山东江泉实业股份有限公司重大资产重组项目山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值

资产评估说明

京信评报字(2014)第 194 号

(共三册 第二册)

中京民信(北京)资产评估有限公司

二 O 一四年八月三十日

目 录

说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 .....................................................................................1

说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................................................2

说明三 评估对象与评估范围说明.............................................................................................................3

一、评估对象与评估范围.............................................................................................................4

二、实物资产的分布情况及特点 .................................................................................................5

三、无形资产情况.........................................................................................................................5

四、账外资产情况.........................................................................................................................5

五、资产权属状况.........................................................................................................................5

说明四 资产核实总体情况说明.................................................................................................................7

一、资产核实过程.........................................................................................................................8

二、影响资产核实的事项及处理方法 .......................................................................................10

三、资产核实结论.......................................................................................................................10

说明五 评估技术说明 .............................................................................................................................. 11

流动资产评估说明.......................................................................................................................12

房屋建(构)筑物评估说明.......................................................................................................18

设备评估说明 ..............................................................................................................................41

在建工程-土建工程评估说明 ...................................................................................................66

在建工程(设备安装工程)评估说明 .......................................................................................68

工程物资评估说明.......................................................................................................................70

无形资产 —土地使用权资产评估说明 .....................................................................................71

递延所得税资产 ..........................................................................................................................79

负债评估说明 ..............................................................................................................................80

说明六 评估结论与分析说明...................................................................................................................83

一、评估结论 ..............................................................................................................................84

二、特殊事项说明.......................................................................................................................85

附 件、企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明

说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明

关于《资产评估说明》使用范围的声明

本说明仅供资产评估相关监督管理机构、管理部门使用。非为法律法规规定,说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸公开媒体。

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说明二 关于进行资产评估有关事项的说明

关于进行资产评估有关事项的说明

(本部分内容由委托方和被评估单位提供,见附件)

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说明三 评估对象与评估范围说明

评 估 对 象 与 评 估 范 围 说 明

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评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围

委托评估的评估对象为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值,评估范围为山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产和负债,即在该公司的全部资产及负债的基础上剔除长期股权投资外剩下的部分资产及负债。

委托评估的资产类型包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货)、非流动资产(固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、递延所得税资产)、流动负债(短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年内到期的非流动负债)。其账面金额如下表:

单位:元

科目名称 账面价值

一、流动资产合计 368,386,819.76

货币资金 94,783,316.30

应收账款 145,345,586.88

预付款项 22,362,571.38

其他应收款 136,732.95

存货 105,758,612.25

二、非流动资产合计 514,219,888.59

固定资产 449,363,560.20

在建工程 2,189,217.56

无形资产 54,482,996.12

递延所得税资产 8,094,371.12

三、资产总计 882,606,708.35

四、流动负债合计 222,000,386.79

短期借款 50,000,000.00

应付账款 141,933,344.52

预收款项 4,140,220.43

应付职工薪酬 7,800,332.02

应交税费 8,231,842.30

其他应付款 9,218,322.01

一年内到期的非流动负债 676,325.51

五、非流动负债合计 -

六、负债总计 222,000,386.79

七、净资产(所有者权益) 660,606,321.56

列入评估范围的资产及负债经山东和信会计师事务所审计并出具(和信审字【2014】

中京民信(北京)资产评估有限公司 -4-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明第 000148 号)无保留意见审计报告。

上述资产负债表由江泉实业股份有限公司管理层依据华盛江泉集团有限公司与唯美度科技(北京)有限公司于 2014 年 6 月 26 日签订的合同第 1.1 款作出的财务报告规定编制,是在该公司原已披露报出财务报表的基础上,剔除长期股权投资而编制的模拟报表。

二、实物资产的分布情况及特点

评估范围内的实物资产账面反映为固定资产(房屋建(构)筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、工程物资)及存货。其中:存货计 10241 项,账面金额 105,758,612.25元;房屋建(构)筑物计 213 项,账面原值 492,974,495.75 元,净值 316,122,721.33 元;机器设备计 1889 项,账面原值 518,766,260.27 元,净值为 136,107,318.41 元;车辆计 46辆,账面原值 25,727,980.92 元,净值 13,967,835.95 元。电子设备 337 项,账面原值4,666,610.64 元,净值 1,854,342.58 元;在建工程(土建)1 项,账面价值 63977.09 元,在建工程(设备)6 项,账面价值 2,125,240.47;工程物资 1 项,账面价值 89,743.59 元。

实物资产分布情况:

存货存放在公司库房;机器设备、电子设备及车辆分布在生产经营场所。

实物资产特点:

存货主要为地板砖及生产性配件等。机器设备主要为生产型设备,包括电厂发电设备、建材制造设备及铁路运输设备等;电子设备为办公用设备,包括电脑、打印机、服务器等。车辆为自用载货汽车、装载机、自卸车等。

实物资产保管良好、使用正常。

三、无形资产情况

评估范围内的无形资产为土地使用权,账面金额 54,482,996.12 元,为企业自用的厂区和铁路专用线路所占土地。

四、账外资产情况

无。

五、资产权属状况

(一)实物资产权属状况,

评估人员抽查了存货购置合同及发票、入帐凭证及附件、入库单,查阅了固定资产采购合同及发票,车辆行驶证等,确认存货及固定资产产权,其中纳入本次评估的房屋

中京民信(北京)资产评估有限公司 -5-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明建筑物(除铁路分厂外),占用土地为租赁,由于历史原因,本次评估的房屋均未办理房屋产权证。

(二)无形资产权属状况

评估人员抽查了无形资产购置发票、相关凭证、证书等,无形资产归被评估单位所有。

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说明四 资产核实总体情况说明

资 产 核 实 总 体 情 况 说 明

中京民信(北京)资产评估有限公司 -7-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明

资产核实总体情况说明

评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估明细表》,对固定资产的产权归属证明文件及反映无形资产相关情况的资料进行收集;并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下,于二 O 一四年七月三日至七月十日对评估范围内资产及负债进行了核实。

一、资产核实过程

(一)实物类资产

企业的实物类资产为房屋建(构)筑物、机器设备、电子设备、车辆、在建工程、工程物资、存货等。首先进行账(财务账)、表(评估明细表)核对;然后对照《资产评估明细表》,按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时,对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。

1、 房屋建(构)筑物

房屋建筑物主要为车间、道口、铝合金屋等,构筑物主要为沉淀池、砼路面等,其中包含的管道沟槽主要为给水管道及煤气管道。对房屋建(构)筑物,逐一核对数量(栋、间、项),核实座落位置、建成年月及建筑结构;对办理产权证的房屋,核对建筑面积;对未办理产权证的房屋,核对企业所提供的建筑面积,了解是否存在权属纠纷。

2、 机器设备、电子设备

机器设备、电子设备主要为水泵、锅炉、汽轮机、电脑、打印机、服务器等。对机器设备、电子设备,现场清点核对数量(台、套),查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量;对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看,确定有无报废情况及报废设备的名称、数量;抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等,以判断明细表上所填相关内容的正确与否;抽查设备购置发票或相关记账凭证,核实设备的权属。

3、车辆

对车辆,核对《车辆行驶证》,查询年检资料,向管理和驾驶人员了解车辆行驶、维护保养、是否发生事故等情况。

4、 在建工程

对在建工程,了解获批情况及工程概况、核算方法;查看工程现场,掌握工程形象

中京民信(北京)资产评估有限公司 -8-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明进度;根据有关概预算资料,结合工程形象进度,对工程款应支付额与实际支付额进行详细比对;在应支付额与实际支付额存在较大差异时,调查分析造成差异的原因。

5、 工程物资

本次纳入评估的工程物资为被评估单位购置施釉生产线设备,对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看,确定有无报废情况及报废设备的名称、数量;抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等,以判断明细表上所填相关内容的正确与否;抽查设备购置发票或相关记账凭证,核实设备的权属。

6、 存货

存放在企业库房,主要为地板砖及生产性配件等。

对存货,按照重要存货全查、一般存货抽查(抽查金额不低于该类存货总金额的 60%)的原则对各类存货进行现场核查,核实各类存货的数量、金额,查看各类存货的现状,了解是否存在残、次、冷、背等情况。

(二)非实物类资产

非实物类资产包括:货币资金、应收款项、预付账款、其他应收款等流动资产,无形资产、递延所得税资产等非流动资产。

非实物类流动资产,主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实;

对无形资产,查阅授权书、协议等,重点了解权益状况、特点、形成过程、使用范围、权属状况、法律保护情况、剩余寿命年限及其账面值的构成情况等,以核实其的存在性。

(三)账外资产

无。

(四)负债

负债为流动负债和非流动负债。对负债款项,了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程,了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项;对计提款项,了解主要款项的计提依据、标准,查阅相关合同、纳税申报资料等,了解分析是否存在无需计提或者计提不合理的款项;以核实各负债款项、计提款项的实际金额。

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二、影响资产核实的事项及处理方法

资产核实未受到限制,也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。

三、资产核实结论

经过资产核实,评估范围内资产所有权归山东江泉实业股份有限公司,评估范围内资产与负债的账表、表实相符;实物资产均能正常使用;无形资产的产权清晰;固定资产的产权存在瑕疵,其中纳入本次评估的房屋建筑物(除铁路分厂外),占用土地为租赁,所以本次评估的房屋均未办理房屋产权证。

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说明五 评估技术说明

评 估 技 术 说 明

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流动资产评估说明

一、评估范围

本次流动资产评估范围为山东江泉实业股份有限公司于评估基准日 2014 年 6 月 30日的流动资产。流动资产具体包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。

上述资产在评估基准日账面值如下所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

应收账款 145,345,586.88

预付账款 22,362,571.38

其他应收款 136,732.95

存货 105,758,612.25

流动资产合计 368,386,819.76

二、评估过程

评估过程主要划分为以下三个阶段:

第一阶段:准备阶段

对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式,指导企业填写流动资产评估明细表。

第二阶段:现场勘察核实阶段

1、核对账目:根据企业提供的流动资产评估明细表资料,对财务总账、明细账、台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正,由企业重新填报,作到账表相符。

2、现场清查盘点:评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下,对企业申报的各项实物流动资产进行了现场盘点,并收集评估基准日至盘点日的出入库单。现金为全额盘点,存货的抽查比例在总金额的 60%以上,数量在 40%以上,同时填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。

第三阶段:评定估算阶段

1、将核实后的流动资产评估明细表,录入计算机;

2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估汇总表;

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3、提交流动资产的评估技术说明。

三、评估分析

各项流动资产评估说明如下:

(一)货币资金

货币资金为现金、银行存款,账面值为 94,783,316.30 元。其中现金 12,184.31 元,银行存款 94,771,131.99 元。

1、现金

现金为人民币,存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现金,评估采取盘点推算方法计算,由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入,减基准日至盘点日现金支出,推算出盘点日现金余额,与实盘现金核对,并同现金日记帐和总帐现金帐户余额核对的方法确认评估值。

现金评估值为 12,184.31 元。

2、银行存款

银行存款分别存放在罗庄建设银行、农业银行、工商银行等 18 个银行账户,账面值为 94,771,131.99 元,为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余额核对的办法,如有未达账项则编制银行存款余额调节表。

经核对银行对账单 2014 年 6 月 30 日余额,对于有未达账项的账户,按双向调节法编制了银行存款余额调节表,平衡相符。评估人员对有未达账项者经过分析了解每笔未达账项形成原因,未发现影响净资产的事宜。故银行存款以核实后的账面值94,771,131.99 元作为评估值。

(二)应收账款

应收账款是销售货物而形成的债权以及应收的电费,账面原值为 158,032,164.02 元,坏账准备 12,686,577.14 元,应收账款净值 145,345,568.88 元,为应收山东华盛对外贸易公司、山东华盛江泉热电有限公司等公司的货款及电费款。

评估人员经过核对账簿,核查结算账户、原始凭证,验证其账账、账证是否相符,具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况,对大额应收账款进行了函证,并对回函情况进行了分析。对往来应收款项,有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失,明细如下。

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2014 年 6 月 30 日

账 龄 账面余额 评估风险损失

金额(元) 比例(%) 金额(元) 比例(%)

1 年以内 140,472,967.60 89.00 11,119,115.94 7.04

1-2 年 17,559,196.42 11.00 1,419,753.04 0.90

合计 158,032,164.02 100.00 12,686,577.14 7.93

注:未包括关联方往来。

确认评估风险损失 12,686,577.14 元。

坏账准备评估为零。

应收账款评估值为 145,345,568.88 元。

(三)预付账款

评估范围内的预付账款是被评估单位预先支付的煤气款、运费等,账面价值为22,362,571.38 元。我们核实了账面数值并对款项的付款时间、收回的可能性等进行了调查,因其发生时间距评估基准日较近,且欠款对象为长期往来客户,判断其不存在无法收回的可能性。

预付账款评估值为 22,362,571.38 元。

(四)其他应收款

评估范围内的其他应收款为个人价款及预借差旅费等,账面原值 146,561.00 元,计提坏账准备 9,828.05 元,其它应收账款净值 136,732.95 元。评估人员经过核对账簿,核查结算账户、原始凭证,验证其账账、账证是否相符,具体了解往来款项的发生时间、实际业务内容、款项回收情况、欠款人资金、信用状况,对大额账款发函进行了询证和确认,同时对往来应收款项,有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的,评估风险损失为 100%。对很可能收不回部分款项的,且难以确定收不回账款数额的,参考财会上计算坏账准备的方法,根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失,明细如下。

2014 年 6 月 30 日

账 龄 账面余额 评估风险损失

金额(元) 比例(%) 金额(元) 比例(%)

1 年以内 50,000.00 34.12 3352.89 2.00

1-2 年 96,561.00 65.88 6475.16 4.00

合计 146,561.00 100.00 9,828.05 6.00

注:未包括关联方往来。

确认评估风险损失 9,828.05 元。

坏账准备评估为零。

其他应收款评估值为 136,732.95 元。

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(五)存货

本次评估范围内的存货是由材料采购(在途物资)、原材料、在库周转材料、产成品(库存商品)、在产品(自制半成品)构成。存货分项汇总如下表:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

材料采购(在途物资) 12,287,109.67

原材料 32,313,461.98

在库周转材料 209,054.18

产成品(库存商品) 66,154,018.37

在产品(自制半成品) 791,537.25

合 计 111,755,181.45

减:存货跌价准备 5,996,569.20

合 计 105,758,612.25

企业存货管理井然有序,内部控制制度严谨。评估人员会同企业财务、库管人员对仓库的原材料、库存商品进行了必要的账务抽查及实物盘点验证工作。盘点价值占总价值的 60%以上,数量在 40%以上,盘点结果无差错,账实一致。

1、 材料采购(在途物资)

材料采购账面值 12,287,109.67 元,共 2 项,为企业购买尚未入库的巴花材、刚果材等石材,评估人员对账目、付款凭证以及合同进行核实,经核实无误后,按核实后的账面值 12,287,109.67 元确定评估值。

2、 原材料

原材料账面值为 32,313,461.98 元,因部分原材料不再继续使用,所以计提存货跌价准备 1,547,281.39 元。原材料主要为企业用于生产各型产品所需的主、辅原材料,共分 14498 项。原材料存放在原材料仓库内。经清查,企业材料库存属实。对于正在使用的原材料,因原材料周转较快,库存原材料账面单价与评估基准日采购单价相比变化不大,故以核实后的存货数量与该存货的账面单价的乘积确定评估值;对于库龄较长及不再继续使用的原材料,评估人员通过对原材料基准日近期购入价调查了解,结合所掌握的各种价格信息资料,以评估基准日近期市场价,加上合理的运杂费及其他费用确定其重置成本,再以核实后的存货数量与该存货的重置单价的乘积确定评估值。

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原材料评估值为 30,766,180.34 元。

3、 在库周转材料

在库周转材料账面值为 209,054.18 元,为企业用于生产生活所需的模具以及家具等,共分 4488 项。在库周转材料存放在在库周转材料仓库内。经清查,企业材料库存属实。评估人员通过对在库周转材料基准日近期购入价调查了解,结合所掌握的各种价

中京民信(北京)资产评估有限公司 -15-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明格信息资料,以评估基准日近期市场价,加上合理的运杂费及其他费用确定其重置成本,再以核实后的存货数量与该存货的重置单价的乘积确定评估值。因在库周转材料周转较快,使用较为频繁,市场需求相对稳定,库存在库周转材料账面单价与评估基准日采购单价相比变化不大,故以核实后的账面值作为评估值。在库周转材料评估值为209,054.18 元。

4、 产成品(库存商品)

产成品账面值为 66,154,018.37 元。因部分产成品存在滞销,所以计提存货跌价准备 4449,287.81 元。产成品存放在公司仓库,为各型号的地板砖等。情况如下:

产成品部分为正常销售产品,部分为滞销产品,评估人员对基准日企业的正常库存商品以评估基准日产成品的实际库存数量,乘以其在评估基准日的不含税销售单价格,减去全部税金、销售费用和适当净利润计算得出评估值,评估公式为:

产成品评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率)

综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当净利润/销售收入

名 称 计算公式 计算结果

主营业务税金及附加扣除率 主营业务税金及附加/销售收入 1.00%

销售费扣除率 销售费用/销售收入 1.00%

所得税扣除率 所得税额/销售收入 0.00%

净利润扣除率 净利润/销售收入× 50% 0.00%

合 计 2.00%

例:产成品——63071 一级内墙砖 300*600 8 片(明细表第 6 项)

经核实该类产成品为一级内墙砖系列,为产成品,实际库存 34055 箱,根据评估人员对企业销售情况调查,该产品市场不含税销售单价为 21.88 元/箱,销售费用和销售税金及所得税等综合扣除率合计为 2.00%。

则:产成品评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率)

=34055×21.88×(1-2.00%)

=730,139.20(元)

经评估,产成品评估值为 730,139.20 元。

对滞销产品,以单位可变现净值乘以核实后的库存数量确认评估值。

5、在产品(自制半成品)

在产品共 10 项,账面值 791,537.25 元,采用实际成本核算,系企业生产各种规格

中京民信(北京)资产评估有限公司 -16-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明的各型号的瓶坯等产品发生的直接材料、直接人工及制造费用等。

根据调查,该公司产品生产工序多,生产过中发生的损耗也无法测定,因此难以确定其完工比率,故对在产品,以核实企业在产品的核算方法,如有不合理费用则扣除不合理费用的方法评估;评估人员通过了解企业的成本核算的程序和方法,认为企业成本核算真实合理,账面价值基本反映了该部分价值,以核实后账面值确认为评估值。

在产品评估值为 791,537.25 元。

6、存货评估结果

存货评估结果汇总见下表:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

材料采购(在途物资) 12,287,109.67 12,287,109.67 - -

原材料 32,313,461.98 30,766,180.34 -1,547,281.64 -4.79

在库周转材料 209,054.18 209,054.18 - -

产成品(库存商品) 66,154,018.37 66,309,727.22 155,708.85 0.24

在产品(自制半成品) 791,537.25 791,537.25 - -

合 计 111,755,181.45 110,363,608.66 -1,391,572.79 -1.25

减:存货跌价准备 5,996,569.20 - - -

合 计 105,758,612.25 110,363,608.66 4,604,996.41 4.35

四、流动资产评估结果

山东江泉实业股份有限公司流动资产评估值为 371,744,538.16 元。具体结果见下表:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率%

货币资金 94,783,316.30 94,783,316.30 - -

应收账款 142,539,131.82 142,539,131.82 - -

预付账款 22,362,571.38 22,362,571.38 - -

其他应收款 136,732.95 136,732.95 - -

存货 105,758,612.25 110,363,608.66 4,604,996.41 4.35

流动资产合计 368,386,819.76 372,991,816.17 4,604,996.41 1.25

流动资产评估增值4,604,996.41元,主要为存货评估增值,增值原因为:

产成品评估值中包含部分利润。

中京民信(北京)资产评估有限公司 -17-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明

房屋建(构)筑物评估说明

一、评估范围

本次评估范围为山东江泉实业股份有限公司所属房屋建筑物、构筑物、管道沟槽等

固定资产共 213 项,账面原值 492,974,495.75 元,账面净值 316,122,721.33 元。详见明细表:

账面价值(元)

编号 科目名称

原值 净值

房屋建筑物类合计 492,974,495.75 316,122,721.33

4-6-1 固定资产-房屋建筑物 222,247,547.42 134,652,723.88

4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施 226,354,174.02 152,063,199.98

4-6-3 固定资产-管道及沟槽 44,372,774.31 29,406,797.47

二、现场勘察状况

(一)基本情况

本次由被评估单位山东江泉实业股份有限公司申报评估的房屋建筑物、构筑物、管道沟槽等共 213 项。其中房屋建筑物有 127 项,占申报账面净值总量的 45%;构筑物及其他辅助设施有 71 项,占申报账面净值总量的 46%;管道沟槽占 15 项,占申报账面净值总量的 9%。

本次评估的房屋建筑物为工业厂房及办公、生活附属用房。主要有生产车间和厂区办公楼、员工宿舍、员工餐厅,铁道道口房、坂道房,仓库、车间内操作室及其他辅助用房等。其中车间主要为钢筋砼框架结构,钢筋砼独立基础、桩基础,砖墙围护或现浇钢筋混凝土,钢筋砼板屋顶或彩钢板屋顶、石棉瓦屋顶。水泥混凝土地面、陶瓷砖地面,塑钢推拉窗,塑钢门、防盗门、铁门,室内有水、电、照明、空调,设备齐全。

生活及办公用房多为砖混、砖木结构,泵房等辅助用房多为框架结构。

构筑物主要为铁道路基、道轨,车棚、厕所、沉淀池,冷却塔,厂区内地面硬化、绿化及围墙工程等。

管道沟槽主要为地下给水、污水、供暖等管道,架空除盐水管道、燃气管道等。

房屋建(构)筑物等均能正常使用。

(二)房屋建(构)筑物主要结构

申报评估的主要厂房建(构)筑物情况介绍如下:

1、框架结构厂房:该车间为钢筋砼框架结构,钢筋砼独立基础,外墙围护结构:

中京民信(北京)资产评估有限公司 -18-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明240mm 厚砖墙、陶粒混凝土板围护,水泥混凝土地面、陶瓷砖地面,外墙彩色涂料,内墙乳胶涂料,塑钢推拉窗,塑钢门、防盗门、铁门,室内有水、电、照明、空调,设备齐全。

2、砖混结构办公楼:条形基础,墙体为砖墙围护结构。外墙乳胶涂料,内墙乳胶涂料、屋顶抹灰、成品木门、塑钢推拉窗,简易装修。水电等配套设施齐全。

3、砖混结构宿舍楼:条形基础,墙体为砖墙围护结构。外墙乳胶涂料,内墙乳胶涂料、屋顶抹灰、成品木门、塑钢推拉窗,简易装修。水电等配套设施齐全。

4、铁路工程:该工程为华盛铁路专用线,建设地处于平原微丘区,河系发育一般,铁路主要工程内容包括:路基工程、轨道工程、桥涵工程、线路工程等。铁路线路总长度 11.7 公里,2002 年 4 月开工建设,2003 年 12 月竣工交付使用,2010 年对铁路线进行了扩建及修整。

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5、冷却塔:该工程为淋水面积 4500 平方米的双曲线通风冷却塔,塔体高度 105 米,由 40 对人字方支柱和上环梁支承的钢筋砼筒体结构,进风口高 7.3 米,上环梁中心半径38.605 米。塔顶最高处 105.25 米,出口中心半径 24.596 米,筒壁最大厚度为 700mm,最薄处为 160mm。塔筒最小处喉部半径 22.788 米,标高 78.75 米。塔顶设悬挑刚性环,宽 1000,时外用钢栏杆封闭,沿筒壁设一检修钢爬梯。

6、厂区道路:厂区内路面主要为混凝土整体路面 300mm 厚,地面垫层为混凝土垫层,面层压光夯实。

7、引水管道: 引水管道材质为钢管,敷设长度 24500 米,管径 600mm,敷设方式为地下直埋。

三、评估依据

(一) 财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》(财企[2004]20 号);

(二) 中国资产评估协会 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);

(三) 中国注册会计师协会 2003 年 1 月 28 日发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);

(四) 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,并于 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正);

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(五) 房地产估价规范(国家标准 GB/T50291-1999);

(六) 《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(七) 《中华人民共和国土地管理法》;

(八) 被评估单位提供的《国有土地使用权证》;

(九) 被评估单位提供的工程预算书、财务凭证等资料;

(十) 国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知(计价格[2002]1980 号);

(十一) 国家计委,建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》(计价格[2002]10 号);

(十二) 《关于印发山东省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法的通知》(鲁财综〔2008〕53 号文);

(十三) 《关于印发的通知》(鲁财综[2003]24 号);

(十四) 《国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知》(发改价格[2007]670 号);

(十五) 《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》(计价格[1999]1283 号);

(十六) 《山东省建筑工程定额 2003 版》

(十七) 《山东省建筑工程定额价目表》

(十八) 《山东省建设工程费用组成及计算规则(2011)》;

(十九) 关于公布《铁路路基工程预算定额》等二十九项定额标准的通知(铁建设〔2010〕223 号)

(二十) 《铁路工程概算预算定额》

(二十一) 工程建设前期费用标准;

(二十二) 《资产评估常用数据与参数手册》 ;

(二十三) 被评估单位申报房屋建(构)筑物清查评估明细表;

(二十四) 评估人员对评估现场实地勘查记录资料;

(二十五) 评估人员搜集的其他参考资料。

四、评估程序

(一)核对原始资料

根据委托方提供的房屋建筑物评估明细表,对房屋建(构)筑物及附属设施进行核

中京民信(北京)资产评估有限公司 -20-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明对,对填写不符合评估要求之处与委托方有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以更正。

(二)市场调查

根据评估目的需要,评估人员到有关建设管理部门及委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询,取得工程资料、与建设工程有关的其他各项费用取费标准和政府政策性收费文件等资料。了解工程地质状况,验收和房屋的历年使用、维修情况。

(三)现场勘察

对建筑物的现场勘察评估,遵循公正、客观、科学的原则,根据被评估单位提供的建筑物、构筑物评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、通风等设备情况,进行现场勘察核实,并结合现场了解建筑物的结构情况和各部位完损状况,逐项做现场记录。

评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物做详细的查看,除核对建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外,主要查看:1、建筑物结构、装修、设施、配套使用情况;2、构筑物的结构形式、状况;3、管线的状况、架设方式、绝缘方式情况。

结构:为了判断建筑物基础的安全性,初步确定基础的可靠性和合理性,为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测,查看有无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否有开裂粉化以及粉化的严重程度。

装饰:由于每个建筑物的装修标准和内容不尽相同,不能一概而论。一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修,但无论是对何种形式的装修,查看的主要内容是看装修的面层有无脱落、开裂、损坏,另外还要查看装饰的新旧程度。

设备:水、电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求。

围护结构:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

(四)评定估算

对取得的评估资料及勘查结果,进行综合分析,对各类建(构)筑物,分别进行评估测算,复核评估工作底稿,编写资产评估说明及评估明细表。

五、评估方法

根据本次评估的目的和资产特点,对房屋建(构)筑物采用重置成本法进行评估。

计算公式为:评估值=重置成本×综合成新率

(一)重置成本的确定

中京民信(北京)资产评估有限公司 -21-山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明

重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本

1.建安工程造价

① 对于能够提供竣工决算资料的,评估基准日建安工程造价系根据工程决算和当地评估基准日建筑安装价格指数调整确定。

② 对于被评估单位无法提供完整的工程结算资料和工程技术图纸资料的,建安综合造价的求取主要采用标准单方造价调整法测算确定,评估人员根据所提供的部分资料及现场丈量所获取的建筑物结构、装修的基础性数据,参考同类工程中建安工程造价进行修正系数调整,从而计算出待估房屋建安造价。如果查询不到可比案例的,则在核实历史成本及工程造价的基础上用价格指数调节法确定建安造价,公式为:

重置成本=历史成本(账面价值)×基准日价格指数

③ 对于重要的构筑物,被评估单位无法提供完整的工程结算资料,近期也无参考案例的,根据被评估单位提供的工程技术图纸等资料,套用相应定额得出该构筑物的建安造价。

2.前期费用和其他费用:

① 在按国家各部门(行业)规定取费的基础上,考虑当地特殊合理的相关费用确定。包括的内容及取费标准见下表:

前期费用及其它费用

序号 费用项目 取费基数 费率 取费依据

一 建安工程造价

1 建设单位管理费 工程造价 1.80% 财建[2002]394 号

2 项目可行性研究费 工程造价 0.15% 计委计价格[1999]1283

3 勘察和工程设计费 工程造价 2.00% 计委建设部计格[2002]10

4 招投标代理费 工程造价 0.05% 计价格[2002]1980 号

5 工程监理费 工程造价 1.60% 发改价格[2007]670 号

综合费率 5.6%

二 按建筑面积计算

6 墙体材料基金 建筑面积 10 鲁财综〔2008〕53 号文

7 散装水泥专项基金 建筑面积 2 鲁财综〔2003〕24 号

② 对于铁路专用线,与民用建筑前期费率不同,包括的内容及取费标准见下表:

前期费用及其它费用

序号 费用名称 费率 计费基数 费用依据

前期费用

1 可行性研究费 2.26 万元/公里 正线公里 铁建设函[2002]86 号

2 勘查设计费 1.49 万元/公里 正线公里 铁建设函[2002]86 号

3 工程招标费 0.20% 预算工程费 计价格【2002】1980 号

中京民信(北京)资产评估有限公司 -22-

山东江泉实业股份有限公司拟置出的部分资产及负债价值评估说明

序号 费用名称 费率 计费基数 费用依据

其他费用

4 管理费 1.00% 预算工程费 铁建设 [2006] 113 号

5 工程监理费 1.40% 预算工程费 铁建设 [2006] 113 号

6 工程质量安全监督费 0.07% 预算工程费 铁建设 [2006] 113 号

3.资金成本:即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本,按

合理工期内的贷款利率,资金均匀投入计算。其中合理工期按照《全国统一建筑安装工

程工期定额》确定,贷款利率按照中国人民银行最近一期公布施行的贷款利率水平确定。