其他问题不具备办理首次登记条件的，买受人只能按照不动产的权利现状取得不动产，不能办理转移登记。

二十四、建设用地使用权的期限有多长？

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让的最高年限按用途确定：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。

二十五、海域使用权的期限有多长？

　　根据《海域使用管理法》第25条、第26条的规定，海域使用权的最高期限，按照下列用途确定：1.养殖用海15年；2.拆船用海20年；3.旅游、娱乐用海25年；4.盐业、矿业用海30年；5.公益事业用海40年；6.港口、修造船厂等建设工程用海50年。此外，如果海域使用期限届满，但海域使用权人需要继续使用，应当至迟于期限届满前两个月向原批准用海的人民政府申请续期。原批准用海的人民政府应当批准，除非根据公共利益或者国家安全需要收回海域使用权。准予续期的，海域使用权人应当依法缴纳续期的海域使用金。

二十六、什么人可以查询不动产登记资料？

　　不动产登记资料包括不动产登记簿及原始资料。以下个人或单位可以查询不动产登记资料：

　　（一）权利人可以查询、复制其不动产登记资料。

　　（二）因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询不动产登记簿记载的不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

　　（三）人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

二十七、不动产（如：房产）证明应该到哪个部门查询？需要提供什么资料？

　　中心市区不动产登记信息（如：房产信息）查询工作由市国土资源局下属泉州市不动产交易登记档案馆负责，群众可到市行政服务中心二层市不动产交易登记档案馆服务窗口办理查询利用业务。不动产交易登记档案馆驻市行政服务中心服务窗口受理“家庭唯一住房认定”、“营业税抵扣”、“居民入户入学”、“公积金提领”、“保障性住房申请审查”等12类服务群众专项业务。该馆依据各类业务法规，分别印制了《办事指南》陈列于窗口柜台，并将各类查询利用业务《办事指南》公布在市行政服务中心网站，群众可以根据自己的业务需要，到窗口柜台自行取阅或登录市行政服务中心网站浏览。

二十八、办理不动产信息查询证明需要多长时间？

　　泉州市不动产交易登记档案馆馆藏约37万宗档案和资料，已100%完成数字化，在全市档案行业率先全面实现信息化管理和利用。依托自行开发建设的档案信息管理平台，积极发挥档案数字化建设成果，各业务窗口均实现档案无纸化远程查阅利用，基本实现所有馆藏档案相关查询利用业务规范化、流程化办理，可做到当场即办、立等可取。

二十九、能否举例说明一下，通过不动产档案查询利用，群众能得到什么切身的利益？

　　不动产档案馆查询利用业务基本都是配合相关部门，依法对申请人的不动产信息进行查证，以帮助申请人实现办事目的和利益，维护申请人合法权益。如：配合税务部门执行国家部委关于房地产交易环节契税、营业税优惠政策，对提出申请购房家庭房产套数进行查证，为第一套住房的，契税标准可从原来的3%减至1%（90平方以上的减按1.5%）；购买二手房的，查询出具该不动产档案中的发票、合同证实该房产满2年以上，可免征房产价值约5.6%的营业税。

三十、不动产登记申请材料格式有什么要求？

　　（一）申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。

　　不动产登记机构留存复印件的，应经不动产登记机构工作人员比对后，由不动产登记机构工作人员签字并加盖原件相符章。

　　（二）申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规定：

　　1.采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；

　　2.幅面尺寸为国际标准297mm×210mm（A4纸）。

　　（三）填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。

　　（四）申请材料所使用文字应符合下列规定：

　　1.申请材料应使用汉字文本。少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区域内通用文字；

　　2.外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本，当事人应签字确认，并对汉字译本的真实性负责。

　　（五）申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：

　　1.申请人（代理人）应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。

　　2.当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

　　（六）申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。涉及数量有计量单位的，应当填写与计量单位口径一致的数值。

　　（七）当申请材料超过一页时，应按1、2、3……顺序排序，并宜在每页标注页码。

　　（八）申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。补充申请材料应按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。

三十一、对不同申请人的身份证明材料有什么要求？

　　（一）境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

　　（二） 香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

　　（三） 台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证；

　　（四） 华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

　　（五） 外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

　　（六） 境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

　　（七） 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

　　（八） 境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

三十二、监护人代为申请的，对监护关系证明材料有什么要求？

　　无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证明材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当出具为被监护人利益而处分不动产的书面保证。

　　监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

三十三、申请不动产登记，对提交的法律文书有什么要求？

　　（一）申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的，应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签字的调解书除外。

　　（二）香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。香港特别行政区形成的具有债权款项支付的民商事案件除外。

　　（三）外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。

　　（四）需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。

　　香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。

三十四、境外地区出具的公证材料的认证和转递应当去哪些部门办理？

　　（一）港澳地区的公证材料的认证

　　港、澳地区的公证材料应当由中国委托公证人（香港、澳门）出具公证文书予以认定，香港特别行政区的公证文书由中国法律服务（香港）有限公司盖章转递，澳门特别行政区的公证文书由中国法律服务（澳门）有限公司盖章核试验。

　　（二）我国台湾地区的公证材料的认证

　　我国台湾地区出具的公证材料应当经海基会转递，由中国公证员协会或各省公证协会确认。

　　（三）外国的公证材料的认证

　　1.与我国有外交关系的国家出具的公证文书的认证。

　　与我国有外交关系的国家出具的公证文书须经中国驻该国使、领馆或外国驻华使、领馆认证，如果是外文，则需要附有中文译本。

　　2.与我国无外交关系的国家出具的公证文书的认证。

　　与我国无外交关系的国家出具的公证文书，需经与我国有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证后、再由中国驻该第三国使、领馆进行认证，如果公证文书是外文，需附有中文译本。

三十五、房屋改建、扩建后，申请办理变更登记，应提交什么材料？

　　根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，办理改建、扩建引起房屋面积、界址变更的变更登记应提供以下材料：1.不动产登记申请表；2.询问笔录；3.申请人身份证明；4.不动产权籍调查表；5.房屋符合规划的证明；6.规划验收文件和房屋竣工验收文件。