土地、农房，农民手中最重要的资产。

开展农村土地承包经营权和农民住房财产权“两权”抵押贷款，，湖北先行先试。

激活沉睡资产，还有哪些瓶颈待解？

沉睡资产，正在被激活

“再过几天，这批苦麻菜就要上市了。”昨日中午，艳阳高照，在大冶市大箕铺镇东角山村，湖北鑫东生态农业有限公司技术经理马文斌，正忙着查看蔬菜大棚温度和湿度。

鑫东公司从事有机蔬菜种植和生猪养殖，蔬菜种植流转土地1600亩。今年4月，公司以其中的528亩做抵押，从农行大冶支行贷款100万元，缓解流动资金之急。

“公司已投资过亿元，但厂房没有产权，固定资产也不符合抵押条件，要不是以土地经营权做抵押，还真融不到钱。”马文斌说。

涉农企业融资难，难在抵押物不足。土地、农房一旦能成为有效抵押物，给农民带来的便利不言而喻。

为激活这一沉睡资产，2009年以来，湖北省陆续有地区先行先试，但面临着土地经营权抵押缺乏法律基础、评估机构缺失、无法变现等拦路虎。

去年8月，国务院出台意见推动“两权”抵押试点，扫清法律障碍。

今年3月，央行、银监会等六部委出台“两权”抵押贷款试点办法，湖北省大冶市、武汉市黄陂区、武穴市、云梦县、随县、南漳县、钟祥市、宜昌市夷陵区、公安县、鄂州市梁子湖区、武汉市江夏区、宜城市12个县市区，入选国家级试点，数量居全国前列。湖北省政府随即出台“两权”抵押贷款试点工作实施方案，在平台建设、产品创新、风险缓释等方面出台指导意见。

“土地承包经营权抵押贷款，把土地‘死’资产变成了‘活’资金，为融资增添了新渠道。”湖北西流港生态农业有限公司技术总监满鹏满怀期待。

先行探索，需迈过三道坎

与城市房产有市场价参考不同，土地经营权到底值多少钱？谁来评估？

大冶市三农金融服务中心和当地银行共同商量，找到简单实用的办法。可由银行和借款人自行评估，也可由指定的第三方评估机构完成。建议评估方式为：评估值=面积×亩年均净收益×（承包年限-贷款期）+地上（含地下）附着物价值。

鑫东公司现有528亩土地确权，农行大冶支行评估价值200万元，抵押率为50%，贷款100万元。

出现了不良贷款怎么办？

截至今年5月末，12个试点地中，有两地贷款出现了不良，其中一地区不良率为7.66%，超过全省贷款平均。一旦出现大面积逾期贷款，将打击银行积极性。

为化解难题，黄陂区拿出2000万元设立风险赔偿基金，银行按10倍放大。贷款如出现损失，风险赔偿金将按一定比例赔偿。

人行大冶支行、大冶市三农金融服务中心、合作银行三方商定，一旦土地经营权抵押贷款年损失超过5%，银行将暂停发放贷款。

农业利润薄，如何避免企业贷不起？

钟祥市出台相关政策，对贷款农户利率实行优惠，农户只出基准利率，上浮部分利息由市财政贴息。

期待“两权”交易买全省卖全省

为更好推进试点，目前尚面临着一些基础性、前置性瓶颈需突破。

“土地确权颁证是两权抵押业务开办的基础条件，一些地区对农村土地、农民宅基地确权颁证相对滞后，建议加快进度。”农行湖北省分行负责人说。

按照湖北省统一部署，到今年底，12个试点地要全部完成确权登记颁证任务。

采访中，也有银行担心，“两权”变现难、处置难。一旦贷款发生不良，虽有风险分担机制，但银行终究要承担部分损失。

“短期内可依靠风险缓释，长期看还是完善押品的交易处置机制，这是‘两权’抵押试点工作的核心。”该负责人表示。

截至目前，湖北省有46个县市区建立了土地流转交易平台，但整体来看，平台交易不活跃。

“一是农村土地和农房缺少买家，二是交易信息流通范围不广，难在更大范围内撮合。”相关人士建议，尽快建成以武汉农村产权交易所为龙头，全省统一的农村产权交易平台，实现“两权”交易信息共享，买全省，卖全省。