评估值将动态更新 严堵“阴阳合同”逃税

　　以“最低计税价格”报税、试图逃税的二手房“阴阳合同”，将签不下去了。二手房申报价格出现异常，政府部门将重新评估。为了堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，昨天，市财政局、市地税局、市住建委三部门发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。通知要求，对于二手房申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款；有正当理由的，按申报价格征收税款。新政将从下月10日起执行。

　　有正当理由的按申报价征税

　　通知称，存量房交易双方当事人应当在申请权属转移登记前，遵循依法、自愿、公平、诚信原则，进行存量房买卖合同网上签约并如实申报房屋成交价格。在存量房交易税收征管工作中，对于纳税人报送资料齐全、符合受理条件的，税务机关受理后，对纳税人申报的存量房成交价格符合存量房交易价格评估值的，按照申报价格征收税款；对于申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款；有正当理由的，按申报价格征收税款。对于交易双方签订的不需网上签约的房屋权属转移合同、协议等，也按照上述规定执行。

　　依据房地产估价理论，正当理由是指客观的、实际影响存量房价值的因素，如房屋的环境因素、质量因素等。在新的存量房交易计税价格核定办法中，已经考虑楼层、房屋类型、建筑年代等明显影响房屋价值的因素。

　　除此之外，如果纳税人认为其房产交易价格虽然明显偏低但有正当理由的，可以向主管税务机关提供相关情况，由主管税务机关研究提出处理意见。

　　签阴阳合同将取消网签资格

　　记者了解到，如何核定计税价格，参照存量房交易价格评估值确定。存量房交易价格评估值，则由市财政局、市地税局、市住建委应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况动态更新。

　　通知特别提出，房地产中介违反规范和标准，诱导、协助交易双方出具“阴阳合同”，一经发现将严肃查处。记者了解到，今年4月1日，《房地产经纪管理办法》正式施行。根据规定，房产中介公司为了帮助购房人规避税费而签订阴阳合同的，一经查实，房产经纪人将被处以1万元的罚款，房产中介机构将被处以3万元的罚款，并取消网上签约资格。

　　通知自12月10日起执行。以存量房交易双方当事人办理存量房买卖合同（网上）签约的时间为准。《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》同时废止。

　　■评估方法

　　借助计算机辅助评估

　　北京运用房地产批量估价技术方法，依据2010年-2011年3季度全市存量房交易样本，确定存量房交易价格评估值。批量评估是指在给定时间对大批量而非单宗房地产，使用统一的标准方法和共同的数据借助计算机辅助评估，并对评估结果进行统计检验和分析的技术方法。

　　一是选定基准住房；

　　二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，，得到各区域基准住房的评估值；

　　三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目作为特殊项目，单独确定小区住房的评估值；

　　四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；

　　五是将各区域及小区住房的评估值下浮一定比例，作为评估存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格评估值。比如，某区域存量房交易的批量评估的评估值是2万元/平方米，但是考虑其建成年代较早、房型和楼层较差等因素，按评估值下浮一定比例并用修正系数修正后，该房屋的交易价格评估值可能小于2万元/平方米。

　　■专家分析

　　二手房或将集中过户

　　中原地产市场研究部张大伟预计，在购买二手房时，二手房购房者不能通过做低评估价避税了。所以在12月10日新政执行之前，可能会有部分二手房购房者集中过户。“但是因为目前房地产市场的绝对低迷，预计总量不会太多。”他估计，可能会在部分工作日超过500套，与此同时可能出现一波网签量上涨。但是相比去年出现的一些政策末班车时动辄2000套已经不可同日而语。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景辉表示，“关于加强存量房交易税收征管工作的通知”强调了对二手房交易相关税收征收的规范性，包括严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。但由于目前二手房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法，所以购房者增加的税费负担尚无法确定。

　　“但若以极端情况考虑，即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平，目前存量房交易过程中所需缴纳的各类税收总税率在1%—9.5%之间，所以购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收。”据统计，自今年7月至今，北京市存量房成交均价已下跌了12%。胡景辉预计，这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续，至明年1月底或将还有10%至12%的跌幅，这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加，购房者仍将有动力购买存量房。

　　■新闻背景

　　“阴阳合同”卖方易吃哑巴亏

　　目前，在二手房交易过程中，“阴阳合同”现象比较普遍。即合同当事人就同一事项订立两份以上的、内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方的真实意思，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如某人想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，如卖方不能接受买方的要求，买方则坚称另外一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

　　■名词解释

　　存量房：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。

　　二手房价格：在市场交易中二手房合计有几种价格：全包价、净得价、合同价、过户价、最低计税价。

　　在实际交易中，全包价、净得价、合同价，都是实际签约价格，主要区别是全包价是由房主承担税费，而净得价是由购房者承担全部税费。合同价格是具体最终法律效力的唯一买卖合同交易价格，可能是全包或者净得价。

　　过户价格也就是纳税价格，定义是买卖双方在产权交易中心，办理产权过户时的申报价格，可能与合同价格不同。

　　最低计税价格：定义是二手房交易属于买卖双方私下交易，最多有中介居间，可能会过分隐匿实际签约价格，为了避免税费流失，政府制定执行最低交易价格，用以约束买卖双方执行纳税义务。

　　在五个价格中，最低计税价格为最低，过户价格处于合同价及最低计税价格之间，按照规定应该是过户价格等于合同价格。但是因为目前楼市交易税费全部由购房者承担，而且房价比较高，使得购房者有意愿以高于最低指导价格，低于实际交易价格纳税。（晨报记者 王萍 孙春祥）