山东滨州印染集团有限责任公司拟转让部分资产资产评估报告鲁正信评报字(2013)第0003号山东正源和信资产评估有限公司二〇一三年二月二十七日--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------地址:济南市历下区经十路13777号中润世纪广场18号14层邮编:250001电话:0531-81666209目录目 录注册资产评估师声明............................................................................................................. 1资产评估报告摘要................................................................................................................. 2资产评估报告......................................................................................................................... 4一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者.....................4二、评估目的.................................................................................................................5三、评估对象和评估范围.............................................................................................5四、价值类型及其定义.................................................................................................6五、评估基准日.............................................................................................................6六、评估依据.................................................................................................................6七、评估方法.................................................................................................................8八、评估程序实施过程和情况.....................................................................................9九、评估假设...............................................................................................................11十、评估结论...............................................................................................................11十一、特别事项说明...................................................................................................12十二、评估报告使用限制说明...................................................................................12十三、评估报告日.......................................................................................................13附件目录............................................................................................................................... 14山东正源和信资产评估有限公司声明注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与委托方和相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。五、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家工作外,评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求,但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。八、遵守相关法律、法规和资产评估准则,对评估对象价值进行估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的,因使用不当造成的后果与签字资产评估师及所在评估机构无关。十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。山东正源和信资产评估有限公司 1摘要山东滨州印染集团有限责任公司拟转让部分资产资产评估报告摘要鲁正信评报字(2013)第0003号山东正源和信资产评估有限公司接受山东滨州印染集团有限责任公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对山东滨州印染集团有限责任公司拟转让部分资产的经济行为所涉及的无形资产-土地使用权在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:(一)评估目的本次评估目的是对山东滨州印染集团有限责任公司拟转让的无形资产-土地使用权在评估基准日所表现的市场价值发表专业意见,为山东滨州印染集团有限责任公司拟转让该资产的经济行为提供价值参考依据。(二)评估对象和评估范围评估对象为山东滨州印染集团有限责任公司的部分无形资产---土地使用权。评估范围是山东滨州印染集团有限责任公司截止2012年12月31日的部分土地使用权。土地证号为:滨国用(98)字第3596号,土地使用者为山东滨州印染集团有限责任公司,坐落于滨州市黄河二路819-2号,用途为工业,使用权类型为出让,终止年限为2048年3月30日,使用权面积为127,481.00平方米。该土地的账面原值为53,295,451.00元,账面净值为53,295,451.00元。(三)价值类型本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。(四)评估基准日本项目资产评估基准日是2012年12月31日。(五)评估方法本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,依据评估对象的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价格标准,并参考资产的历史成本记录,以企业继续经营、资产的继续使用和公开市场为前提,采用资产基础法进行了评估。山东正源和信资产评估有限公司 2摘要(六)评估结论经实施评定估算等评估程序,评估的最终评估结论,具体如下:评估土地面积:127,481.00平方米评估单位面积地价:702.73元/平方米评估土地总地价:89,584,723.13元总地价大写:捌仟玖佰伍拾捌万肆仟柒佰贰拾叁元壹角叁分。(币种:人民币)(七)使用有效期本报告评估结论有效期自评估基准日2012年12月31日起计算,一年内有效,即自2012年12月31日至2013年12月31日止。(八)特别事项本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费,在评估目的实现时,应由税务机关根据国家税法的规定据实征收,并由税法规定的纳税人承担,具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时,所有税费应以主管税务部门核定数字为准,主管税务部门核定金额与账面记载不符时,应据之调整评估结论。以上内容摘自资产评估报告,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告全文,并特别关注价值类型及其定义、评估假设与限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。山东正源和信资产评估有限公司 3山东滨州印染集团有限责任公司拟转让部分资产资产评估报告鲁正信评报字(2013)第0003号山东滨州印染集团有限责任公司:山东正源和信资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对山东滨州印染集团有限责任公司拟转让部分资产的经济行为所涉及的无形资产—土地使用权在2012年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者1.委托方与产权持有者简介本次评估的委托方与产权持有者均为山东滨州印染集团有限责任公司(以下简称:滨印集团)。企业名称:山东滨州印染集团有限责任公司注册地址:山东省滨州市滨城区渤海三路509号注册号:3723001800468法定代表人:薄方明注册资本:12200万元人民币实收资本:12200万元人民币企业类型:有限责任公司2.经营业务范围前置许可经营项目:普通货运;一般经营项目:纺织、印染、服装、装饰品加工销售、进出口贸易、科技开发、商贸、化工产品(不含化学危险品、不含监控化学危险品、不含易制毒化学危险品)、染料、涂料、建筑材料、服装业、办公耗材、包装材料(纸箱包装、塑料包装、木材包装)、纺织机械销售。3.产权持有者历史沿革滨印集团是有着30余年历史的国有大型印染企业,集团公司成立于1994年12月20日(前身为1976年建立的滨州印染厂)。滨印集团下辖控股子公司五家——华纺股份有限公司、山东滨州印染集团进出口有限公司、山东滨州市春华服饰有限公司、山东滨州碧绿包装材料有限公司、滨州兴业投资有限公司;滨印集团企业所有制形式为国有独资公司,现组织形式是有限责任公司。山东正源和信资产评估有限公司 4滨印集团已形成了纺织、印染、床上用品、服装、房地产、投资等良性互动的产业板块,已通过GB/T19001质量管理体系、GB/T23331能源管理体系和GB/T28001职业健康安全管理体系、ISO14001环境管理体系的认证。拥有“国内一流、国际先进”的漂、染、印、整全功能生产线12条,年产各类印染布2.3亿米,拥有19大系列、8000多个花色品种。企业具有较强的技术实力,形成了一系列专有技术和自有知识产权。曾先后获得“全国五一劳动奖状”、国家科技进步二等奖、全国纺织利税百强企业、全国印染行业“十佳”企业、全国纺织行业质量效益型先进企业、省级高新技术企业、省级“重合同、守信用”先进企业、全国出口创汇百强企业、全国进出口总额500强企业、中国国有印染企业产量、利润、利税、自营出口创汇“六连冠”等。4.除国家法律法规规定的其他报告使用者外,资产评估约定书没有约定其他报告使用者。二、评估目的本次评估目的是对山东滨州印染集团有限责任公司拟转让的无形资产-土地使用权在评估基准日所表现的市场价值发表专业意见,为山东滨州印染集团有限责任公司拟转让该资产的经济行为提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围(一)评估对象和评估范围概况评估对象为山东滨州印染集团有限责任公司的部分无形资产---土地使用权。评估范围是山东滨州印染集团有限责任公司截止2012年12月31日的部分无形资产-土地使用权。土地证号为:滨国用(98)字第3596号,土地使用者为山东滨州印染集团有限责任公司,坐落于滨州市黄河二路819-2号,用途为工业,使用权类型为出让,终止年限为2048年3月30日,使用权面积为127481.00平方米。该土地的账面原值为53,295,451.00元,账面净值为53,295,451.00元。以上评估范围与委托方及产权持有者申报评估的资产范围一致。(二)评估对象权益状况根据委托方及产权持有者提供的资料,截止评估基准日本项目评估对象—山东滨州印染集团有限责任公司的部分无形资产—土地使用权已抵押,期限为2012年5月23日至2013年3月28日,抵押金额为7594万元。(三)评估范围内资产状况1.评估范围内资产基本状况山东正源和信资产评估有限公司 5土地证号为:滨国用(98)字第3596号,土地使用者为山东滨州印染集团有限责任公司,坐落于滨州市黄河二路819-2号,用途为工业,使用权类型为出让,终止年限为2048年3月30日,使用权面积为127,481.00平方米。2.评估范围内资产法律状况纳入评估范围的资产-土地使用权已抵押,抵押期限为2012年5月23日至2013年2月28日。(四)其他特别事项纳入评估范围的资产未经审计。四、价值类型及其定义(一)价值类型及其定义本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。(二)价值类型的选取理由本次评估为山东滨州印染集团有限责任公司拟转让土地使用权的经济行为提供价值参考依据。资产报告使用各方要求评估结果公允、公正,并且报告使用各方会在各自理性行事且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论,故本次评估选用市场价值类型。五、评估基准日(一)评估基准日的确定本项目资产评估基准日是2012年12月31日;(二)确定评估基准日所考虑的主要因素:1.评估基准日是委托方及相关当事方根据本次经济行为及评估目的确定的;2.与评估目的的实现日接近;3.为会计核算月末,便于财务核算。(三)取价标准评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估依据(一)经济行为依据:委托方与山东正源和信资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》山东正源和信资产评估有限公司 6(二)法律法规:1.《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订);2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号,2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订);3.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》;《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订);5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;6.《招标拍卖出让国有土地使用权的规定》(国土资源部2002年第11号令);7.其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。(三)准则依据:1.《资产评估准则—基本准则》(财企(2004)20号);2.《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企(2004)20号);3.《资产评估准则—评估报告》;4.《资产评估准则—评估程序》;5.《资产评估准则—不动产》6.《企业国有资产评估报告指南》;7.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》;8.《房地产估价规范》(GB/T50291-1999);9.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);10.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001);(四)权属依据:1.委托方及产权持有者提供的国有土地使用证;2.其他权属证明材料。(五)取价依据:1.《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号);2.《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》(鲁国土资发[2007]11号);山东正源和信资产评估有限公司 73.《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和赔偿标准的通知》(鲁政办发[2004]51号);4.《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》(鲁政办发[2009]20号);5.《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》〈(1992)价费字597号〉;6.《山东省人民政府关于贯彻执行有关问题的通知》;7.评估人员现场勘察及市场调查情况;(六)其他参考依据1.山东滨州印染集团有限责任公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明;2.山东滨州印染集团有限责任公司撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》;3.其它相关资料。七、评估方法(一)评估途径适用性分析根据《资产评估准则》、《城镇土地估价规程》以及其他资产评估操作规范意见要求,结合估价对象的具体条件、用地性质及收集的资料,考虑当地地产市场发育程度,选择适当的评估方法。1.委估宗地位于滨州市所界定的基准地价工业一级覆盖范围内,因此可选用基准地价系数修正法进行评估。2.委估宗地所处区域有近期的征地标准及征地费用标准可参考,故还可采用成本逼近法进行评估。(二)评估途径过程简介经评估途径适用性分析,本次对山东滨州印染集团有限责任公司拟转让的无形资产--土地使用权采用成本逼近法与基准地价法,两种评估方法进行评估,具体评估过程及评估方法说明如下:1.基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原则,就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取委估宗地在评估基准日价值的山东正源和信资产评估有限公司 8方法。计算公式为:p ' ∑ki待估宗地地价=×(1+)×使用年限修正×估价期日修正×容积率修正+开发程度修正∑ k i其中:为综合修正系数p'为宗地所处区域的基准地价2.成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价值的评估方法。计算公式为:待估宗地地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益八、评估程序实施过程和情况山东正源和信资产评估有限公司接受评估委托后,立即组成资产评估组制定评估计划,正式进入现场,开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估准则和国家有关法规的规定,对评估范围内的资产进行了评估,具体步骤如下:(一)明确下列评估业务基本事项:1.向委托方了解是否存在委托方以外的其他报告使用者,并了解评估报告使用者及其与委托方的关系;2.了解与评估业务相关的经济行为,明确评估目的;3.了解评估对象基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特性;了解产权持有者(产权持有者)所处行业、法律环境、会计政策、股权状况等情况;4.根据评估目的确定价值类型,并与委托方就具体价值类型含义达成一致;5.按照有利于评估结论有效服务于评估目的的原则,协助委托方确定评估基准日;6.明确评估报告的使用限制,并取得委托方的理解;7.与委托方协商确定评估报告提交时间及方式;8.与委托方协商确定评估服务费总额、支付时间和方式;9.明确委托方、产权持有者工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。(二)签订业务约定书根据评估业务具体情况,对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价,与委托方签订业务约定书,明确双方的责任与义务。山东正源和信资产评估有限公司 9(三)编制评估计划接受委托后,项目负责人编制评估计划。对现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案做出安排与规划,并报评估机构相关负责人审核、批准后执行。(四)现场调查1.现场调查人员组织、实施时间(1)2013年1月10日—1月17日,组织评估人员检查核对资产的账务清查情况,复核账面记录及有关会计处理是否正确;(2)2013年1月17日—2013年1月25日,组织评估人员对资产进行现场盘点、对土地的四至,以及土地的开发程度、利用程度、容积率、土地用途以及周边地区的情况进行逐一勘察核实;(3)2013年2月3日,检查复核资产清查评估明细表,核对相关文件资料及产权证明资料,并对资产清查结果予以核实。2.现场调查过程评估人员根据资产评估的有关原则和规定,指导被评估企业清查资产与收集资料,然后对评估范围内的资产进行核实,对产权予以关注,并对收集的资料进行验证,具体步骤如下:(1)指导企业资产申报工作评估人员进驻企业,指导企业在资产自查的基础上,按照评估机构提供的“资产清查评估明细表”、“评估资料清单”及其填写要求,对评估范围内的资产登记填报;同时敦促企业按“评估资料清单”准备评估所需的相关资料。(2)现场勘察现场勘察主要是对资产现状进行实地调查和了解。本次依据企业提供的土地证,对土地的四至,以及土地的开发程度、利用程度、容积率、土地用途以及周边地区的情况进行逐一勘察核实,并形成详实的现场核实记录。(3)产权核实产权核实主要是对评估的土地权利状况的核实,并根据清查核实结果,确认企业申报资产的权利主体是否明确、财产来源是否合法、资产权益的划分是否完整和清楚。(4)交换意见将初步资产清查结论与委托方交换意见,进行适当的分析、修改,形成清查结论。山东正源和信资产评估有限公司 10(五)收集评估资料评估资料主要包括评估对象的产权依据和作价依据。产权依据采用由企业直接提供的方式进行收集;作价依据本次由评估人员对当地的基准地价及成本构成的资料进行收集。(六)评定估算根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件,选用适当的评估方法,对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成初步结论。(七)综合分析确定评估结果项目负责人对形成的初步评估结论进行综合分析,形成初步评估结论,对重大问题报单位负责人召集有关人员讨论;并在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下,与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通,形成最终评估结论。(八)编制和提交评估报告在执行评定估算、综合分析后,根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告,经内部审核后,按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。九、评估假设1.不考虑评估增减值而产生的相关税费;2.不考虑抵押、担保诉讼等或有事项对评估对象价值的影响。本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件,以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果,若上述前提条件发生变化时,本评估报告及评估结论一般会自行失效。十、评估结论本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,依据评估对象的实际状况、滨州市国土局有关土地基准地价的标准,对山东滨州印染集团有限责任公司拟转让的土地使用权进行了评估,评估结果如下:评估土地面积:127,481.00平方米评估单位面积地价:702.73元/平方米评估土地总地价:89,584,723.13元总地价大写:捌仟玖佰伍拾捌万肆仟柒佰贰拾叁元壹角叁分。(币种:人民币)山东正源和信资产评估有限公司 11十一、特别事项说明1.本项目评估报告未引用其他机构出具的报告结论。2.本次评估资产未经审计。3.自评估基准日至评估报告日,依据委托方及产权持有者提供的资料和评估人员现场勘察情况,评估人员未发现山东滨州印染集团有限责任公司有重大期后事项发生。4.委托方在评估基准日至评估报告提出日期之间,资产如发生变化所产生的诉讼及法律责任,由委托方承担。5.截止报告出具日,该宗土地已解除抵押。6.本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费,在评估目的实现时,应由税务机关根据国家税法的规定据实征收,并由税法规定的纳税人承担,具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时,所有税费应以主管税务部门核定数字为准,主管税务部门核定金额与账面记载不符时,应据之调整评估结论。7.在执行本评估项目过程中,我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验,但对评估对象的法律权属我们不发表意见,也不作确认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负责。8.评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的,只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立;评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。9.上述评估结论是本评估机构出具的,受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。10.根据资产评估的要求,评估测算中所依据的,部分是现行的政策条款,部分是评估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件变化而导致与本次评估结果不同的责任。11.本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,在假设委估企业持续经营的前提下,根据公开市场的原则确定现行公允市价,没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的原则等其它情况发生变化时,评估结果一般会失效。以上特别事项,提请报告使用者予以关注。十二、评估报告使用限制说明1.评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途;山东正源和信资产评估有限公司 12附件目录(一)国有资产评估核准登记备案表;(二)委托方和产权持有者法人营业执照;(三)评估对象涉及的主要权属证明资料;(四)委托方和相关当事方的承诺函;(五)签字注册资产评估师的承诺函;(六)评估机构资格证书;(七)评估机构法人营业执照副本;(八)签字注册资产评估师资格证书;(九)评估业务约定书。
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