（原标题：中位值是啥？我国房价评估和国外有差距就是因为它）

今年一月份，一家叫做Demographia的国际公共政策咨询公司发布了《2017 年国际房价负担能力调查报告》，列出了“全球房价最难以负担的十大城市”。在这份排名中，让人时常抱怨房价的北上广深竟然没能入选。

排进前三的是香港、悉尼、温哥华。但事实上，现在北上深的中位房价至少要比悉尼高出15%，比墨尔本更是高出50%。我们的房价都已经比排名第二的悉尼高了，为什么还没进前十？

其实，Demographia在做这份报告时，就没有把任何一个中国大陆的城市列为调查样本，他们收集不到中国大陆的数据。因为国外通用的统计口径是“中位值”。中国大陆几乎从来不用“中位值”，而是用“平均值”。

中位值和平均值是什么？

中位值就是处于样本中间的值，这是国外惯用的统计手法。房产中位价就是把售出房产的价格由低至高顺序排列，中间的价位就是中位价。

而房产平均价即是在一段时间内，所出售物业价格的总和，再除以转手物业的数目。

二者有何差距

如果成交价的高低平均分布的话，中位价与平均价的差距不会很大。不过，假如在售出的11套住宅中，有8套以低价成交，余下3套以高价成交，那么中位价便会低于平均价；反之，若果在这11套物业中，只有3套以低价成交，其他8套以很高价位出售，到时中位价就会高于平均价。现在就上海来看，平均房价是比中位房价要低的。静安区的新房平均房价目前约合11万，一套233平方米的公寓售价约2600万人民币，但是以中位值来看，静安区这样233平方米的公寓售价在3500万人民币左右（约合670万澳元）。上述静安区的公寓窗外既看不到外滩也看不到黄浦江，只能看到一间中学的跑道和一条公路，而3500万人民币的价钱在悉尼派珀角（Point Piper）沃尔斯利路（Wolseley Rd）足可以买下一套可欣赏海港大桥和歌剧院景色的公寓。上海还只是中国房价第二高的城市，上边还有更高的北京。

我国为何用平均值来进行统计？

原因很简单，因为我国一直以来缺乏中位数据。我国缺少房价中位数和居民收入中位数的数据，直到2011年我国才公布居民收入中位数的数据，纳入中国家庭收入统计统计的收入只是全部家庭收入的一部分，并且我国也没有全部住宅交易价格的数据。

中国房价统计融入全球化还要多久？

看一个国家或地区房价是否合理、是否有泡沫，世界经济学家们有一个共识：房价与家庭收入比在六倍左右，，超过越多说明房产投机越严重、房产泡沫就越大，该国、该地区所浪费社会和自然资源就越大，经济发展就越不合理，房地产危机、金融危机和经济危机就来得越快。而国外房价通用的统计口径是“中位值”。他们所谓的“房价与家庭收入比”，具体指的是“房价中位值”与“普通家庭年收入中位值”的比率。

中国房价统计采用的与国际通用不同，是以平均值为统计口径，得到的是平均房价收入比。由于中国的住宅是按照平方米价格交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。国际通用的房价收入比这个衡量准则适合在中产阶层占主流的中等以上发达国家使用，因为那些国家的财富结构属于比较稳定且合理的“橄榄形”（又称“纺锤型”），但中国实际属于“哑铃型”，财富分配异常两极分化，并且房价收入比这个准则适合在一个收入统计透明准确的社会体制中使用，在中国使用就很难办到。

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国外惯用的中位值统计方法，和平均值相比，具有无法替代的表现方式，能够有效避免极高和极低的数值对平均值造成过多影响。而中国的财富结构恰恰就是两极分化严重的情况，中国应该融入全球化，不仅是市场，还有市场衡量的一系列规则，在这一进程中中国更应使贸易规则与民生指标和市场评价指标统一起来。

齐鲁晚报·齐鲁壹点 综合报道    （实习记者 张溪  记者 张榕博）

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