当万科股权争夺战打响，华润出声否定相关重组决议而引起资本界的热烈讨论之际，这家房企还在为冲刺千亿销售额而努力。

从多年前母公司华润集团入股行业老大万科开始，华润置地就显尴尬。严格来说，它并非集团地产版块上唯一的一环，资源难免被分一杯羹，此外也少不了被拿来与万科比较、挑剔的压力。

在经过战略纠错、从三四线折返一二线城市，前集团董事长宋林和前公司董事长吴向东等人因涉贪腐而下台所导致的人事震荡等变动后，华润置地给市场留了一个匆忙身影——

为提升毛利率、扩大销售规模而重返核心城市，为重返核心城市而频繁拿高价土地、为拿高价土地又频繁融资。与此同时，向华润集团请求资源注入以孵化更多优质项目，继续深耕商业物业市场，在销售和持有中争取平衡点。

回归一线路漫漫

2015年，华润置地销售金额为人民币865.37亿元，同比增长15.3%，完成对外宣称目标的109%。其销售排名在万科、绿地、恒大等七位千亿军团之后，是最有希望成为千亿军团第八位成员的房企。

令人惊叹的是，这一年华润置地用于拿地的金额占据销售额的68%——公司年内以总地价592.1亿元人民币在一线和供求关系健康的二线城市如北京、上海等城市购入18宗地，计容建面为510万平。

至此，华润置地已布局53个城市，总土地储备面积达4126万平。按城市划分, 其中 85%的土地位于一、二线城市，基本完成从三四线城市回归一二线城市的战略转变。

战略纠错初见成效，一二线项目增多直接提高公司毛利率。2015年，华润置地扣除投资物业评估增值后利润为142.1亿港元，毛利润率为31.2%，同比2014年的30.6%有所改善。

华润置地依然是市场上难得的能把毛利率保持在30%以上的房企。缘于一次因错判政策而导致的战略失误，在2010-2014年的四年间，华润置地一直在围绕毛利率战斗。

2010年，一二线城市楼市过热惹来国家重拳打击，华润置地开始改变策略，开发重心转移到三四线。

由此所致的影响很快就反映在年报上。2010年，公司销售面积只有218万平，同比2009年只上涨1.3%。销售金额只有222.6亿元，，同比下降了11.3%。当时，吴向东等管理层认为，这是因为2010年的销售项目相比2009年多了更多二三线项目。

尽管全年销售额只有222.6亿元，但华润置地依然大手笔斥资190亿元，增加660万平方米土地储备，新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博。这九个城市全为三线城市。

2011年，公司销售额是359.58亿人民币，同比上涨61.5%；销售面积297.76万平，同比增长36.5%。耗资195亿元人民币，新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市——依然全是三四线城市，由此带来了942万平新增土储。

2011年开始，华润置地强调周转率，把大部分项目的周转期控制在一年以内。试图以周转率来拉动ROE，以弥补毛利下降的缺口。

至2012年，全年公司共有8个项目实现拿地到开盘周期控制在12个月内。销售金额为521.93亿元，销售面积为473.61万平，分别较2011年上升45.2%和59.1%。

此时，2010年在三四线拿下的项目集中进入结算期。住宅开发业务营收为385亿港元，然而三四线城市所贡献的业绩不足10%。华润置地毛利率出现了自2007年上市后的首次下降，从2011年的39.6％降至2012年的37.6%。

中国的城镇化脚步并没有预期中走得那么快。认清形势后，华润置地开始回归一二线。这也是同期其他开发商的一致动作，2010-2011年不少房企都把重心转移到三四线城市开发上。

2013年，华润置地的销售金额和销售面积为663.06亿人民币和578.23万平，同比上升27%和22.1%，增速放缓。新增土地量是历年之最，耗资395.36亿元新增1009.66万平土储，拿地城市转移到上海、广州、南京等一二线城市上。

2013年，华润置地毛利率下探至28.2%，跌破30%的红线。即便到了2014年，毛利率也仅有30.6%，距离最近五年即2010-2015年的峰值39.6%（2011年毛利率）仍有9%的巨大差距。

2014全年销售金额为692.1亿元，销售面积660.09万平，同比增长4.4%和14.2%，增幅再次收窄。土地储备方面，耗资301.56亿元增持21宗地，增持广州、南京、合肥等一二线城市。截止至2014年底，公司已布局全国51个城市，总土储为4004.41万平。

值得一提的是，2013年华润置地内部曾制定未来两年的销售目标，即在2014年实现800-900亿元的销售金额，2015年正式破千亿，可惜事与愿违。

资金承压术

2015年，华润集团在全球500强企业的排名是第115位，核心业务包括消费品、电力、地产、水泥、燃气、医药、金融版块。2015年末，集团实现销售收入4729.2亿元人民币，利润总额440.3亿元人民币，资产总额9994.8亿元人民币。

2015年，华润置地的营收和利润占比分别是18.3%和26.8%，是贡献集团利润最突出的业务模块之一。然而近年来，不管是宋林还是履新的傅育宁，掌舵者从集团角度俯瞰地产业务的思路皆有了变化。

宋林认为财务杠杆和客户杠杆是企业经营的基础，相比住宅，商业物业能带来更多的客户群，从而撬动更大的财务杠杆。

2009年，华润置地明确提出了转型思路，向“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的业务发展模式转变。宋林曾对外表态称，“我们看重的不是地产本身，而是华润置地真正能掌握的客户。”

2014年，傅育宁空降华润集团后，看重金融和互联网业务的发展。有观点认为，商业地产与金融关系密切，华润置地旗下多个商业项目未来有做成资产包上市或向证券化方向发展的可能。

据公司研究，未来三至五年内，重心仍在发展商业物业。总裁唐勇曾表态，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。持有型物业将是华润置地抵抗行业风险的重要资产，到2017年，华润置地的商业地产单独剥离的估值相当于一家市值1000亿元的上市公司。

2015年年报显示，华润新开业的购物中心继续增加，有青岛万象城、赣州万象城、合肥万象城、淄博万象汇、沈阳铁西万象汇以及长沙万象汇等六个购物中心相继开业，开幕日店铺开业率平均为87.9%。

截止至去年末，华润置地在营业的投资物业总建面为491.2万平。其中已开业的万象城11个，五彩城／万象汇7个，其他购物中心两个， 2016 年和 2017 年将分别有 2 个和 5 个开业。

华润置地的设想是，到2017年，旗下持有的商业物业租金收入达到总营收的10%。然而，按目前的情况看来，华润置地离这一目标还相去甚远。

据历年年报，在过去的2010-2015年间，华润置地投资物业分部每年的营业收入分别为17.77亿港元（占全年总营收6.9%）、27.92亿港元（占全年总营收7.8%）、38.36亿港元（占全年总营收8.6%）、46.22亿港元（占全年总营收6.4%）、54.36亿港元（占全年总营收6.1%）、66.5亿港元（占全年总营收6.4%）。

来自麦格理的分析师质疑这种模式的可行性，商业项目极大地承压资金，一个商业体起码要培养三至五年才能进入成熟期，资金回收期限长。然而华润置地近年又频繁在土地市场上一掷千金来提升销售规模，增值服务业务版块又未可见显著的贡献量。

事实上，从2014年起，华润置地就从资本市场上狂奔，加大财务杠杆。2014年全年，华润置地融资近230亿元，2015年为拿地更加积极寻求资金补充，先后通过配股、发债、票据兑现、出售股票、短期融资等手段，在资本市场融资超过270亿元人民币。

与此同时，华润置地向集团请求孵化注资。2015年1月21日，华润集团把涉资186亿港元的深圳大冲村等五个项目注入。此次交易于2014年5月正式启动，已是集团对华润置地的第9次注资，也是历年来规模最大、资产最优、过程最长的一次注资。

在母集团的支持下，外延式规模增长仍在继续。2016年3月，在年报发布会上，暂代主持董事会工作的唐勇表示，华润集团旗下的深圳湾项目年内将注入。

万科股权争夺战还在发酵，对华润集团而言，无论是否重返大股东之位，都要重新审视与万科的关系、度量对华润置地的定位和角色设置。纵然这家房企过去数年行事低调，但一直处于风口中。