如果说孵化器的试验田在北京，在中关村，那么厂房建设领域的急先锋就非广东中山莫属了。

　　从标准化厂房建设的探索和推广，到高层厂房的尝试，再到商品厂房的先试先行，中山在厂房建设方面的各项举措可以说一直走在全国前列。广东的“三旧改造”计划和工业用地日渐紧张的背景，给了中山市推行厂房新规的肥沃土壤。

　　3月30日，广东中山市人民政府官网正式发布《中山市商品厂房开发经营管理办法（试行）》（以下简称《办法》）一文。《办法》主要对高层商品厂房的开发经营做出指导。从试行尺度上看，该新规较此前的厂房建设规定有很多突破；从准入门槛上看，该新规侧重工业用地的二次利用；从监管力度上，责任直接绑定地方政府。

　　哪些属于商品厂房开发经营？该《办法》中对商品厂房开发经营作出定义，是指房地产开发企业在中山市域范围内的国有土地上进行基础设施建设、开发商品厂房，销售、出租商品厂房或者转让商品厂房开发项目的经营行为。

　　尺度大：厂房高可建9层 配套不超100米

　　该《办法》在第十二条对商品厂房项目的规划审批和建筑标准方面做了以下要求：即厂房建筑层数控制在9层以内，限高50米，配套服务设施用房限高100米。

　　目前，国内的多层厂房建设多在三到四层左右，高至九层的厂房此前在土地紧缺的香港较为普遍。与香港一江之隔的珠三角曾是中国制造业最为发达的地区。随着用工成本的上升，低附加值的加工制造业务逐渐转移至东南亚。珠三角的主要城市都面临着产业转型的经济结构调整。而多层标准化厂房的建设也只适用于特定的企业，如电子电器、生物工程、软件工程、文化产品、科研、产品组装、医药分装等企业。不只中山市，广东早之前就已经不允许建设低于3层的厂房。而中山此举推出9层商品厂房，，一方面可以解决“无地”的难题，“向天要地”，另一方面也可以看出地方政府在产业转型方面下了决心。

　　除层数增高，该办法对建筑容积率也“尺度”较大。

　　《办法》在第十二条规定项目建筑容积率需控制在2.0-3.5区间。另外在地价方面也对容积率有要求，“对于土地出让合同没有明确容积率约定的，按2.5基准容积率计算补缴地价款。”

　　那么容积率2.5是什么概念呢？一般而言，容积率低于0.3，多为高端独栋别墅项目；容积在率0.3~0.5间为一般独栋别墅项目；容积率0.5~0.8为双拼、联排别墅；容积率介于0.8~1.2，为环境优美的高端多层建筑；容积率在1.2~1.5，为正常的多层项目，环境一般。而容积率在2.0~2.5则是小高层项目；容积率2.5~3.0，以18层以内高层项目为主；容积率在3.0~6.0，多为楼高100米的高层项目；容积率如果在6.0以上就是摩天大楼了。

　　而一般位于郊区的厂房和独栋项目容积率均低于1.5。由此看来，中山该《办法》对于容积率的要求“尺度”很大。

　　宽进严出：分割出租到整层 宿舍不能超5%

　　中山对于商品厂房的“尺度”虽放得比较开，但在产房可分割出租的最小单元和配套方面的规定可谓严格。

　　《办法》在第十二条第三则规定：“严格审查划分单元分区，明确标注租赁单元；每个单元均应符合交通、消防安全要求，每个最小单元必须有固定界限，可以独立适用；对于产业型商业厂房，最小单元为单栋厂房的整层，在方案审查时必须明确。”

　　对于配套，《办法》在第十二条第五则规定：（五）禁止商品厂房变相成为商业、住宅用房。严格审核设计图纸，凡商品厂房建筑设计图纸，不得有诸如厨房、阳台、烟道等居住功能设计内容（配套用房除外，宿舍不得超过总建筑面积5%），配套用房不得出售。

　　此前，上海松江一项目就因为招租不好私自将工业厂房专为住宅销售。购买者入住后反应工业楼宇根本没法使用，既无法接入天然气，用水用电和排污都得按照工业使用成本计算。目前该项目已被叫停并责令限期整改。

　　中山此《办法》一出，则断了那些投机者盖高层当住宅卖的想法。

　　对于商品厂房的正规销售，《办法》对预售许可证上做了规定。《办法》第四章第十五条对规定 申请预售说明报告必须确定竣工交付使用的时间和写明目前工程进度。工程进度要求为7层及7层以下要全部封顶，7层以上要完成三分之二结构工程才能进入办理预售许可的流程。

　　公共服务设施：必须提供

　　除了开发商自己想建的，还有开发商不得不建的。《办法》第十二条第七条规定：必须提供根据土地出让合同或“控规”规定的其它公共服务设施。

　　准入门槛：项目用地50亩以上

　　商品厂房项目作为中山市产业发展转型升级，提高土地利用产出效率的新举措，在准入门槛上有严格规定。首先镇级部门试行需要报批“联席会办公室”，该部门要核查申报单位的镇区产业发展情况，充分论证发展商品厂房项目（平台）的必要性和可行性，包括全镇及周边地区产业发展环境、本镇发展商品厂房的市场需求、商品厂房开发项目计划、项目用地条件、服务配套设施、交通支撑能力、项目产业发展类型、投资规模、综合效益预测等内容。且在试行阶段，每个镇区只能规划1-2个商品厂房开发试点，条件不成熟的镇区，暂不能规划试点。

　　对于作为商品厂房开发的项目用地，《办法》也有规定：除原出让合同有明确行业要求的外，已出让的不小于50亩的项目用地（含“三旧改造”项目用地，但须在改造方案中予以明确）；拟公开出让的不小于50亩的工业用地；以及达到一定规模的锌铁棚改造项目用地的这三类用地才允许开发商品厂房。

　　而招拍挂文件或出让合同有明确产业类型的工业用地，是不允许被拿来做商品厂房项目开发的。

　　此外，《办法》规定项目开发主体必须是具备房地产开发资质的企业，且并不限制外商投资主体。

　　监管跟上：查的不仅仅是开发商 也查公务员

　　如此大“尺度”的创新试验，尽管规定有宽有严，但监管跟不上也只能让新规流于纸上。

　　为达到试行效果，《办法》在监管方面也有“责任到人”。《办法》规定获得商品厂房建设的资质证书不能卖，违反者将被没收非法所得，并给予降低资质等级或取消开发资格的处分。

　　项目施工实施图纸监管。《办法》第二十八条规定，施工过程监管必须严格按照已批图纸施工。违规将被要求整改，对于不能整改者，将不得办理规划验收和综合验收，并停办预售许可和确权登记。

　　那么，能不能偷偷卖？不能，还要罚钱。《办法》第三十条规定：商品厂房开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市住房城乡建设部门根据《广东省商品房预售管理条例》第三十六条规定，责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款30%以上50%以下的罚款。

　　空间大，尺度大，权利寻租空间必然也会增大。要是公务员违规，如何处理？

　　公务员出错罚公务员。《办法》第三十三条对此作出了规定： 国家机关工作人员在商品厂房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　政府出错罚政府。《办法》第三十四条规定： 商品厂房项目所在镇区必须加强商品厂房开发项目审批后的施工及租售监管工作，若出现违法建设、违法预售销售等重大违法行为，将追究镇区相关人员责任，停止该镇区今后同类项目的审批。

　　监管机制：市联席会议

　　那么，谁来审批？谁来监管？《办法》第四条规定 成立“中山市商品厂房开发项目发展联席会议”（下称联席会议）。这个机构的成员单位主要由市府办公室、市发展改革局、经济和信息化局、国土资源局、环境保护局、住房城乡建设局、商务局、公安消防局、城乡规划局、城管执法局等部门组成，负责审议商品厂房发展规划、有关评估报告等。