作者简介：康辉，美房网投资俱乐部首席分析师（个人微信号：meikang986），毕业于北京理工大学应用数学专业，长期从事宏观经济分析和房地产市场研究，已发表六百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

无论是投资房产还是做房产抵押理财，目的都只有一个，那就是盈利挣钱。既然是挣钱，那么一定是那种方法挣的多，谁的安全性越好，我们自然就会做那种。现在，我就从盈利性和安全性来给大家做更进一步的分析。

房产投资所有人都知道，是普通人最主要的一种投资方式，也是近二十年来中国尤其是一线特大城市盈利性最好的投资方式。但是，正如反复提到的，最好的房产投资机会就是别人不敢买房的时候，所以我在前年和去年在五六千的价位上连续投资了十多套环北京周边的房产。这一年基本收获了平均翻倍的涨幅。

但正因为涨幅过大，最好的房产投资机会已经开始转化为风险。当别人在羡慕我投资的房产获得巨大的涨幅时，我看到的却是巨大风险。当我看到很多人从“打死都不买房”转变成“只要不打死就买房”的疯狂时刻，直觉告诉我楼市的调整已经不可避免，只是无法预测到底是明天还是后天。

正是看到风险就在眼前，所以我推荐的楼盘都是价值洼地有优质配套设施支撑的房产，无论是万科城市之光还是燕郊碧桂园都是大品牌的抗跌的品种。即使房价开始回调，这两个楼盘也因为前期涨幅低，后期有优质的确定性配套支撑和强大的品牌保证能在房价回落时保持稳定。

固定收益16%，并且是每月一打息，按照复利计算就是四年半翻倍。没有任何手续费，没有任何税费，无需像房产投资那要要漫长的寻找接盘侠和高额的税费。而以现在的房价计算，还想让房价四年半出现翻倍机会可以说几乎不可能。并且房产投资只能在卖出以后才能拿到钱，而房产抵押理财却是每月都能拿到收益。

也就是说，现在投资房产，只有每年的房价涨幅要超过16%才有意义，否则涨幅低于16%就完全可以做房产抵押理财，这还是没有考虑房产投资中还有各种零七零八的费用。

再从安全性考虑，万一出现房价下跌的可能，并且这是大概率事件。如果投资房产的话，当房价下跌10%，那么自己的损失就是10%，而房产抵押理财由于是用房价的70%做抵押，所以只有房价出现30%以上的跌幅时，自己才开始有损失。如果房价出现极端的下跌幅度30%，买房人的损失就是30%，而房产抵押理财顶多是不盈利。在极端的情况，房价跌幅达到40%，，那时购房者的损失是40%，而房产抵押理财的损失是10%！因此，房产抵押理财的安全性要远远大于投资房产。

综上所述，投资房产只有在房价四年内再次翻倍的前提下才能战胜房产抵押理财的收益，除此之外投资房产收益要远远小于房产抵押理财。而当房价出现跌幅10--30%的前提下，投资房产是亏本，而房产抵押理财还能正常盈利。而当房价出现30%的跌幅时，房产抵押理财的损失永远比投资房产低30%！

再总结一下，就是当你认为每年房价涨幅会超过16%时，那么可以进行房产投资，而当你认为房价涨幅低于16%或者很可能下跌时，那么就应该做房产抵押理财。

看明白了以上分析，就是每个投资者自己判断房价未来走势的时候了。