上海市住建委11月28日公布，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  上海28日同时下发的调整公积金贷款通知要求，执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

  此次上海楼市调控要求，最重要的或许就是，原先只认房不认贷，但现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净，只要还能查到贷款未结清等情况，依然要受到限制既认房又认贷。而且，此轮政策还要求核查购房者的全国征信，覆盖范围无疑要大很多。

  11月28日，济南全面暂停房贷。驻济各大银行的分支机构陆续接到上级下发的紧急通知，内容非常简短，核心意思就是：月底前，住房贷款一律暂停发放，包括一手房、二手房，以及相关的消费贷款。

  就在几天前，天津调整了住房信贷政策，针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。

  1、 北京、深圳与上海政策对比

  有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。

  北京9月30日房贷新政：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

  对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  深圳国庆房贷新政：对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。

  结果是：

  在首套贷方面

  深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严！

  在二套贷方面

  京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。

  综合首套房贷与二套房贷，上海最严，其次深圳，再次北京！

  2、 深圳、上海、北京楼市现状

  深圳

  根据深圳房地产信息网的监测，2016年10月全市共成交（网签）新房住宅4276套，成交（网签）面积共422484平，成交（网签）均价为55611元/平。在新政的影响下，10月全市均价降温，55611元/平环比下跌近1成。

  据深圳中原研究中心数据，11月底距离新政已过去一个多月，现阶段仍处于政策消化期，市场正在逐步调整。从11月下旬开始，市场开始解冻，楼盘暖场活动逐渐增多，访客量慢慢回升，实际成交虽然无法和新政之前相比，但也处于缓慢回升阶段。

  从政策出台背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。

  10月份国家统计局数据显示上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。

  从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，因此调控压力仍没有消除。

  根据易居研究院智库中心提供的数据，截至11月28日，上海库存面积在继续下滑，为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算，那么目前的存销比或去库存周期为5.3个月。

  自9月30日“京八条”出台后，市场虚火退去，成交量锐减。

  据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年11月上旬（11月 1 日-11月10日），北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签2299套，虽较国庆长假所在的10月上旬增加19%，但较9月上旬大幅下降了42.1%。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，930新政以来，北京新房市场入市项目大幅减少，购房者因首付比例的提高也出现了大幅下降，市场在供需两端都进入了低迷状态，交易量自然也随之下滑。

  专家观点

  李宇嘉：挤出热点城市泡沫在美国加息之前

  （深圳市房地产研究中心高级研究员）

  昨天，天津跟上海继续收紧杠杆，那么这个政策呢基本上就说表示。调控的第二轮或第三轮已经开始了，实际上到现在调控进行了三轮吧。

  上海这次调控还是以收紧杠杆为主，为什么这么做呢？美国进入加息周期，制造业回归给美国创造就业岗位，针对中国这种贸易顺差的大国，在这种情况下对中国的明年出口是非常不利的。

  更加不利的就是资本外流的情况和汇率贬值的预期。目前没有办法做货币宽松，因为怕这种资金会进一步流向楼市和虚拟资产，这样国家就会很被动。如果当这种情况发生，往往意味着金融风险离我们很近，所以必须要提前在美国加息之前，提前主动把热点城市的一部分泡沫挤出来。

  朱罗纪：深圳真正需要的是长期增加平价住宅

  （知名自媒体人 地产评论人）

  主要有四个方面：

  1、只想通过限制买房提高首付来稳定房价的需求管理是短期政策，往往是无效的，即便有效也是短期的。

  2、人口向大城市、超大城市快速大规模聚集的长期化，决定了大城市房地产需求增加的长期化，需要管理者用长期的思维解决长期的问题。

  3、政府可以维持需求端的紧缩政策，但必须从长期的角度稳定城市居民对于房屋供应稳定充足的预期，尤其是想方设法加大加快平价住宅的供应（包括二手房的流转），而不是高端住宅。

  4、 深圳出不出再出调控加码的政策，我认为没有必要去猜测，再出政策也不过是继续去杠杆，政策思路不会有改变，但深圳真正需要的是怎么能够长期增加平价住宅的供应。

  邓志旺：深圳可能出台加码政策  但力度不大

  （深圳市经济学会副会长，深职院房地产研究所所长）

  上海的第一轮调控政策出来是比较宽松的，因此有所加码，我个人觉得是比较正常的一个反应。可能相比之下它的政策比较宽松，担心房价因此无法控制住，同时也是向中央政府表明一个态度。

  如果从这个原因来看的话，深圳可能出台加码的政策，但不会是有特别力度的。因为深圳第一轮出台的政策在所有城市里，应该是最严厉的。因此调控加码的必要性不是很强，目前深圳房价控制的效果不错，从市场的反应来看，也没有太大的必要。相对于配套的政策应该陆续会出，比如说前段时间出台的公积金政策的调整，二手房评估价的调整等等，都是对原有政策的一个补充。

  楼兔子(胡春）：那些从楼市逃走的游资 最好老实待着

  （知名自媒体人 地产评论人）

  信贷政策，北上深各有松紧，整体来说，还是深圳最紧，上海次之，北京最松，但继续严控房价限制销售是必然的啦，那些想从楼市逃走的游资，最好听话老实待着。实在要走，那就把利润都吐出来给愤怒的屌丝，个人觉得深圳不会跟进，但会加力控制市场。

  任晋东：深圳暂时没有进一步加强调控必要

  （Q房网市场观察员，地产评论人）

  上海、天津调控加码，说明对于楼市的宏观政策仍处在持续收紧的状态，反观整个经济基本面的情况，决策层对于楼市泡沫化倾向是密切关注并严格预防的。

  深圳现在的市场属于政策高压下的冰冻状态，深圳市政府的楼市调控政策效果明显，整个深圳市场的成交量已经达到了近几年的最低点，而且价格也在松动。调控效果已经达到市政府的初步预期。在这种情况下，暂时没有进一步加强调控的必要。

  文过是非：预计在天津之后 还将有一些城市补刀

  （资深媒体人，财经评论员）

  上海此番调整以补刀来形容更为准确。这是因为，在“沪六条”出台50天之后，上海发现原来的政策力度不够，因此补了一刀。从10月8日晚“沪六条”具体政策来看其实没有涉及到信贷政策的调整，甚至连离婚购房也没有像深圳一样做出新的限制。　

  因此，此番补刀实属正常，尤其是公积金政策的调整与深圳的思路十分相似。而此次上海对于信贷政策的调整证明，在人民币加速贬值的背景下，防范金融风险的确在当下已经成为压倒一切的任务。这与以往有着本质区别，对于必须十分清醒。与上海相似的还有天津。预计在天津之后，，还将有一些城市补刀。

  黄芳：这次政策加码 是让大家不要心存幻想

  （深圳爱住家创始人 房地产投 资研究专家）

  上海这个政策是彻底稳定市场预期的一个政策，因为之前上海的政策比深圳要略微松一点，市场上还会有一些投 资的热情。这次政策的加码让大家不在心存任何幻想，有太多的观望，让大家知道这一次政府调控的决心是非常大的。

  至于深圳会不会跟进，其实深圳这一次的政策已经非常严格，经过这一轮政策的调控之后，市场整个情绪已经降到了冰点，交易量也彻底的冰冻，跟以往调控后的冰冻不一样的是这次冰冻的非常厉害。如果在这样一个严重的市场观望冷静期内，再跟进调控加码的政策，它可能会成为压倒深圳的最后一根稻草。那么其实对于深圳市场未必更有助于市场更理性的发展。