第五章 房地产评估

　　知识点十一、成本法在房地产评估中的应用

　　一、基本思路

　　建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。

　　二、适用范围（掌握）

　　1.一般适用于

　　无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。

　　2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：

　　由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。

　　3.房地产评估使用成本法主要对象

　　政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。

　　三、土地评估的成本法操作步骤（掌握）

　　成本法的基本公式为：

　　土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 （5-19）

　　（一）计算待开发土地取得费用

　　1.土地取得费

　　是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

　　2.征用集体土地的费用

　　（1）征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用

　　（2）这些费用包括：

　　①土地补偿费：

　　按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算；

　　②安置补助费：

　　Ⅰ、每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍

　　Ⅱ、需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量

　　Ⅲ、按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

　　Ⅳ、特殊情况下，经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准

　　③附着物和青苗补偿费

　　附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准；

　　④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

　　3.购买和征用城市旧有土地的费用

　　购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。

　　（二）计算土地开发费

　　土地开发费主要包括

　　1.基础设施配套费

　　各地方规定不一，有的为“三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地；有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。

　　2.公共事业建设配套费

　　根据当地规定标准确定。

　　3.小区开发配套费

　　应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。

　　（三）计算投资利息

　　1.投资利息是土地建设中占用资金的时间价值，

　　2.主要包括两部分：

　　（1）土地取得费利息：

　　以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期

　　（2）土地开发费利息：

　　如果土地开发费是均匀投入的，，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。

　　3.计算利息时要注意的问题：

　　（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息

　　（2）利息的计算采用复利，而不是单利

　　（3）关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。

　　①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

　　②期初一次性投入：全期计息

　　③均匀投入：计息期为开发期的一半

　　④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

　　（四）计算投资利润和税费

　　1.投资利润是投资开发商投资的回报

　　2.投资利润计算：

　　3.税费

　　取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。

　　（五）计算土地增值收益

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。

　　2.土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间分配。

　　特别注意：2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这几句话，但是教材例5-9仍然保持了这种算法。

　　四、新建房地产评估的成本法操作步骤

　　新建房地产价值

　　=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 （5-20）

　　（一）土地取得费用

　　1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等

　　2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取得费用

　　3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金

　　（二）开发成本

　　开发成本主要由五个方面构成：

　　1.勘察设计和前期工程费

　　2.基础设施费

　　3.房屋建筑安装工程费

　　4.公共配套设施建设费

　　5.开发过程中的税费及其他间接费用。

　　（三）开发利润

　　（四）管理费用

　　（五）投资利息

　　土地取得费用和开发成本计算利息

　　（六）销售税费

　　五、旧建筑物评估的成本法操作步骤

　　建筑物价值＝重置成本－年贬值额×已使用年限 （5-21）

　　1.重置成本

　　应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费

　　2.贬值额

　　（1）引起贬值产生的因素

　　①物理化学因素

　　②社会经济因素

　　（2）贬值额的计算方法

　　计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。

　　①直线折旧法

　　提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照167页建筑物年贬值额类似。

　　2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

　　确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。（我的补充：也就是说，否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定）

　　②成新折扣法

　　建筑物价值＝重置成本×成新率 （5-23）