[收购]升华拜克：山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细化工有限公司部分股权项目资产评估报告   时间：2015年05月13日 19:34:22 中财网    

山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞
精细化工有限公司部分股权项目


资产评估报告


中联评报字[2015]第 442号

中
中中联
联联资
资资产
产产评
评评估
估估集
集集团
团团有
有有限
限限公
公公司
司司
二
二二〇
〇〇一
一一五
五五年
年年五
五五月
月月六
六六日
日日


山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细化工有限公司部分股权项目i资产评估报告

目 录

注册资产评估师声明.................................... 1
摘 要 ............................................... 2
资 产 评 估 报 告 ........................................ 4
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 ........... 4
二、评估目的 .........................................6
三、评估对象和评估范围 ...............................6
四、价值类型及其定义 .................................7
五、评估基准日 ....................................... 8
六、评估依据 .........................................8
七、评估方法 ........................................11
八、评估程序实施过程和情况 ..........................21
九、评估假设 ........................................23
十、评估结论 ........................................24
十一、特别事项说明 ..................................24
十二、评估报告使用限制说明 ..........................28
十三、评估报告日 ....................................29
备查文件目录......................................... 31


中联资产评估集团有限公司


山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细化工有限公司部分股权项目i资产评估报告

注册资产评估师声明


一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产
评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收
集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

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山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细


化工有限公司部分股权项目


资产评估报告


中联评报字[2015]第
442号
摘要

中联资产评估集团有限公司接受山东潍坊润丰化工股份有限公司
的委托，就山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细化工有
限公司部分股权之经济行为，对所涉及的宁夏格瑞精细化工有限公司股
东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。

评估对象为宁夏格瑞精细化工有限公司股东全部权益，评估范围是
宁夏格瑞精细化工有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产和非
流动资产等资产及相关负债。

评估基准日为
2015年
3月
31日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情
况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对宁夏格瑞精细化工有限
公司进行整体评估。

经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程
序，得出宁夏格瑞精细化工有限公司股东全部权益在评估基准日
2015
年
3月
31日的评估结论如下：

宁夏格瑞精细化工有限公司股东全部权益在基准日时点的净资产
账面价值 2,113.26 万元，评估后的股东全部权益价值评估值 3,074.90

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万元，评估增值 961.64 万元，增值率 45.51 %。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结果使用有效期一年，即自
2015年
3月
31日至
2016
年
3月
30日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

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山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细


化工有限公司部分股权项目


资产评估报告


中联评报字[2015]第
442号

山东潍坊润丰化工股份有限公司：

中联资产评估集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规
和资产评估准则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对山东潍坊
润丰化工股份有限公司拟收购宁夏格瑞精细化工有限公司部分股权之
经济行为所涉及的该公司股东全部权益在评估基准日
2015年
3月
31日
的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为山东潍坊润丰化工股份有限公司，被评估

单位为宁夏格瑞精细化工有限公司。委托方拟收购被评估单位的股权
（一）委托方概况
公司名称：山东潍坊润丰化工股份有限公司
公司地址：山东潍坊滨海经济开发区海源街
600号
法定代表人：王文才
注册资本：壹亿捌仟万元
经济性质：股份有限公司（中外合资、未上市）
营业执照注册号：370700400008929
经营范围：生产销售非危险品类精细化工产品、农药原药和制剂、

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危险品（三氯化磷、氨水、氯甲烷、盐酸、80%硫酸等）；进出口业务
（不含分销业务）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可经营，
有效期以许可证为准）。

（二）被评估单位概况
公司名称：宁夏格瑞精细化工有限公司
公司地址：宁夏回族自治区宁夏平罗县太沙工业区
法定代表人：李宏
注册资本：5000万元
公司类型：有限责任公司
营业执照注册号：640221200007337
1、公司简介
宁夏格瑞精细化工有限公司成立于
2005年，截至评估基准日，宁

夏格瑞精细化工有限公司实收资本为
5000万元人民币，股东名称、出
资额和出资比例如下：

股东名称、出资额和出资比例

序号出资比例%

股东名称出资额（万元人民币）
1 浙江升华拜克生物股份有限公司 3650 73
2 宁夏联创轻纺发展集团有限公司 1350 27
合 计

5000

100

2、经营范围

农药(以农药生产批准证书为准)，精细化工产品，其他化工产品
(不
含国家专项审批项目)生产、销售。


3、资产、财务及经营状况

截止评估基准日
2015年
3月
31日，公司资产总额为 8,881.60 万
元，负债总额 6,768.34 万元，净资产额为 2,113.26 万元，实现营业收
入
1857.82万元，净利润-1056.05万元。公司基准日资产、财务状况如
下表：

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公司资产、负债及财务状况

单位：人民币万元

项目 2015年 3月 31日
总资产 8881.60
负债 6768.35
净资产 2113.25
2015年 1-3月
主营业务收入 1857.82
利润总额 -1056.55
净利润 -1056.05
审计机构大华会计师事务有限公司
（三）委托方与被评估单位之间的关系
委托方山东潍坊润丰化工股份有限公司拟收购被评估单位宁夏格

瑞精细化工有限公司。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机

构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据山东潍坊润丰化工股份有限公司决议，山东潍坊润丰化工股份
有限公司拟收购宁夏格瑞精细化工有限公司部分股权。
本次评估的目的是反映宁夏格瑞精细化工有限公司股东全部权益
于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象是宁夏格瑞精细化工有限公司的股东全部权益。评估范围
为宁夏格瑞精细化工有限公司在基准日的全部资产及相关负债，账面资
产总额为 8,881.60 万元，负债总额 6,768.34 万元，净资产额为
2,113.26 万元。具体包括流动资产 2,449.87 万元；非流动资产 6,431.73

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万元；流动负债 6,749.51 万元，非流动负债 18.83 万元。
上述资产与负债数据摘自经大华会计师事务有限公司审计的资产

负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、固定资产、无形资产，其

中土地使用权
3宗，均为出让性质，已取得国有土地使用证，证载权利

人为宁夏格瑞精细化工有限公司。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 8,357.66 万元，占评估范围内

总资产的
94.10 %。主要为房屋建筑物、机器设备及存货等。这些资产
具有以下特点：
1、实物资产主要分布在宁夏回族自治区宁夏平罗县太沙工业区厂

区内。
2、公司现有机器设备主要为制取药剂设备，评估基准日已停产。
3、存货中原材料品种多、数量大。产成品是未销售的双甘膦粉
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估范围内的无形资产为土地使用权及农药登记证，目前

使用正常。其中国有土地使用权
3宗，均为出让性质，且已取得国在土
地使用证，证载权利人均为宁夏格瑞精细化工有限公司。根据被评估单
位提供的合同，农药登记证是外购，但是根据相关规定，农药登记证不
允许转让。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产无企业账面记录以外的资产。
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和

账面金额
本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大华会计师事务

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有限公司的审计结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是
2015年
3月
31日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其
他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据
1、山东潍坊润丰化工股份有限公司《董事会决议》。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》


（2013年
12月
28日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议修订）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年
8月
28日第十届全

国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修订）；
（三）评估准则依据

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1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（
2004）20号）；
3、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）。
4、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189号）；
5、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；
6、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189号）；
7、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；
8、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227号）；
9、《资产评估准则—利用专家工作》(中评协[2012]244号)；
10、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协


[2003]18号）；
12、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
13、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
14、《城镇土地分等定级规程》（GB／T18507-2001）；
15、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第
33号）；
16、《企业会计准则第
1号—存货》等
38项具体准则（财会[2006]3

号）；
17、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）。
（四）资产权属依据
1、《房屋所有权证》及房屋产权证明；
2、《国有土地使用证》；
3、《机动车行驶证》；
4、重要资产购置合同或凭证；
5、其他参考资料。
（五）取价依据

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1、《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；
2、《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；
3、《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计

办价格[2002]1153号）；
4、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格


[2007 ]670号）；
5、《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；
6、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格


[2002]125号）；
7、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第
294号）；
8、商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012年第
12号《机

动车强制报废标准规定》；
9、《2015机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
10、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170号）；
11、《中国人民银行贷款利率表》2015年
3月
1日起执行；
12、《宁夏回族自治区建筑工程计价定额》（2013）；
13、《宁夏回族自治区装饰装修工程计价定额》（2013）；
14、《宁夏回族自治区安装工程计价定额》（2013年）；
15、《宁夏回族自治区建设工程费用定额》（2013）；
16、《房屋完损等级评定标准》（原国家城乡建设环境保护部颁

布）；
17、其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、宁夏格瑞精细化工有限公司评估基准日会计报表及审计报

告；

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2、
wind资讯金融终端；
3、《投资估价》（[美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学出
版社）；
4、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第
3版）》

（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；
5、工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
6、其他参考资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择
依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现
值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参
照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于
市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项
资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。
本次评估目的是股权转让，资产基础法从企业购建角度反映了企业
的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本
次评估选择资产基础法进行评估。
被评估企业基准日已经停止生产，在未来年度其收益与风险难以可
靠地估计，因此本次评估不选择收益法进行评估。
市场比较法需要一个活跃成熟的资本市场，而就我国目前的资本市
场发展状况看，受诸多客观条件限制，资本市场还不尽完善，市场化、
信息化程度尚不高，较难取得市场参照物，缺乏足够的可比较的同类企
业产权市场交易案例，该类股权价值很难采用市场法进行评估。
综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。

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（二）资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企
业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是
指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业
价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：


1、流动资产

（1）货币资金：包括现金、银行存款。
对于币种为人民币的货币资金，以清查调整后账面值为评估值。
（2）应收类账款
对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误
的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠
款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，
应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企
业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为
0；对
有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为
100%；
对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业
会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。

经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，
评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险
坏账损失的可能性为
0；对外部单位发生时间
1年以内的发生评估风险
坏账损失的可能性为
5%；发生时间
1到
2年的发生评估风险坏账损失
的可能性在
8%；发生时间
2到
3年的发生评估风险坏账损失的可能性
在
10%；发生时间
3年至
4年的发生评估风险坏账损失的可能性在
30%；
发生时间
4年至
5年的发生评估风险坏账损失的可能性在
50%；5年以

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上评估风险损失为
100%。
按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险
损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。

（3）预付账款
对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借
助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、
款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，未发现供货单位
有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以调整后账面值
作为评估值。

（4）存货
各类存货具体评估方法如下：
1）原材料
原材料账面值由购买价和合理费用构成，由于大部分原材料周转相
对较快，账面单价接近基准日市场价格，以实际数量乘以账面单价确定
评估值。


2）在库周转材料
在库周转材料系企业生产使用的包装材料，均为近期采购，在清查
核实的基础上，以清查调整后的账面值确定评估值。


3）产成品
产成品主要为双甘膦。均为正常销售产品。主要采用如下方法：
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估
值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）


a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确
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定的；


b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d. 营业利润率=主营业务利润÷主营业务收入;
e. 所得税率按企业现实执行的税率;
f. r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中
r对于畅销产品为
0，一般销售产品为
50%，勉强可销
售的产品为
100%。
2、非流动资产

（1）固定资产
1）房屋建筑物
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质分别采用
重置成本法与市场比较法进行评估。

①房屋建筑物的成本法
主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物
工程量，以当地现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重
置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成
新率，进而计算出建筑物评估值。

建筑物评估值=重置全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项

评估要素，确定重置单价并计算评估值。
A、重置全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
a、建安造价的确定

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在对自建房屋建筑物的评估中，采用重置核算法进行评定估算，建
筑安装工程造价包括建筑工程、装饰工程、安装工程的总价。评估现场
工作期间，评估人员套用
2013年《宁夏回族自治区建筑工程计价定额》、
《宁夏回族自治区装饰装修工程计价定额》、《宁夏回族自治区安装工
程计价定额》和《宁夏回族自治区建设工程费用定额》（
2013）以及国
家、宁夏回族自治区及平罗县有关政府部门颁布的关于工程建设收费的
规定和相关的工程造价信息等计算建筑工程费用、装饰工程费用、安装
工程费用。根据房屋所在地政府的有关规定，计算各类建设取费及建设
单位所支付的前期费用及其它费用。


b. 前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分。


c. 资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期
计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%

B、成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建

筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限
+尚可使用年限）×100%
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率


2）设备类资产
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合
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委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×成新率

1）机器设备及电子设备
A、重置全价的确定
重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用、资金成
本等构成。

依据财政部、国家税务总局（财税〔 2008〕170号）《关于全国实施
增值税转型改革若干问题的通知》，自 2009年 1月 1日起，购进或者自
制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据《中华人民
共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538号）和《中华人民共和国增
值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第 50号）的有关规
定，从销项税额中抵扣。因此，，对于机器设备在计算其重置全价时应扣
减设备购置所发生的增值税进项税额。由于被评估单位为增值税一般纳
税人，故本次评估机器设备的购置价采用不含税价。

重置全价=购置价（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费+工程
建设其它费用+资金成本

①设备购置价
主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《 2015机电产品报价手
册》（机械工业信息研究所）等价格资料，以及参考近期同类设备的合
同价格确定；

对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格
变动率推算确定购置价；对于自制设备，按照自制设备所使用材料多少
和工艺难易程度，按材料制作单价作价。

②运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率以设
备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同，按不同

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运杂费率计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价
格中已含此部分价格)，则不计运杂费。

③安装工程费的确定
参考《资产评估常用数据与参数手册》等资料，按照设备的特点、
重量、安装难易程度，以含税设备购置价为基础，按不同安装费率计取。
对小型、无须安装的设备，不考虑安装工程费。

④其他费用的确定
其他费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招投标
管理费及环评费等，是依据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合
本身设备特点进行计算。

⑤资金成本的确定
资金成本为评估对象在合理建设工期内占用资金的筹资成本，对于
大、中型设备，合理工期在6个月以上的计算其资金成本，计算公式如
下：

资金成本＝（设备购置费＋运杂费＋安装工程费
+其他费用）×合理
建设工期×贷款利率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀

投入考虑。
B、成新率的确定
在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计

设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限
+尚可使用年限）×100%
对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无同类型型号的机器设备和电子设备则参照近

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期二手市场行情确定评估值。


2）运输车辆
A、重置全价的确定
重置全价=现行含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等。
①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价；
②车辆购置税分不同排量按国家相关规定计取；
③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门
规定计取。
B、成新率的确定
根据2013年5月1日开始实施的《机动车强制报废标准规定》的有关

规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（
1－已使用年限／规定或经济使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方

法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不

进行调整。
C、评估值的确定
评估值＝重置全价×成新率
对生产年代久远，已无类似车型的车辆则参照近期二手车市场行情

确定评估值。

（3）在建工程
本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。评估人员在现场
核实了相关明细账、入账凭证及可研报告、初步设计、概预算和预决算
等资料，查看了在建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行
了座谈，确认委估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质

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量达到了设计要求，实际支付情况与账面相符，基本反映了评估基准日
的购建成本。考虑在建工程的合理工期较短，资金成本和物价变化不大，
在确认工程预算合理性的前提下，评估以清查核实后的账面值确定评估
值。

（4）无形资产
1）土地使用权
土地使用权为资产占有单位在无形资产明细中核算的企业所拥有
的土地使用权价值。为评估基准日经审计后确认的以出让方式取得的土
地使用权。

估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，
结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次
评估主要选用基准地价系数修正法和市场比较法：


①基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等
评估结果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基
准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。

根据《城镇土地估价规程》及各地区《土地定级估价》成果，采用

基准地价系数修正法的基本公式为：
宗地单价=[基准地价× K1×K3×（１ ± ΣＫ）+ K4]× K2
式中：
K1—期日修正系数；
K2—土地使用年期修正系数；
K3—容积率修正系数；
ΣＫ—影响地价的区域因素及个别因素修正系数之和；
K4—土地开发程度修正幅度

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②市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性
的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产
的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。


a可比实例选择

通过对待估宗地所在区域工业用地招拍挂交易市场的调查与分析，
结合本次评估目的和估价对象的特点，我们选取了与待估宗地处于同一
供需圈内，用途相似、交易时间相近、宗地基本状况类似等的三个成交
案例，针对待估宗地状况进行比较分析。


b建立价格可比基础
待估宗地与可比实例在币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方

面一致。
c比较因素选择
根据估价对象工业用地的特点和估价师收集的资料，具体比较因素

选择如下：
交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价
偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。
交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为

同一交易方式的正常市场地价。
交易日期：因交易期日的不同而地价存在差异，需进行期日修正。
土地用途：因土地用途不同地价存在差异，需进行期日修正。
区域因素：主要有产业集聚规模效应、区域土地利用限制、道路通

达度、环境质量、基础设施完备程度、区域用地类型等。
个别因素：主要有临路状况、宗地面积、宗地形状、地势、地质状
况与地基承载力等。
土地使用年期：在求得比准地价的基础上进行年期修正，估算估价

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对象在评估基准日的价格。
d比较因素条件说明


e编制比较因素条件指数

根据待估宗地与可比实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件
指数表。

f．编制比较因素条件修正系数表
将估价对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，
得到比较因素修正系数。


g．土地使用年期修正
h．确定评估结果
2）其他无形资产
其他无形资产为农药登记证。
农药登记证属于行政许可，根据相关规定，不能评估。
3、负债
检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评
估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估
值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估工作分四个阶段进行：

（一）评估准备阶段


1、2015年4月4日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就
本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本
次资产评估工作计划。


2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。
2015

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年4月上旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评
估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2015年4月7日至2015年4月11日。主
要工作如下：


1、听取委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资
产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态
等情况。


2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与
企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核

实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。
4、查阅收集委估资产的产权证明文件。
5、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方

法。


6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对
通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋
建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。


7、对企业提供的权属资料进行查验。
8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评
估测算。
（三）评估汇总阶段
2015年4月21日至4月28日对各类资产评估及负债审核的初步结果
进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

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（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交
换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制
度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。

本阶段的工作时间为2015年4月28日至5月2日。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设


1、交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得
以进行的一个最基本的前提假设。


2、公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。


3、资产持续经营假设

资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设


1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观
经济不发生重大变化；

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2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重
大变化；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模
式；
4、基于资产持续经营的一般假设，本报告结论是建立在经济行为
实现后，企业将恢复生产的基础上；
5、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
6、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料
真实、准确、完整；

7、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未
考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负
债；

8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

（一）资产基础法评估结论
采用资产基础法对宁夏格瑞精细化工有限公司的全部资产和负债
进行评估得出的评估基准日2015年3月31日的评估结论如下：
资产账面价值 8,881.60 万元，评估值 9,829.12 万元，评估增值

947.52
万元，增值率 10.67 %。
负债账面价值 6,768.34 万元，评估值 6,754.22 万元，评估减值
-14.12
万元，减值率 -0.21 %。
净资产账面价值 2,113.26 万元，评估值 3,074.90 万元，评估增值

961.64 万元，增值率 45.51 %。详见下表。
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资产评估结果汇总表

被评估单位：宁夏格瑞精细化工有限公司评估基准日：2015年 3月 31日金额单位：人民币万元

项目增值率%

账面价值评估价值增减值
流动资产 2,449.87 2,362.01 -87.86 -3.59
非流动资产 6,431.73 7,467.11 1,035.38 16.10
其中：长期股权投资
固定资产 6,164.80 6,447.36 282.56 4.58
在建工程
无形资产 245.24 998.06 752.82 306.97
长期待摊费用
递延所得税资产
资产总计 8,881.60 9,829.12 947.52 10.67
流动负债 6,749.51 6,749.51 0.00 0.00
非流动负债 18.83 4.71 -14.12 -74.99
负债合计 6,768.34 6,754.22 -14.12 -0.21
净资产（所有者权益）


2,113.26


3,074.90


961.64
45.51
宁夏格瑞精细化工有限公司股东全部权益在基准日时点的价值为
3,074.90 万元。

十一、特别事项说明

（一）产权瑕疵事项


1、截止评估基准日，列入评估范围的房屋建筑物中草甘膦车间、
乙草氨车间、简易平房、锅炉房、车间、厂房门卫、办公楼、食堂、蒸
空泵房、宿舍楼、三废车间均已取得《房屋所有权证》，其中：甘膦车
间、乙草氨车间、锅炉房、车间、简易平房《房屋所有权证》证号为（平
罗县房权证平房第
2007-19972号）；厂房门卫、锅炉房、办公楼、食堂
《房屋所有权证》证号为（平罗县房权证平房第
2009-24203号）；蒸空
泵房、宿舍楼、三废车间《房屋所有权证》证号为（平罗县房权证平房
第
2009-24204号）；其余建筑物尚未取得《房屋所有权证》，未办理房
产证的建筑物面积由宁夏格瑞精细化工有限公司技术人员查阅了相关
图纸和结算资料，通过图纸计算得出，无上述资料的建筑物，宁夏格瑞

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精细化工有限公司技术人员进行了现场测量确定建筑面积，宁夏格瑞精
细化工有限公司承诺上述未办理产权证的房屋建筑物产权均归宁夏格
瑞精细化工有限公司所有，不存在产权纠纷。宁夏格瑞精细化工有限公
司账面所列房屋建筑物有
35栋未取得房屋所有权证，具体明细见下表：

未办理房屋所有权证房屋明细表

序号建筑物名称结构
建成
年月
计量单位建筑面积/容积
1 配电室砖混 2008.06.01平方米 136.4
2 水泵房浴室砖混 2008.06.01平方米 140
3 磅房砖混 2008.11.01平方米 50
4 机修车间钢结构 2008.11.01平方米 97.5
5 硫酸胺车间厂房钢结构 2010.01.31平方米 1387.5
6 膜分离彩钢厂房钢结构 2010.01.31平方米 108
7 简易彩钢棚库房 2010.01.31平方米 629
8 废水处理站彩钢活动室钢结构 2010.12.27平方米 55
9 西北角简易平房砖混 2011.12.31平方米 14.44
10彩钢房钢结构 2011.12.31平方米 26.24
11生化处理房钢结构 2012.10.31平方米 480
12锅炉房砖混 2013.03.31平方米 544
13简易房钢结构 2013.07.31平方米 168
14简易房钢结构 2013.07.31平方米 795.5
15简易房钢结构 2013.07.31平方米 168
16锅炉水泵房砖混 2013.07.31平方米 221
17三氯化磷主车间钢筋混凝土 2013.11.30平方米 480
18液氯车间钢筋混凝土 2013.11.30平方米 384
19库房钢结构 2014.08.25平方米 2400
20彩钢房钢结构 2014.08.26平方米 720
21彩钢房钢结构 2014.08.26平方米 378
22彩钢房钢结构 2014.08.26平方米 315
23油库砖混 2014.08.26平方米 50
24五金库钢结构 2014.08.26平方米 525
25车棚钢结构 2014.08.26平方米 400
26传达室二门 2014.08.26平方米 4.41
27控制化验室 2014.08.26平方米 72
28机修房钢结构 2014.08.26平方米 66
29彩钢房钢结构 2014.08.26平方米 330
30危废储存间砖混 2014.08.26平方米 72
31真空泵房及水处理车间砖混 2014.08.26平方米 257.6
32预处理车间 2014.08.26平方米 384
33风机房、污泥脱水间 2014.08.26平方米 192

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34烘干车间气楼 2014.12.30平方米 110
35油库 2014.12.30平方米 31.2
小 计

2、无形资产-其他无形资产是四项农药登记证，账面值
377,551.02
元，根据被评估单位提供的合同，这四项农药登记证属于外购取得，但
是根据《农药登记管理条例》及《中华人民共和国农业法》规定，农药
登记证是一种行政许可，不允许转让，因此本次评估中农药登记证评估
为
0。

（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素
本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。


（三）重大期后事项
期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。
本报告无重大期后事项。

（四）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的
所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托
方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估
单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可
能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和
材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行
等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测
资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。
3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关

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资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。


4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。


5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告
也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力
对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它
情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件
的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的
有关规定，并得到有关部门的批准。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。

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（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或
者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及
相关当事方另有约定的除外。

（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报
告结论使用有效期为一年，自评估基准日2015年3月31日起计算，至2016
年3月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日

评估报告日为二〇一五年五月六日。

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备查文件目录


1、经济行为文件（复印件）；
2、宁夏格瑞精细化工有限公司专项审计报告（复印件）；
3、委托方和被评估单位企业法人营业执照（复印件）；
4、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
5、委托方及被评估单位承诺函；
6、签字注册资产评估师承诺函；
7、中联资产评估集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；
8、中联资产评估集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；
9、资产评估业务约定书（复印件）；
10、签字注册资产评估师资格证书（复印件）。

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