[摘要]在许多情况下，包括联邦起诉房地产数据公司和评估人员被指控伪造数据以便银行贷款给不合格的买家。

腾讯财经讯 据Market Watc文章，以下10件事房地产评估师绝对不会告诉你。

1. 在饱受争议之下工作

在美国，大约有80,000位房地产评估师。他们在房屋销售中扮演着重要作用：通常直到评估师通过权衡评估出房产的价值时，购房者才确定抵押贷款（评估师也在财产税上诉和房屋净值贷款等其他事务中，发挥着重要作用）。

然而，在房地产繁荣与萧条的时期，该职业有“黑色眼睛”的之称。在许多情况下，包括联邦起诉房地产数据公司和评估人员被指控伪造数据以便银行贷款给不合格的买家。

作为对这类指控的反映， Dodd-Frank华尔街改革和2010保护方案需要跟多的州和联邦估价人员的监督。同时通过评估管理公司或者资产管理公司（AMCs），从而对银行借贷者施加更大的压力。担任纽约布鲁克林的评估公司Nadlan Valuation经理职位的Sam Heskel解释称，建立独立的公司是为了阻止评估师与贷款者过于甚密。

2、我们不了解你的邻居

Dodd-Frank 改革的一个意外后果是资产管理公司（AMCs）越来越让评估师估计房子的价值属性。它是由于在某些情况下，资产管理公司将房屋分配给评估师可能是随机的。Huff表示，对于某地区，他们可能并不了解或者他们不太擅长使用比较方法。

有一点很重要即不准确的评估可能伤害消费者。对房产的过低评估，可能不利于卖家相对公平的价格。对房产的过高评估，可能是买家的抵押贷款实施不利。

3、我们为银行工作不是为你工作

根据Zillow典型的评估成本通常是在350美元至500美元之间。消费者（主要指买家）通常支付费用。其实从技术角度而言，房屋检查员、房地产代理商和承包商是为消费者工作。评估师是为银行工作。在某些情况下，业主和买家自己并不能发现房屋的不利方面。

消费者拥有追索权：联邦法律要求任何鉴定副本都应该以书面的形式交与消费者。与核查人员和代理人不同，评估人员必须回答购房者的问题。在2010年的Dodd-Frank金融改革法案中，购房者对评估人员的监管权力得到加强。它也是联邦金融机构改革委员会的一部分。最终资产评估管理公司将拟定评估管理公司的注册政策，监管国家的房屋评估工作。

仍然，作为一个评估者，如果你要投诉评估师，你不得不去你当地的国家监管机构。虽然有一个免费在线热线帮助指导你的投诉，但是联邦机构仍不会及时回馈你的信息。

4、银行仍然不相信我们

在房地产泡沫破灭之前，许多银行试图转售其已经抵赎的房屋。他们发现真正的价值往往低于评估师建议的价格。

为了满足银行，现在要求评估人员完成更多的文书工作。典型的评估纪录有的大约有30多页。本质上来看，大部分工作仍是保守性的。如果评估工作处理不好，第一个被指责的就是评估师。

5. 多次进行评估

当评估师的决定涉及到危害交易时，消费者可能对此感到愤愤不平。一个总部位于芝加哥的评估研究所，该种情况并不罕见，他鼓励消费者多多考虑其他因素。

但是，一些房地产专业人士建议消费者在评估师评估之前，自己先进行评估。买家和卖家可以邀请房地产代理人提供代理价格的建议。这些建议可能并不被贷款者接受，但是它可以给借款人提供一种基线，以此判断官方给出的房屋价格的精准度。

Heskel建议买家至少得到两种建议。他称，不同的估价差异可以将10,000美元的价格上涨至20,000美元，从而作为最终销售价格。

6.想做房产评估师特别难

在许多州，成为一位房屋检查员或者房地产经济人需要较低的条件，但是成为一位房屋评估师在很大程度上必须符合联邦政府和州政府的指导方针。

根据鉴定研究所，成为一名房产评估实习生需要经过75小时课程的培训时间。但是一名被许可的房产估价师（只允许该评估师评估价值少于100美元或更低的房屋）需要150小时的课程的培训时间。在对他们进行培训时，可能涉及到金融主题、房产估值和市场分析等问题。

要成为一名合格的住宅评估师，需要经过210小时课程的培训时间。此外，它还需经过国家注册。通常评估师要有四年的大学教育背景或者研究生教育背景。

住宅评估师许可证的取得越来越困难。

Schroeder建立起一个门户网站，旨在简化评估师资格认证过程。他表示评估师通常同时在几家资产管理公司工作，他需向此类公司提供自己的教育背景信息，以便审查。

假设在削减资产管理公司的费用之后，一位住宅评估学员每份工作只能赚取150美元。而且他们经常担忧一些金融和教育障碍问题。 Schroeder表示，住宅评估学员付出很多，工资却很低。

7. 我们的同行数量在减少

根据评估研究所，在2011年，美国有近87,000位住宅评估师。截止至2015年的6月份，该数值下跌至78,500，下跌近10%。该研究所分析，这一数值下降主要是由于大批人员退休和越来越少的人进入至该行业所致。当前，有近一半的评估师的年龄在51岁至65岁之间。少于1/3的估价师工作在住宅领域。

该领域的另一个问题是招聘通常慢了下来。根据评估师研究所的一份报告，在2013年，居民住宅评估师公司只招聘5%的学员，商品房住宅公司只招聘14%的学员。

当雇佣学员时，他们更注重多样性。在80,000为评估师中，大约90%是白人，而且1/4的人口是女性。该机构为少数学员提供培训和奖学金。

8. 我们在给你房子装修的时候遇到一些不好的消息

装修可能提高房子的价值吗？Coyle表示，一些新的中性油漆或者新设备或者削减板可以使房屋的价值增值最快。使用绿色能源装饰房屋可以使业主支付较低的水电费。

9.不要到处跟着我们

一些业主容易混淆住宅检查员（经常评估家庭的安全状况）和住宅分析师（经常评估房屋的出售价值）的差别。

Platinum Data公司的Huff称，轻信住宅检查员容易让自己分心。还是让他们做自己的工作。如果你想知道什么，就列表询问。

10. 有一天我们这种工作会消失

San Jose评估师 Helt认为，即使只有一个小时花费在财产评估方面，但是完成一项评估工作仍至少需要八个小时。在幕后，评估师仍要收集房地产土地价值、检查记录和进行数据比较。

但是科技的发展正在加速这一进程。“大数据”软件已经缓解了房地产信息收集的费力。一些工具，如“谷歌地球”正出现在估价师的研究领域。如果监管人员允许他们使用，即使是无人驾驶飞机也将会发挥重要作用。Huff表示，，精确到抵押品信息收集方式将会改变。（翻译/李丹）

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