山东鲁地矿业投资有限公司

拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目所涉及芜湖太平矿业有限责任公司股东全部权益价值

资产评估报告

中发评报字[2013]第 128 号

(资产评估说明)

中发国际资产评估有限公司

二〇一三年十月八日山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

目 录

说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 ...................... 1

说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 .......................... 2

说明三 资产评估对象、范围以及清查核实情况说明 .................. 3

第一部分 评估对象与评估范围说明 ............................... 3

一、评估对象与评估范围内容 .................................. 3

二、企业申报的实物资产情况 .................................. 4

三、企业申报的无形资产情况 .................................. 5

四、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金

额(或者评估值) ................................................ 5

第二部分 资产核实情况总体说明 ................................. 7

一、资产核实人员组织、实施时间和过程 ........................ 7

二、影响资产清查核实的事项及处理方法 ........................ 7

说明四 资产基础法评估技术说明 .................................. 9

第一部分 流动资产评估技术说明 ................................ 9

第二部分 非流动资产评估技术说明 ............................. 12

第三部分 流动负债评估技术说明 ............................... 43

说明五 评估结论及分析 ......................................... 45

一、评估结论 ............................................... 45

二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ................... 46

三、评估结论成立的条件 ..................................... 46

四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 ............. 47

五、特别事项说明 ........................................... 47

中发国际资产评估有限公司 I山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明

本资产评估说明仅供国有资产监督管理部门、企业主管部门审查资产评估报告和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人,也不得见诸于公开媒体。

本册说明为本报告组成部分,不能以任何方式单独使用。

中发国际资产评估有限公司

二〇一三年十月八日

1中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

说明二 关于进行资产评估有关事项的说明

根据国家资产评估的有关规定,该部分内容由资产评估委托方及被评估单位共同撰写。具体内容见附件:《关于进行资产评估有关事项的说明》。

(本页以下无正文。)

2中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

说明三 资产评估对象、范围以及清查核实情况说明

第一部分 评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

(一)评估对象和评估范围

资产评估对象为芜湖太平矿业有限责任公司(以下简称太平矿业公司)的股东全部权益价值。

评估范围是芜湖太平矿业有限责任公司的全部资产及负债。

(二)委托评估的资产类型与账面金额

纳入本次评估范围的资产包括货币资金、其他应收款、房屋建筑物及构筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程、无形资产等,总资产账面价值为 24,851. 89万元;负债包括流动负债和非流动负债,总负债账面价值为 23,950.87 万元;净资产账面价值 901.02 万元。

截止评估基准日,纳入评估范围内的资产、负债账面价值已经信永中和会计师事务所审计,并发表了无保留意见。

截止评估基准日,纳入评估范围内的无形资产中的采矿权资产账面值 1072 万元,已经由青岛衡元德矿业权评估咨询有限公司进行了评估,并出具了青岛衡元德矿评报字[2013]第 068 号采矿权评估报告,评估结果 12,553.09 万元,直接汇入本次评估结果中。

账面价值内涵:被评估企业资产账面是原始价值。

(三)委托评估的资产权属状况

委托评估的资产权属状况如下:

(1)固定资产主要包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备及车辆。其中,房屋建筑物共 18 项,建筑面积合计 14,042.90 平方米,其中:房屋建筑物 11项,建筑面积合计 1,416.90 平米,位于生产矿区,其所占用土地尚未办理土地使用证;房屋建筑物 7 项,建筑面积合计 12,626.00 平米,其所占用土地为太平矿业公司租用安徽东方纸业有限公司的土地,截止评估报告出具日因土地使用权证尚在办理过程中,上述房产尚未取得《房屋所有权证》,但产权属于芜湖太平矿业有限责任公司。

②无形资产包括采矿权和支付的前期土地费用,主要资产为采矿权,已取得证号为 C3400002010122110108803 的《采矿许可证》;矿区占用的土地尚未取得土地使用权证。

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③列入评估范围的车辆共 1 辆,为 2013 年 7 月购置的江淮瑞风客车,至本次评估基准日尚未办理车辆行驶证。

(四)委托评估企业的生产情况

太平矿业公司铁矿石总储量为 316.41 万吨,TFe 平均品位 39.79%, MFe 平均品位 36.11%,可采储量 241.83 万吨。太平矿业公司已取得环保批复,已取得立项批复,已通过安徽省安监局的安全设施竣工验收。目前正在申请办理《安全生产许可证》。

二、企业申报的实物资产情况

企业申报的实物资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备、在建工程等,具体情况如下:

(一)房屋建筑物类资产

企业申报的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物等资产,具体情况如下:

1、房屋建筑物,共计 18 宗,其中,

(1)11 宗,位于采矿区(芜湖市鸠江区沈巷镇裕溪社区),总建筑面积 1,441.90平方米,建筑结构主要为砖混,用途包括办公、宿舍、井口卷扬机房等,均建成于 2007 至 2010 年间,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理;

(2)另外 7 宗为选矿厂房产,位于沈巷镇雍镇社区农场村,总建筑面积 12,601.00平方米,主要是轻钢结构的球磨车间、选料车间及少量的砖混结构的办公室、宿舍及配电室。均建成于 2012 年,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

2、构筑物,共计 11 宗,均为选矿产设施,位于沈巷镇雍镇社区农场村,主要包括:

(1)面积 21,400.00 平方米的混凝土矿区路面;

(2)面积 1,305.00 平方米、混凝土的循环清水池 1 座;

(3)混凝土结构的矿粉池 7 个、厂内循环池 3 个、厂外循环池 3 个、钢网围挡 1处。

构筑物均建成于 2011 至 2012 年间,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

(四)设备类资产

企业申报的设备类资产包括机器设备、车辆、电子设备等资产,具体情况如下:

1、机器设备,共计 379 台套,主要包括:

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(1)采矿区内,井下的水泵、矿车、变压器、提升设备等,井上的装载机、变配电设备等,共 234 台套,构建于 2005 至 2013 年之间,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

(2)位于选矿厂内的设备,包括球磨机、鄂破机、装载机、陶瓷过滤器等,共145 台套,购置于 2012 年,目前处于半停产状态,但均可使用。均未经过改造或大修理。

2、车辆,共 1 辆,为 2013 年购置的江淮瑞风客车,至本次评估基准日尚未办理行驶证。目前可正常使用。未经过大修理。

3、电子设备,共计 93 台套,主要包括电脑、空调、热水器等资产,存放于采矿区及办公区的办公厂房内,购建于 2005 年至 2010 年之间,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

(五)在建工程

企业申报的在建工程账面值17,437.90万元,包括土建工程、设备安装工程,具体情况如下:

1、土建工程账面值 17,265.82 万元,为在建的井巷设施,包括主井井筒、副井井筒、开拓巷道、-185 平巷、-135 平巷、-85 平巷、井下防治水及其他辅助设施,始建于 2006 年,预计 2013 年 9 月完工投产。至本次报告出具日仍未完工。

2、设备安装工程 172.08 万元,包括充填输送泵材料、安保设施、井下防护-通讯设备及维修配件、升降设备、运输设备、采矿设备、充填站、人员定位仪监控设备、徕卡测距仪等,始建于 2006 年,预计 2013 年 9 月完工投产。至本次报告出具日仍未完工。

三、企业申报的无形资产情况

纳入本次评估范围的无形资产包括土地使用权和矿业权,具体情况如下:

(一)土地使用权

矿区所占土地为工业临时用地,太平矿业公司与当地村民签订协议,并支付了一定数量的赔偿金额,该款项在无形资产科目列示,金额 85.65 万元,尚未取得土地使用证。

(二)矿业权

企 业 申 报 的 矿 业 权 共 计 1 宗 , 账 面 值 1,072.00 万 元 , 取 得 证 号 为C3400002010122110108803 的《采矿许可证》,矿区面积 0.2862 平方公里,开采矿种为铁矿,方式为地下开采,生产规模为 20 万吨/年,开采深度由 6 米至-200 米标高,采矿许可证有效期为 2012 年 12 月 5 日至 2013 年 12 月 28 日。

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本评估报告中的矿业权评估值引用了青岛衡元德矿业权评估咨询有限公司出具的青岛衡元德矿评字【2013】第 076 号采矿权评估报告结论。引用的评估报告概况如下:

评估机构:青岛衡元德矿业权评估咨询有限公司。

评估委托方:山东鲁地矿业投资有限公司。

采矿权人:芜湖太平矿业有限责任公司。

评估对象:芜湖市鸠江区施墩铁矿采矿权。

评估目的:股权收购。

评估基准日:2013年8月31日。

评估方法:折现现金流量法(DCF法)。

评估主要参数:

芜湖市鸠江区施墩铁矿采矿权范围内保有资源储量为矿石量316.41万吨;平均品位TFe39.79%。评估利用的可采储量为241.83万吨;生产规模为20万吨/年;贫化率为8%;矿山合理服务年限13.14年;评估计算年限为13年零2个月;产品方案为品位64%铁精粉;固定资产投资为18067.16万元;铁精粉的不含税销售单价为977.58元/t;评估确定单位总成本费用为218.75元/吨;单位经营成本185.23元/吨,折现率为8.2%。

评估结论:

经评估人员调查和分析有关资料,按照采矿权评估的原则和程序,选取适当的评估方法和评估参数,经认真估算,确定“芜湖市鸠江区施墩铁矿采矿权”在评估基准日时点的价值为12,553.09万元,大写人民币壹亿贰仟伍佰伍拾叁万零玖佰元整。

欲了解矿业权评估的具体情况,需参看相应的矿业权评估报告书。

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第二部分 资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组织、实施时间和过程

根据国家有关资产评估的有关法规规定,结合待估资产的特点,组建评估团队,共分流资组、房产组、设备组和井巷工程组等 4 个评估小组,于 2013 年 9 月,我们按如下清查程序对评估范围内的全部资产和负债进行了清查核实:

(一)2013 年 9 月 4 日-9 月 7 日,评估人员指导企业进行资产清理自查和准备相关评估资料

1、首先由评估人员辅导企业财务和资产管理人员填写资产评估申报明细表及准备资产评估资料;

2、然后由企业财务和资产管理人员对评估范围的资产和负债按资产评估申报明细表的内容进行全面清查核实和准确填报,同时按评估资料清单要求准备相关的产权证明、历史成本支出明细、资产质量状况、其他财务和经济技术指标等相关评估资料。

(二)2013 年 9 月 8 日-9 月 15 日,评估人员现场清查核实资产与验证相关评估资料

1、评估人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,获取评估业务需要的基础资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属;

2、评估人员在执行现场调查时,根据重要程度采用抽样等方式进行调查;

3、评估人员从市场等渠道独立获取资料,及从委托方、有关部门获取资料,具体评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。

二、影响资产清查核实的事项及处理方法

本次资产清查,评估人员发现影响资产核实的事项及处理方法如下:

1、固定资产主要包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备及车辆。其中,房屋建筑物共 18 项,建筑面积合计 14,042.90 平方米,其中:房屋建筑物 11项,建筑面积合计 1,416.90 平米,位于生产矿区,其所占用土地尚未办理土地使用证;房屋建筑物 7 项,建筑面积合计 12,626.00 平米,其所占用土地为太平矿业公司租用安徽东方纸业有限公司的土地,截止评估报告出具日期因土地使用权证尚未取得,上述房产尚未取得《房屋所有权证》,本次评估未考虑后续权证办理相关税费。

被评估单位承诺如果上述房屋产权出现问题愿承担相应的法律责任。上述房屋的建筑面积主要依据被评估单位提供的施工合同及现场测量,并结合评估人员现场勘查确定。

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2、列入评估范围的车辆共 1 辆,为 2013 年 7 月购置的江淮瑞风客车,至本次评估报告出具日期尚未办理车辆行驶证。被评估单位出具了承诺函,证明上述运输车辆确实为被评估单位所有,并承诺如果上述运输车辆产权出现问题愿承担相应的法律责任。

3、矿区所占土地为工业临时用地,太平矿业公司与当地村民签订协议,并支付了一定数量的赔偿金额,该款项在无形资产科目列示,金额 85.65 万元,尚未取得土地使用证。本次评估未考虑土地使用权证后续办理相关费用。。

因资产占有方尚未合法占有该土地使用权,支付的均为与土地相关的前期费用,评估时以审计确定的账面值作为评估值。

三、资产清查核实结论

经本次清查核实,除上述事项外,清查评估明细表和账面记录一致,申报明细表与实际情况吻合;实物资产账账、账表、账实相符。

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说明四 资产基础法评估技术说明

第一部分 流动资产评估技术说明

一、评估范围

本次流动资产评估范围包括:货币资金和其他应收款。具体情况如下表所示:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

货币资金 20,126,312.01

其它应收款 23,544,020.09

43,670,332.10

流动资产合计

二、核实过程

1、进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对;

根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符。

2、进行原始凭证的查验、监盘、函证等核实工作;

评估人员和被评估单位相关人员共同核对了部分流动资产原始记账凭证;对评估基准日申报的现金进行了盘点,填写了“现金盘点表”;对大额、重要的流动资产发函核实等工作。

3、收集与评估有关的产权、法律法规文件、市场资料;

评估人员收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、以及部分记账凭证等评估相关资料;向被评估单位相关人员询问客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。

4、经上述核实,根据核实后结果选用适当的评估方法并撰写评估说明。

三、评估方法

(一)货币资金

货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。情况如下:

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值

现金 13,924.78

银行存款 112,387.23

其他货币资金 20,000,000.00

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合 计 20,126,312.01

1、现金

账面价值 13,924.78 元,由太平矿业公司财务部出纳保管,币种为人民币。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,对企业出纳的盘点进行监盘;以盘点日的经核实的金额,加上评估基准日至盘点日支出现金金额,减评估基准日至盘点日收入现金金额作为评估基准日实有金额。经核实,评估基准日实有金额与评估基准日账面金额一致,则以核实的账面金额作为评估值。

经上述评定估算程序,得出评估结论:现金的评估值为 13,924.78 元。

2、银行存款

账面价值 112,387.23 元,为太平矿业公司在当地各银行开设的账户,币种为人民币,共计 6 个账户。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,将银行存款清查评估明细表中各银行账户金额与对账单核对,如与对账单的金额一致,则确认该账户的银行存款数。如与对账单金额不一致,则要求企业提供银行存款余额调节表,检查未达账项的内容;如未达账项不影响企业的净资产,则确认该账户的银行存款数;如未达账项影响企业的净资产,则对银行存款账户进行调整,以经核实的调整后账面金额作为评估值。

经上述评定估算程序,得出评估结论:银行存款的评估值为 112,387.23 元。

3、其他货币资金

账面价值 20,000,000.00 元,为太平矿业公司在农行沈巷支行开设的银行承兑保证金户。币种为人民币,共有 1 个账户。

评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对。其次,将其他货币资金清查评估明细表中各项目金额与对账单等外部证据核对,如核对一致,则确认该其他货币资金金额。如与对账单等外部证据金额不一致,则要求企业提供余额调节表或有关说明,检查未达账项的内容。如未达账项不影响企业的净资产,则确认该项其他货币资金金额。如未达账项影响企业的净资产,则对该其他货币资金账户进行调整,以经核实的调整后账面金额作为评估值。

经上述评定估算程序,得出评估结论:其他货币资金的评估值为 20,000,000.00元。

(二)其他应收款

账面余额为 23,544,020.09 元,计提坏账准备 0 元,账面价值为 23,544,020.09 元,为借款、备用金、保证金、待抵扣进项税等。

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评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对,按账龄分析法及个别认定法、账龄分析法综合判断其他应收款收回的可能性,以预计可收回金额确定评估值。本次将按账龄分析法预计的损失额集中在评估风险损失科目的评估值中反映。具体评估方法如下:

1、对于借款、备用金、保证金等,确定可收回的以核实后账面值确定评估值;经过可收回性分析有收回损失风险的,以应收额扣除按账龄分析预计的损失额确定评估值。

预计损失比例如下:

账 龄 计提比例

1-2年(含2年) 10%

2-3年(含3年) 30%

3-4年(含4年) 50%

4-5年(含5年) 80%

5年以上 100%

2、对于关联方往来,如关联方已关停并转,经分析判断,以可收回的金额作为评估值。其他关联方往来以核实后账面值确认评估值。

现公司股东杨明文以其本次股权转让后持有的被评估单位10%股权对截止评估基准日的其他应收款中的所有款项回收进行了相应担保,故本次评估预计评估风险损失为0元。

评估人员经上述评估方法及程序,其他应收款账面余额为23,544,020.09元,预计评估风险损失为0元,评估值为23,544,020.09元。

四、流动资产评估结果

经实施上述评定估算程序后,流动资产于评估基准日 2013 年 8 月 31 日的评估结果如下表所示:

流动资产评估结果汇总表

金额单位:人民币元

科目名称 账面价值 评估值 增值率%

货币资金 20,126,312.01 20,126,312.01 0

其他应收款 23,544,020.09 23,544,020.09 0

流动资产合计 43,670,332.10 43,670,332.10 0

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第二部分 非流动资产评估技术说明

一、固定资产评估技术说明

纳入评估范围的固定资产包括房屋建筑物类、设备类,具体情况如下:

金额单位:人民币元

账面价值

编号 科目名称

原值 净值

1 房屋建筑物类合计 9,087,120.16 8,665,147.62

2 设备类合计 13,174,682.06 10,227,946.82

3 固定资产减值准备

合 计 22,261,802.22 18,893,094.44

(一)房屋建筑物类资产评估技术说明

1、评估范围

本次太平矿业公司纳入评估范围的房屋建筑物类资产包括:建筑物18项,主要为办公楼、车间、宿舍等生产办公用房;构筑物11项,主要为道路、矿粉池、循环池等构筑物。账面价值情况如下:

金额单位:人民币元

账面价值

编号 科目名称

原值 净值

房屋建筑物类合计 9,087,120.16 8,665,147.62

4-6-1 固定资产-房屋建筑物 5,423,520.16 5,001,547.62

4-6-2 固定资产-构筑物及其他辅助设施 3,663,600.00 3,663,600.00

4-6-3 固定资产-管道及沟槽

2、资产概况

(1)资产分布情况

委估房屋建筑物坐落于采矿区(芜湖市鸠江区沈巷镇裕溪社区)和选矿厂(沈巷镇雍镇社区农场村),均为自建。

(2)账面价值构成

该公司房屋建筑物账面价值为房屋建筑物原始建造价值。

(3)主要房屋建筑物结构类型

①砖混结构:基础垫层,钢筋砼带型基础有梁式2m以内C20粒40,45无筋稀疏;砖墙,1砖M5混合砂浆,砌体内钢筋加固不绑扎,墙面抹灰,砖墙水泥砂浆20mm厚,抹灰面106涂料二遍;现浇钢筋砼,单梁、连续梁、框架梁C20粒40,425较密;

12中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明天棚抹混合砂浆,抹灰面106涂料二遍;楼地面1cm厚垫层,刚性屋面,配筋细石砼,有女儿墙;屋面排水,塑料水落管110mm;钢门窗。

②钢结构:独立基础,800*8008*6人工挖孔柱,60*60柱基础、预埋件,25厚C25砼垫层,300厚碎石垫层,不含毛石,素土分层夯实,密实度>0.93,基层土方挖运,1.2米墙体,墙面油漆两遍,高12米,有墙板0.15mm含防火油漆,拱形钢构屋顶。

③构筑物:矿粉池,砼墙厚25mm,含钢筋12mm*8,宽29m*总长45m,有砼筋板厚25mm;循环沉淀池,砼墙厚25mm,含钢筋12mm*6.5,宽7m*总长17m,有砼筋板厚25mm;矿区路面,25厚C25砼垫层,400厚碎石垫层,不含毛石,素土分层夯实。

(4)产权情况

截至评估报告日,房屋建筑物共18项,建筑面积合计14,042.90平米,其中:房屋建筑物11项,建筑面积合计1,416.90平米,位于生产矿区,其所占用土地尚未办理土地使用证;房屋建筑物7项,建筑面积合计12,626.00平米,其所占用土地为太平矿业公司租用安徽东方纸业有限公司的土地。截止评估报告出具日因土地使用证尚未取得,上述房产均未取得《房屋所有权证》,本次评估未考虑办理房产证的相关税费。太平矿业公司对此出具了关于房屋产权的有关说明与承诺,承诺上述房屋建筑物为太平矿业公司实际拥有、控制和使用。

3、评估过程

(1)清查核实阶段

①评估人员根据被评估单位提供的资产评估申报明细表,会同被评估单位有关人员,对实物资产逐项进行核实,核实各类建筑的名称、面积、结构型式和竣工时间等,完善评估明细表,做到账表相符、账实相符。

②核实企业的资产权属,查阅有关证明资产权属的资料,房屋购建合同资料等,核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等。

(2)现场勘察阶段

依据清查评估明细表,评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察,对未办理房产证的房产主要依据被评估单位提供的有关测绘结果、图纸、施工合同、预决算书等资料,并结合评估人员现场勘查确定。

(3)评定估算阶段

根据评估依据、评估资料,评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值,得出评估结果后撰写评估技术说明。

4、评估方法

根据本次评估目的和委估资产的实际现状,房、地分估,房屋建筑物采用重

13中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明置成本法进行评估。

重置成本根据原概算、预决算工程量或图纸以及当地造价水平等资料,进行适当调整计算,套用现行概预算定额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方法。

①房屋建筑物重置全价的确定

重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本

其中,建安综合造价通过下述方法确定:

对于大型、价值高、重要的建(构)筑物,根据建(构物)所在地执行的定额标准和有关取费文件,分别计算土建工程费用、安装工程费用(及装修工程费),并计算出建安综合造价。

对于价值量小、结构简单的建(构)筑物采用单方造价法确定其建安综合造价。

根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定,确定前期及其他费用。

根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期,确定资金成本,最后计算出重置全价。

②综合成新率的确定

综合成新率是根据打分法确定的现场勘察成新率和经济寿命年限法确定的理论成新率综合计算确定的,取两种方法结论的加权平均值作为该建筑物的综合成新率。

综合成新率(%)=现场勘察成新率× 60%+理论成新率× 40%

理论成新率(%)=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限× 100%

现场勘察成新率测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等结构部分,内外墙面装修、门窗等装饰部分,以及水、电、卫等设备部分,各占建筑物造价比重确定其标准分值;再由现场勘察实际状况确定各类的评估完好分值,根据此分值确定整个建筑物的完好分值,计算该建筑物的现场勘察成新率。

现场勘察成新率(%)=∑完好分值/标准分值×100%

③评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

5、评估结果及增减值分析

(1)评估结果

经实施上述评定估算程序后,房屋建筑物类于评估基准日2013年8月31日的评估结果见下表:

14中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

房屋建筑物类评估结果汇总表

金额单位:人民币元

账面价值 评估值 增值率%

科目名称

原值 净值 原值 净值 原值 净值

建筑物类合计 9,087,120.16 8,665,147.62 10,857,341.71 10,246,073.83 19.48 18.24

房屋建筑物 5,423,520.16 5,001,547.62 6,879,374.66 6,525,921.83 26.84 30.48

构筑物 3,663,600.00 3,663,600.00 3,977,967.05 3,720,152.00 8.58 1.54

(2)评估结果增减值分析

房屋建筑物类评估价值增值的原因主要是:①建筑物大多建于 2007 至 2012 年间,至本次评估基准日,期间人工、材料等价格上涨,造成评估增值;②建筑物类固定资产会计折旧年限为 20 年,评估时采用经济使用年限,一般大于 20 年,造成评估增值。

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4 住房公积金 定额人工费 12.00% 2,706.84

17中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

5 危险作业意外伤害保险 定额人工费 0.80% 180.46

直接费+管理费+利润+规

五 税金 3.41% 2,364.39

费

直接费+管理费+利润+规

六 装饰工程费用合计 71,701.29

费+税金

装饰工程取整为71,700.00元。

安装工程取费表

金额单位:人民币元

序号 费用项目名称 计费基础 费率 合计(元)

一 直接费 直接工程费+措施费 32,539.54

(一) 直接工程费 直接费 31,808.79

工程量 X 定额消耗 X 人工

(一), 其中定额人工费(R1) 16,391.07

单价

其中定额材料费 定额消耗 X 材料单价 12,678.98

定额机械台班消耗 X机械

其中定额机械台班费 2,738.74

台班单价

(二) 措施费 3.82% 730.75

1 夜间施工费 定额人工费+定额机械费 0.042% 8.03

2 二次搬运费 定额人工费+定额机械费 0.808% 154.57

3 已完工程及设备保护费 定额人工费+定额机械费 0.127% 24.29

4 冬雨季施工增加费 定额人工费+定额机械费 1.171% 224.01

5 工程定位复测、工程点交、场地清理费 定额人工费+定额机械费 0.526% 100.62

6 生产工具用具使用费 定额人工费+定额机械费 1.146% 219.23

二 企业管理费 定额人工费+定额机械费 24.33% 4,654.28

三 利润 定额人工费+定额机械费 14.35% 2,745.13

四 规费 56.92% 9,572.45

1 安全施工费 定额人工费+定额机械费 8.86% 1,694.90

2 工程排污费 定额人工费 0.26% 42.62

3 社会保障费 定额人工费 35.00% 5,736.87

4 住房公积金 定额人工费 12.00% 1,966.93

5 危险作业意外伤害保险 定额人工费 0.80% 131.13

直接费+管理费+利润+规

五 税金 3.41% 1,688.34

费

直接费+管理费+利润+规

六 安装工程费用合计 51,199.74

费+税金

安装工程取整为51,200.00元

工程造价合计=土建工程+装饰工程+安装工程 = 511,900.00元

②工程建设前期费用及其他费用

建设工程前期费用及其他费用

18中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

金额单位:人民币元

序号 取 费 项 目 取费基础 标 准 金额 取 费 依 据

一 建安工程造价 511,900.00

二 前期费用合计

1 建设单位管理 投资额 0.97% 4,965.43 财建[2002]394 号

国家发展和改革委员会、建设部发

2 工程监理费 投资额 2.01% 10,289.19

改价格[2007]670 号

3 工程勘察设计费 投资额 2.87% 14,691.53 国家物价局建设部 2002 价字 10 号

4 招标代理费 投资额 0.19% 972.61 按国家计委计价格[2002]1980 号

国家计委、国家环境保护总局关于

5 环境评价费 投资额 0.16% 819.04 规范环境影响评价收费标准的通知

(计价格[2002]125 号)

6 可行性研究费 投资额 0.85% 4,351.15 计价格(1999)1283 号

7.04% 36,088.95

③资金成本

井上工程整体需1年基建期,取中国人民银行1年期贷款利率6%, 并假设前期资金一次投入,建设资金均匀投入。则

资金成本=建安工程造价×贷款利率×1×1/2+前期费用×贷款利率×1

=17,522.34 (元)

④重置成本

重置成本=建筑安装工程造价+工程建设前期费用及其他费用+资金成本

=565,511.29元

(3)成新率计算

综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%

理论成新率根据房屋已使用年限和经济寿命年限计算。

理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

该房产为2007年2月建成并投入使用,至评估基准日时已经使用6.51年。此种结构房产的经济寿命年限为50年,通过现场勘察,该房屋建筑物基础无沉降现象,梁板柱无裂纹,承载良好;外墙表面、室内地面,内墙和天棚部分平整完好;门窗无变形破损;给排水、照明、采暖等配套设施使用正常,则:

理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

=(50-6.51)/50× 100%=87 %

19中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

现场勘查成新率:

评估人员根据现场勘察情况,具体评分如下:

现场勘查成新率计分表

分 项 评定依据 评定分数

基础(25) 有足够承载能力,无不均匀下沉。 25

承重构件

完好无损、坚固、无损。 24

(25)

非承重结 平直完好,预制板节点,板体牢其它墙体无风化,硝碱、开

12

构(15) 裂、破损。结构部分

屋面(20) 不渗漏,防水,隔热、保温层完好,排水设施通畅。 15

地面(15) 面层平整完好,无裂缝、起砂、裂缝、破碎。 12

小计(100) 88

分部得分 (1+2+3+4+5)× 权重(75%) 66

门窗(25) 完好无损。开关灵活、玻璃五金齐全,油漆完好,有光泽。 20

内外装修

完整牢固,无空彭、裂缝、剥落。 30

(40)

装修部分 其他(35) 顶棚完好牢固、无损、无变形,油漆完好有光。 28

分部得分 (1+2+3)× 权重(15%) 12

水卫(40) 上下水畅通、无锈蚀、各种器具完好,零件齐备无损。 30

采暖(35) 管道设备完好,无堵漏使用正常。 20

安装部分 电照(25) 线路、装置完好、牢固、绝缘良好。 20

小计(100) 70

分部得分 (1+2+3)× 权重(10%) 7

现场勘察成新率=66+12+7=85

综合成新率=勘查成新率×60%+理论成新率×40%

=85%×60%+87%×40%

=86%

(4)评估值

评估值=重置成本×综合成新率

=565,511.29×86%

=486,339.71(元)

【案例二】球磨车间(房屋建筑物评估明细表第12项)

(1)房产概况

结构:钢结构

建筑面积:551.00平方米

20中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

建筑高度:12米

建成时间:2012/1

实际用途:车间

账面原值:620,000.00

账面净值:620,000.00

①工程概况

独立基础,800*8008*6人工挖孔柱,60*60柱基础、预埋件,25厚C25砼垫层,300厚碎石垫层,不含毛石,素土分层夯实,密实度>0.93,基层土方挖运,1.2米墙体,墙面油漆两遍,高12米,有墙板0.15mm含防火油漆,拱形钢构屋顶;钢门窗。室内水电设备齐全,简单照明。

配套工程:给排水系统均为PVC管;电气系统为强弱电系统;消防设施有消防栓等。

至评估基准日,该房产基础、其他承重构件、墙体、屋面、地面、门窗、给排水、电气照明等配套设施均正常使用,能满足正常生产需要。

②房地产权属状况:

至评估报告出具日,该车间尚未办理房屋所有权证书。车间所在土地为租赁安徽东方纸业有限公司的土地。

(2)重置价值的计算

①建安工程造价的计算:

建筑安装工程造价包括土建、装饰工程、安装工程(给排水、电气、弱电)的总价。

评估人员根据企业提供的施工合同,通过现场勘查和测量,并向企业相关人员了解该工程的基础、基本结构、屋面等工程做法,并参照同类建筑工程量,测算该房产工程量进行评估。

本次估算套用现行《安徽省建设工程量清单计价规范》(建筑、装饰装修、安装工程)(DBJ/T-206-2005);《安徽省建筑工程消耗量定额》、《安徽省装饰装修工程消耗量定额》、《安徽省安装工程消耗量定额》、《安徽省建设工程清单计价费用定额》、《安徽省建设工程清单计价施工机械台班费用定额》、《安徽省建筑、装饰装修工程及安装工程(常用册)计价定额综合单价》等计算出工程造价。

人工费及材料费按评估基准日当地建筑材料的市场价格进行人工费及材料调差。

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前期费用及其他费用依据国家及资产所在地方政府的有关规定计算,不分工程类别。计算结果如下:

土建工程取费表

金额单位:人民币元

序号 费用项目名称 计费基础 费率 合计(元)

一 直接费 直接工程费+措施费 231,070.57

(一) 直接工程费 直接费 221,556.92

工程量 X 定额消耗 X 人工

(一), 其中定额人工费(R1) 114,168.28

单价

其中定额材料费 定额消耗 X 材料单价 88,312.59

定额机械台班消耗 X 机械

其中定额机械台班费 19,076.05

台班单价

(二) 措施费 7.14% 9,513.65

1 夜间施工费 定额人工费+定额机械费 0.068% 90.61

2 二次搬运费 定额人工费+定额机械费 0.859% 1,144.57

3 已完工程及设备保护费 定额人工费+定额机械费 0.017% 22.65

4 冬雨季施工增加费 定额人工费+定额机械费 1.655% 2,205.19

5 工程定位复测、工程点交、场地清理费 定额人工费+定额机械费 2.504% 3,336.44

6 生产工具用具使用费 定额人工费+定额机械费 2.037% 2,714.19

二 企业管理费 定额人工费+定额机械费 19.43% 25,889.37

三 利润 定额人工费+定额机械费 14.44% 19,240.48

四 规费 60.50% 71,444.87

1 安全施工费 定额人工费+定额机械费 12.44% 16,575.59

2 工程排污费 定额人工费 0.26% 296.84

3 社会保障费 定额人工费 35.00% 39,958.90

4 住房公积金 定额人工费 12.00% 13,700.19

5 危险作业意外伤害保险 定额人工费 0.80% 913.35

直接费+管理费+利润+规

五 税金 3.41% 11,854.70

费

直接费+管理费+利润+规

六 土建工程费用合计 359,499.99

费+税金

土建工程取整为359,500元。

安装工程取费表

金额单位:人民币元

序号 费用项目名称 计费基础 费率 合计(元)

一 直接费 直接工程费+措施费 34,128.55

(一) 直接工程费 直接费 33,362.10

工程量 X 定额消耗 X 人工

(一), 其中定额人工费(R1) 17,191.49

单价

22中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

其中定额材料费 定额消耗 X 材料单价 13,298.13

定额机械台班消耗 X 机械

其中定额机械台班费 2,872.48

台班单价

(二) 措施费 3.82% 766.45

1 夜间施工费 定额人工费+定额机械费 0.042% 8.43

2 二次搬运费 定额人工费+定额机械费 0.808% 162.12

3 已完工程及设备保护费 定额人工费+定额机械费 0.127% 25.48

4 冬雨季施工增加费 定额人工费+定额机械费 1.171% 234.95

6 生产工具用具使用费 定额人工费+定额机械费 1.146% 229.93

二 企业管理费 定额人工费+定额机械费 24.33% 4,881.56

三 利润 定额人工费+定额机械费 14.35% 2,879.18

四 规费 56.92% 10,039.90

1 安全施工费 定额人工费+定额机械费 8.86% 1,777.67

2 工程排污费 定额人工费 0.26% 44.70

3 社会保障费 定额人工费 35.00% 6,017.02

4 住房公积金 定额人工费 12.00% 2,062.98

5 危险作业意外伤害保险 定额人工费 0.80% 137.53

直接费+管理费+利润+规

五 税金 3.41% 1,770.79

费

直接费+管理费+利润+规

六 安装工程费用合计 53,699.98

费+税金

安装工程取整53,700元。

该车间未进行装修。

工程造价合计=土建工程+安装工程 = 413,200.00(元)

②工程建设前期费用及其他费用

建设工程前期费用及其他费用

金额单位:人民币元

序号 取 费 项 目 取费基础 标 准 金额 取 费 依 据

一 建安工程造价 413,200.00

二 前期费用合计

1 建设单位管理 投资额 0.97% 4,008.04 财建[2002]394 号

国家发展和改革委员会、建设部发

2 工程监理费 投资额 2.01% 8,305.32

改价格[2007]670 号

3 工程勘察设计费 投资额 2.87% 11,858.84 国家物价局建设部 2002 价字 10 号

4 招标代理费 投资额 0.19% 785.08 按国家计委计价格[2002]1980 号

23中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

国家计委、国家环境保护总局关于

5 环境评价费 投资额 0.16% 661.12 规范环境影响评价收费标准的通知

(计价格[2002]125 号)

6 可行性研究费 投资额 0.85% 3,512.20 计价格(1999)1283 号

7.04% 29,130.60

③资金成本

井上工程整体需1年基建期,取中国人民银行1年期贷款利率6%, 并假设前期资金一次投入,建设资金均匀投入。则:

资金成本=建安工程造价×贷款利率×1×1/2+前期费用×贷款利率×1

=14,143.84 (元)

④重置成本

重置成本=建筑安装工程造价+工程建设前期费用及其他费用+资金成本

=456,474.44元

(3)成新率计算

综合成新率(%)=现场勘察成新率×60%+理论成新率×40%

理论成新率根据房屋已使用年限和经济寿命年限计算。

理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

该房产为2012年1月建成,至评估基准日时已经使用1.67年。此种结构房产的经济寿命年限为50年,通过现场勘察,该房屋建筑物基础无沉降现象,梁板柱无裂纹,承载良好;外墙表面、室内地面,内墙和天棚部分平整完好;门窗无变形破损;给排水、照明等配套设施使用正常,则:

理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%

=(50-1.67)/50× 100%

=97%

现场勘查成新率:

评估人员根据现场勘察情况,具体评分如下:

现场勘查成新率计分表

分 项 评定依据 评定分数

基础(25) 有足够承载能力,无不均匀下沉。 25

承重构件(25) 完好无损、坚固、无损。 25

结构部分 非承重结构 平直完好,预制板节点,板体牢其它墙体无风化,硝碱、开裂、

14

(15) 破损。

屋面(20) 不渗漏,防水,隔热、保温层完好,排水设施通畅。 18

24中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

地面(15) 面层平整完好,无裂缝、起砂、裂缝、破碎。 13

小计(100) 95

分部得分 (1+2+3+4+5)× 权重(85%) 81

水卫(40) 上下水畅通、无锈蚀、各种器具完好,零件齐备无损。 37

电照(60) 线路、装置完好、牢固、绝缘良好。 56安装部分

小计(100) 93

分部得分 (1+2+3)× 权重(15%) 14

现场勘察成新率=81+14=95

综合成新率=勘查成新率×60%+理论成新率×40%

=97%×60%+95%×40%

=96%

(4)评估值

评估值=重置成本×综合成新率

=456,474.44元×96%

=438,215.46(元)

(二)设备类评估技术说明

1、评估范围

本次评估的设备为太平矿业公司所有,包括机器设备、电子设备、运输设备三大类,具体情况如下:

金额单位:人民币元

账面价值

科目名称 数量

原值 净值

机器设备 379 12,796,886.40 10,050,595.79

运输设备 1 138,800.00 138,800.00

电子设备 93 238,995.66 38,551.03

设备类合计 473 13,174,682.06 10,227,946.82

机器设备,共计379台套,主要包括:

(1)采矿区内,井下的水泵、矿车、变压器、提升设备等,井上的装载机、变配电设备等,共234台套,构建于2005至2013年之间,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

(2)位于选矿厂内的设备,包括球磨机、鄂破机、装载机、陶瓷过滤器等,共145台套,购置于2012年,因原矿石供应不足目前处于半停产状态,但均可使用。均未经过改造或大修理。

25中发国际资产评估有限公司山东鲁地矿业投资有限公司拟收购芜湖太平矿业有限责任公司90%股权项目资产评估说明

车辆,共1辆,为2013年购置的江淮瑞风客车,至本次评估报告出具日尚未办理行驶证。目前可正常使用。未经过大修理。

电子设备,共计93台套,主要包括电脑、空调、热水器等资产,存放于采矿区及办公区的办公厂房内,购建于2005年至2011年间,目前均可正常使用。均未经过改造或大修理。

2、设备概况及工艺流程

(1)基本工艺流程

列入本次评估范围的机器设备,用途及流程分为井下采掘→提升→井上装载、运输→进入选矿厂破碎→研磨→筛选→过滤→磁选脱硫→铁精粉,涉及到的设备基本包括井下采掘机械、井下运输设备(矿车、轨道等)、提升设备(提升机)、井上运输装载设备(挖掘机、装载机)、破碎设备(鄂破机)、研磨设备(球磨机)、筛选设备(振动筛)、过滤设备(陶瓷过滤器)、磁选脱硫设备(磁选机、脱磁机等)。

(2)设备管理及维护保养情况

该厂有设备管理制度和检修管理制度,从设备前期管理到购置计划的制订、设备购置,安装验收、使用维护修理,更新改造直至退役报废。检修制度规定了检修等级:大修、小修、临修和日常维护四个等级和各个等级的间隔期,修理内容等。企业设备管理制度执行情况较好,各项记录齐全、完整。主要设备的维护保养尚好。

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