四环生物：资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产价值评估说明 公告日期 2015-04-02 江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的
        江苏阳光生态园科技有限公司
           部分资产价值评估说明
           苏中资评报字(2015)第 C2015 号
      江苏中天资产评估事务所有限公司
          二零一五年三月二十五日
                                                目            录
    第一部分      关于评估说明使用范围的声明 ............................................................... 1
    第二部分      关于进行资产评估有关事项说明 ........................................................... 2
    第三部分      苗木资产清查核实情况说明 ................................................................... 8
    一、资产清查核实的内容..................................................................................... 8
    二、实物资产分布情况及特点............................................................................. 8
    三、影响资产清查的事项..................................................................................... 9
    四、资产清查核实的过程与方法......................................................................... 9
    五、资产清查结论............................................................................................... 11
    第四部分      资产评估说明 ......................................................................................... 12
    一、评估方法....................................................................................................... 12
    二、评估假设和限定条件................................................................................... 15
    三、评估案例....................................................................................................... 16
    第五部分      评估结论及其分析 ................................................................................. 21
    一、评估结论....................................................................................................... 21
    二、增减值原因分析........................................................................................... 21江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
               第一部分          关于评估说明使用范围的声明
    本资产评估说明根据本次评估的特定目的而编制,仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和监管部门检查评估机构工作之用。非法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸公开媒体;任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
                                                       江苏中天资产评估事务所有限公司
                                                                  中国    江苏
                                                            二〇一五年三月二十五日
                                          1              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
           第二部分           关于进行资产评估有关事项的说明
    一、      资产评估委托方、产权持有者及其他评估报告使用者(一)资产评估委托方
    名         称:江苏四环生物股份有限公司
    类         型:股份有限公司(上市)
    住         所:江阴省江阴市滨江开发区定山路 10 号
    法定代表人:孙国建
    注册资本:102955.6222 万元整
    经营期限:1992 年 05 月 18 日至******
    经营范围:大容量注射剂、小容量注射剂、片剂、硬胶囊剂、糖浆剂、口服溶液剂、酒剂、原料药、中药提取、二类精神药品的制造;医药信息咨询;技术转让服务;医药中间体制造(化学危险品除外),雪域骨宝、博尔腾牌乃可菲胶囊、毛纺织品、羊绒产品、针织品、化学纤维、化工产品(危险品除外)的制造、销售,电子产品及通信设备(卫星地面接收设施除外)的销售,房地产开发与经营,产业投资。经营本企业自产产品及技术的出口业务;经营本企业生产、科研所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备,零配件及技术的进口业务(国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外);经营进料加工和“三来一补”业务,园林绿化工程。
    (二)产权持有者
    名         称:江苏阳光生态园科技有限公司
    类         型:有限责任公司(法人独资)
    住         所: 江阴市新桥镇陶新路 18 号
    法定代表人:陆宇
    注册资本:32200 万元整
    经营期限:2011 年 12 月 09 日至 2031 年 12 月 08 日
    经营范围:花卉、林木的研究、开发、种植、销售(不含种子苗木);水产(不含种苗)的养殖、销售;提供旅游观光服务;园艺绿化工程施工(凭有效资质证书经营)(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
    江苏阳光生态园科技有限公司系由江阴金茂投资有限公司出资组建的有限公
                                          2              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明司(法人独资),于 2011 年 12 月 9 日取得无锡市江阴工商行政管理局核发的320281000342508 号《企业法人营业执照》,注册资金 3000 万元人民币。上述注册资本经江苏天衡会计师事务所有限公司天衡锡验字[2011]104 号验资报告验证。
    2012 年 10 月 17 日,根据公司股东会决议及修改后的公司章程规定,江阴金茂投资有限公司将贵公司 100%的股权转让给江苏阳光集团有限公司;同时江苏阳光集团有限公司增加注册资本 18000 万元,此次变更后公司股权结构:江苏阳光集团有限公司出资 21000 万元,占注册资本 100%。上述注册资本经江苏天衡会计师事务所有限公司天衡锡验字[2012]00069 号验资报告验证。
    2013 年 04 月 01 日,根据公司股东会决议及修改后的公司章程规定,江苏阳光集团有限公司将贵公司 100%的股权(计 21000 万元出资额)转让给江阴阳光投资有限公司。
    2013 年 05 月 24 日,根据无锡市江阴工商行政管理局公司准予变更登记通知书“江阴阳光投资有限公司”变更为“江阴阳光控股集团有限公司”。
    2013 年 08 月 08 日,根据公司股东会决议及修改后的公司章程规定,江阴阳光控股集团有限公司将贵公司 100%的股权(计 21000 万元出资额)转让给江苏阳光集团有限公司。
    2014 年 12 月 31 日,根据无锡市江阴工商行政管理局公司准予变更登记通知书,公司将注册资本 21000 万元人民币变更为 32200 万元人民币。
    截止评估基准日,公司股权结构为:
                                                                                  单位:万元
       股东名称            注册资本        占注册资本比例         实收资本       占注册资本比例
    江苏阳光集团有限公司        32200.00           100.00%            21000.00             65.22%
    (三)委托方以外的其他评估报告使用者
       除委托方外,其他评估报告使用者为:委托方用于本次评估目的而必须涉及的各相关利益方及法律法规规定需报送的相关部门。
    二、     关于评估目的说明
                                          3              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
       确定江苏阳光生态园科技有限公司所申报资产的市场价值,为江苏四环生物股份有限公司拟进行资产收购之经济行为提供价值参考意见。
    三、     关于评估对象和评估范围的说明
    本次评估对象和范围为江苏阳光生态园科技有限公司所申报的部分资产,包括房屋构筑物、机器设备及苗木资产,具体情况如下:
    1、 苗木资产
    本次委托评估的苗木资产位于江阴市新桥镇,种植面积共计1,100.58亩,各树种分布较集中,品种主要为紫薇、桂花、香樟树、杨梅、罗汉松等。
    2、房屋构筑物
    本次委托评估的房屋构筑物位于江阴市新桥镇何巷村,房屋主要有组培房和基质车间,组培房为一层砖混结构、基质车间为一层钢结构。构筑物主要为兰花连体温室、练苗房连体温室、现代智能温室、钢架荫棚、园区苗圃道路等。
    2、 机器设备
    本次委托评估的设备位于江苏阳光生态园科技有限公司园区内的温室大棚、组培育苗等区域,包括育苗设备、喷灌设备等苗木生产设备。所有设备均为2012年以后购置,大部分设备为购置的二手设备。
    四、     关于评估基准日的说明
       经协商确定本项目资产评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。
    五、     可能影响资产评估工作的重大事项说明
    1.本次委托评估的江苏阳光生态园科技有限公司的房屋坐落于自有土地上(土地证号:澄土国用(2014)第 8039 号,性质:工业出让),所有房屋均未办理房屋产权证,我公司承诺该部分房产均为我公司所有;
    2.截止评估基准日,我公司的生产经营的苗圃用土地主要以租赁方式取得,苗圃用地的租赁面积为 1081.2025 亩,租赁期限:2012 年 1 月 1 日~2031 年 12 月 31 日;
       3.为了进行本次资产评估,我们对纳入本次评估范围的苗木资产进行了清查,对苗木进行了测量,并对苗木规格根据实际状况进行了调整。
                                          4              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    六、     资产清查情况的说明
    1.列入清查范围的资产的种类、账面金额,产权状况,实物资产分布地点及特点。
    列入本次清查范围内的资产为江苏阳光生态园科技有限公司的房屋构筑物、机器设备及苗木资产,苗木位于江阴市新桥镇黄河村、新桥镇新桥村、新桥镇雷下村、新桥镇以及公司大院,房屋构筑物、机器设备位于公司大院,账面价值为 15,871.37万元,苗木面积共计 1,100.58 亩,品种主要为椤木石楠、女贞、香樟树、桂花、杨梅、银杏、雪松、紫薇、日本罗汉松等。苗木特点:
    (1) 名贵树种。公司通过引进一批名贵树种,壮实公司实力,形成公司特有的风景。如南湖、北湖、公司大院的大香樟,平均胸径在 90cm 以上的就有几十棵,罗汉松、五针松等都是造型独特,性价比很高上;这些名贵树平均树龄均在 50 年以上,特大规格的至少超过 100 年;
    (2) 常规树:如香樟、樱花、桂花等,规格一般在 5-10cm 左右,这些树平均树龄在 10 年以上,生长期短,实现经济效益快
    (3) 另有部分果树,如金桔、石榴、杨梅等,是园林绿化结合生产的优良树种。
    2.清查工作的组织如时间计划、实施方案。
    公司抽调了部分技术人员对于 2015 年 3 月 10 日~3 月 20 日对纳入本次评估范围内的苗木、设备、房屋构筑物等资产进行了清查,根据原财务资料及本次清查情况填写各类资产评估申报表。
    七、     资料清单
    委托方及产权持有者向资产评估机构提供了如下资料:
    1、 土地使用权证;
    2、 土地租赁合同;
    3、 资产评估申报明细表;
    4、 委估苗木资产的种植地形图;
    5、 其他综合资料。
                                          5              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明(此页无正文)资产评估委托方:江苏四环生物股份有限公司法定代表人(签字或盖章)产权持有者:江苏阳光生态园科技有限公司法定代表人(签字或盖章)
                                                                   2015年3月20日
                                          6              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
                     第三部分          资产清查核实情况说明
    按照资产评估程序的要求,本评估机构组织评估人员组成委估资产实物量核查小组,对委托方提供的委估实物资产清单进行抽样核查。一、 资产清查核实的内容
    1. 对委估苗木资产按照种植地块,抽取香樟、女贞、紫薇、桂花、杨梅等价值高、数量多的品种进行核实,核实其数量、质量、规格(干径、地径、苗高、冠幅),根据所得供的苗木种植地形图对苗圃地的界线、权属、面积进行核实。
    2. 对房屋构筑物,进行了逐项核实,并实地测量了面积,作相应的记录。
    3. 对机器设备评估人员根据提供的设备申报明细表内的设备的规格型号、技术参数、使用状况的进行了逐一核实,并作相应记录。二、 实物资产分布情况及特点
    1.苗木资产
      本次委托评估的苗木资产位于江阴市新桥镇,种植面积共计1,100.58亩,各树种分布较集中,品种主要为紫薇、桂花、香樟树、杨梅、罗汉松等,苗木长势良好,经营管理水平较高。其土地租赁及种植情况如下:
                                               2014 年底
    出租方            地点          类别                       对应库区          主要树种       备注
                                               租赁面积
    新桥镇黄河村村                                                                 香樟、杜英、
                  新桥镇黄河村      水田        191.188     北区 4、6 号地
    民委员会                                                                   金叶榆、小棕榈
    新桥镇新桥村村                      水田         64.33        东区 15 号地
                  新桥镇新桥村                                                     杨梅
    民委员会                         河面         10.18        东区 15 号地
                                    水田        153.98
    新桥镇雷下村村                                               东区 15、17 号    杨梅、油橄榄、
                  新桥镇雷下村      水田        155.61
    民委员会                                                       地              紫薇
                                    河面         18.15
    江苏市新桥镇投                                               南湖、北湖、      香樟、紫薇、
                     新桥镇                     487.76
    资有限公司                                                 公司大院及北      杨梅、桂花
                                           7               江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
                                                              区 2 号地
              租赁面积合计                     1081.20
                                                                              香樟、紫薇、
    江苏阳光生态园科技有限公司自有用地             19.38         公司大院
                                                                             罗汉松、桂花
              种植面积合计                     1,100.58
    2.房屋构筑物
    本次申报的房屋构筑物位于江阴市新桥镇何巷村,房屋主要有组培房和基质车间,组培房为一层砖混结构、基质车间为一层钢结构。构筑物主要为兰花连体温室、练苗房连体温室、现代智能温室、钢架荫棚、园区苗圃道路等。
    以上房屋构筑物各部分维护保养状况一般。
    3.机器设备
    本次评估申报的设备位于江苏阳光生态园科技有限公司园区内的温室大棚、组培育苗等区域,包括育苗设备、喷灌设备等苗木生产设备。所有设备均为2012年以后购置,大部分设备为购置的二手设备,设备维护保养一般,总体成色一般。
    三、     影响资产清查的事项
          本次清查过程中,评估人员未发现影响资产清查的事项。
    四、     资产清查核实的过程与方法
    1. 苗木资产:
    采用查阅资料、访谈询证、现场勘察、实地调查等多种方式对委估苗木资产进行清查核实。
    (一)资产清单的审查
    评估人员通过查阅有关资料,了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。仔细阅读苗木资产清单。
    (二)资产实物量清查核实方法和现场实地凋查
    根据苗木资产的特点,采用样圆法及全面核查法两种方法对委估苗木资产的数量进行核实,并分品种、规格进行登记。具体方法运用情况如下:
    A、样圆法:对不容易清点的小班采用样圆法
                                          8               江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    所谓“样圆”:即采用若干个以 3m 为半径的圆形面积 ( 28. 27m2)区域样地 ,调查株数和直径后 ,以其平均值,利用相关公式或数表来估算单位面积每公顷 (或亩 )的相关因子:株数、断面积、平均直径、蓄积量等。
    计算公式及常用数表
    (1)样圆面积公式
    样圆面积=πr2= 3. 14× ( 3m)2= 28. 27m2
    (2)亩株数计算式
    亩株数= 样圆平均株数×样圆面积 (28. 27)m2×666. 7m2
    B、全面核查法:对于数量少、品种少、单价大等易于清点的地块进行逐棵清点并测量其规格。
    2. 房屋建筑物:
    (一)、获取房屋清查评估明细表。
    (二)、了解房屋的具体用途,维护保养状况,制定现场核实、勘察工作计划。
    (三)、根据房屋的实际情况,确定评估方法。
    (四)、逐项核实房屋,向基建科及实地使用人员调查房屋的使用、维修、大修情况,并作相应的记录。
    (五)、核对房屋权属关系,并对房屋产权归属进行合理性核查。
    3. 机器设备:
    (一)、评估人员对提供的设备申报明细表内的设备进行了数量、价值量等方面的分类统计,确定重要设备,区分重点与一般设备,对重要设备进行了逐一核实,对一般设备进行了抽样核实,保证工作的质量和效率;
    (二)、在企业设备管理部门的有关人员配合下,按照机器设备申报明细表进行了核实。现场核实设备状况,包括对设备的数量、规格型号、制造质量、技术性能及维护等进行了详细的记录;
    (三)、查询与收集有关的设备档案资料与凭证,在保证账实、账表相符的基础上对设备的技术性能和完好状况进行测定与判断,对价值量高的设备进行重点鉴定和判断;
           五、资产清查结论
                                          9              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    经核查,本次列入评估清单的绿化苗木资 2,322,031 株,另有苗圃便道、滴水管道及人工等养护成本。委估苗木资产为绿化苗木,主要树种为椤木石楠、女贞、香樟树、桂花、杨梅、银杏、雪松、紫薇、日本罗汉松、榔榆、黄金槐等等。所提供的苗木清单基本上可以真实反映拟评估的苗圃资产的实际实物量,可作为本次苗木资产评估的依据。委估资产详见《江苏阳光生态园科技有限公司的绿化苗木资产清查评估明细表》。
    本次评估申报房屋为 3 项:组培房、基质车间钢房、基质车间,总面积有 7,112.09平方米,构筑物有 12 项:钢架荫棚、育苗设施、苗床基础工程、园区苗圃道路等总面积是 95,375.90 平方米,经现场核查面积与申报一至,维护保养状况一般,详见《房屋建筑物评估明细表》和《构筑物及其他辅助设施评估明细表》。
    本次评估申报设备共计为 15 项,全部为机器设备。主要是为育苗设备、喷灌设备等苗木生产而配套。帐实相符,无报废和盘亏,详见《机器设备评估明细表》,所有设备均为 2012 年以后购置,大部分设备为购置的二手设备,设备维护保养一般,总体成色一般。
                                          10              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
                            第四部分           资产评估说明一、 评估方法
      (一)绿化苗木资产
      按照《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关规定,根据列入本次评估的对象为绿化苗木的特点,选用现行市价法进行评估。
      现行市价法是将相同或类似的苗木资产的现行市场价作为被评估对象资产评估价值的一种方法。计算公式如下:
       E=K*Kb*G
      式中:
        E-----资产评估值
        K-----苗木质量调整系数(采用观察法,根据苗木的长势、品相等因素确定)
        Kb---物价调整系数(本次评估询价均为基准日附近的市场价,故未作物价调整)
        G-----资产参照物的市场价格
        P = 各苗木按品种、规格 E×株数
         P-----资产评估值
      另有部分公司自行培育的苗木,因尚在培育过程中,还未形成成品,无法对外销售,本次评估按核实后的账面成本确认评估值。
      (二)房屋构筑物
      根据委估对象的特点、评估目的、用途性质及市场因素,本次评估对象的生产性房屋建筑物,由于其不具备单独的获利能力,无法采用收益法进行评估,且该类房地产缺乏较为成熟的购买市场,也无法采用市场比较法进行评估,所以采用重置成本法来测算委估对象在评估基准日的现值。对于商品房写字楼,由于其有着成熟的房地产二级市场,所以采用市场比较法评估。
      重置成本法:指用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,得到的差额作为被评估资产的评估值,从中确定委估对象价值的方法;或首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新,即求出成新率,然后用全部成本与成新率相
                                          11              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明乘,得到的乘积作为评估值,该方法基本公式如下:
                委估对象价值=重置价值×成新率。
      重置价值的形成
    在评估中以工程结算、概算指标为依据,根据现场勘测,结合所评物业的结构构造情况,按现行工程造价计价程序,调整材料差价,计取分部分项工程费、措施费、规费、税金等,考虑必要的综合前期费、前期附加费,据以确定评估原值。
      1.计算公式
      建筑工程造价=分部分项工程费+措施费+规费+税金+水电工程造价
      评估原值=建筑工程造价+综合前期费+配套规费+资金成本
      评估净值=评估原值×成新率
      2.有关重置成本参数的确定
      ⑴ 材料差价
    依据《江苏工程建设材料价格信息》公布的无锡市 2014 年 12 月的建筑工程材料指导价,确定本次评估材差系数及主要材料差价。
      ⑵ 水电工程造价
    有水电工程结算的,依据原工程结算调整确定其造价;没有水电工程决算的,根据现场了解、勘察所包括的内容,参考同类建筑的水电费用确定其造价。
      ⑶ 综合前期费前期费用考虑了设计勘探费、建设单位管理费、监理费、质监费、规划管理费、招投标管理费等。在评估中,依据委估房屋的实际情况,以适当的比例确定前期费用。在本次评估中,依据所估物业的实际状况,确定工程前期费用为建筑工程造价的 7 %。
    ⑷配套规费
      由于委托方未提供房屋所有权证,评估中我们未考虑配套规费。
      ⑸ 资金成本
    建设周期按所评估工程的工程量及建筑物规模,参照《全国统一建筑物安装工程工期定额》,确定工程建设工期,采用基准日银行所公布的贷款利率,评估时按正常建设期均匀投入的方式测算资金成本。
    3.成新率的确定
                                          12              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    本次评估时评估人员通过现场勘察,对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及水电配套设施等作了较为详细的观测记录,并区分不同的工程结构进行分析比较,同时结合所评物业的购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素,参照建设部有关房屋建筑物的使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定,对房屋采用年限法和分值法相结合的方法确定其成新率,对构筑物采用年限法确定其成新率。
      ⑴ 年限法
    成新率X1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
      ⑵ 分值法
      成新率X2=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B
      式中:G—结构部分的分值权数;
              S—装修部分的分值权数;
            B—设备部分的分值权数。
      ⑶ 综合成新率
      成新率X=X1 ×40%+X2×60%
            4.评估值的确定
      评估净值=评估原值×成新率
           (三)机器设备
    根据委估对象的特点、评估目的、用途性质及市场因素,本次委估的机器设备,市场上此类交易案例较少且信息也不公开,无法采用市场法进行评估,同时,从委评资产的实际使用状况分析,委评资产并非资产组合,不具有独立获利能力,本次评估也不适用收益法。
    本次评估采用重置成本法,以确定委估资产在评估基准日的评估价值。
      1)重置全价的确定
      重置全价由现行市场购置价(含增值税)、运杂费及安装调试等费用构成。
      ① 凡能查询评估基准日市场购买价的国产设备以国内市场购置价加上运杂费和安装调试费等确定设备的重置全价,不需安装调试的设备,其安装调试费率为零。
      ② 对无现行价格可询的设备,依据其性能、特点及技术参数在与其类似的物
                                          13              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明品比较的基础上进行修正,用类比法确定其确定评估原值或直接以二手价作为其评估值。
      本次评估根据被评设备的特点,结合行业规定考虑一定的运杂费和安装调试费。具体如下:
      A. 对于设备的运杂费,我们根据设备产地与目的地路途的远近,参照《资产评估常用数据与参数手册》,按设备总价的一定比例进行估算。
      B. 对于设备的安装调试费,根据设备自身重量、工艺要求的复杂程度等因素,依据原机械工业部《机械建设工程概算定额》中的有关费用指数进行测算后按设备总价的一定比例综合确定。
      2)成新率的确定
      采用年限法和现场勘察法确定综合成新率,年限法通过已使用年限和经济使用年限(经济寿命)计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状况,同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。
      计算公式如下:
    年限成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷经济使用年限×100%
      综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
                3)评估净值的确定
      评估净值的计算公式为:
      评估净值=重置全价×综合成新率二、 评估假设和限定条件
    (一)、评估假设
    1.   假设江苏四环生物股份有限公司在进行资产收购后,采用租赁及转租的方式获得房屋附属用地及苗圃经营用地的使用权,所有委估资产原地原用途续用;
    2.   假设产权持有者提供的相关基础资料真实、准确、完整,且产权持有者对评估范围内的资产在评估基准日拥有合法完全产权;
    3.   本次评估采用抽样核查的方法对苗木数量、规格等主要因子进行了核实,抽查金额比例达 80%以上,抽查核实结果与企业申报基本一致,在此基础上本次评估假设企业申报与苗木实际状况相符,且所有苗木均能正常出售;
                                          14              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    4.   假设影响企业经营的国家现行法律、法规及宏观经济形势、林业行业的基本政策无重大变化;委估苗木资产所在地区的政治、经济和社会环境无重大变化;
    5.   现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化;
    6.   无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
    上述假设条件为本次评估结论成立的前提,当期后的实际情况与本次假设条件产生较大差异时,将导致本次评估结果不成立。
    (二)、限定条件
    1、本评估报告依照国家法律、法规的有关规定发生法律效力。
    2、本评估报告提供的评估结果,只为委托方作为本次评估目的之用,我公司不承担非为本评估目的而使用所引起的任何法律责任。
    3、在评估报告提出日期与评估报告使用日期期间,若资产数量发生变化时,应根据原评估方法对评估价值进行调整;若评估采用的价格、参数和取费等标准发生变化,并对房地产评估价值产生明显影响或国家宏观经济政策发生变动、税收政策调整,银行利率调整及遇有自然力和其他不可抗力并对资产价值产生重大影响时,不能直接使用评估结论,应及时聘请评估机构重新确定评估值。
    4、本评估报告所提供的参考价值未考虑将来转让、抵债、拍卖等情况下必须承担的任何费用。三、 评估案例苗木评估案例:苗木清查评估明细表序号 781#
          名称:香樟       规格:米径 26.1-28cm         高度 350-400cm 蓬径 300-350 cm数量:1072 株
    (1)查阅 2015 年 1 月份中华苗木网信息,该规格苗木询价销售价 4800 元/株,不含起苗、装车费用。
    (2)查阅青青苗木网,该规格苗木询价销售 5100 元/株,不含起苗、装车费用。
    (3)查阅江苏苗木网,该规格苗木询价销售价 5100 元/株,不含起苗、装车费用。
    综合上述询价,该苗木取价为销售价格 5000 元/株,因苗木长势良好,K(苗木质量调整系数)取 1;评估基准日为 2014 年 12 月 31 日,离评估日期较近,Kb(物价调整系数)取 1。
         E=K*Kb*G=1×1×5000×1=5000(元)
                                          15              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
        评估值=数量×市场单价=1072×5000= 5,360,000(元)房产评估案例:房屋建筑物评估明细表 2#
       物业名称:基质车间
       物业结构:钢结构
       建筑面积:1802.09 ㎡
       竣工时间:2012 年 8 月
       本次评估根据其物业的特点,对其采用重置成本法评估。
       房屋简况:钢结构,沿高 5 米,现浇钢筋砼基础,钢柱,彩钢板屋面,彩钢板外墙,水泥地坪,铝合金门窗,普通照明。
       根据该工程实际情况,参照造价指标分析,并做适当调整。评估过程详见下表:
    1                基价                                          893.13
    2               人工费           4.43                 ×    82.00       =                     363.26
    3             人工费调整         4.43                 ×    56.00       =                     248.08
    4               机械费          893.13                ×    6.64%       =                      59.30
    5               管理费          422.56                ×   25.00%       =                     105.64
    6                利润           422.56                ×   12.00%       =                      50.71
    7             材料差价                                                                        -249.68
    序号              内容            数量                        差价             金额
    1、              辅材           893.13                ×   -27.29%      =      -243.73
    2、           钢材(KG)           29.80                ×    -0.645      =          -19.22
    3、           水泥(KG)          199.00                ×    0.035       =           6.97
    4、           木材(M3)          0.0060                ×   1050.000     =           6.30
    5、            红砖(块)          10.60                ×                =
    8、              合计                                                          -249.68
    8           分部分项工程费               [一]+[三]+[五]+[六]+[七]                            1047.88
       措施     现场文明施工费   1047.88               ×    3.00%       =                      31.44
    9     项目
                 临设费及其他    1047.88               ×    2.51%       =                      26.30
        费
                  社会保障费     1105.62               ×    3.00%       =                      33.17
    10    规费
                    公积金       1105.62               ×    0.50%       =                        5.53
    11               税金           1144.32               ×   3.477%       =                      39.79
    12           建筑工程造价                                                                    1184.11
        修正后建筑工程造价       1184.11               ×   80.00%       =                     947.29
                                           1        层数      100.00%    3   跨度            100.00%
                主体修正
    13                                        2        层高       80.00%    4   跨数            100.00%
               总修正系数                                                                     -20.00%
       水电       供电照明%      947.29                ×     1%         =                        9.47
                                               16           江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
               安装小计                                                  9.47
    14            建安造价                                                 956.76
    15           综合前期费            956.76             ×          7.00%         =                           66.97
    16            资金成本             1023.73            ×          2.800%        =                           28.66
    17        建安重置单价                                                                                 803.25
    18            评估原值                                                                                1447500
    19           建安成新率                                                                                     95%
    20            评估净值                                                                                1375125
                                          成新率的确定
              年限法                                                    打分法
    建筑名称          基质车间钢房             内容                     结构          装潢             设备
    已用年限              2.42             权重比例                     0.8            0.1              0.1
    经济年限             50.00                 打分额                   95                95            95
    尚可使用             47.58             分部成新                     0.76          0.095            0.095
    年限成新              95%              打分成新                                       95%
    年限比重              40%              打分比重                                       60%
    综合成新率                                                      95%
       构筑物评估案例:构筑物明细表 8#
       物业名称:荫棚、兰花房、红叶石楠竹园
       物业结构:钢结构
       建筑面积:3965 ㎡
       竣工时间:2012 年 8 月
       本次评估根据其物业的特点,对其采用重置成本法评估。
       房屋简况:钢结构,沿高 3 米,钢柱,遮阳网,遮阳板,彩钢板外墙,水泥地坪,地下排水基础,喷淋系统,照明系统。
       根据该工程结算实际调整。评估过程详见下表
        结算分部分项工程
    1                                                               2020557.39
                费
    2         材料差价                                                                              149143.71序
               内容                   数量                             差价                    金额号
    1、           辅材                   0.00                  ×         0.00%         =                  0.00
    2、      钢材(KG)                41888.00                ×         -0.645        =          -27017.76
    3、      水泥(KG)                857570.58               ×         0.035         =           30014.97
    4、       木材(M3)                 26.61                 ×     1050.000          =           27940.50
                                               17                  江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    5、               黄沙           2583.00             ×      26.000      =             67158.00
    6、               石子           2127.00             ×      24.000      =             51048.00
    7               合计                                                                149143.71
    3        分部分项工程费                          [1]+[2]                              2169701.10
           措      现场文明施
                                 2169701.10           ×      3.00%       =               65091.03
           施         工费
    4        项
                   临设费及其
           目                    2169701.10           ×      2.51%       =               54459.50
                       他
           费
                   社会保障费    2289251.63           ×      3.00%       =               68677.55
           规      安全生产监
    5                              2289251.63           ×      0.00%       =                   0.00
           费         督费
                     公积金      2289251.63           ×      0.50%       =               11446.26
    6                税金          2369375.44           ×      3.477%      =               82383.18
    7         建筑工程造价                                                                2451758.62
    8             综合前期费       2451758.62           ×      7.00%       =              171623.10
    9              资金成本        2623381.72           ×      2.800%      =               73454.69
    10              评估原值                                                                 2696800
    11             建安成新率                                                                    88%
    12              评估净值                                                                 2373184
                                            成新率
                                                 年限法
                建筑名称                             荫棚、兰花房、红叶石楠竹园
                已用年限                                        2.42
                经济年限                                        20.00
                尚可使用                                        17.58
                年限成新                                        88%
                年限比重                                        100%
            综合成新率                                          88%机器设备评估案例:机器设备评估明细表 4#A)设备名称:真空机械高压灭菌器
      规格型号:YXQ.MG-210
      制造单位:张家港华菱医疗设备制造有限公司
      购置年月:2012 年 9 月
      启用年月:2004 年 10 月
      数         量:3 台
                                            18               江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
    账面原值:286,500.00 元
    账面净值:225,260.49 元B)评估过程
    评估人员会同有关部门人员对该设备进行了现场查核,该项设备目前在公司的组培育苗使用,实物的生产厂家、型号规格与申报资料相符,环境及使用状况一般,其主要技术参数如下:
      设备名称             真空灭菌柜                设备规格              YXQ.MG-210
    灭菌室容积(m3)                1.2                设备净重(kg)                 2100
      内室尺寸               1500×680               外形尺寸            1800×1400 ×2000
    耗汽量(kg)                  50                 耗水量(kg)                   60
    压缩气(m3)                 0.5-0.8               电源(kw)                    15
    设计压力(Mpa)                0.25               设计温度(℃)                  141C)重置全价的确定
    采用重置成本法确定其重置全价。
    经查阅 2014 年机电产品报价手册及设备采购发票,并向张家港华菱医疗设备制造有限公司询价(0512-58391737),了解到该设备在评估基准日时含税价格为128,000.00 元,含运杂费。则重置全价的计算过程如下:
    序号              项 目                                  计算过程
       1              购置价                               128,000.00 元
       2             运费费率                                     0%
       3             安装费率                                     2%
       4            成本小计 1                   (1) ×(1+(2)+(3))= 130,560.00 元
       5         前期综合附加费率                                 5%
       6            成本小计 2                      (4)×(1+(5))= 137,088.00 元
       7            建设期(年)                                    0.5
       8           同期年贷款率                                  5.6%
       9             资金成本                      (6)×(7)×(8)×0.5 = 1,919.23 元
      10             重置单价                         (6) +(9)=139,007.23 元
                                          19              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
      11             重置全价                  (11)×3 =417,000.00 元(取整人民币)重置全价即为 417,000.00 元D)成新率的确定
    年限成新率=(经济使用年限-已使用年限)÷经济使用年限×100%
    综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
    经过现场查看,并与操作人员和技术人员交谈了解,该设备为公司于 2012 年 9月购买的二手设备,原始启用日期为 2004 年 10 月,至评估基准日已累计 10.25 年。经评估小组讨论,并咨询有关专家,该设备经济使用年限取 15 年,则其成新率为
    年限成新率=(15-10.25)÷15=32%(取整数)
    根据咨询和现场实地查看情况,设备使用负荷正常,能保证工艺的正常需要,设备存放地点为无尘车间,保养一般,成色一般,勘察成新率取 30%,则
    综合成新率=32%×40%+30%×60%=31%E)评估净值的确定
    评估净值=重置全价×综合成新率,则
    评估净值=417,000.00×31% = 129,270.00(元)
                                          20              江苏中天资产评估事务所有限公司江苏四环生物股份有限公司资产收购项目涉及的江苏阳光生态园科技有限公司部分资产评估说明
                          第五部分        评估结论及其分析
    一、        评估结论
    根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正和科学的原则及必要的评估程序,对委估苗木资产进行了评估,根据以上评估工作,在评估前提和假设充分实现的条件下,得出评估结论如下:
    在评估基准日 2014 年 12 月 31 日,在委估资产原地原用途用的假设前提下,江苏阳光生态园科技有限公司所申报的资产账面价值为 15,871.37 万元,评估价值为 20,640.41 万元,增值 4,769.04 万元,增值率 30.05%。评估结论具体情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
    产权持有者:江苏阳光生态园科技有限公司                                  金额单位:人民币万元
    类别                数 量       账面价值         评估价值          增值额          增值率(%)
    苗 木           1100.58 亩      13,840.93        18,653.52        4,842.59           35.06
    房 屋           7112.09 m2       373.45           442.69            69.24            18.54
    构筑物               12 项        1,453.07        1,438.95          -14.12            -0.97
    机器设备              15 项        203.92           105.25           -98.67            -48.39
            合     计               15,871.37        20,640.41        4,769.04           30.05
      (小数点后保留两位小数)
    二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因
    本次苗木评估增值的主要原因为:苗木资产经过几年的生长及维护,其小规格树木规格发生变化,大规格树木修剪造型美观,市场价格上涨,本次评估按照苗木最新规格及目前市场价值评估导致增值。房屋建筑物由于人工成本的增加以及评估选取的使用年限长于会计折旧年限导致评估增值。机器设备评估减值的原因主要是因为该公司的设备为二手设备,成新率较低。
                                          21              江苏中天资产评估事务所有限公司