一、案例背景

　　某建材有限公司，主营砖、瓦制造，2002年该企业向某农商行贷款303万元，其中保证贷款150万元，厂房抵押贷款75万元，以真空制砖机、调滚送土机、配电房、发电机、推土机、双轮车等机器设备抵押贷款78万元。该企业原法定代表人同时还创办有某某衣车零件制造厂，经营缝配。原法定代表人因病死亡后，由其妻葛某接管，后因缺少管理经验，再加上行业不景气，导致两个企业均经营不善而频临破产。2003年银行贷款到期后仍有290万元本金未能偿还，多次催讨无果后农商银行于2004年将其诉至法院，经申请执行，双方协商一致同意该公司以其房产作价40万元、机器设备作价26万元，共计66万元抵偿银行债务。后银行又将抵债资产返租给原经营者继续经营，因该企业当时负债较多、启动资金短缺、企业经营又陷入僵局。截至2009年底，两企业共欠农商银行贷款本金220余万元、利息约300万元。

　　二、主要难点与问题

　　本案在处置过程中存在的难点与问题主要在于：

　　1、抵押物实际价值偏低。该建材公司经营地点在镇上，系租用某村集体所有的土地从事经营活动，土地面积50余亩，该建材公司在租用地上新建了办公楼、宿舍楼、厂房、窑房、瓦房等共8幢楼房，建筑面积4202.8平方，其中只有1900平方有房产证。根据我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由上可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。因而，在以承租的集体土地使用权地上房屋等建筑物、构筑物抵押的，需要审核承租合同是否合法有效，否则，土地使用权的租赁合同有可能因违背法律规定而无效，最终导致银行抵押权无法实现。故在处置抵押物时也是困难重重。而该抵押的机器设备，至2005年该案申请执行时，因生产工艺落后和使用年限过长已遭淘汰。因而，如果银行不能自己找到买家，实现抵押权这条路基本行不通。

　　2、保证人担保能力欠缺。本案中保证贷款金额有150万元，共有9位保证人，但到申请执行时，保证人年龄均已超60周岁，且经济条件较差，无力承担保证责任。

　　3、企业实际已成“僵尸企业”，第一还款来源丧失。该企业原法定代表人因病去世后，新任法定代表人不懂生产经营，未能及时对产品进行改良，再加上行业不景气，企业负债又多，缺少周转资金，企业亏损严重，除了银行债务，民间融资也较多，负债累累，扭亏基本无望。

　　三、解决方式与技巧

　　在该笔贷款第一还款来源已经丧失，第二还款来源也严重不足且无人接手的情况下，经过慎重考虑 ，决定以该企业资产抵债，抵债资产包括厂房和机器设备。这在当时是最无奈也是唯一的选择。抵债后考虑的首要问题便是如何能使抵债资产价值最大化?为此，本案的解决方式便是将抵债资产出租，将出租所得的租金抵偿银行贷款。

　　首先，银行尝试将抵债资产以年租金20万元返租给原经营人葛某，但由于其缺少管理经验，企业继续停产。通过此种方式，最终只收回14万元贷款。而且因为该企业属于粘土砖瓦窑，是一种高能耗、污染大、低效益的落后生产工艺，占用大量的土地资源，加剧生态环境压力。本地政府于2007年下发《关于开展粘土砖瓦窑整治工作的通知》，要求：按照省政府统一部署，2007年年底前东阳市要强制关停和淘汰粘土砖瓦窑50%以上，本市要淘汰粘土砖瓦生产企业32家。而且如果企业继续停产，《采矿许可证》到期后再也不可能续期，一旦该许可证过期，企业也不可能存续。为了该企业不被关停，寻找有能力的经营者，积极进行企业转型升级迫在眉睫。针对本案，银行采取了“两步走”战略：

　　第一步：以市场调研为基础，凝聚智慧，共克难关。

　　该银行不良资产管理中心接手此笔贷款后，经过大量的市场调研，认为该企业只要能好好经营，还是有发展前途的。于是由银行出面主动联系镇政府、企业所在村二委、该企业负责人等相关人员，经多次商讨协商后于2009年对该企业进行公开招标“办厂能人”承包经营。最终该企业起死回生，能进行正常生产、纳税(现每年纳税在五十万以上)。因考虑到本抵债资产中房产价值较低，如果进行变更登记，税收成本较高，因而选择不解封抵押房产，不办理过户手续。银行在招标后将抵债资产再卖还给该建材企业，一次性收回68万元抵债资产。承包人每年支付该企业承包费80万元，每月将4万元承包款支付给银行用于归还贷款，剩余承包款按月适量归还社会集资款、村土地承包款等其它负债。

　　第二步：以技术改革为契机，积极跟进，持续发展。

　　针对企业如不能立项进行技术改造升级极有可能面临关停的风险。银行不良资产管理中心工作人员又与该厂负责人、承包人、镇政府相关工作人员一起协商企业未来经营去向，为使企业能适应国家产业发展要求，得以正常经营生存，应大力支持该企业进行技术升级改造。最终企业投资1000余万元完成技术改造，2015年年初就已经能正常生产经营，至此，，企业步入正常发展轨道。

　　这是该行针对该客户灵活采取不同的清收办法成功的典型案例。在这个案例中，该客户显然已资不抵债，该行不仅仅依靠司法清收这个途径，而是具体贷款具体分析。当时抵债资产如果只是简单拍卖，并不能清偿该行所欠债务，而该行用可持续发展的前瞻性思维，充分利用好手中资源，以时间换空间，及时处理好与债务人的关系，最终达成了双赢的局面。截至2016年8月底该行已累计收回该企业抵债资产转让款68万元、不良贷款本金224万元及垫付的诉讼费5.684万元。(浙江东阳农商行刘瑞园、王颂洁)

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