齐翔腾达：拟发行股份及支付现金购买股权涉及的山东齐鲁科力化工研究院有限公司股东全部权益项目资产评估报告书 公告日期 2015-03-25     淄博齐翔腾达化工股份有限公司
    拟发行股份及支付现金购买股权涉及的
    山东齐鲁科力化工研究院有限公司
    股东全部权益项目
    资产评估报告书
    京都中新评报字(2015)第 0012 号
    共 1 册第 1 册
    北京京都中新资产评估有限公司
    2015 年 03 月 23 日
    山东齐鲁科力化工研究院有限公司-资产评估报告书
    目                    录
    注册资产评估师声明....................................................................................................... 2
    一、       委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况 ... 5
    二、       评估目的 ..................................................................................................... 14
    三、       评估对象和评估范围 ................................................................................. 14
    四、       价值类型和定义 ......................................................................................... 15
    五、       评估基准日 ................................................................................................. 15
    六、       评估依据 ..................................................................................................... 15
    七、       评估方法 ..................................................................................................... 19
    八、       评估程序实施过程和情况 ......................................................................... 32
    九、       评估假设 ..................................................................................................... 33
    十、       评估结论 ..................................................................................................... 34
    十一、 特别事项说明 ............................................................................................. 37
    十二、 评估报告书的使用限制说明 ..................................................................... 39
    十三、 评估报告日 ................................................................................................. 39
    评估报告附件................................................................................................................. 41
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    山东齐鲁科力化工研究院有限公司-资产评估报告书
    注册资产评估师声明
    1. 我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、
    客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观
    的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
    2. 评估对象涉及的资产、负债清单,以及被评估单位历史经营状况和收益状况的
    统计数据及未来经营状况和收益状况的预测数据由被评估单位申报并经其签章确认;
    所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的
    责任。
    3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系;与相关当事方没有
    现存或预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
    4. 我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产,以及被评估单位经营状况、财
    务状况等进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必
    要的关注,对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验,并对已经发现的问题进
    行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
    注册资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意见的能力,故我们不对评估
    对象的法律权属真实性做任何形式的保证。
    5. 本评估报告的使用仅限于报告中载明的评估目的,因使用不当造成的后果与签
    字注册资产评估师及本评估机构无关。
    6. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
    制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
    及其对评估结论的影响。
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    山东齐鲁科力化工研究院有限公司-资产评估报告书
    淄博齐翔腾达化工股份有限公司
    拟发行股份及支付现金购买股权涉及的
    山东齐鲁科力化工研究院有限公司
    股东全部权益项目
    资产评估报告摘要
    京都中新评报字(2015)第0012号
    北京京都中新资产评估有限公司接受淄博齐翔腾达化工股份有限公司的委托,
    根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,按照必要的评估程序,对山
    东齐鲁科力化工研究院有限公司于评估基准日2014年12月31日的股东全部权益价值
    进行了评估。
    淄博齐翔腾达化工股份有限公司拟发行股份及支付现金购买股权,为此,委托
    北京京都中新资产评估有限公司对涉及本评估目的山东齐鲁科力化工研究院有限公
    司的股东全部权益价值进行评估,为该经济行为提供价值参考。
    评估对象为山东齐鲁科力化工研究院有限公司于评估基准日的股东全部权益价
    值,审计后账面价值为人民币23,065.56万元。评估范围为山东齐鲁科力化工研究院有
    限公司评估基准日的全部资产和负债,审计后资产负债表列示的资产为人民币
    31,601.40万元,负债为人民币8,535.84万元,包括流动资产、长期股权投资、固定资产、
    在建工程、无形资产、递延所得税资产和流动负债,以山东齐鲁科力化工研究院有
    限公司提供的资产清单为准。
    评估基准日为2014年12月31日。
    本评估项目的价值类型为市场价值。
    本评估项目采用收益法、资产基础法进行评估,评估结论如下:
    (一)收益法评估结果
    采用收益法评估,在持续经营和评估假设成立的情况下,齐鲁科力股东全部权
    益于评估基准日的账面价值为23,065.56万元,评估价值为88,552.44万元,增值额
    65,486.88万元,增值率283.92%。
    (二)资产基础法评估结果
    经资产基础法评估,齐鲁科力在评估基准日持续经营状况下资产账面值为
    31,601.40万元,评估值37,079.84万元,增值5,478.44万元,增值率为17.34%;负债账面
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    值8,535.84万元,评估值8,535.84万元,无增减值;净资产账面值23,065.56万元,评估
    值28,544.00万元,增值5,478.44万元,增值率为23.75%(见下表)。
    金额单位:人民币万元
    账面价值         评估价值           增减值        增值率%
    项              目           A                B                  C=B-A        D=C/A× 100%
    1    流动资产                       24,391.31      24,981.06                589.75           2.42
    2    非流动资产                      7,210.09      12,098.78              4,888.69          67.80
    3    其中:长期股权投资                385.00         385.00                     -              -
    4               固定资产             2,706.63       3,856.31              1,149.68          42.48
    5               在建工程               807.10         876.91                 69.81           8.65
    6               无形资产             2,886.04       6,555.23              3,669.19         127.14
    7             递延所得税资产            425.33        425.33                     -                  -
    8               资产总计            31,601.40      37,079.84              5,478.44          17.34
    9    流动负债                        8,535.84       8,535.84                     -                  -
    10   非流动负债                              -               -                   -
    11              负债合计             8,535.84       8,535.84                     -                  -
    12     净资产(所有者权益)         23,065.56      28,544.00              5,478.44          23.75
    (三)最终评估结论确定
    从收益法和资产基础法的评估结果来看,二种方法的评估结果的差异额 60,008.44
    万元,差异率 210.23%。差异的主要原因是:两种评估方法考虑的角度不同,资产基
    础法是从单项资产的再取得途径考虑的,反映的是企业基于现有资产的重置价值;收
    益法是从企业的未来获利能力角度考虑的,反映了企业各项资产的综合获利能力。
    评估人员认为由于资产基础法固有的特性,采用该结果未能对商誉等无形资产进
    行单独评估,其评估结果未能涵盖企业全部资产的价值。根据齐鲁科力所处行业及经
    营特点,收益法评估结果能比较客观、全面的反映企业的股东全部权益价值。
    综合考虑,且结合本次评估目的,本次评估以收益法法确定的评估价值 88,552.44
    万元作为公司的股东全部权益价值。
    此结论未考虑控股权、流动性等因素产生的溢价或折价。
    在使用本评估结论时,特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特
    殊事项以及期后重大事项。
    本评估报告使用有效期为一年,即 2014 年 12 月 31 日至 2015 年 12 月 30 日。
    重要事项说明:
    本摘要内容摘自资产评估报告书,是资产评估报告书正文的重要组成部分。欲了
    解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
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    淄博齐翔腾达化工股份有限公司
    拟发行股份及支付现金购买股权涉及的
    山东齐鲁科力化工研究院有限公司
    股东全部权益项目
    资产评估报告书
    京都中新评报字(2015)第0012号
    淄博齐翔腾达化工股份有限公司:
    北京京都中新资产评估有限公司(以下简称“京都中新评估”)接受贵公司的委托,
    根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法,按
    照必要的评估程序,对贵公司拟发行股份及支付现金购买股权涉及的山东齐鲁科力化
    工研究院有限公司股东全部权益价值在2014年12月31日的市场价值进行了评估。现将
    资产评估情况报告如下。
    一、 委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概
    况
    本评估项目的委托方为淄博齐翔腾达化工股份有限公司,被评估单位为山东齐鲁
    科力化工研究院有限公司。
    (一) 委托方概况
    1.基本情况
    公司名称:淄博齐翔腾达化工股份有限公司(以下简称“齐翔腾达”)
    注册地址:山东省淄博市临淄区胶厂南路1号
    注册资本:56,064.96万元
    法定代表人:车成聚
    公司性质:股份有限公司(上市)
    证券代码:002408
    经营范围:工业叔丁醇、仲丁醚、甲基叔丁基醚、仲丁醇、甲乙酮、甲醇、三
    异丁基铝、异丁烯、叔丁醇、液化石油气、氢气、重质物、无水叔丁醇、醚后碳四、
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    山东齐鲁科力化工研究院有限公司-资产评估报告书
    丁烯、丁烷、混合丁烷、丁二烯;抽余碳四、盐酸、回收碳四、液化回收碳四燃料气、
    回收重组分、松香重组分、氮气、氧气;重质物、三(壬基代苯基)亚磷酸酯、苯乙烯
    化苯酚、二腈二胺甲醛缩合物、歧化松香、歧化松香酸钾皂、复合防老剂(p-36)、二
    甲基二硫代氨基甲酸钠(SDD-05);收集、贮存、利用HW11、HW13(精(蒸)馏残渣、有机
    树脂类废物)(有效期限以许可证为准)。销售脂肪酸钠皂;生产销售聚环氧氯丙烷二甲
    胺(PED-50);劳动服务;销售回收渣油;生产、销售羧基丁苯胶乳、丁苯胶乳、地毯胶
    乳;货物进出口、包装物销售,外供新鲜水(工业用)、蒸汽,代收电费,钢材、建材、
    机电设备及配件、劳保用品销售,机电仪器维修,合成橡胶生产销售。(依法须经批准
    的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
    2.历史沿革
    齐翔腾达前身为淄博齐翔腾达化工有限公司(以下简称“腾达有限公司”),由
    山东翔发工贸股份有限公司、淄博齐翔工贸有限责任公司工会委员会代表淄博齐翔
    工贸有限责任公司职工持股会、临淄区南王镇公有资产经营公司、淄博齐翔工贸有
    限责任公司于2002年1月共同出资成立的有限责任公司,设立时注册资本为人民币
    6,000万元。
    2005年4月,淄博齐翔工贸有限责任公司出资3,500万元,临淄区南王镇公有资产
    经营公司出资480万元,共计3,980万元增加腾达有限公司注册资本,增资后腾达有限
    公司注册资本变更为 9,980万元。
    2005年10月,山东翔发工贸有限责任公司(原山东翔发工贸股份有限公司)经股
    东会决议于当月工商注销,其持有腾达有限公司的股权由淄博齐翔石油化工集团有
    限公司(2005年4月淄博齐翔工贸有限责任公司将公司名称变更为淄博齐翔石油化工
    集团有限公司,以下简称“齐翔集团”)承继。
    2005年10月,齐翔集团出资521万元,淄博齐翔石油化工集团有限公司工会委员
    会(原淄博齐翔工贸有限责任公司工会委员会)出资79万元,临淄区南王镇公有资产
    经营公司出资80万元,共计680万元增加腾达有限公司注册资本,增资后腾达有限公
    司注册资本变更为10,660万元。
    2007年8月,腾达有限公司股东间股权转让,淄博齐翔石油化工集团有限公司工
    会委员会将其持有腾达有限公司的全部出资2,492.50万元转让给齐翔集团;临淄区南
    王镇公有资产经营公司将其持有腾达有限公司的全部出资860万元分别转让给车成聚
    460万元、齐翔集团400万元。
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    2007年9月,鑫方家投资有限公司出资700万元、旭光兆宇科技有限公司出资300
    万元、深圳市联汇和盛投资有限公司出资200万元、山东富丰化工股份有限公司出资
    200万元、青岛理想科技发展有限公司出资100万元,共计1,500万元增加腾达有限公司
    注册资本,增资后腾达有限公司注册资本变更为12,160万元。
    2007年10月,根据腾达有限公司股东会决议,以2007年9月30日的净资产折股,以
    发起设立的方式由有限责任公司整体变更为齐翔腾达,变更后齐翔腾达总股本为
    12,160万元。
    2008年3月,根据齐翔腾达2007年度股东大会决议和修改后的公司章程规定,按
    每10股转增6股的比例,以资本公积向全体股东转增股份总额7,296万股,转增后齐翔
    腾达总股本变更为19,456万元。
    2010年5月18日,经中国证券监督管理委员会证监许可(2010)506号文件核准,
    齐翔腾达采用网下向询价对象询价配售与网上资金申购定价发行相结合方式向社会
    公众公开发行人民币普通股(A 股)65,000,000股,每股面值1元,发行后的总股本变
    更为25,956万元。
    2011年5月,根据齐翔腾达2010年度股东大会决议和修改后的公司章程规定,以
    2010年末总股本25,956万元为基数,按每10股转增8股的比例,以资本公积向全体股东
    转增股份20,764.80万股,转增后齐翔腾达总股本变更为46,720.80万元。
    2012年5月,根据齐翔腾达2011年度股东大会决议和修改后的公司章程规定,以
    2011年末总股本46,720.80万元为基数,按每10股转增2股的比例,以资本公积向全体股
    东转增股份 9,344.16万股,转增后齐翔腾达总股份变更为 56,064.96万元。
    2014年5月,齐翔腾达根据中国证监会证监许可[2014]261号《关于核准淄博齐翔腾
    达化工股份有限公司公开发行可转换公司债券的批复》发行可转换公司债券约12.4亿
    元并于2014年5月13日在交易所上市,截至评估基准日,已由可转换公司债券转增2.82
    万股股本,转增后的总股本为5,606.78万股。
    (二) 被评估单位基本概况
    1.基本情况
    公司名称:山东齐鲁科力化工研究院有限公司(以下简称“齐鲁科力”)
    注册地址:淄博市高新区民营园花山西路200号
    注册资本:叁仟万元整
    实收资本:叁仟万元整
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    企业性质:有限责任公司
    法定代表人:高步良
    经营范围:工业催化剂,石油加工助剂、试剂、化工产品(以上范围不含危险化
    学品和监控化学品)、非标设备(压力容器除外)的研制、生产、销售及技术开发、
    技术转让、技术咨询、电子产品、聚乙烯制品销售,货物进出口,泵、阀门加工(不
    含冶炼)、销售(依法需经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
    2.历史沿革
    (1)齐鲁科力设立及产权确认
    公司于2003年10月13日设立,设立时注册资本为500万元(实收资本300万元),工
    商登记股东为高步良等10名自然人,股东出资来源为向齐鲁石化研究院科力化工公司
    (以下简称“科力化工”)的借款。
    2003年11月,经公司股东代表会审议通过,公司接收拟清算注销的科力化工的全
    部资产、负债、业务、人员。
    鉴于科力化工清算注销时股东代表会审议通过的《关于齐鲁石化研究院科力化工
    公司、华表分公司和淄博科力催化剂有限公司终止清算及退股方案的决议》中,决定
    将对科力化工的权益转为对齐鲁科力的权益,以及齐鲁科力设立时的股东出资来源于
    科力化工的借款,齐鲁科力设立后即接收了科力化工全部资产、负债、人员,承继了
    科力化工业务的事实,齐鲁科力的相关权益由科力化工的股东享有。因涉及人数较多
    (科力化工清算时,享有科力化工权益的人员共计899人),科力化工清算后将享有科
    力化工权益人员的确认、分配为齐鲁科力权益的工作持续到2005年1月24日才全部完
    成。
    科力化工清算至2005年1月24日期间,由于职工股东离职、调离以及剥离外部持
    股人员等原因,公司清退了39人享有的公司权益。2005年1月24日,860名职工对其在
    齐鲁科力享有的权益进行了确认并签署了确认文件,名义股东与实际股东未签署委托
    持股协议。
    (2)2005年4月,实收资本增加至500万元
    2005年4月8日,山东仲泰有限责任会计师事务所出具鲁仲泰会师验字(2005)268
    号《验资报告》,确认截至2005年3月14日止,齐鲁科力已经收到股东第二期缴纳的注
    册资本合计人民币200万元,各股东均以货币出资。
    2005年4月14日,齐鲁科力在淄博市工商局办理完毕本次实收资本工商变更登记
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    手续,齐鲁科力的注册资本与实收资本均为500万元。
    (3)2005年6月,注册资本增加至1,000万元
    2005年5月23日,齐鲁科力召开股东代表会并作出决议,同意齐鲁科力以企业盈
    余公积金转增股本500万元,注册资本由500万元增加至1,000万元,并通过公司章程修
    正案。
    2005年6月8日,山东仲泰有限责任会计师事务所出具鲁仲泰会师验字(2005)507
    号《验资报告》,确认截至2005年5月30日止,齐鲁科力已将盈余公积计500万元转增实
    收资本,齐鲁科力变更后累计注册资本实收金额为1,000万元。
    2005年6月10日,齐鲁科力在淄博市工商局办理完毕本次注册资本工商变更登记
    手续。
    (4)2007年,股权结构调整
    2005年1月24日至2007年股权结构调整前,由于职工股东离职、调离、退休等原因,
    公司陆续清退了112名在职员工和283名退休员工享有的公司权益。截至2007年股权结
    构调整前,公司共有实际股东465人。
    2007年9月26日,根据《关于下达对外投资和多种经营清理整顿第一批清退计划
    的通知》(中国石化财[2006]334号)文件精神,中国石油化工股份有限公司齐鲁分
    公司(原名中国石化齐鲁石油化工公司,以下简称“齐鲁分公司”)企业改革部、人
    力资源部、法律事务部、分公司财务部、科学技术部、设备管理部、社区管理部、研
    究院及齐鲁科力召开工作协调会议,并形成《科力公司规范退出工作协调会会议纪要》
    ([2007]43号),确认参照国企改制的方式,参加改制的职工解除与齐鲁分公司的劳
    动关系、脱离齐鲁分公司研究院,成为齐鲁科力的全职职工;不参与劳动关系改制的
    职工,根据自愿,选择全部或部分退股,但每人最多只能保留当时所持齐鲁科力股权
    的50%。
    参与劳动关系改制的53名人员中,47人为齐鲁科力原股东,6人(1名原齐鲁分公
    司研究院正式员工和5名原齐鲁分公司研究院协议工)为本次劳动关系改制后新增股
    东。上述人员利用改制补偿款及自有资金对公司进行了增资。不参与劳动关系改制的
    418名持有齐鲁科力股权的齐鲁分公司研究院职工中,319人选择全部退股,99人根据
    自愿选择分别保留10%、20%、30%或50%不等的股权。
    本次劳动关系改制及股权结构调整后,公司共有实际股东152人,名义股东与实
    际股东仍未签署委托持股协议。
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    (5)2009年,股权结构调整
    2007年11月股权结构调整后至2009年4月期间,有8人因离职、调离等原因清退了
    其持有的齐鲁科力的股权。
    2009年5月,根据《关于规范国有企业职工持股、投资的意见》(国资发改革[2008]
    139号)、《关于实施有关问题的通知》(国
    资发改革[2009]49号)文件要求,中国石油化工集团公司下发《关于转发国资委<
    关于规范国有企业职工持股、投资的意见>和》(中国石化企[2009]195号),要求下属企业严格按照
    国资委相关文件执行。2009年8月,齐鲁分公司研究院出具了《关于清理研究院职工
    持有山东齐鲁科力化工研究院有限公司股票工作的说明》,鉴于齐鲁分公司研究院与
    齐鲁科力存在技术转让等关联关系,所有持有齐鲁科力股权的研究院职工须于2009年
    8月25日前清退所有股份,具体清退的方式和价格由齐鲁科力按相关规定实施。鉴于
    上述原因,公司于2009年8月召开股东代表大会,审议通过了《2009年科力公司非企业
    股东退股方案》,同意清退齐鲁分公司研究院职工持有的公司股权。87名尚持有公司
    股份的齐鲁分公司研究院职工填写了《科力公司股权回购审批单》,或签收了公司支
    付的退股款。截至目前,仍有5名原齐鲁分公司研究院职工股东未办理退股手续及领
    取退股款,公司根据上述相关规定将该5名原齐鲁分公司研究院职工应得退股款作为
    其他应付款处理。
    本次股权清理后,公司共有实际股东52人,全部在公司任职,名义股东与实际股
    东未签署委托持股协议。
    (6)2009年12月,注册资本增加至2,000万元
    2009年12月3日,齐鲁科力名义股东召开股东会并作出决议,同意齐鲁科力注册
    资本由1,000万元增加至2,000万元,其中以货币增资810万元,盈余公积金转增注册资
    本190万元。
    2009年12月8日,山东博会有限责任会计师事务所出具博会师验字(2009)28号《验
    资报告》,确认截至2009年12月7日止,齐鲁科力已收到股东以货币缴纳的新增注册资
    本(实收资本)人民币810万元,同时已将盈余公积人民币190万元转增实收资本,两
    项合计人民币1,000万元,变更后的注册资本为2,000万元。
    2009年12月18日,齐鲁科力在淄博市工商局办理完毕本次注册资本工商变更登记
    手续。
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    (7)2014年3月,注册资本增加至3,000万元
    2014年3月15日,齐鲁科力名义股东召开股东会并作出决议,同意齐鲁科力注册
    资本由2,000万元增加至3,000万元,新增注册资本由全体股东以货币缴纳。
    由于修订后的《公司法》于2014年3月1日起实施,因此上述增资时,齐鲁科力未
    对增资事项进行验资确认。2015年3月,致同审计出具致同验字(2015)第110ZC0073
    号《验资复核报告》,对该次出资情况进行了补充验证。
    2014年3月27日,齐鲁科力在淄博市工商局办理完毕本次注册资本增加的工商变
    更登记手续。
    (8)2015年2月,委托持股清理
    2009年股权调整后至今,公司有1名股东因离职办理了退股手续。
    2015年1月,公司拟将公司工商登记股东还原为实际股东。同时为达到《公司法》
    规定的有限责任公司股东人数不得超过50人的要求,公司的2名职工股东将其持有的
    股权分别转让给同为本公司职工股东的配偶。调整完成后,公司共有实际股东49人。
    2015年2月6日,名义股东与实际股东签署股权转让协议,并履行了工商变更登记手续,
    至此,公司委托持股清理完毕,工商登记的股东与实际股东一致,公司注册资本为3000
    万元,公司股权结构如下:
    序号        姓名    出资额(元)      占比         序号     姓名         出资额(元)    占比
    1      高步良        2,913,760    9.7125%          2     程玉春           2,854,965   9.5166%
    3      邓建利        2,952,483    9.8416%          4     叶庆双           1,390,822   4.6361%
    5      刘世福        1,390,822    4.6361%          6     谭永放           1,245,931   4.1531%
    7      尹长学        1,625,614    5.4187%          8     燕京             1,112,820   3.7094%
    9      王世和        1,833,215    6.1107%         10     李振华           1,324,631   4.4154%
    11      李海洋        2,195,931    7.3198%         12     穆清超             276,733   0.9224%
    13      李世勤          635,928    2.1198%         14     邱波               295,345   0.9845%
    15      刘洪伟          604,657    2.0155%         16     吴唯历             604,657   2.0155%
    17      方春光          339,355    1.1312%         18     胡定学             322,235   1.0741%
    19      陈辉平          316,018    1.0534%         20     田力               301,155   1.0039%
    21      王洲科          296,103    0.9870%         22     刘宏               296,103   0.9870%
    23      马少玫          285,478    0.9516%         24     赵永刚             276,733   0.9224%
    25        白晓          267,488    0.8916%         26     齐世富             267,488   0.8916%
    27      于基磊          249,988    0.8333%         28     唐行纲             249,988   0.8333%
    29      孙立群          229,699    0.7657%         30     崔成龙             229,699   0.7657%
    31      徐依会          229,699    0.7657%         32     罗玉美             215,224   0.7174%
    33      汤海泳          201,144    0.6705%         34     蔡景平             201,144   0.6705%
    35      辛建峰          201,144    0.6705%         36     杨峰               201,144   0.6705%
    37        于恒          201,144    0.6705%         38     唐跃猛             201,144   0.6705%
    39      王志生          201,144    0.6705%         40     金德博             201,144   0.6705%
    41      王宗磊          176,663    0.5889%         42     常晓敏             118,273   0.3942%
    43        刘青          115,411    0.3847%         44     唐立霞             102,574   0.3419%
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    序号       姓名     出资额(元)       占比         序号     姓名         出资额(元)        占比
    45       潘筠             89,772    0.2992%         46     李娜                 43,925     0.1464%
    47       李蒙             43,925   0.1464%          48     王云芳               39,736    0.1325%
    49       王雷             29,802   0.0993%                 合计             30,000,000   100.0000%
    3.公司的组织机构
    截至2014年12月31日,齐鲁科力共有员工109名,其中:生产人员53人,销售人员
    9人,技术人员27人,行政管理人员20人。
    4.主营业务情况
    齐鲁科力的主营业务为石油炼制、石油化工、煤化工催化剂的研制、生产、销售,
    产品包括:耐硫变换催化剂、制氢催化剂、硫磺回收催化剂、加氢催化剂四大类,其
    中制氢类催化剂又分为烃类蒸汽转化制氢催化剂和甲醇裂解制氢铜基催化剂。
    5.近二年资产、负债、财务状况及经营业绩
    齐鲁科力具有较强的研发实力,是国家火炬计划重点高新技术企业、国家高新技
    术企业,同时是山东省科技厅认定的院士工作站和山东省教育厅认定的研究生联合培
    养基地。齐鲁科力的主要科研人员主持或参与的研发项目多次获得国家科学技术进步
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    奖、山东省科学技术奖、中国石油和化学工业联合会科学进步奖、中石化集团科技进
    步奖等殊荣。
    齐鲁科力是一家主要以科研技术为支撑的技术性企业,企业拥有高素质的研发团
    队及良好的技术创新平台,通过持续的研发和创新,不断增强技术实力。目前齐鲁科
    力的主要催化剂产品在促进反应速度、提高产品收率、催化剂使用寿命等多项性能指
    标上已经达到国际先进水平,填补了国内多项技术空白,改变了相关催化剂产品需依
    赖进口的格局,实现了多项催化剂产品的国产化。
    凭借多年的技术积累、产品质量和成本优势,齐鲁科力业务发展迅速,产销量和
    产品市场占有率居于国内同行业前列。齐鲁科力已经成为中石化、中石油、中海油、
    神华集团、晋煤集团等大型国有能源企业的合格供应商,积累了大量、稳定的石油炼
    制、石油化工和煤化工客户,产品广泛应用于石油炼制、石油化工、煤化工领域的耐
    硫变换、制氢、加氢精制、硫磺回收等工业装置。并开始逐步拓展国际市场,通过与
    国际性制氢工程、炼油催化剂公司建立稳定合作关系,增加齐鲁科力催化剂产品的影
    响力和知名度。
    近二年及评估基准日经审计后的资产、负债及财务状况:
    金额单位:人民币万元
    项目                 2013 年 12 月 31 日                 2014 年 12 月 31 日
    总资产                      31,473.97                           31,601.40
    负债                      15,200.04                           8,535.84
    股东权益                     16,273.93                           23,065.56
    项目                      2013 年                             2014 年
    营业收入                     28,700.75                           25,824.71
    营业成本                     17,249.24                           14,765.96
    营业利润                     7,090.50                            6,601.84
    利润总额                     7,256.80                            6,729.51
    净利润                      6,231.46                            5,791.63
    2014年净利润减值主要原因是齐鲁科力对长期股权投资计提了626.24万元减值准
    备。
    齐鲁科力2013、2014年会计报表由致同会计师事务所(特殊普通合伙)进行审计,
    出具了无保留意见的审计报告。
    6.委托方和被评估单位之间的关系
    委托方与被评估单位为交易关系。
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    (三) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
    本次评估的其他评估报告使用者为本次经济行为涉及的除委托方外的相关各方,
    法律、法规另有规定的除外。
    二、 评估目的
    齐翔腾达拟发行股份及支付现金购买股权,为此,委托京都中新评估对涉及本评
    估目的齐鲁科力的股东全部权益价值进行评估,为该经济行为提供价值参考。
    三、 评估对象和评估范围
    1.   评估对象为齐鲁科力于评估基准日的股东全部权益。
    2.   评估范围为齐鲁科力评估基准日的全部资产和负债;齐鲁科力审计后资产负
    债表列示的资产和负债如下:
    金额单位:人民币万元
    项           目                                   账面价值
    1     流动资产                                                                      24,391.31
    2     非流动资产                                                                     7,210.09
    3            长期股权投资                                                              385.00
    4            固定资产                                                                2,706.63
    5            在建工程                                                                  807.10
    6            无形资产                                                                2,886.04
    7            递延所得税资产                                                            425.33
    8     资产总计                                                                      31,601.40
    9     流动负债                                                                       8,535.84
    10     非流动负债                                                                              -
    11     负债合计                                                                       8,535.84
    12     净资产(所有者权益)                                                          23,065.56
    其中:
    流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。
    非流动资产包括长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、递延所得税资
    产。
    固定资产主要为:房屋建筑物、机器设备、车辆和电子设备等。
    在建工程包括土建工程和设备安装工程。
    无形资产为齐鲁科力的 3 宗土地使用权。
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    流动负债包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、应付股利和其他
    应付款。
    评估范围还包括未予资本化的专利、专有技术和软件著作权类等无形资产。
    3.   委托评估对象和评估范围与企业申报的评估对象和评估范围一致。
    4.   评估基准日评估范围内的资产、负债账面值业经致同会计师事务所(特殊普
    通合伙)审计,并于 2015 年 03 月 23 日出具了致同审字(2015)110ZA2348 号标准无
    保留意见审计报告。
    四、 价值类型和定义
    本评估项目的价值类型为市场价值。
    市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况
    下,某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
    本报告所称“股东全部权益的评估价值”,属企业持续经营前提下基于评估基准日
    会计报表反映的各项资产按评估基准日有效的价值标准重新计算的重置价值扣除各
    种贬值因素及经确认的各项负债金额后的股东全部权益市场价值;是指所约定的评估
    对象在本报告约定的评估原则、假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法,仅
    为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
    五、 评估基准日
    本项目资产评估基准日是 2014 年 12 月 31 日。
    评估基准日由委托方确定。评估基准日与现场勘查、调查日较近,能较为准确地
    反映企业价值在评估基准日的状况。
    六、 评估依据
    本次评估是在遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规以及其它公允的评估依
    据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
    1. 行为依据
    齐翔腾达《关于筹划发行股份及支付现金购买资产停牌公告》
    2. 法律、法规依据
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    (1) 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会
    常务委员会第六次会议修正);
    (2) 《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常
    务委员会第十八次会议通过);
    (3) 《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务
    委员会第十一次会议修订) ;
    (4) 《中华人民共和国专利法》(2008年12月27日第十一届全国人民代表大会常务
    委员会第六次会议通过);
    (5) 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订);
    (6) 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号);
    (7) 《中华人民共和国土地管理法实施条例》
    (8) 《中华人民共和国城乡规划法》(中华人民共和国主席令第74号)
    (9) 《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次
    会议通过)
    (10) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第
    55号,1990年5月19日)
    (11) 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)
    (12) 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第511
    号)
    (13) 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)
    (14) 《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)
    (15) 《土地调查条例》(中华人民共和国国务院令第518号)
    (16) 《上市公司重大资产重组管理办法》(中国证券监督管理委员会令第109号);
    (17) 《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第26号—上市公司重大资产
    重组申请文件》
    3. 本评估项目以中国资产评估准则和规范为依据。
    (1) 《资产评估职业道德准则—基本准则》(财政部财企[2004]20号);
    (2) 《资产评估准则—基本准则》(财政部财企[2004]20号);
    (3) 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189号);
    (4) 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号);
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    (5) 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189号);
    (6) 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号);
    (7) 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189号);
    (8) 《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189号);
    (9) 《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号);
    (10) 《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号);
    (11) 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号);
    (12) 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号);
    (13) 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号);
    (14) 《专利资产评估指导意见》(中评协[2008]217 号);
    (15) 《商标资产评估指导意见》(中评协[2011]228 号);
    (16) 《资产评估操作专家提示—上市公司重大资产重组评估报告披露》的通知(中
    评协 [2012] 246号);
    (17) 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号);
    (18) 《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012] 244号);
    (19) 《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)
    (20) 《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001) ;
    (21) 《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);
    4. 权属依据
    (1) 《机动车行驶证》;
    (2) 《国有土地使用权证》;
    (3) 《房屋所有权证》;
    (4) 《专利技术证书》和《计算机软件著作权登记证书》;
    (5) 重要资产购置合同、发票等;
    (6) 其他参考资料。
    5. 取价依据
    (1) 《工程勘察设计收费管理规定》(计价字[2002]10号);
    (2) 《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号);
    (3) 《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号);
    (4) 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号);
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    (5) 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》(计价格[1999]1283号);
    (6) 《环境影响咨询收费有关问题通知》(计价格[2002]125号);
    (7) 《山东省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法》(鲁财综[2008]53
    号);
    (8) 《关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知》(淄政发[2006]44号);
    (9) 《关于规范人防建设费征缴有关问题的通知》(鲁价费发[2006]220号);
    (10) 《山东省建筑工程消耗量定额》(2006年);
    (11) 《山东安装工程消耗量定额》(2006年);
    (12) 《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》(鲁建标字[2011]19号);
    (13) 《关于发布山东省省建设工程定额人工单价、各市综合工日市场指导单价及
    最低单价的通知》(建标字[2013]7号);
    (14) 《淄博市工程建设造价信息》2014年第12期;
    (15) 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令第294号);
    (16) 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012
    年第12号);
    (17) 《机电设备报价手册》(2014年);
    (18) 《资产评估常用数据与参数手册》;
    (19) 《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财
    税〔2008〕170号);
    (20) 《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知(国土资发[2002]195
    号);
    (21) 《关于进一步规范土地登记的通知》(国土资发[2003]383号)
    (22) 《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307
    号)
    (23) 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)
    (24) 《土地登记办法》(国土资源部令第40号)
    (25) 《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发〔2008〕308号)
    (26) 《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资
    发〔2009〕56号)
    (27) 《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政字
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    【2012】288号);
    (28) 《关于公布淄博市征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》(淄政办发
    〔2007〕32号)
    (29) 《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》(鲁价费发[2001]301
    号)
    (30) 《关于征地管理费、探矿权采矿权价款收入征缴管理有关问题的通知》(鲁财
    综〔2007〕97号)
    (31) 《山东省人民政府关于贯彻执行有关
    问题的通知》(鲁政字【2008】137号)
    (32) 企业提供的有关财务资料及其他资料;
    (33) 企业提供的有关经营方面的资料;
    (34) 企业提供的未来年度经营收益、预测等有关资料;
    (35) 评估基准日银行存贷款基准利率;
    (36) 基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标;
    (37) 国家宏观、行业市场及企业统计分析数据;
    (38) 同花顺iFind行业经济数据库;
    (39) 评估人员掌握的有关信息及现场勘察记录等资料;
    (40) 各种新闻、杂志、网站、生产厂家或其他渠道收集的价格信息资料和其他资
    料;
    (41) 致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的致同审计(2015)110ZA2348号审
    计报告;
    (42) 致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的致同专计(2015)110ZA1487盈利
    预测审核报告;
    (43) 其他询价资料及有关资产评估的参考资料。
    七、 评估方法
    资产评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。进行企业价值评估,要根
    据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适
    用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
    资产基础法也称成本法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
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    评估对象价值的评估思路。经评估人员调查,齐鲁科力各项资产的价值可根据其具体
    情况选用适当的具体评估方法得出,故适宜于用资产基础法进行评估。
    收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评
    估思路。齐鲁科力的资产及负债构成要素完整,使用状况正常,要素资产功能和状态
    良好,提供的服务产品能够满足市场需求,未来收益可以预测,故适于用收益法进行
    企业价值评估。
    市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
    证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。经评估人员市场调查,
    与齐鲁科力类似的企业股权交易案例,难以获取足够量的案例样本,故齐鲁科力股东
    全部权益价值未采用市场法进行评估。
    结合此次评估目的和评估对象特点,本次评估主要采用了收益法和资产基础法进
    行了评估。
    (一)收益法
    1.基本模型
    本次收益法评估选用企业自由现金流量折现模型(DCF)。
    公司股东全部权益价值=公司经营价值+单独评估资产价值付息债务价值
    公司经营价值包括经营性资产、负债价值,是指企业因盈利目的而持有、且实际
    也具有盈利能力的资产及对应的负债。
    单独评估资产现值是指不对盈利预测经营现金流产生贡献的资产、不参与营业现
    金流循环的资产、难以预测未来经营现金流且可独立评估的资产。单独评估资产一般
    可包括溢余资产、非经营性资产、非主业经营性资产、难以预测未来经营现金流的经
    营性资产等,上述资产于基准日可独立评估。
    付息债务是指为企业提供资金并需要企业支付利息的债务现值。
    公司经营价值计算公式为:
    式中:
    P--企业经营价值
    Ri--企业自由现金流量
    r--折现率,以企业加权平均资本成本作为折现率
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    n-详细预测期间
    i--收益年期
    Vn--详细预测期末的企业后续价值
    企业自由现金流量=息税前利润×(1-所得税率)营运资金增加额+折旧及摊销
    资本性支出
    =息税前利润×(1所得税率)营运资金增加额资本性支出净
    额
    考虑到在某一收益期内,企业的现金流持续发生,可以按照现金流均匀发生来考
    虑,以收益期的期中作为该收益期现金流的折现时点。
    2.未来收益的确定
    齐鲁科力在近几年历史财务数据的基础上,考虑宏观经济状况和未来行业发展趋
    势,作出了 2015 年到 2019 年的盈利预测;评估人员在了解分析行业发展趋势及齐鲁
    科力近几年的实际经营成果,对齐鲁科力 2015 年到 2019 年盈利预测进行了必要的分
    析、判断和沟通,在此基础上确定 2015 年到 2019 年的盈利预测,并假设 2019 年之后
    资产状况和经营情况与 2019 年基本保持不变。在确认预测合理性的基础上,评估师
    采用了齐鲁科力调整后的盈利预测数据。
    3.收益期限的确定
    在执行评估程序过程中,假设该企业在可预见的未来保持持续性经营,因此, 确
    定收益期限为永续期,根据齐鲁科力发展规划目标等资料,采用两阶段模型, 即从
    评估基准日至 2019 年根据企业实际情况和政策、市场等因素对企业收入、成本费用、
    利润等进行合理预测,2019 年以后趋于稳定。
    4.折现率的确定
    按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金流
    量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC),即投资性资本报酬率,这是由股东
    权益资本与付息债务资本的结构和报酬率所决定的一种综合报酬率,也称投资性资本
    成本。计算公式为:
    WACC=Ke  We+Kd× (1-T)  Wd
    Ke:股东权益资本成本
    Kd:债务资本成本
    We:股东权益资本在资本结构中的百分比
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    Wd:付息债务资本在资本结构中的百分比
    其中:Ke 是根据资本资产定价模型(CAPM),并在此基础上考虑被评估单位的
    个体风险获得,计算公式为:
    Ke=Rf+β×Rpm+A
    Rf无风险报酬率;
    β 行业风险系数;
    RPm 市场风险溢价;
    A 个别风险调整系数,为特定公司的风险溢价。
    (二)资产基础法
    对各项资产的价值根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出,以下按照资
    产类别分项简述:
    1.流动资产
    1.1货币资金,包括库存现金、银行存款、其他货币资金。
    (1)对库存现金,评估人员进行现场盘点并根据企业现金日记账倒推至评估基准
    日,在此基础上以核实后的账面值作为评估值。
    (2)对银行存款,根据评估申报表,经与银行对账单及银行存款余额调节表核对,
    并对大额银行存款账户进行函证,确定其账实是否相符;在核对相符的基础上,按
    核实后的账面值确定评估值。
    (3)对其他货币资金,为在银行存入的信用证保证金。根据评估申报表,经与银
    行对账单及银行存款余额调节表核对,并对大额银行存款账户进行函证,确定其账
    实是否相符;在核对相符的基础上,按核实后的账面值确定评估值。
    1.2应收款项,包括应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款。
    (1)对应收票据,评估人员查阅了被评估单位的应收票据备查簿,逐笔核实了应
    收票据的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同和付款人、承兑人、背书人的
    姓名或单位名称、到期日等资料。应收票据以核实无误后的账面价值作为评估值。
    (2)对应收账款和其他应收款,评估人员向财务部门了解应收账款和其他应收款
    形成的原因、账龄等情况,审核了相关账薄、原始凭证及业务合同,并对大额款项
    进行了函证。齐鲁科力在以前年度没有发生过坏账损失,也未计提坏账准备,审计
    根据账龄对应收款项补提了坏账准备,本次评估根据谨慎性原则以审计计提的坏账
    准备作为评估风险损失,以扣除评估预计风险损失后的账面值作为评估值,同时将
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    计提的坏账准备评估为0。
    (3)对预付账款,评估人员查阅明细账,抽查相关会计凭证及其他原始凭证,并
    与被评估单位有关人员进行询问了解,未发现不能收到货物等相关资产或取得相关
    权力的风险,以核实后账面值作为评估值。
    1.3存货,包括原材料和产成品。
    (1)原材料
    评估人员通过查阅原材料的购置合同、采购发票等原始凭证,其在入库时已将
    发生的运输费、装卸费等归属原材料的各种税费分摊计入成本,账面价值构成齐全。
    库存原材料均在正常使用,购入时间不长,且周转较快,仓储保管较好,评估人员
    经市场询价及了解,账面单价与现行市价基本接近,以其账面值作为评估值。
    (2)产成品
    产成品为畅销的烃类蒸汽转化催化剂、耐硫变换催化剂、硫磺回收催化剂及加
    氢催化剂成品,以不含税销售单价乘以盘点核实后的账面数量,减销售费用,减全
    部税金,减适当的净利润(畅销产品净利润率按零计算)进行计算。
    2.长期股权投资
    评估人员对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证核实,并查阅
    了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等,以确定长期投资的真实性和完
    整性,并在此基础上对被投资单位进行评估。
    评估基准日后齐鲁科力对其持有的科力新材料52%的股权进行了挂牌转让,挂牌
    转让价格底价为385万元,本次评估中,从谨慎性角度选取挂牌底价作为该部分股权
    的评估值。
    审计以此价格为基础计提了减值损失,评估值与账面值一致。
    3.房屋建筑物类资产
    根据评估目的和该项目具体情况,本次评估房屋建筑物采用成本法和市场法。
    3.1成本法:
    指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资
    (简称重置价格)乘以综合评价的房屋建筑物的成新率,确定被评估房产价值的一
    种方法。
    其计算公式为:
    评估值=重置成本× 成新率
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    3.1.1重置成本的确定
    重置成本=建筑工程费+前期费用和其他费用+资金成本
    (1)建筑工程费的确定:根据被评估单位提供的工程结算等资料的具体情况,结
    合被评建筑物的重要程度,本次评估主要采用预结算调整法和类比法确定建安工程
    费。
    1)预结算调整法
    即对于被评估单位能够提供预结算书的重要及典型建筑物,以预结算中的定额
    直接费或实物工程量及主要材料用量为依据,套用现行建筑安装工程预算定额、依
    据适用的调价文件及主要材料现行价格确定建安工程费。
    2)类比法
    即对于无完整预结算资料的建筑物,通过对房屋现行造价的调查及资料收集,
    根据当前同类可比工程的建安造价水平,调整差异因素的影响,确定建安工程费。
    即根据已编制结算资料的同类型建筑物的单方造价或工程造价信息以及评估人员掌
    握的同类型建筑物的单方造价,将被评估对象与参照物差异部分进行对比,如层高、
    层数、跨度、跨数、墙体厚度、材质、门窗数量、装修、防腐措施以及水、电、暖
    安装等,计算出差异额,以此确定委估房屋建筑物的单方造价,最后计算建安工程
    费。其计算公式为:
    建安工程费=单方造价× 建筑面积
    (2)前期费用和其他税费的确定
    在确定建安工程费的基础上,根据有关规定计算工程前期费用和其他费用。
    (3)资金成本的确定
    根据合理的施工工期、评估基准日的基建贷款利率计算确定资金成本。
    资金成本=(建安工程费+前期费用和其他税费)× 1/2× 贷款利率× 合理建设工期
    (年)
    其中贷款利率为合理建设工期的同期贷款利率,资金视同均匀投入。
    3.1.2对成新率的确定
    根据被评估建筑物的具体情况,分别采用年限法、打分法和综合法确定成新率。
    (1)年限法
    对施工质量和维护保养一般,现场勘测未发现质量问题,或不易勘测、且近期
    投入生产、正常使用的建筑物,以及项目规模和价值较小的建筑物,采用年限法确
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    定成新率。计算公式为:
    成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
    其中,“已使用年限”为竣工日期至评估基准日的日历年限;“尚可使用年限”由评
    估人员根据现场勘查情况评定给出,一般考虑以下因素:基础、主要承重构件、围
    护部件和装修部分的完好程度,水、电、暖安装部分的完好程度,设计施工质量,
    维护保养和大中修情况等。
    (2)打分法
    对于施工质量和维护保养较好或较差,现场勘测成新程度明显好于或差于在正
    常使用、维修保养条件下所应表现出的成新程度的建筑物,采用打分法确定其成新
    率。即按结构、装修、设施安装等三部分中的分项内容分别进行现场打分,并计算
    出该部分的评定分率,然后按各部分权数计算成新率。
    成新率=Σ(各部分评定分率× 权数)
    各部分评定分率=Σ实际评定分÷Σ标准分,权数参照《最新资产评估常用数据和
    参数手册》中的有关资料,并结合各部分价值占建筑物全部价值的比重确定。
    (3)综合法
    对重大及典型建筑物,分别利用上述方法各自确定成新率后用加权平均的方法
    计算出成新率,其公式为:
    综合成新率=年限法成新率× A+打分法成新率× B
    其中A、B为权数,按照上述两种成新率对综合成新率影响的大小分别确定为0.4、
    0.6。
    3.2市场比较法:
    3.2.1市场比较法介绍
    市场比较法是将待估对象与在评估基准日时点近期有过交易的类似房产进行比
    较,对这些类似房产的已知价格作适当的修正,以此估算评估对象的客观合理价格
    的方法。
    3.2.2评估步骤
    (1)选取可比实例
    首先把待评估对象按性质及结构进行分类,然后收集同一供需圈内,相似用途,
    类似结构的相似房地产交易实例,包括交易房屋的位置、面积、用途、周围环境、
    交通条件、交易日期、交易情况、交易价格等,从中筛选三个参照物作为可比实例。
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    对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵
    (统一付款方式,统一采用单价,统一币种和货币单位,统一面积内涵和面积单位)。
    (2)进行交易情况修正
    主要考虑排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比
    实例的成交价格调整为正常价格。
    (3)进行交易时间修正
    若可比实例的交易时间与待估对象不一致,会对房价造成影响,所以应将其成
    交日期时的价格调整为估价时点的价格。主要采用类似房地产的价格变动率或指数
    进行调整。
    (4)进行区域因素修正
    将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价
    格。区域因素主要包括区域繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设备
    完善程度、城市规划限制、区域不动产销售状况等影响房地产价格的因素。
    (5)进行个别因素修正
    将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。以待估
    房屋的个别因素为基础进行修正,如使用年限、临街状况、建筑面积、楼层、层高、
    朝向、建筑结构、装修标准、设备标准及状况,车位、新旧程度、物业管理、小区
    绿化等。
    (6)确定待估房产的价格
    三个可比实例经过上述各种修正后,得出三个比准价格,取其平均数作为比准
    价格,即为待估对象的评估单价。
    待估对象的评估价格公式如下:
    其公式为:评估值=比准单价× 建筑面积
    其中:比准单价=可比实例比准单价(1+2++N)/N
    可比实例比准单价=交易价格× 修正系数
    N-----可比实例数量
    修正系数=(100/交易情况修正)× (交易日期修正/100)× (100/区域因素
    修正)