深圳融发投资有限公司基于财务报告为目的

　　所涉及的皇庭国商购物广场的公允价值

　　评估说明

　　银信资评报[2013]沪第 631 号

　　银信资产评估有限公司

　　2013 年 10 月 10 日

　　目录

　　第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ...................................................................... 1

　　第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ...................................................... 2

　　一、委托方与产权持有单位概况................................................................................... 2

　　二、评估目的................................................................................................................... 3

　　三、评估对象和评估范围............................................................................................... 3

　　四、关于评估基准日的说明........................................................................................... 4

　　五、可能影响评估工作的重大事项说明....................................................................... 4

　　六、资产清查情况的说明............................................................................................... 6

　　七、资料清单................................................................................................................... 9

　　第三部分 资产评估说明 ................................................................................................ 10

　　第四部分 评估结论及分析 .............................................................................................. 31

　　一、评估结论................................................................................................................. 31

　　二、评估结论成立条件................................................................................................. 31

　　四、特别事项说明......................................................................................................... 31

　　五、评估报告使用限制说明......................................................................................... 33

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　　电 话： 021-63391088(总机)

　　传 真： 021-63391116 邮编：200002

　　第一部分 关于评估说明使用范围的声明

　　本评估说明仅供资产评估管理机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评

　　估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他

　　任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

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　　第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明

　　本委托方委托银信资产评估有限公司，对本评估项目约定的评估目的涉及的房地

　　资产进行了评估工作，为了有利于评估工作的顺利进行，按照资产评估准则的要求，

　　本委托方及产权持有单位对本次资产评估的有关事项说明如下：

　　一、委托方与产权持有单位概况

　　(一)委托方和其他评估报告使用者：

　　1、委托方概况

　　委托方名称：深圳融发投资有限公司

　　注册号：440301501125075

　　地址：福田区金田路 2028 号皇岗商务中心主楼 6 楼 B

　　法定代表人：陈小海

　　注册资本：美元 500 万元

　　实收资本：美元 500 万元

　　市场主体类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)

　　经营范围：经营房地产业、引进先进技术、合资兴办工业项目(具体项目另行申

　　报)、生产经营建筑装饰材料(产品 100%外销，生产经营场所营业执照另行申办)、

　　经营装饰工程的设计与施工、从事与旅游项目相关的房地产开发；物业管理、自有物

　　业(位于深圳市福田区中心区的皇庭国商购物广场)出租、经营及管理。

　　注册登记日期：1985 年 3 月 1 日

　　经营期限：自 1985 年 3 月 1 日起至 2035 年 3 月 1 日止

　　股东(发起人) POWERLAND HOLDINGS LIMITED、深圳市国际企业股份有

　　：

　　限公司

　　2、其他评估报告使用者

　　产权持有单位股东、国家法律、法规明确的为实现与本次评估目的相关经济行为

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　　而需要使用本评估报告的相关当事方。

　　(二)产权持有单位

　　即资产评估委托方深圳融发投资有限公司。

　　二、评估目的

　　深圳融发投资有限公司基于变更会计计量模式目的，需对所涉及的皇庭国商购物

　　广场公允价值进行评估，为委托方提供价值参考。

　　三、评估对象和评估范围

　　本次评估对象为深圳融发投资有限公司基于财务报告目的所涉及的皇庭国商购

　　物广场的市场价值，评估范围是产权持有单位所申报的位于深圳市福田区中心区皇庭

　　国商购物广场商业房地产。

　　房地产情况如下：

　　金额单位：人民币元

　　地上 半地下 地下

　　宗地面积

　　房地产名称 账面价值 层数 建筑面积 建筑面积 建筑面积 房地产权证号

　　(㎡)

　　(㎡) (㎡) (㎡)

　　皇庭国商 深房地字第

　　5层

　　2,133,582,594.20 14,377.3 46,417.76 19,813.58 42,348.37

　　购物广场 3000627642 号

　　深圳融发投资有限公司截至基准日已办理房地产权证，根据融发投资提供的房地

　　产证记载，其权证编号为深房地字第 3000627642 号，证载权利人为深圳融发投资有

　　限公司，宗地号 B117-0010，宗地面积 42,348.37 平方米，土地用途为商业用地，位于

　　深圳市福田区中心区，土地使用年限为 40 年(从 2002 年 10 月 8 日至 2042 年 10 月 7

　　日止)，建筑面积为 80,608.64 平方米(其中地上商业 14,377.3 平方米、半地下商业

　　46,417.76 平方米、地下商业 19,813.58 平方米)，房屋用途为商业， 竣工于 2009 年 7

　　月 15 日，登记价为人民币 463,354,740.00 元。根据其房地产证记载，该房地产证载建

　　筑物名称为晶岛国商购物中心，后融发投资申请建筑物更名，并于 2010 年 11 月 30

　　日取得深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局下发的“深地名许字 1200311681

　　号”

　　《深圳市建筑物更名批复书》：批准该建筑物名称由晶岛国商购物中心更改为皇庭

　　国商购物广场。

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　　纳入此次评估范围内的房地资产已抵押，抵押价值共计 1,900,000,000 元，其中：

　　1 、债权人中建投信托有限责任公司(前身为中投信托有限责任公司)，借款金额

　　1,200,000,000.00 元，借款期限为 2013 年 4 月 2 日至 2014 年 3 月 31 日；2、债权人中

　　国工商银行股份有限公司深圳南山支行，借款金额 700,000,000.00 元，借款期间 2013

　　年 5 月 17 日(以借据为准)至 2019 年 3 月 5 日。

　　委估实物资产均处于正常使用或受控状态。

　　上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。

　　四、关于评估基准日的说明

　　评估基准日 2013 年 9 月 30 日。

　　选取上述日期为评估基准日的理由是：

　　1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能

　　与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。

　　2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体

　　情况，便于资产清查核实等工作的开展。

　　五、可能影响评估工作的重大事项说明

　　1、至评估基准日，评估范围内的房地资产已抵押，抵押价值共计 1,900,000,000

　　元，其中：1、债权人中建投信托有限责任公司(前身为中投信托有限责任公司)，借

　　款金额 1,200,000,000.00 元，借款期限为 2013 年 4 月 2 日至 2014 年 3 月 31 日；2、

　　债权人中国工商银行股份有限公司深圳南山支行，借款金额 700,000,000.00 元，借款

　　期间 2013 年 5 月 17 日(以借据为准)至 2019 年 3 月 5 日；

　　2、评估范围内的房地产工程款尚未结清，本次评估委托方仅要求针对完工后的

　　房地产市场价值进行评定估算；

　　3、2005 年，深圳融发投资有限公司与 35 名员工签订《认购书》，将福田中心区

　　晶岛购物广场(即现在的皇庭国商购物广场，《认购书》签订时项目刚开工建设)36

　　个商铺转让给 35 名员工，当时约定价格约为 1.5 万/平方米。由于深圳融发投资有限

　　公司是 “深国商” 上市公司，A 股代码：000056)下属子公司，而此事未履行上市

　　(

　　公司相应的审批程序，违反了《公司法》和《公司章程》以及相关法规，证券监管机

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　　构发现后，认定此事违规并一直要求进行整改。2008 年 11 月，深国商董事会通过了

　　《关于妥善处理员工内部认购商铺的议案》，认为在制定方案时考虑得不够完善、不

　　具备实施的条件，决定放弃实施该认购方案。2010 年底，“深国商”新一届董事会成

　　立后，开始着手解决以上问题。最终经董事会及股东大会审议，通过了《关于妥善解

　　决员工商铺内部认购事项的议案》：公司拟以不超过 4.5 万/平方米(含认购本金的返

　　还和赔偿款)对员工实施赔偿并解除原认购书，并承担该方案产生的须公司代扣代缴

　　的个人所得税。11 名认购人已经接受上述方案与公司达成一致，接受赔偿解除了认购

　　书。剩余 24 名认购人合计 25 个商铺尚在商议或诉讼中。其中已进入诉讼程序的商铺

　　数量为 10 个。

　　2002 年 10 月 8 日，原深圳市规划与国土资源局与“深国商”签订了《深圳市土

　　地使用权出让合同书》 2008 年 1 月 11 日，签订了《

　　， 〈深圳市土地使用权出让合同书〉

　　第一补充协议书》，约定皇庭广场项目限整体转让，不得分割办理房地产证。2010 年

　　8 月份，深圳市房地产权登记中心核发房地产证，该证记载：该项目限整体转让，不

　　得分割办理房地产证。

　　因有部分员工不满公司的上述赔偿方案导致双方发生纠纷，双方先后提起诉讼，

　　双方主要分歧在于签订的认购合同是否合法有效以及是否要继续履行。具体情况如

　　下：

　　3.1、其中五起案件福田法院一审判决终止履行《认购书》，深圳中院亦支持这一

　　判决。

　　案号为(2011)深福法民三初字第 1966 号、第 1969 号以及(2012)深福法民三

　　初字第 988-990 号共计五起案件，福田法院一审判决认为《认购书》属于预约性质的

　　商品房认购合同而非本约性质的商品买卖合同，合法有效，但因皇庭广场已被限制整

　　体转让，不得分割办理房地产，因存在继续履行的法律障碍，已无法履行，应予解除，

　　因此判决：①判决确认双方签署的《晶岛国际广场商铺内部认购书》(以下简称内部

　　认购书)有效；②判令终止履行《内部认购书》。

　　(2011)深福法民三初字第 1966 号、第 1969 号两案，后经深圳市中级人民法院

　　二审审理，维持了福田法院做出的一审判决。

　　3.2、另外四起案件福田法院未支持融发公司要求终止履行的诉求。

　　案号为(2012)深福法民三初字第 813-815 号的四起案件，福田法院认为《认购

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　　书》属于预约性质的商品房认购合同。

　　然而，福田法院同时认为“双方的债权债务关系可待条件成就时，以新的事实和

　　理由，另揗法律途径解决”，福田法院就该四起案件做出一审判决：①判决确认双方

　　签署的《认购书》有效；②驳回双方请求。

　　3.3、因土地出让合同纠纷导致的案件尚未判决

　　2012 年 4 月，张燕等 10 名认购人向福田法院起诉融发公司、深圳市规划和国土

　　局资源委员会，要求撤销涉案项目签署的《第一补充协议》中的“限整体转让、不得

　　分割办理房地产证”的条款。

　　上述案件案号为(2012)深福法民三初字第 1961-1964、2078-2080、2099-2100、

　　2192 号，部分案件已经开庭审理，目前尚未判决。

　　综上所述，截至评估基准日，深圳融发投资有限公司已与 11 名认购人达成协议

　　(达成协议的金额为 9,925,919.23 元，对应面积为 660.39 平方米)，其余 24 名认购人

　　(认购面积 1,647.33 平方米)因赔偿金额等原因尚未达成协议。

　　六、资产清查情况的说明

　　(一)清查内容

　　列入本次清查范围的资产是纳入本次评估范围内的房地资产。

　　(二)清查方法

　　对照账、表，采用全面清查方法，对账实不符的情况查明原因作好记录；对全部

　　的权属证明文件进行了复印，以验证申报数量的准确性和实物资产存在的状况。

　　(三)清查过程

　　企业财务及资产管理人员于 2013 年 9 月 30 日开始对企业的各项资产进行了清

　　查。

　　(四)清查结果

　　经清查：

　　1、至评估基准日，评估范围内的房地资产已抵押，抵押价值共计 1,900,000,000

　　元，其中：1、债权人中建投信托有限责任公司(前身为中投信托有限责任公司)，借

　　款金额 1,200,000,000.00 元，借款期限为 2013 年 4 月 2 日至 2014 年 3 月 31 日；2、

　　债权人中国工商银行股份有限公司深圳南山支行，借款金额 700,000,000.00 元，借款

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　　期间 2013 年 5 月 17 日(以借据为准)至 2019 年 3 月 5 日；

　　2、评估范围内的房地产工程款尚未结清，本次评估委托方仅要求针对完工后的

　　房地产市场价值进行评定估算。

　　3、2005 年，深圳融发投资有限公司与 35 名员工签订《认购书》，将福田中心区

　　晶岛购物广场(即现在的皇庭国商购物广场，《认购书》签订时项目刚开工建设) 36

　　个商铺转让给 35 名员工，当时约定价格约为 1.5 万/平方米。由于深圳融发投资有限

　　公司是 “深国商” 上市公司，A 股代码：000056)下属子公司，而此事未履行上市

　　(

　　公司相应的审批程序，违反了《公司法》和《公司章程》以及相关法规，证券监管机

　　构发现后，认定此事违规并一直要求进行整改。2008 年 11 月，深国商董事会通过了

　　《关于妥善处理员工内部认购商铺的议案》，认为在制定方案时考虑得不够完善、不

　　具备实施的条件，决定放弃实施该认购方案。2010 年底，“深国商”新一届董事会成

　　立后，开始着手解决以上问题。最终经董事会及股东大会审议，通过了《关于妥善解

　　决员工商铺内部认购事项的议案》：公司拟以不超过 4.5 万/平方米(含认购本金的返

　　还和赔偿款)对员工实施赔偿并解除原认购书，并承担该方案产生的须公司代扣代缴

　　的个人所得税。11 名认购人已经接受上述方案与公司达成一致，接受赔偿解除了认购

　　书。剩余 24 名认购人合计 25 个商铺尚在商议或诉讼中。其中已进入诉讼程序的商铺

　　数量为 10 个。

　　2002 年 10 月 8 日，原深圳市规划与国土资源局与“深国商”签订了《深圳市土

　　地使用权出让合同书》 2008 年 1 月 11 日，签订了《

　　， 〈深圳市土地使用权出让合同书〉

　　第一补充协议书》，约定皇庭广场项目限整体转让，不得分割办理房地产证。2010 年

　　8 月份，深圳市房地产权登记中心核发房地产证，该证记载：该项目限整体转让，不

　　得分割办理房地产证。

　　因有部分员工不满公司的上述赔偿方案导致双方发生纠纷，双方先后提起诉讼，

　　双方主要分歧在于签订的认购合同是否合法有效以及是否要继续履行。具体情况如

　　下：

　　3.1、其中五起案件福田法院一审判决终止履行《认购书》，深圳中院亦支持这一

　　判决。

　　案号为(2011)深福法民三初字第 1966 号、第 1969 号以及(2012)深福法民三

　　初字第 988-990 号共计五起案件，福田法院一审判决认为《认购书》属于预约性质的

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　　商品房认购合同而非本约性质的商品买卖合同，合法有效，但因皇庭广场已被限制整

　　体转让，不得分割办理房地产，因存在继续履行的法律障碍，已无法履行，应予解除，

　　因此判决：①判决确认双方签署的《晶岛国际广场商铺内部认购书》(以下简称内部

　　认购书)有效；②判令终止履行《内部认购书》。

　　(2011)深福法民三初字第 1966 号、第 1969 号两案，后经深圳市中级人民法院

　　二审审理，维持了福田法院做出的一审判决。

　　3.2、另外四起案件福田法院未支持融发公司要求终止履行的诉求。

　　案号为(2012)深福法民三初字第 813-815 号的四起案件，福田法院认为《认购

　　书》属于预约性质的商品房认购合同。

　　然而，福田法院同时认为“双方的债权债务关系可待条件成就时，以新的事实和

　　理由，另揗法律途径解决”，福田法院就该四起案件做出一审判决：①判决确认双方

　　签署的《认购书》有效；②驳回双方请求。

　　3.3、因土地出让合同纠纷导致的案件尚未判决

　　2012 年 4 月，张燕等 10 名认购人向福田法院起诉融发公司、深圳市规划和国土

　　局资源委员会，要求撤销涉案项目签署的《第一补充协议》中的“限整体转让、不得

　　分割办理房地产证”的条款。

　　上述案件案号为(2012)深福法民三初字第 1961-1964、2078-2080、2099-2100、

　　2192 号，部分案件已经开庭审理，目前尚未判决。

　　综上所述，截至评估基准日，深圳融发投资有限公司已与 11 名认购人达成协议

　　(达成协议的金额为 9,925,919.23 元，对应面积为 660.39 平方米)，其余 24 名认购人

　　(认购面积 1,647.33 平方米)因赔偿金额等原因尚未达成协议。

　　除上述事项外，纳入评估范围内的资产不存在可能影响本次委托评估资产所涉及

　　的有关生产经营活动和财务状况的重大合同、投资的不确定事项，不存在其它与该等

　　资产相关的抵押、质押、担保、承诺、诉讼、其他或有负债、或有资产、账外资产等

　　影响资产评估工作的重大事项与期后事项。

　　我们郑重声明：深圳融发投资有限公司提供申报的房地资产真实、可靠，纳入

　　评估范围的房地资产项目真实、完整，不重、不漏；纳入评估范围 的各类资产，深

　　圳融发投资有限公司均对其拥有所有权，我们确信这些资产不会产生财产权利上的

　　诉讼或纠纷，若今后资产发生权属的法律争议，由深圳融发投资有限公司承担全部

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　　责任，包括由此给本次资产评估受托方带来的一切损失负责、承担全部责任。

　　我们愿对上述承诺事项不实导致的一切法律后果承担全部责任。

　　七、资料清单

　　1、企业法人营业执照、组织机构代码及税务登记证复印件；

　　2、深房地字第 3000627642 号房地产权证复印件；

　　3、其他与评估资产相关的资料。

　　深圳融发投资有限公司(盖章)

　　法定代表人(签字)：

　　2013 年 10 月 10 日

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　　第三部分 资产评估说明

　　房地产评估说明

　　一、评估对象及范围

　　本次评估对象为深圳融发投资有限公司基于财务报告目的所涉及的皇庭国商购

　　物广场的市场价值，评估范围是产权持有单位所申报的位于深圳市福田区中心区皇庭

　　国商购物广场商业房地产。

　　房地产情况如下：

　　金额单位：人民币元

　　地上 半地下 地下

　　宗地面积

　　房地产名称 账面价值 层数 建筑面积 建筑面积 建筑面积 房地产权证号

　　(㎡)

　　(㎡) (㎡) (㎡)

　　皇庭国商 深房地字第

　　5层

　　2,133,582,594.20 14,377.3 46,417.76 19,813.58 42,348.37

　　购物广场 3000627642 号

　　深圳融发投资有限公司截至基准日已办理房地产权证，根据融发投资提供的房地

　　产证记载，其权证编号为深房地字第 3000627642 号，证载权利人为深圳融发投资有

　　限公司，宗地号 B117-0010，宗地面积 42,348.37 平方米，土地用途为商业用地，位于

　　深圳市福田区中心区，土地使用年限为 40 年(从 2002 年 10 月 8 日至 2042 年 10 月 7

　　日止)，建筑面积为 80,608.64 平方米(其中地上商业 14,377.3 平方米、半地下商业

　　46,417.76 平方米、地下商业 19,813.58 平方米)，房屋用途为商业，均为市场商品房，

　　竣工于 2009 年 7 月 15 日，登记价为人民币 463,354,740.00 元。根据其房地产证记载，

　　该房地产证载建筑物名称为晶岛国商购物中心，后融发投资申请建筑物更名，并于

　　2010 年 11 月 30 日取得深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局下发的“深地名

　　许字 1200311681 号”《深圳市建筑物更名批复书》：批准该建筑物名称由晶岛国商购

　　物中心更改为皇庭国商购物广场。

　　纳入此次评估评估范围内的房地资产已抵押，抵押价值共计 1,900,000,000 元，其

　　中：1、债权人中建投信托有限责任公司(前身为中投信托有限责任公司)，借款金额

　　1,200,000,000.00 元，借款期限为 2013 年 4 月 2 日至 2014 年 3 月 31 日；2、债权人中

　　国工商银行股份有限公司深圳南山支行，借款金额 700,000,000.00 元，借款期间 2013

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　　年 5 月 17 日(以借据为准)至 2019 年 3 月 5 日。

　　本次评估未考虑应付未付工程款及与该项资产相关的其他或有负债。

　　委估实物资产均处于正常使用或受控状态。

　　上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。

　　二、区位因素分析

　　(1)区域概况

　　深圳，又称为“鹏城”，国家区域中心城市，国务院定位的国家创新型城市和国

　　际化大都市，隶属广东省，是副省级市、计划单列市，与香港隔深圳河相望，中国改

　　革开放的窗口，中国改革开放的总设计师邓小平先生亲自倡导设立的中国第一个经济

　　特区。从中国南海之滨的小城镇，到一座与香港合作打造世界级大都会的现代化城市，

　　深圳是中国改革开放和现代化建设的精彩缩影。深圳是中国南部海滨城市，位于珠江

　　入海口东岸，与国际大都会香港一水之隔，地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚

　　湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城

　　市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。全市面积 1953 平方公里，并致力于在 2020 年

　　建设成为国际顶尖的经济、金融、航运和贸易中心。

　　2012 年 9 月 20 日召开的“第八届中国总部经济高层论坛”发布全国 35 个主要城

　　市总部经济发展能力排行榜(2012)，深圳总部经济发展能力综合得分 75.8 分，仅次

　　于北京和上海，居全国第三位。深圳入围中国大陆创新能力最强的 25 个城市之一。

　　深圳获得 2012 中国特色魅力城市称号。2012 中国城市竞争力排名位居第五位。综合

　　经济竞争力指数排名次于香港。 2013 年中国城市竞争力蓝皮书：新基准：建设可持

　　《

　　续竞争力理想城市》的报告，首次使用全市客观数据，对 2012 年中国两岸四地 293

　　个城市的综合竞争力和 287 个城市可持续竞争力进行了实证研究。城市竞争力蓝皮书

　　指出，综合经济竞争力指数由经济增量指数和效率竞争力指数组成。2012 年综合经济

　　竞争力指数排名前五的城市依次是：香港、深圳、上海、台北、广州。

　　2012 年全市生产总值为 12950.08 亿元，比上年(下同)增长 10.0%，高于全国全

　　省平均水平。分产业看，第一产业增加值 5.56 亿元，下降 18.2%；第二产业增加值

　　5737.64 亿元，增长 7.3%；第三产业增加值 7206.88 亿元，增长 12.3%。深圳 2012 年

　　GDP 位列全国第四(包括直辖市、地级市、副省级城市、不算港澳台)，增长 10.0%。

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　　福田区位于深圳经济特区中部，东部从红岭路起与罗湖区相连，西部至华侨城与

　　南山区相接，北到笔架山、莲花山与宝安区民治街道相连，南临深圳河、深圳湾与香

　　港新界的米埔、元朗相望。福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和

　　建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心。

　　福田集聚着经深圳认定的第一批 180 家总部企业一半以上，入驻世界 500 强企业

　　77 家，共投资法人企业 127 个，分别占全市的 46%和 28%；聚集了全市 80%的创投

　　机构、300 多家备案的私募基金，管理着全国 30%以上的资本；全国最大的创投机

　　构――深圳创投集团在福田 CBD 已设立 15 个政府引导基金，基金总额 18.2 亿元。不

　　仅如此，许多期货经纪公司、证券咨询机构也都设在这里。纳入统计监测的福田 210

　　家总部企业实现增加值 577 亿元，增长 11.3%，高于地区生产总值增速 0.7 个百分点，

　　占地区生产总值比重的 31.5%。金融业作为福田区经济的第一支柱，实现增加值 644.87

　　亿元，增长 10.5%，占全区地区生产总值比重达 35.2%。

　　(2)交通条件

　　福田区位于深圳经济特区中部，福田区拥有皇岗口岸和福田口岸两大口岸连通香

　　港，皇岗口岸是亚洲最大的陆路口岸，实行 24 小时通关。福田区距离深圳东部的盐

　　田港、西部的蛇口港和深圳机场仅 30 分钟车程，从福田中心区到罗湖口岸仅 15 分钟

　　车程。福田区是连接内地和香港以及世界的纽带和桥梁。深圳地铁 4 号线将与香港地

　　铁网络对接，从福田区中心到香港中环只需要 27 分钟，往来深港更加方便。

　　(3)基础设施条件

　　福田区市政基础设施及公共配套设施日益完善，重点旧城区改造项目全面展开；

　　辖区内交通、能源、道路、口岸等重大基础设施日趋完善，城市景观和市容市貌显著

　　改观；建成一站式政务服务大厅和“数字福田”政务网络，基本实现城市服务与管理

　　的网络化、信息化，成为综合环境最优的中心城区。

　　卫生医疗：以基本实现卫生现代化为目标，全面提高医疗技术与服务水平，加快

　　社区健康服务网络建设，建立健全突发公共卫生事件预警、监测和防治体系。到 2007

　　年，区属医院 8 间，社康服务中心 67 间，区属病床总数 1800 张，卫生人员总数 3150

　　人，业务用房面积 15 万平方米，全面完成区人民医院整体改造和区中医院续建工程，

　　完成 2 家新医院的建设。居民健康及卫生服务指标达到省、市先进水平。

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　　通讯：继续实施“科技兴区”战略，努力打造“福田科技”品牌。辖区高新技术

　　企业数达到 800 家，平均每年新增 55 家。高新技术产品产值年递增 10%，占工业总

　　产值的比重达 65%。建成市级科普教育基地 5 个，区级科普教育基地 10 个。区特色

　　科技学校 20 个，年增 17.3%。

　　教育资源：教育规模不断扩大。全区现有中小学 79 所，其中公办学校 68 所(小

　　学 45 所、初中 14 所、九年一贯制学校 4 所、完全中学 1 所、独立高中 3 所、职业高

　　中 1 所)、民办学校 11 所。全区在校中小学生 102443 人，其中小学生 64226 人，初

　　中生 26029 人，高中生 12188 人。全区幼儿园(含托儿所)119 所(公办 19 所、民办

　　幼儿园及托儿所共 100 所) 在园幼儿 26898 人，

　　， 其中公办园约 5600 人，民办园 21298

　　人。

　　(4)环境条件

　　全面建设生态型中心城区，进一步完善市政道路与公共配套设施。完成新洲河、

　　福田河综合整治工作，水质达到国家景观水标准。主要饮用水源水质达标率 100%，

　　工业废水处理率 100%，生活污水处理率 65%，区域环境噪声达标率 90%，交通干线

　　噪声达标率 85%。新建市级城市公园 4 座，区级两座，辖区生态环境有较大改善。

　　(5)产业集聚度

　　深圳市的电子信息产业规模居全国首位，其中计算机、程控交换机产量和软件出

　　口全国第一。

　　福田是“珠三角”产业配套链上至关重要的区域，又是电子产品、计算机及软件、

　　通信器材、数字视听、生物制药等高科技产品的交易中心。 福田区的手机产业在全

　　市处于领先水平，在深圳市注册、具有国家颁发的手机生产牌照和入网许可的手机 20

　　家企业中，有 8 家以上在福田。福田区在手机销售上也得天独厚，深圳乃至全国最大

　　的手机销售市场即华强北电子市场位于福田区。华强北是珠三角电子产业的交易、研

　　发、信息中心，已成为深圳及珠三角电子信息产业聚集和辐射基地，成为“中国电子

　　第一街”，创造了国内同类市场的四项全国第一：销售额第一、电子专业市场经营面

　　积第一、经营电子产品种类第一、商业覆盖率第一。

　　福田区的安防产业在全市占有重要地位，其安防企业数量占全市 30%，年销售额

　　占全市的 40%，拥有太平洋安防、汇通安防等多个全市规模较大的安防产品专业市场，

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　　正酝酿成立的中国安防产品检测中心，一旦成功运作，对我区安防产业继续做大做强

　　将有强有力推动作用。

　　福田电子信息产业是成长性好、竞争力强、关联度大的支柱产业。中国手机南方

　　检测中心落户上沙手机创新科技园，华强北中国电子市场价格指数影响力强劲，有力

　　地带动了传统产业的发展和升级。

　　福田区金融业发达，是深圳金融产业发展的中心，90 家金融行业总部及区域总部

　　落户福田。

　　福田区内通讯发达，微波传输系统、程控交换系统、光纤和数字通讯网络覆盖全

　　区，电信、移动、联通、邮电、广电、有线电视等通讯服务和媒体中心均落户福田。

　　福田区商业发达，购销两旺，是深圳的购物旅游天堂。区内特色街和购物中心众

　　多，沃尔玛、吉之岛、家乐福、百安居、天虹、岁宝、茂业、顺电等知名品牌云集福

　　田，其中沃尔玛中国总部就坐落于福田。

　　位于福田的深圳会展中心是具有国际先进水准的大型专业会展中心，展馆总面积

　　28 万平方米，有 8 大展馆、25 个会议厅、3 大餐饮区及优良的配套服务，国际标准展

　　位多达 5000 个，每年有过百场的国内外大型会展在这里举办。

　　三、个别因素分析

　　1、估价对象概况

　　该项目地处深圳 CBD 中心区，首层商场大门广场位于福华三路，紧邻国际会展

　　中心，其中 V 层南面有两座宽 3 米天桥与会展中心相连， M 层南面中间有一条长 50

　　米、宽 30 米的通道与全展中心相连，B 层停车场东南角、西南角各一条宽４米的车道

　　与会展中心停车场相连； V 层东面有一座宽 2 米天桥与深圳星河丽思卡尔顿五星级

　　酒店相连， SL 和 M 层东面有宽 5 米的连桥与中心五路、交通银行、甲级写字楼相连，

　　G 层东面有 8 米宽的通道与会展中心地铁站相连； V 层西面有一座宽 2 米天桥与深

　　圳卓越四季五星级酒店相连， SL 和 M 层西面有一座宽 5 米的连桥与中心四路、华润

　　银行、甲级写字楼相连； V 层北面有两座宽 3 米天桥与中心城相连， M 层北面有 16

　　米宽的通道与连城新天地商业街相连， G 层北面有 4 米宽的通道与连城新天地商业

　　街相连； G 层东下沉广场有 8 部室外扶梯与中心五路相连、G 层西下沉广场有 8 部

　　室外扶梯与中心四路相连； SL 层北面有 7429 平方的公交车总站，交通十分便利是做

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　　商业的绝佳地段。

　　2、权利状况

　　估价对象所在地，土地开发程度已达到宗地红线内外“七通”

　　(通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水、通气、通暖)和红线内场地平整，其《房地产权证》证号：深房地

　　字第 3000627642 号，证载权利人为深圳融发投资有限公司，宗地号 B117-0010，宗地

　　面积 42,348.37 平方米，土地用途为商业用地，位于深圳市福田区中心区，土地使用

　　年限为 40 年(从 2002 年 10 月 8 日至 2042 年 10 月 7 日止)，建筑面积为 80,608.64

　　平方米(其中地上商业 14,377.3 平方米、半地下商业 46,417.76 平方米、地下商业

　　19,813.58 平方米)，房屋用途为商业。

　　3、装修设计状况

　　皇庭国商购物广场由世界著名的商业设计大师—Benoy(英国)对项目的外立面、

　　室内空间布局重新进行设计。重新设计的外立面选用高档石材、玻璃和金属作为外立

　　面的主要材料，并引进最新的建筑材料 ETFE、纤维布等作为外立面的辅材，室内设

　　计使商业业态更加丰富，业态组合更加合理，大大增加公共空间面积，人流动线更加

　　合理顺畅，中庭采光天窗富有特色，选用的材料主要有高档天然石材、金属板、石膏

　　板、玻璃等，设计风格现代时尚。南立面有 482 平方的 LED 屏，室内有扶梯 42 台，

　　垂直梯 16 台，室外扶梯 16 台，现场的空调(5200 冷吨)、消防系统、机电设备、电

　　梯等已完工。

　　皇庭广场项目主体结构工程 5 层及屋顶空中花园，占地面积 42,348.37 平方米，建

　　筑面积约 13.69 万平方米，其中商用面积约 8.06 万平方米，停车位数 775 个。皇庭广

　　场项目装修工程于 2010 年 11 月 10 日开工，至 2013 年 9 月 30 日已完工。

　　四、最高最佳使用分析

　　根据估价对象本身的特点及本次估价目的，本报告以估价对象作为商业用途为其

　　最高最佳使用

　　五、评估方法

　　根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行资产评估时采取的评估技

　　术思路有市场法、成本法、收益法和假设开发法。具体的评估方法，应根据评估目的

　　并结合待估资产的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等

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　　因素，综合考虑，适当选取。

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的特点和

　　实际状况，采用如下方法进行评估：

　　1、皇庭国商购物广场是商业房地产，位于深圳福田 CBD 核心地段，周边房地

　　产交易市场活跃，市场上能找到与其具有可比性的交易案例，因此此次评估采用市场

　　比较法对该房地产进行评估。

　　2、根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价

　　方法进行估价，根据对评估对象周边商业地产的调查并结合自身的实际情况，该类房

　　地产可用于出租并获取相应回报。因租金收入及各项费用支出可以合理估计，相关资

　　本化率也能合理取得，适合运用收益法进行评估，所以选用收益法为第二种估价方法。

　　3、最后通过对两种评估方法的分析判断，最终确定估价对象的市场价值。

　　市场法：是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，

　　对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式如

　　下：

　　估价对象房地产市场价格＝可比实例价格×(估价对象交易情况指数/比较案例交

　　易情况指数) (估价对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指

　　×

　　数)×(估价对象区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数)×(估价对象个别

　　因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数)

　　估价对象市场总价＝市场单价×建筑面积。

　　收益法：所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其

　　折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员

　　搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除营业成本、营业费用、管理

　　费用、营业税费和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，

　　求出估价对象的价值。其基本公式为：

　　n

　　Ai

　　(1 R)

　　V= i

　　i 1

　　式中：V—收益价格(元，元/平方米)；

　　Ai—未来第 i 年的净收益(元，元/平方米)；

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　　R—资本化率(%)；

　　n—未来可获收益的年限(年)

　　六、评估计算过程

　　(一)市场比较法

　　1、市场背景分析

　　福田中心区类似集中商业用房主要有“COCOPARK 购物中心”“购物公园”“中信

　　、 、

　　购物广场”“怡景中心城”等，其余商业用房主要为办公楼的商业裙楼，有凤凰大厦、

　　、

　　安联大厦、卓越时代广场等。该等商业用房的市场成交情况主要为：

　　“凤凰大厦”一层商业用房售价介于 15 万元/平方米至 22 万元/平方米。

　　“购物公园”一层商业用房售价介于 15 万元/平方米至 22 万元/平方米，二层商业

　　用房售价介于 10 万元/平方米至 15 万元/平方米，地下一层商业用房售价介于 12 万元

　　/平方米至 16 万元/平方米。

　　“安联大厦商铺”一层商业用房售价介于 16 万元/平方米至 20 万元/平方米。

　　福田中心区办公楼的首层商业裙楼售价介于 15 万元/平方米至 25 万元/平方米。

　　上述商业用房的市场成交案例举例如下：

　　建筑面积 市场单价

　　序号 案例名称 成交日期

　　(平方米) (元/平方米)

　　COCOPARK 一层中部商铺 2013 年 2 月

　　2 351

　　购物公园一层中部商铺 2013 年 7 月

　　3 280

　　安联大厦一层临街商铺 2013 年 9 月

　　4 237

　　凤凰大厦临街商铺 2013 年 8 月

　　5 350

　　兴业银行大厦一层临街商铺 2013 年 5 月

　　6 98

　　2、评估方法及评估过程

　　2.1、评估方法

　　由于本次评估范围内的房屋建筑物属房地产性质的商品房，账面价值中包含了土

　　地使用权价值，故本次评估中采用市场法将其作为一宗房地产进行评估，计算出房屋

　　建筑物(含地价)的评估价值。市场法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房

　　地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、土地使用年期、区域因素(房地产的

　　外部条件)及个别因素(房地产自身条件)加以比较对照，以同类房地产的价格为基

　　础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。评估工作主要分以下三

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　　个阶段进行：

　　第一阶段：考察评估对象特征。评估人员根据委托方提供的房屋建筑物评估申报

　　表，在资产占有单位资产管理人员的配合下，对资产评估申报表中所列之房屋建筑物

　　进行逐一核实、勘察、鉴定，了解房屋建筑物的表体、内部结构、装修标准、功能性

　　能、数量质量、地理位置等现状，并作详细的鉴定记录。对所出现的差异进行调整，

　　做到账实相符。

　　第二阶段：搜集资料。评估人员根据资产评估的一般准则，搜集本次评估所需的

　　资料，包括房地产交易管理部门的房地产交易资料，各种报刊、杂志、年鉴上有关的

　　信息资料，同时直接向房地产销售商收集租售房地产实例资料。另外根据委托方提供

　　的评估申报表，搜集房屋建筑物所有权证明及有关资料。

　　第三阶段：评估分析计算。评估人员根据现场勘察结果及房地产交易市场的调查

　　情况，选定三个以上与委估房屋建筑物相类似的交易案例，分析委托评估的主要房屋

　　建筑物与房地产市场交易案例在房地产的位置、面积、用途、成交时间、使用年限、

　　环境条件、房屋状况、交易条件、购买动机等方面的差异，将委估房地产与房地产市

　　场交易案例进行区域因素和个别因素修正，以修正值量化，从而计算出房屋建筑物的

　　评估价值。

　　2.2、评估过程

　　运用市场比较法按下列基本步骤进行：

　　①搜集交易实例的有关资料；

　　②选取有效的可比市场交易实例；

　　③建立价格可比基础；

　　④进行交易情况修正；

　　⑤进行交易日期修正；

　　⑥进行区域因素修正；

　　⑦进行个别因素修正；

　　⑧求得比准价格，调整确定被评估建筑物(或房地产)的评估值。

　　本次待估房地产楼层分布为主体 5 层及屋顶层，具体为：

　　屋顶层(R 层)：主要功能定位为空中花园；

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　　地上一层(L2 层)：主要功能定位为国际顶级品牌旗舰店，属零售用房集中层；

　　下沉式广场上层(L1 层)：主要功能定位为时尚潮流高端服饰店，用于商业零售

　　及时尚饕餮美食；

　　下沉式广场层(G 层)：主要功能定位为潮流生活馆与风味美食餐馆；

　　地下一层(B1 层)：主要功能定位为五星级影院与高端精品超市，属娱乐休闲用

　　房、零售用房与餐饮用房楼层；

　　地下二层(B2 层)：主要功能为地下停车场与汽车美容，属配套设施楼层。

　　现以地上一层(L2 层)的市场单价测算过程举例如下：

　　A、确定可比交易实例

　　评估人员通过市场调查并查询有关深圳市房地产租售信息，经比较选择建筑规

　　模、结构、用途、地理位置相近的三个比较实例。

　　实例 1：购物公园位于深圳市中心区黄金地段(CBD)内，基地位于深南中路，

　　新洲路交汇处东南约 250 米，工程用地面积 4655.6 平方米，总建筑面积 47405 平方米，

　　其中计容积率的面积为 36150 平方米，主楼 29 层，建筑高度 97.90 米，建筑总高度

　　108.4 米，裙房 1-4 层，地下二层平时为汽车库，按国家标准六级人防设计，整体工程

　　按一类建筑、耐火等级一级设计。

　　实例 2：凤凰大厦位于深圳福田中心区，处于深南大道和金田路交界西北侧。项

　　目紧邻深南大道，毗邻深圳市民中心、市民广场、少年宫、音乐厅、图书馆等市政公

　　共配套，占据深圳商务版图核心点。凤凰大厦竣工于 2006 年 10 月，总建筑面积：106400

　　平米，结构：框架-剪力墙结构，总楼层：29 层，标准层高：4.2 米，净高：2.8 米，

　　大堂层高：6 米，外墙：玻璃幕墙。

　　实例 3：安联大厦商铺，安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北

　　为福中三路，南紧邻深南大道规划用地，占地 5917.3 平方米，总建筑面积 93730 平方

　　米，其中商业面积 9000 平方米，办公面积 62008 平方米，总高 150 米，共 35 层，拥

　　有 420 个车位。

　　具体详见可比实例情况表。

　　可比实例情况表

　　项目名称 估价对象 购物公园 凤凰大厦 安联大厦商铺

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　　成交单价(均价) X 158,000.00 172,000.00 156,000.00

　　房产用途 商场 商场 商场 临街商铺

　　成交日期 2013/9/30 2013/7/31 2013/8/31 2013/9/10

　　交易情况 只能整体转让 可分割转让 可分割转让 可分割转让

　　基础设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平

　　周围有购物商 周围有购物商 周围有购物商 周围有购物商

　　场、市场、写字 场、市场、写字 场、市场、写字 场、市场、写字

　　公共设施配套完备程度

　　楼、学校、医院 楼、学校、医院 楼、学校、医院 楼、学校、医院

　　等 等 等 等

　　交通便捷程度 便捷 便捷 便捷 便捷

　　繁华程度 繁华 较繁华 繁华 繁华

　　环境和景观 好 好 好 好

　　福华一路与新洲 福田区深南大道 金田路与福中三

　　临路状况 福华三路

　　路交汇处 2008 号 路交汇处

　　主干道 主干道 主干道 主干道

　　道路类型、级别

　　成新 全新 九五成新 九五成新 九五成新

　　层高 6 .5 6.8 6 .5 6 .4

　　建筑面积 80,608.64 280 350

　　网络布线系统;智 网络布线系统;智 网络布线系统;智 网络布线系统;智

　　能化报警消防系 能化报警消防系 能化报警消防系 能化报警消防系

　　设施、设备

　　统;集中空调 统;集中空调 统;集中空调 统;集中空调

　　公共区域高档

　　装修 装修/商铺部分 高档装修 高档装修 中档装修

　　商户自行装修

　　楼层 1 1 1

　　建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪

　　B、因素比较

　　根据比较因素条件确定比较因素条件指数，以待估房地产条件为 100，将可比实

　　例条件与之比较，根据上表所述情况，指数增加或减少。

　　由此即得比较因素条件指数表：

　　比较因素条件指数表

　　项目名称 估价对象 购物公园 凤凰大厦商铺 安联大厦商铺

　　成交单价(均价) X 158,000.00 172,000.00 156,000.00

　　房产用途 100 100 100

　　成交日期 100 100 100

　　交易情况 100 120 120

　　基础设施 100 100 100

　　公共设施配套完备程度 100 100 100

　　交通便捷程度 100 100 100

　　繁华程度 100 98 100

　　环境和景观 100 100 100

　　临路状况 100 100 100

　　道路类型、级别 100 100 100

　　成新 100 98 98

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　　层高 100 100 100

　　建筑面积 100 100 100

　　设施、设备 100 100 100

　　装修 100 106 106

　　楼层 100 100 100

　　建筑结构 100 100 100

　　C、根据比较因素指数计算比较因素修整系数：

　　比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数

　　比较因素修整系数表

　　项目名称 购物公园 凤凰大厦商铺 安联大厦商铺

　　成交单价(均价) 158,000.00 172,000.00 156,000.00

　　房产用途 1 1

　　成交日期 1 1

　　交易情况 0.8333 0.8333 0.8333

　　基础设施 1 1

　　公共设施配套完备程度 1 1

　　交通便捷程度 1 1

　　繁华程度 1.0204 1

　　环境和景观 1 1

　　临路状况 1 1

　　道路类型、级别 1 1

　　成新 1.0204 1.0204 1.0204

　　层高 1 1

　　建筑面积 1 1

　　设施、设备 1 1

　　装修 0.9434 0.9434 0.9615

　　楼层 1 1

　　建筑结构 1 1

　　比准价格 129,335.52 137,979.72 127,551.02

　　D、确定地上一层(L2 层)比准价格

　　比准价格的确定=(案例 1 比准价+案例 2 比准价+案例 3 比准价)÷3

　　= 131,600.00(取整，元/平方米)

　　该项目首层商场大门广场位于福华三路，紧邻国际会展中心，其中 V 层南面有两

　　座宽 3 米天桥与会展中心相连，M 层南面中间有一条长 50 米、宽 30 米的通道与会展

　　中心相连，B 层停车场东南角、西南角各一条宽 4 米的车道与会展中心停车场相连；

　　V 层东面有一座宽 2 米天桥与深圳星河丽思卡尔顿五星级酒店相连， SL 和 M 层东面

　　有宽 5 米的连桥与中心五路、交通银行、甲级写字楼相连， G 层东面有 8 米宽的通

　　道与会展中心地铁站相连； V 层西面有一座宽 2 米天桥与深圳卓越四季五星级酒店

　　相连， SL 和 M 层西面有一座宽 5 米的连桥与中心四路、华润银行、甲级写字楼相连；

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　　V 层北面有两座宽 3 米天桥与中心城相连， M 层北面有 16 米宽的通道与连城新天地

　　商业街相连， G 层北面有 5 米宽的通道与连城新天地商业街相连； G 层东下沉广场

　　有 8 部室外扶梯与中心五路相连、G 层西下沉广场有 8 部室外扶梯与中心四路相连；

　　SL 层北面有 7429 平方的公交车总站，交通十分便利，各层均有连接通道。

　　采用上述方法测算其余楼层的价格分别为：下沉式广场上层(L1 层)98,700.00

　　元/㎡、下沉式广场层(G 层)98,700.00 元/㎡、地下一层(B1 层)59,200.00 元/㎡。

　　则待估房地产总价为 7,646,449,500.00 元，明细列示如下：

　　工程 办证商业

　　序号 楼层 单价 总价

　　建筑面积 建筑面积

　　1 屋顶 - 938.80 0 -

　　2 地上一层(L2 层) 131,600.00 17,409.73 14,377.30 1,892,052,700.00

　　3 下沉式广场上层(L1 层) 98,700.00 23,722.20 22,911.55 2,261,370,000.00

　　4 下沉式广场层(G 层) 98,700.00 24,316.86 23,506.21 2,320,062,900.00

　　5 地下一层(B1 层) 59,200.00 37,006.86 19,813.58 1,172,963,900.00

　　6 地下二层(B2 层) - 33,501.44 0 -

　　合计 - 136,895.89 80,608.64 7,646,449,500.00

　　备注：其中：1、屋顶建筑面积为 938.80 ㎡，主要功能为空中花园，商业建筑面积为零；2、

　　地上一层(L2 层)、下沉式广场上层(L1 层)

　　、下沉式广场层(G 层)

　　、地下一层(B1 层)均按

　　商业建筑面积计，地下一层(B1 层)工程建筑面积不商业建筑面积的差异为设备间等丌单独计价

　　部分，以商业建筑面积计； 、

　　3 地下二层 B2 层)

　　( 主要功能为地下车库，工程建筑面积为 33,501.44

　　㎡，商业建筑面积为零，考虑该层实际用途为车库，为商场必备配套，丌再单独计价。

　　2.3、评估结果

　　综上所述，皇庭国商购物广场商业采用市场法评估的房地产市场价值为

　　7,646,449,500.00 元。

　　(二)收益现值法

　　收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其

　　转换为价值来求取估价对象价值的方法。其基本公式为：

　　n

　　Ai

　　(1 R)

　　V= i

　　i 1

　　式中：V—收益价格(元，元/平方米)；

　　Ai—未来第 i 年的净收益(元，元/平方米)；

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　　R—资本化率(%)；

　　n—未来可获收益的年限(年)。

　　1、估算年有效毛收入

　　有效毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入扣除因空置

　　等原因造成的收入损失后所得到的收益。

　　(1)采用市场比较法求取估价对象房地产正常客观租金水平。

　　①搜集交易实例

　　按照《房地产估价规范》的规定，遵循市场法的基本原理，考虑估价对象的实际

　　情况，评估人员广泛搜集了大量交易实例，搜集的交易实例包括下列内容：交易双方

　　的基本情况及租赁目的；交易实例房地产状况，如坐落、用途、土地和建筑物状况、

　　周围环境、景观等；租金水平；租赁期限；付款方式；交易情况，如租赁相关费用负

　　担方式，有无隐价瞒价、急租、人为哄抬、亲友间的租赁等特殊租赁情况。

　　②选取可比实例

　　该等商圈内的类似集中商业用房大部分用于出租经营，平均市场租金介于 350 元

　　/平方米-650 元/平方米，根据估价对象状况和估价目的，我们从搜集的交易实例中选

　　取了与估价对象类似(在同一供求圈、用途与结构相同)、成交日期与估价时点接近、

　　成交价格为正常价格或可修正为正常价格的三个交易案例作为可比实例，在资料收集

　　和实际调查的基础上，收集到的可比实例的租金如下：可比实例 A 月租金水平为 510

　　元/㎡、可比实例 B 月租金水平为 530 元/㎡、可比实例 C 月租金水平为 550 元/㎡。将

　　评估对象与可比实例的各因素条件列表如下：

　　项目名称 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C

　　坐落 福华三路 福华一路 福民一路 民田路

　　设计用途 商铺 商铺 商铺 商铺

　　成交单价

　　待估 510 530

　　(元/月/M2)

　　基本因素 交易时间 2013/9/30 2013/8/20 2013/7/10 2013/9/1

　　正常的公开

　　正常的公开市 正常的公开市

　　推广期，较正常市 市场交易且

　　租赁情况说明 场交易且无非 场交易且无非

　　场价偏低 无非正常税

　　正常税费负担 正常税费负担

　　费负担

　　繁华程度 繁华 繁华 繁华 繁华

　　便捷 便捷 便捷

　　交通便捷程度 便捷

　　区位状况 基础和公用设施

　　齐全 齐全 齐全 齐全

　　完备程度

　　环境和景观 良好 良好 良好 良好

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　　临路状况 福华三路 福华一路 福民一路 民田路

　　成新 全新 九五成新 九五成新 九五成新

　　建筑面积(M2) 80608.64 276 285

　　建筑结构 框剪 框剪 框剪 框剪

　　设备设施 完善 完善 完善 完善

　　个别因素

　　公共区域高档

　　装修/商铺部分

　　装修 高档装修 高档装修 高档装修

　　商户自行装修

　　层高 6.5 5.6 5 .6 5.6

　　③建立价格可比基础

　　选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，

　　统一其表达方式和内涵，包括统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，

　　统一面积内涵和面积单位，本次评估所选的可比实例成交价格的表达方式和内涵与估

　　价对象口径一致，互相可比。

　　④进行市场比较修正

　　估价对象租金水平的市场比较修正类似上述市场比较法，是根据收集到的可比实

　　例的租金水平，通过上述的交易情况、交易日期、区位状况、个别因素、权益因素等

　　多方面进行对比修正。

　　⑤确定比较因素修正系数及试算比准价格

　　采用百分率下的直接比较修正、调整系数连乘公式，得到下表：

　　比较因素修正系数表

　　估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C

　　项目名称

　　福华三路 福华一路 福民一路 民田路

　　坐落

　　设计用途 100 100 100

　　成交单价

　　待估 510 530

　　基本因素

　　(元/月/M2)

　　交易时间 100 100 100

　　租赁情况说明 100 104 104

　　繁华程度 100 100 100

　　交通便捷程度 100 100 100

　　区位状况 基础和公用设施完备程度 100 100 100

　　环境和景观 100 100 100

　　临路状况 100 100 100

　　成新 100 98 98

　　建筑面积(M2) 100 100 100

　　建筑结构 100 100 100

　　个别因素

　　设备设施 100 100 100

　　装修 100 102 102

　　层高 100 96 96

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　　⑤确定估价对象房地产租金单价

　　根据可比实例 A、B、C 与估价对象的相似程度，我们取上述三个试算比准单价

　　的算术平均值作为市场比较法求取的估价对象地上 1 层(L2)的客观租金比准价格为

　　530 元/㎡(取整至十位数)。

　　可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C

　　项目名称

　　福华一路 福民一路 民田路

　　坐落

　　设计用途 1 1

　　基本因素 成交单价(元/月/M2) 510 530

　　交易时间 1 1

　　租赁情况说明 0.9615 0.9615 0.9615

　　繁华程度 1 1

　　交通便捷程度 1 1

　　区位状况 基础和公用设施完备程度 1 1

　　环境和景观 1 1

　　临路状况 1 1

　　成新 1.0204 1.0204 1.0204

　　建筑面积(M2) 1 1

　　建筑结构 1 1

　　个别因素

　　设备设施 1 1

　　装修 0.9804 0.9804 0.9804

　　层高 1.0417 1.0417 1.0417

　　比准租金 511.02 531.06 551.10

　　以此类推其他楼层租金分别如下：半地下 1 层(L1 层) 398 元/㎡月、半地下 2

　　：

　　层(G 层)398 元/㎡月、地下 1 层(B1 层) 239 元/㎡月。

　　：

　　(2)租约情况分析

　　至估价时点，估价对象正在招商阶段，据评估人员对已签订的租赁合同统计分析，

　　发现已签订的合同多为固定租金加提成模式，租约上固定租金未能完整体现资产收益

　　水平，提成部分存在较大的不确定性，本次评估所选择可比实例租金为市场租金，本

　　次预测租金略高于固定租金，考虑到提成部分对实际收益的影响，本次拟选用可比实

　　例所测算租金，不考虑租约的限制情况。

　　(3)有效出租面积比例分析

　　估价对象 L2、L1、G、B1 层商业建筑面积共计 80,608.64 平方米，商业建筑面积

　　已扣除配套设备设施占地面积及车库面积，所以本次评估收益面积确定为建筑面积

　　80,608.64 平方米。

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　　金额单位：人民币元

　　项目 商业建筑面积

　　单位租金(元/㎡月) 月潜在收入(元)

　　楼层 (㎡)

　　L2 530.00 14,377.30 7,619,969.00

　　L1 398.00 22,911.55 9,118,796.90

　　G 398.00 23,506.21 9,355,471.58

　　B1 239.00 19,813.58 4,735,445.62

　　合计 80,608.64 30,829,683.10

　　注：对于车库的使用，目前市场上存在消费就丌收停车费及无差别收取停车费两种模式，评

　　估对象目前的招商政策对该部分未有明确说明，且车库收益所占比例较小，就谨慎原则考虑，本

　　次评估丌考虑该部分收益。

　　(4)空置率与租金损失分析

　　估价人员对估价对象周边和企业实际租赁情况的一些商业房产租售情况做了市

　　场调查分析，购物公园等的空置及租金损失率在 3%左右，估价对象位于成熟商圈内，

　　且所处位置条件、周边商服配套等个别因素条件较优，但因估价对象为新近投入市场

　　的商业物业，结合目前深圳商业用房的实际情况和估价对象所在商业区域的发展状

　　况，并考虑附近同类物业租赁情况，综合比较后，确定估价对象正常空置和租金损失

　　率第一年为 8%，以后年份分别为 6%、5%、4%、3%，并于 2018 年后维持在 3%水平。

　　(5)则 2014 年年有效毛收入=月租金单价× 月× 1-空置率及租金损失率)

　　(

　　= 30,829,683.10× × 1-8%)

　　12 (

　　= 340,359,701.42 元

　　2、估算年运营费用

　　运营费用是指维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用及归属于其他

　　资本或经营的收益。

　　(1)年维修费

　　指维持建筑物正常运转所需的房屋和设施的维修、保养费用

　　根据估价行业技术文件结合估价对象房地产的实际情况，年维修费一般按房屋房

　　屋重置成本价的 1-3%计取。根据估价对象建筑物和设备设施状况，本次评估按房屋

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　　重置成本价的 2%计算年维修和保养费用；

　　根据深圳市工程造价信息，结合估价对象实际情况，估价对象工程建筑面积为

　　136,895.89 ㎡，则估价对象重置成本总价为 684,479,500.00 元。

　　维修费取房屋重置价格的 2%，则年维修费用为：

　　2%=13,689,590.00 元

　　684,479,500.00×

　　(2)年保险费

　　指建筑物以外损失的财产保险费用，根据深圳市保险业现行标准，一般按房屋现

　　值的 1-3‰计取， 取房屋现实价格的 2‰作为年保险费用为

　　结合估价对象实际情况， (根

　　据现场勘查，估价对象成新率为十成新)：

　　684,479,500.00×2‰= 1,368,959.00 元

　　(3)年税费支出

　　根据深圳市税务局关于房屋出租有关税收政策问题的通知，房产出租主要需缴纳

　　房产税、营业税及附加、房屋租赁管理费等，综合征税率为 17.20%，具体如下：

　　城市房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发［1986］90 号)与

　　《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 [86]财税地字第 008

　　(

　　号)所载确定年征收标准为：按租金的 12%；

　　营业税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第 540 号)所载确

　　定年征收标准为：按租金的 5%；

　　教育附加费：按营业税的 3%；

　　城市建设维护税，按营业税的 1%；

　　则年税金为：

　　340,359,701.42× .20%= 58,541,868.64 元

　　(4)年管理费

　　指建筑物正常租赁经营所需的日常管理费用。

　　根据深圳市租赁市场的实际情况，与估价对象类似用房的管理费按房地产年租金

　　收入的 2%计算为：

　　2%= 6,807,194.03 元

　　340,359,701.42×

　　(5)确定年运营费用总额

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　　年运营费用总额=13,689,590.00＋1,368,959.00＋58,541,868.64＋6,807,194.03

　　= 80,407,611.67 元

　　3、确定年净收益

　　年净收益＝年有效毛收入－年运营费用

　　＝340,359,701.42－80,407,611.67

　　＝259,952,089.75 元

　　4、确定资本化率

　　由于深圳市福田 CBD 商圈商铺的收益较为稳定，故资本化率采用安全利率加上

　　风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公

　　布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预

　　测。本报告安全利率取中国人民银行于 2012 年 7 月 6 日公布的一年定期存款年利率

　　3.25%，风险调整值取 2.75%，则资本化率为 6.00%。

　　5、确定收益年限

　　估价对象建筑物为钢混结构，经济耐用年限为 60 年，估价对象主体结构建成于

　　2009 年，则剩余经济耐用年限为 57 年；土地使用权类型为出让，终止日期为 2042

　　年 10 月 7 日，剩余使用年限为 29.02 年；土地剩余使用年限短于房屋剩余使用年限，

　　则根据房地产估价关于收益年限的取值方法，确定估价对象房地产收益年限为 29.02

　　年。

　　6、收益价格的确定

　　(1)计算公式的选取

　　估价对象设计用途为商业广场，预计能获得较为稳定的年净收益，根据统计的数

　　据显示，因估价对象为刚投入市场的商业物业，前期招商中会给予商家一定的优惠政

　　策，，待市场更加成熟时其租金回报将获得更好的增长，综合考虑深圳商业物业租金增

　　长水平，本次预计在将来的收益年期内年净收益 2014 年及 2015 年每年将会增长 8%、

　　2016 年增长率为 6%、2017 年增长率为 5%、2018 年及以后增长率为 4%， 对于 2014

　　则

　　年至 2018 年的收益单独进行测算，2019 年及以后选取净收益每年保持一定比例增长

　　的公式，即：

　　(1 i) n

　　a

　　[1

　　V= ]

　　(r i ) ( r) n

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　　V——房地产收益价格

　　a——年净收益

　　r——资本化率

　　i——年增长率

　　n——收益年期

　　(2)房地产收益价格

　　考虑估价对象已于 2013 年 9 月 30 日投入使用，给商家预留的 3 个月免租装修期，

　　则估价对象于 2014 年开始将会有稳定收益，预测如下：

　　金额单位：人民币元

　　项目 年份 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年

　　月潜在毛收入 30,829,683.10 33,296,057.75 35,959,742.37 38,117,326.91 40,023,193.26

　　月份 12 12 12 12

　　空置率 8% 6% 5% 4% 3%

　　增长率 8% 8% 6% 5% 4%

　　年毛收入 340,359,701.42 375,579,531.42 409,941,063.02 439,111,606.00 465,869,969.55

　　维修费 13,689,590.00 13,689,590.00 13,689,590.00 13,689,590.00 13,689,590.00

　　保险费 1,368,959.00 1,368,959.00 1,368,959.00 1,368,959.00 1,368,959.00

　　应缴税率 17.20% 17.20% 17.20% 17.20% 17.20%

　　应交税费 58,541,868.64 64,599,679.40 70,509,862.84 75,527,196.23 80,129,634.76

　　管理费 6,807,194.03 7,511,590.63 8,198,821.26 8,782,232.12 9,317,399.39

　　年净支出 80,407,611.67 87,169,819.03 93,767,233.10 99,367,977.35 104,505,583.15

　　年净收益 259,952,089.75 288,409,712.39 316,173,829.92 339,743,628.65 361,364,386.40

　　折现率 6% 6% 6% 6% 6%

　　折现期 0.5 1.5 2.5 3.5 4.5

　　折现系数 0.9713 0.9163 0.8644 0.8155 0.7693

　　至 2014/1/1 现值 252,491,464.77 264,269,819.46 273,300,658.58 277,060,929.16 277,997,622.46

　　1,345,120,494.43 元

　　P1

　　2019 年后根据净收益每年以一定幅度增长的有限年期收益公式确定估价对象的

　　收益价格为：

　　(1 i) n

　　a

　　[1 ] ×(1+r)-5

　　P2=

　　(r i ) ( r) n

　　=361,364,386.40×(1+4%)÷(6%-4%)×[1-(1+4%)24.02/(1+6%)24.02]*(1+6%)-5

　　=5,155,546,640.23 元。

　　P=P1+P2

　　=1,345,120,494.43+ 5,155,546,640.23

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　　=6,500,667,134.66 元

　　因上述预测为 2014 年 1 月 1 日现值，与评估基准日 2013 年 9 月 30 日相差 3 个

　　月，则：

　　评估值= 6,500,667,134.66×(1+6%)-3/12

　　=6,406,656,800.00(元，取整至百位数)

　　综 上所述，皇庭国商购物广场商业采用收益现值法评估的房地产市场价值为

　　6,406,656,800.00 元。

　　(三)房地产价格的确定

　　通过分别采用收益现值法及市场比较法对估价对象进行测算，其中：收益现值

　　法测算结果为 6,406,656,800.00 元，市场比较法测算结果为 7,646,449,500.00 元，考虑

　　目前房地产市场整体租售比偏低，收益法测算结果无法完整体现该项资产的市场价

　　值，拟采用市场法测算结果作为最终评估结果，即：本次委托评估的深圳融发投资有

　　限公司皇庭国商购物广场商业建筑面积 80,608.64 ㎡，工程总建筑面积 136,895.89 ㎡，

　　总价：7,646,449,500.00 元。

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　　第四部分 评估结论及分析

　　一、评估结论

　　在评估基准日 2013 年 9 月 30 日，评估对象账面价值 213,358.26 万元，采用市场

　　比较法测算结果作为最终评估结论，评估价值 764,644.95 万元。账面价值为该商业房

　　地产截止评估基准日预估总成本，预计在未来还会发生变动，评估值为完整口径下的

　　市场价值，二者没有可比性。

　　二、评估结论成立条件

　　1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述

　　原则、依据、假设存在的条件下成立；

　　2、本评估结论仅为本评估目的服务；

　　3、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不

　　可抗力的影响；

　　4、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；

　　5、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能

　　力的影响。

　　四、特别事项说明

　　(一)至评估基准日，评估范围内的房地资产已抵押，抵押价值共计 1,900,000,000

　　元，其中：1、债权人中建投信托有限责任公司(前身为中投信托有限责任公司)，借

　　款金额 1,200,000,000.00 元，借款期限为 2013 年 4 月 2 日至 2014 年 3 月 31 日；2、

　　债权人中国工商银行股份有限公司深圳南山支行，借款金额 700,000,000.00 元，借款

　　期间 2013 年 5 月 17 日(以借据为准)至 2019 年 3 月 5 日。本次评估未考虑该事项

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　　对评估结论的影响；

　　(二)评估范围内的房地产工程款尚未结清，本次评估仅针对完工后的房地产市

　　场价值进行评定估算，未考虑未结工程款项及其他或有负债对评估结论的影响；

　　(三)2005 年，深圳融发投资有限公司与 35 名员工签订《认购书》，将福田中心

　　区晶岛购物广场(即现在的皇庭国商购物广场，《认购书》签订时项目刚开工建设)

　　36 个商铺转让给 35 名员工，当时约定价格约为 1.5 万/平方米。由于深圳融发投资有

　　限公司是 “深国商”

　　(上市公司，A 股代码：000056)下属子公司，而此事未履行上

　　市公司相应的审批程序，违反了《公司法》和《公司章程》以及相关法规，证券监管

　　机构发现后，认定此事违规并一直要求进行整改。2008 年 11 月，深国商董事会通过

　　了《关于妥善处理员工内部认购商铺的议案》，认为在制定方案时考虑得不够完善、

　　不具备实施的条件，决定放弃实施该认购方案。2010 年底，“深国商”新一届董事会

　　成立后，开始着手解决以上问题。最终经董事会及股东大会审议，通过了《关于妥善

　　解决员工商铺内部认购事项的议案》：公司拟以不超过 4.5 万/平方米(含认购本金的

　　返还和赔偿款)对员工实施赔偿并解除原认购书，并承担该方案产生的须公司代扣代

　　缴的个人所得税。11 名认购人已经接受上述方案与公司达成一致，接受赔偿解除了认

　　购书。剩余 24 名认购人合计 25 个商铺尚在商议或诉讼中。其中已进入诉讼程序的商

　　铺数量为 10 个。

　　2002 年 10 月 8 日，原深圳市规划与国土资源局与“深国商”签订了《深圳市土

　　地使用权出让合同书》 2008 年 1 月 11 日，签订了《

　　， 〈深圳市土地使用权出让合同书〉

　　第一补充协议书》，约定皇庭广场项目限整体转让，不得分割办理房地产证。2010 年

　　8 月份，深圳市房地产权登记中心核发房地产证，该证记载：该项目限整体转让，不

　　得分割办理房地产证。

　　因有部分员工不满公司的上述赔偿方案导致双方发生纠纷，双方先后提起诉讼，

　　双方主要分歧在于签订的认购合同是否合法有效以及是否要继续履行。

　　截至本报告日，深圳融发投资有限公司已与 11 名认购人达成协议(达成协议的

　　金额为 9,925,919.23 元，对应面积为 660.39 平方米)，其余 24 名认购人(认购面积

　　1,647.33 平方米)因赔偿金额等原因尚未达成协议。以上事项对委估房地产可能造成

　　的价值影响，本次评估未予考虑。

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　　(四)企业存在的可能影响委估资产价值评估的瑕疵事项，在委托方及产权持有

　　单位未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估

　　人员不承担相关责任。

　　五、评估报告使用限制说明

　　(一)评估报告使用说明

　　1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评

　　估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个组

　　成部分(包括资产评估报告书摘要)单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能造

　　成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、评估

　　假设、评估依据、特别事项说明和产权持有单位的承诺函。

　　2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对产权持有单位提供的有关资

　　产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披露，

　　但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。

　　3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系产权持有单位提供，尽管我

　　们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料的

　　准确性作出保证。

　　(二)限制说明

　　1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

　　2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

　　3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估

　　报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

　　4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的

　　价值咨询意见。

　　(三)评估结论的使用有效期

　　评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内

　　(即 2013 年 9 月 30 日至 2014 年 9 月 29 日)有效。当评估基准日后的委估资产状况

　　和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。

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　　2013 年 10 月 10 日

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