全国最高单价地王融信造 融信信心何处来？

　　强强联合 轻资产模式

　　赵思茵

　　继8月16日的广州地王之后，“魔都”上海也迎来了自己的“地王日”。

　　8月17日上午，上海市静安地块迎来现场拍卖。最终经过426轮举牌，融信中国以110.1亿元的总价击败其他16家房企拿下该地块，溢价率139%。可售面积楼板价高达14.3万元/平方米，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

　　史上单价最高地王给融信中国带来极高曝光率的同时，也引发了业界的一些担忧。缘何能如此有勇气吃下全国最贵单价地王？除了项目开发销售风险，其还要承担哪些风险？

　　对此，融信中国表示，其勇气和信心来自强强联合的轻资产模式。

　　最贵单价地王

　　据了解，此次是静安与闸北两区合并后，新静安首次出让的住宅地块。该地块地处市中心，距离陆家嘴(26.820, 0.43, 1.63%)、人民广场、大宁等重要CBD基本都在3公里范围，周边配套非常完善。也因此，在竞拍前就有人预言：“地块总价将超过100亿元。”

　　不出所料，如此优越的地理位置也吸引了包括雅居乐、融信、万科世茂等17家房企以及房企联合体参与竞拍。在竞拍当日，现场更是异常激烈。参与竞拍的房企似乎集体丢失了计价器，奋力举牌拼杀。

　　其中，雅居乐、西藏城投(15.670, 0.00, 0.00%)、世茂等房企直接以亿加价。最终，经过426轮竞价后，融信以110亿元摘得该地块，溢价率139%。可售面积楼板价高达14.3万元/平方米，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录。

　　然而，史上单价最贵地王给融信中国带来极高曝光率的同时，也引发了业界的一些担忧。有分析人士表示，项目未来售价将达到19万元左右。但目前该地块周边有“绿洲雅宾利”“新湖青蓝国际”等项目，华侨城项目则高达18万元/平方米。

　　在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，新地王建筑规模控制在11万平方米左右，，非常合适做豪宅，开发商也有比较好的发挥空间。但地块出让条件，除常规要求外（5%配套房建设以及15%的自持、80%小户型设计），还有配套公共面积，如建造酒店公寓等产品不得出售，商业项目全部自持等，这将加大房企开发难度。

　　融信生猛 发力土地市场

　　虽然外界“哇”声一片，但拿地主角却颇为“淡定”。

　　在获知融信中国拿下上海110亿地王之后，《中国经营报》记者第一时间致电融信中国，该公司回应称：“根据上海房地产观察网的数据显示，此幅地块是上海土地公开拍卖12年来最市中心的住宅地块。另据同策咨询数据显示，从2010年以来内环内经营用地出让每年仅36.1万方（包括非住宅），所以供地十分稀缺。目前周边的拆迁成本为8万元/平方米。公司在充分评估后，认为该价格合理。”

　　“为了降低开发风险，本次融信取得的上海内环内地块，融信还将采取强强联合，优势互补，合作共赢的轻资产开发模式。”

　　但在记者问及具体的合作伙伴和合作方式时，该公司负责人则称：“强强联合的轻资产模式是融信未来促增长提效益的核心战略，如我司与万科合作开发杭州西湖区三墩北地块、与融创合作开发昆山市第2-4号地块，静安地块也将和一线上市房企来进行合作，基于对方公告尚未发布，目前还不方便透露详细信息。”

　　上海的110亿地王只是融信抢夺土地资源的一个缩影。半个月前的上海土拍市场上，融信也以类似姿态拿下上海杨浦区新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块。

　　彼时，该地块现场拍卖时吸引了包括融信、龙湖、山东黄金(42.880, -0.75, -1.72%)、融创、保利置业+东原、新城、泰禾等企业。但最终仍是融信以总价31.55亿元，楼面价52840元/平方米，拍下杨浦新江湾城NO91101单元A4-01(B3)地块。按彼时业内估计，剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价在8.5万～9万/平方米，那么该项目未来售价将超过10万元/平方米。

　　钱从何处来：强强联合、高周转

　　融信中国2015年财报显示，去年融信的销售收入约74.1亿元，签约销售额约119.16亿元。今年上半年，该公司合同销售总额恐不足180亿元。

　　“行业的整合、行业分化的背景迫使融信必须要不顾一切的拿地。”国泰君安(19.060,0.46, 2.47%)分析师刘斐凡对《中国经营报》记者分析称：“截至去年底，该公司拥有土地储备的总建筑面积仅为517万平方米，在国内年销售额200亿～300亿元的同行阵营中略显偏低。”

　　“虽然很激进，但好在今年国内的公司债窗口依旧打开，企业获取的资金成本都在可以承受的范围内；而房地产市场成交的好转也给企业带来一定的现金流。”

　　除此之外，合作也是减轻拿地压力的好方法。据融信中国相关负责人透露，融信中国摘牌的大宗土地基本都是和一线开发商合作。包括8月17日竞得的静安地块也已和国内一线上市房企达成合作，因此，虽然融信截至目前在公开市场买下340亿元的土地，但权益金额为197亿元。

　　“其中，杭州的土地金额是76.5亿元，和其他几块土地款的50%到明年才需支付。今年需支付的土地款约140亿元。”前述人士续称。

　　但融信中国的资金压力依旧不可小觑。为配合其凶猛的土地扩张，融信不断寻求外部输血，使用了多种融资手段以补充运营资金。根据其公告披露的数据，融信在2015年底和2016年初先后发行了两批公开公司债券，合计金额25亿元。仅一周后，融信便又分两次发行了35亿元公司债。

　　3月22日，融信再次计划分4批发行50亿元私人公司债。3月21日，融信完成发行第一批私人公司债券，本金额5亿元人民币，为期三年，年利率7.5%。4月29日，融信发行本金额为5.5亿元的第二批私人公司债券，年利率7.4%，为期三年。6月24日，完成发行本金额为10.5亿元人民币的第三批私人公司债券，其年利率定为7.52%，为期3年。7月29日，完成发行本金额为人民币29亿元的第四批私人公司债券，年利率为5.8%，为期3年。

　　除了公司债外，资产证券化、股权融资、入股险资也是融信近期采用的融资手法。3月30日，融信宣布，出售融信(福州)置业有限公司股权的11%，由此获取9.97亿元现金流。

　　4月25日，融信公告与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议，将成立合营公司，用于中国经营保险业务。同时，各订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元，最终出资总额为20亿元，将用于应付合营公司的营运资金需求。7月8日，融信向合格投资者发行人民币8.8亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。

　　密集融资的效果立竿见影。“由于公司今年上半年通过债务结构的持续优化、销售回笼大幅增长，下半年我司到期还贷的金额仅为23.86亿元，而且一年内到期的金额也很小，公司的流动性很充裕。”该公司相关人士如是称。