600828:茂业商业:国众联资产评估土地房地产估价有限公司对中国证券监督管理委员会《茂业商业股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见》之回复报告   查看PDF原文 公告日期：2016-12-21 国众联资产评估土地房地产估价有限公司 对中国证券监督管理委员会 《茂业商业股份有限公司 非公开发行股票申请文件反馈意见》 之回复报告 中国证券监督管理委员会： 由华泰联合证券有限责任公司转交的贵会于2016年11月16日出具的《茂业商业股 份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见》（162715号）（以下简称“反馈意见”）收 悉，国众联资产评估土地房地产估价有限公司对反馈意见所列问题认真进行了逐项落实，现回复如下，请予审核。 1.问题4第6小问 （6）秦皇岛茂业存在物业产权及实际使用瑕疵、部分门店处于暂停营业状态、秦皇岛茂业和重庆茂业部分百货门店系租赁取得、茂业囯际及其关联方对秦皇岛茂业和重庆茂业的非经营性资金占用、菏泽茂业百货有限公司报告期内多次因销售不合格产品、假冒伪劣产品被主管部门处罚等情形。请申请人说明上述情形对标的资产评估结果的影响、标的资产评估结果是否公允、是否损害上市公司和股东合法权益的情形。 回复： ① 秦皇岛茂业存在物业产权及实际使用瑕疵 秦皇岛茂业及其下属公司存在如下物业等未取得产权证书的情形： 序号 使用方 房屋坐落 用途 面积（m2） 1 秦皇岛茂业控股有限 秦皇岛市海港区文化路138号 简易办公楼 172.00 公司华联分公司 2 秦皇岛茂业控股有限 秦皇岛市海港区文化路138号 简单仓库 61.00 公司华联分公司 3 秦皇岛茂业控股有限 秦皇岛市海港区文化路138号 后院小楼 272.16 公司华联分公司 4 秦皇岛茂业控股有限 秦皇岛市海港区河北大街152号6层 办公 1,100.00 公司商城分公司 上述物业本次评估未予以估值，对标的资产评估结果没有影响，不会损害上市公司和股东合法权益。 秦皇岛茂业及其下属公司使用的物业中存在如下物业登记用途或规划用途与实际用途不一致的情形： 序号 使用方 房屋坐落 预定用途 实际用途 面积（m2） 1 秦皇岛茂业控股有限公秦皇岛市海港区文 人防设施 羽绒服卖场 1,950.00 司华联分公司 化路138号 2 秦皇岛市金原商业管理秦皇岛市海港区中 人防设施 超市经营 10,470.72 有限责任公司 段150号 秦皇岛茂业已与秦皇岛市人防平战结合管理办公室签订《人民防空工程租赁使用合同》，同意其租赁华联商厦地下人防工程口部管理房（含外出入口）（建筑面积/使用面积1,950.00平方米）用于商业用途，租赁期限自2016年5月25日至2017年5月24日止。 秦皇岛茂业金源店地下一层由茂业超市经营综合超市所用。截至本反馈意见回复出具日，茂业超市的实际经营面积为10,470.72平方米，地下一层规划为超市经营的建筑面积为3,440.13平方米，因此，7,030.59平方米面积与预定用途不相符。 针对上述情形，公司与中兆投资在《秦皇岛茂业补充协议》中约定，如因秦皇岛茂业拥有或使用之房产的瑕疵问题导致秦皇岛茂业或茂业商业被处罚或者为此遭受任何损失，中兆投资将对秦皇岛茂业或茂业商业承担全额补偿责任。 因此，该事项对资产评估结果不会产生影响，不会损害上市公司和股东合法权益。 ② 部分门店处于暂停营业状态 金原家居地处河北省秦皇岛市海港区民族路1号，位于秦皇岛市核心商圈,由5、6 号楼及2号楼共同组成，其中5、6号楼建筑面积28,702.42平米（其中未出售自有面积 10,115.73平米），2号楼建筑面积8,972.73平米（其中未出售自有面积共8,411.60平 米）。从2015年7月起由于与小业主的委托经营协议未谈妥而暂停营业，因金原家居整 体分为5、6号楼以及2号楼两部分，并且2号楼相对独立，已出售的4户业主共计561.13 平米已经全部与金原家居签订了15年的委托经营协议，因此2号楼准备重新装修后招商 营业。 评估机构采用市场法对上述自有物业进行评估。考虑到暂停营业，选取的可比案例为暂停营业的商业物业，例如对2号楼和5、6号楼一层商铺评估时选取的3个可比案例具体情况如下（2号楼和5、6号楼一层评估商铺时所采用的价格均为15,700元/平米）： 案例 A：秦皇岛市海港区金原家居装饰城一层商铺，来源为房地产二手市场正常转让案例，售价17,000元/平方米，建筑面积为12平方米。比较案例与评估对象同属一个物业，建筑类型为专业市场，处于停业状态，临近民族路，交通较便捷。 案例 B：秦皇岛市海港区兴龙国际城一层复式商铺，来源为房地产二手市场正常转 让案例，一层平均售价17,500元/平方米，建筑面积为281平方米。该案例距离金原家 居装饰城约50米，建筑类型为商业街，处于空置状态，临近民族路，交通较便捷。 案例 C：秦皇岛市海港区兴龙国际城一层复式商铺，来源为房地产二手市场正常转 让案例，一层平均售价18,600元/平方米，建筑面积为160平方米。该案例距离金原家 居装饰城约50米，建筑类型为商业街，处于空置状态，临近民族路，交通较便捷。 因此，评估结果公允，不会损害上市公司和股东合法权益。 ③ 秦皇岛茂业和重庆茂业部分百货门店系租赁取得 秦皇岛茂业现代店经营场地系租赁取得。评估机构对现代店采用资产基础法进行评估，并最终采用资产基础法的评估结论。在资产基础法下，以经营租赁方式取得的物业不纳入评估范围，故该等租赁事项不会对评估结果产生影响，亦不会损害上市公司和股东合法权益。 2016年3月，重庆茂业及其子公司重庆百福乐与重庆茂业地产有限公司签订房屋租 赁合同，重庆茂业地产有限公司将位于重庆市江北区建新百路16号的房地产负1层至9 层（建筑面积合计68,260.74平方米）租赁给重庆茂业、重庆百福乐经营使用，租赁期 限15年，年租金合计3,276.52万元。对重庆茂业的评估最终采用收益法的评估结论。 收益法估值时，租赁费用计入销售费用并在计算当期现金流时已扣除，故评估结果已反映租赁费用的影响，评估结果公允，不会损害上市公司和股东合法权益。 ④ 茂业国际及其关联方对秦皇岛茂业和重庆茂业的非经营性资金占用 茂业商厦及黄茂如均已出具说明，对截至秦皇岛茂业和重庆茂业的非经营性资金占用预计在2017年1月20日前全部还清。因此，该等非经营性资金占用不会对资产评估结果产生影响，亦不会因此而损害上市公司和股东合法权益。 ⑤ 菏泽茂业百货有限公司报告期内多次因销售不合格产品、假冒伪劣产品被主管部 门处罚 菏泽茂业百货有限公司是茂业商业股份有限公司的子公司，并非本次收购标的资产范围内，因此菏泽茂业百货有限公司报告期内被主管部门处罚不会对资产评估结果产生影响，评估结果公允，不会损害上市公司和股东合法权益。 菏泽茂业百货有限公司出现销售问题产品主要系其超市出售产品品类较多，其管理上出现瑕疵所致，而非出于其主观故意；发现问题后，菏泽茂业百货有限公司及时进行整改，未造成严重后果；随着公司制度的日益健全，其管理能力的不断增强，未来上述违法违规行为有望进一步减少。 2.问题9第1小问 （1）请申请人说明针对业务类型相同的资产，分别采用不同方式的评估结论作为交易依据的原因与合理性，作价依据的选择是否可能损害上市公司的利益。请补充说明秦皇岛茂业的资产是否存在经济性贬值。 回复： （一）本次收购秦皇岛茂业和重庆茂业采用不同方式的评估结论作为交易依据的原因与合理性 本次非公开发行标的资产秦皇岛茂业、重庆茂业均采用资产基础法和收益法进行了评估，综合考虑标的资产的资产结构和运营模式以及评估方法的适用性等合理确定最终的评估结论。秦皇岛茂业、重庆茂业具体的评估结果如下： 单位：万元 标的股权 评估方法 全部股东 差异率 评估结果 评估结果 权益价值 选取方法 资产基础法 180,918.94 -19.28% 180,918.94 秦皇岛茂业 146,041.19 资产基础法 收益法 资产基础法 13,345.19 284.32% 51,288.52 重庆茂业 51,288.52 收益法 收益法 注：差异率=收益法与资产基础法评估值之差/资产基础法评估值 评估报告中秦皇岛茂业选取资产基础法的评估结果，重庆茂业选取收益法的评估结果，其主要原因及合理性如下： 1、秦皇岛茂业与重庆茂业资产结构和运营模式有较大差异 秦皇岛茂业与重庆茂业选取不同评估方法的评估结果作为最终评估结论，主要是考虑到秦皇岛茂业、重庆茂业的资产结构和运营模式存在较大的差异。 由于重庆茂业无自有商业物业，主要经营物业均为租赁房产，采用轻资产运营模式；而秦皇岛茂业拥有约11万平方米位于核心商圈的优质商业物业，且位于所在城市的核心商圈，采用重资产运营模式。由于上述资产结构和运营模式存在较大差异，因此需要针对不同资产结构和运营模式选取相适用的评估方法以更好地反映所评估资产的真实价值。 2、不同评估方法的适用性 资产评估方法中的资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，根据要素资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各项要素资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估价值，得出资产基础法下股东全部权益的评估价值，反映的是企业基于现有资产的重置价值。收益法是从未来收益的角度出发，以被评估单位现实资产未来可产生的收益，进一步估算拟购买资产未来可获得的经营净现金流，经过风险折现后的现值和作为被评估单位股权的评估价值，考虑了各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在一起时是否发挥了其应有的贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响。 秦皇岛茂业大部分为自有物业，且自有物业均位于秦皇岛市核心商圈，地理位置优越、商业氛围浓厚、客流量较大，相关物业的市场价值较高。秦皇岛茂业持有大量自有物业的收益除了经营性收益外还包括物业升值收益。另外，秦皇岛茂业由于存在部分门店处于暂停营业状态，相关资产的经营性收益尚未完全体现。由于收益法是以企业目前的经营状况、管理水平、模拟剥离后的资产组合为基础进行评估，仅考虑了目前状况的经营性收益，未能充分体现全部资产充分发挥效益的价值，同时也未考虑其物业升值收益，对资产价值的反映不全面，未能充分体现自有物业的客观市场价值。因此，秦皇岛茂业采用资产基础法评估结果作为交易依据。而且，秦皇岛茂业2015年由茂业通信（发行人实际控制人控制的另一上市公司）通过北京产权交易所公开挂牌转让时的《资产评估报告》中亦选取了资产基础法的评估结果。 重庆茂业由于无自有商业物业，采用轻资产运营模式，企业价值的主要体现方式为其自身经营价值。重庆茂业账面资产主要为流动资产，公司盈利状况较好，收益法的评估结果能够充分反映其经营价值。因此，重庆茂业采用收益法评估结果作为交易依据。 综上所述，由于本次发行拟收购资产秦皇岛茂业和重庆茂业的资产结构和运营模式不同，因此需要针对不同资产结构和运营模式选取相适用的评估方法以更好地反映所评估资产的真实价值，因此拥有较多自有物业采用重资产经营模式的秦皇岛茂业选取资产基础法的评估结果，无自有物业采用轻资产经营模式的重庆茂业选取收益法的评估结果，具有合理性，不存在严重损害上市公司及中小股东利益的情形。 （二）秦皇岛茂业的资产是否存在经济性贬值 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 秦皇岛茂业的资产包括流动资产和非流动资产，，其中流动资产主要为货币资金、其他应收款、划分为持有待售资产等，非流动资产主要为固定资产、无形资产—土地使用权、长期待摊费用等。 货币资金、其他应收款、划分为持有待售资产等流动资产不存在经济性贬值。 非流动资产中的房地产采用市场法为主的方式评估房地合一的价值，其中包含1年 内到期的非流动资产和长期待摊费用中的装修费。在房地产的评估过程中通过选取适当的可比案例（如针对金原家居暂停营业，选取的可比案例为暂停营业的商业物业）和进行因素修正（如比较因素中的实物状况中已考虑经营状况的修正），已充分考虑了资产闲置等因素的影响，因此房地产的评估价值已反映了经济性贬值的影响。 综上所述，秦皇岛茂业的流动资产不存在经济性贬值，非流动资产中的房地产的评估价值已反映了经济性贬值的影响。 3.问题9第6小问 （6）请评估师详细提供秦皇岛茂业评估增值的主要资产，以及该资产的具体评估过程。 回复： 秦皇岛茂业评估增值的主要资产以及该资产的具体评估过程已在秦皇岛茂业《资产评估说明》中进行了详细说明，并已公开披露。 （一）秦皇岛茂业评估增值的主要资产 1、开发产品 序号 建筑物名称及房号 用途 建筑面 账面价值 评估价值 增值额（元） 增值 积m2 （元） （元） 率% 1 2#楼金原国际商务大厦2层 商业 720.46 5,691,634.00 2 2#楼金原国际商务大厦3层 商业 1,128.20 1,790,163.25 7,107,660.00 13,976,364.75 780.73 3 2#楼金原国际商务大厦4层 商业 380.00 2,166,000.00 4 2#楼金原国际商务大厦7层 办公用房 127.18 801,234.00 合计 - 2,355.84 1,790,163.25 15,766,528.00 13,976,364.75 780.73 2、房屋建筑物、无形资产-土地使用权 序 建筑物名称及房号 用途 建筑面积m2 账面价值（元） 评估价值（元） 增值额（元） 增值 号 率% 1 文化广场 - - 50,277.40 191,947 141,669.60 281.78 2 1、4#楼茂业百货金 商业 29,181.99 64,401,428.81 64,722,160.00 320,731.19 0.50 源店-1至6层 茂业百货商城店-1 商业 27,796.87 118,633,040.35 3 至5层 233,369,633.00 109,150,252.14 87.87 茂业百货商城店所 商业用 5,586,340.51 占用的土地 地 华联商厦-1至5层 商业 13,178.16 22,024,301.59 4 华联商厦所占用的 商业用 6,505,831.74 110,373,945.00 81,843,811.67 286.87 土地 地 茂业百货金都店-2 商业 46,609.86 168,272,392.37 5 至5层 591,093,337.00 344,219,798.03 139.43 茂业百货金都店所 批发零 78,601,146.60 占用的土地 售等 6 5、6#楼金原家居装 商业 10,115.74 32,431,499.28 74,215,914 41,784,414.72 128.84 饰城 7 2#楼金原国际商务 商业/办 15,230.16 78,249,944.80 104,274,134.00 26,024,189.20 33.26 大厦 公 1/2/3/4/5/6/7/12/14/26/ 27层 2#及5.6#楼地下车 8 库（金原商务大厦、 车库 11,342.22 24,351,216.76 0.00 -24,351,216.76 -100.00 金原家居装饰城） 9 长期待摊费用中的 43,469,931.69 0.00 -43,469,931.69 -100.00 装修费 10 1年内到期的非流 4,255,042.72 0.00 -4,255,042.72 -100.00 动资产中的装修费 合计 - 153,455.00 646,832,394.62 1,178,241,070.00 531,408,675.38 82.16 减：固定资产减值准备 14,036,165.86 0.00 -14,036,165.86 -100.00 合计 632,796,228.76 1,178,241,070.00 545,444,841.24 86.20 上述资产的评估增值原因主要为，上述资产为商业/办公物业，自建于1989-2007年 间，由于建成时间早、建造成本低，账面价值采用成本计量，故评估增值。 （二）上述资产的具体评估过程 测算案例一：茂业百货商城店 评估技术思路：首先采用市场法及收益法评估秦皇岛茂业百货商城店地上一层的市场价值，再根据楼层系数比例推算出其他各楼层的价值，得到秦皇岛茂业百货商城店评估价值，此价值为按分割面积销售情况下的市场价值；由于受投入成本、市场承接能力等多方面因素的影响，整体转让与分割转让价值之间存在一定差异，考虑到评估对象华联商厦整体登记为单本房产证，因此，本次评估技术思路及步骤如下： 步骤一：评估每间小面积房地产市场价值（以下简称“分割转让价值）； 步骤二：分析并估算房地产整体转让与小面积分割转让之间的比例关系； 步骤三：测算评估对象整体转让价值。 步骤一：分割转让价值评估 I、测算评估对象秦皇岛茂业百货商城店地上一层评估值 采用市场法、收益法对秦皇岛茂业百货商城店地上一层进行评估，根据市场法、收益法的评估结果，采用加权平均法（市场法、收益法权重分别取60%、40%）得到秦皇岛茂业百货商城店地上一层的评估值。 方法1：市场法测算过程 评估人员深入细致地分析了本次评估对象--秦皇岛茂业百货商城店的特点和实际状况，评估对象整体经营，消费定位中高档，通过统一招商引进商户，统一经营、统一管理，该类物业在市场上整体买卖行为稀少。采用市场法评估时我们考虑如下： ①经调查，秦皇岛市类似区域存在较多首层临街独立商铺销售案例，可选取符合一定条件的交易案例作为可比案例。评估对象整体首层面积为4,508.33平方米，根据其临 街状况，本次评估在实际操作中可选取秦皇岛茂业百货商城店临街状态位置的商铺设为标准待估商铺（以下简称“设定首层临街标准商铺”），采用市场法求出“设定首层临街标准商铺”的市场价值，再推导出评估对象首层的平均市场价值； ②秦皇岛市商业综合体中地下层商业及地面二层以上商业房地产较少出售，买卖案例较难收集。评估人员可根据商业物业各楼层之间的价值递减规律，结合市场情况确定楼层价值修正系数，根据楼层修正系数，测算其他各层的价值。 根据评估技术思路，测算过程如下： 市场法是将评估对象与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 基本公式：比准价格＝实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×权益状况修正 1、选取案例：本次评估，通过房地产报刊信息、房地产网络信息、实地调查和电话调查询价等途径，根据评估对象所处区位和特点，选择了用途、交易日期、交易方式、区域因素和个别因素比较接近的三个市场挂牌案例。案例选取原则： a、本次评估交易案例主要通过以下途径取得： 查阅有关政府职能部门的房地产交易资料； 查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件； 查访房地产交易经办人，了解多方信息； 查阅相关报刊及相关资料。 b、本次评估所选择的比较交易案例均符合以下条件： 与评估对象具有相同的用途，均为商业； 与评估对象价值类型下所要求的交易方式相同，均为买卖交易； 与评估对象邻近或在同一供需圈； 属于正常交易或可修正为正常交易； 可以进行日期修正，交易时间与评估对象的评估基准日接近。 区域及个别条件相近，可以进行区域因素和个别因素比较、修正。 秦皇岛茂业百货商城店第1层面积为4,508.33平方米，根据现状情况，本次采用市 场比较法测算第1层临街状态位置的商铺，即“设定首层临街标准商铺”房地产的价值， 该设定商铺临文化路、宽深比约1：3、面积约200平方米。 根据市场调查，查询与“设定首层临街标准商铺”区位、实物状况等条件相似的交易案例。 案例情况如下： 案例A：秦皇岛市海港区博维中央公园底层商铺，来源为房地产一手市场正常出售案 例，销售时间更新至2016年3月，一带二，一层售价42,000元/平方米，建筑面积为200 平方米，临河北大街，位置较好。经过评估人员现场了解得知无议价空间，故以挂牌价作为市场价，即市场价为42,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业百货金源店约3km，建筑类型为住宅底商，周边居住人口较密集，交通便捷。 案例B：秦皇岛市海港区博辉万象城底层商铺，来源为房地产一级市场正常出售案例， 销售时间更新至2016年3月，一带二，一层售价41,000元/平方米，建筑面积为200平 方米，临西港路，位置好。经过评估人员现场了解得知无议价空间，故以销售价作为市场价，即市场价为41,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业百货金源店约3km，建筑类型为住宅底商，周边居住人口较密集，商业氛围较好，交通便捷。 案例C：秦皇岛市海港区星光大道底层商铺，来源为房地产一级市场正常挂牌案例， 销售时间更新至2016年3月，一带三，一层售价40,000元/平方米，建筑面积为250平 方米，临友谊路，位置好。经过评估人员现场了解得知无议价空间，故以销售价作为市场价，即市场价为40,000元/㎡。比较案例距离评估对象茂业百货金源店约3 km，建筑类型为住宅底商，周边居住人口较密集，商业氛围较好，交通便捷。 案例综合分析：上述三案例均为与评估对象相近的房地产一级市场正常销售案例，均为商铺转让，经评估人员对挂牌案例进行仔细甄别与分析，认为上述三个案例用途、交易日期、交易方式、区域因素和个别因素与委估物业相近，故评估师认为此三个销售案例可作为此次评估的案例。 2、影响因素条件说明：通过对房地产市场的分析，根据影响商业房地产价格的主要因素确定比较因素。结合评估师收集的资料，参照挂牌案例的房屋用途、交易情况、交易日期、交易方式、区域因素、个别因素和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素： （1）房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。 （2）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。是指交易行为中是否包含特殊因素，并排除这些特殊因素造成的价格偏差。 （3）交易日期：考虑交易日期不同房价存在差异而进行交易日期修正。 （4）交易方式：考虑交易方式不同房价存在差异而进行交易方式修正。 （5）区域因素：主要有商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、基础设施完善度、公共设施完善度、城市规划、环境、人流量等。 （6）个别因素：主要有临街状况、建筑结构、面积、设备设施情况、层高、经营情况、微观位置、宽深比、装修情况、房屋新旧程度、停车场情况等。 （7）权益状况：主要有土地取得方式、城市规划限制条件（容积率）、剩余使用年期等。 3、可比案例及影响因素说明 根据评估师收集的有关资料，将评估对象与可比案例的状况列表表示。 房地产状况说明表 案例 比较因素 评估对象 博维中央公园 博辉万象城商 星光大道商铺 商铺案例A 铺案例B 案例C 法定用途 商业 商业 商业 商业 交易时间 2016年3月 2016年3月 2016年3月 2016年3月 交易情况 转让 转让 转让 转让 商服繁华度 商服繁华度高， 商服繁华度较 商服繁华度较 商服繁华度较 商业集中 高，商业较集中 高，商业较集中 高，商业较集中 交通便捷度 路网发达，交通 路网发达，交通 路网发达，交通 路网发达，交通 便捷 便捷 便捷 便捷 对外联系方便度 对外联系较便捷 对外联系较便 对外联系较便 对外联系较便 捷 捷 捷 区 消防、通讯、通 消防、通讯、通 消防、通讯、通 消防、通讯、通 位 电、通水完善， 电、通水完善， 电、通水完善， 电、通水完善， 状 基础设施完善度 满足生活商服要 满足生活商服 满足生活商服 满足生活商服 况 求，基础设施较 要求，基础设施 要求，基础设施 要求，基础设施 完善 较完善 较完善 较完善 公共设施完善度 完善 完善 完善 完善 城市规划 市级商业中心 距市级商业中 距市级商业中 距市级商业中 心约3公里 心约3公里 心约3公里 环境景观 自然及人文环境 自然及人文环 自然及人文环 自然及人文环 较好 境较好 境较好 境较好 人流量 人流量大 人流量较大 人流量较大 人流量较大 临路状况 一面临河北大 一面临和平大 一面临西港路， 一面临友谊路， 实 街，临路状况好 街，临路状况好 临路状况好 临路状况好 物 建筑结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 钢混结构 状 设定临街标准面 面积约200平 面积约200平 面积约250平方 况 面积 积商铺，面积约 方米，市场可承 方米，市场可承 米，市场可承接 200平方米，市场 接度较强 接度较强 度较强 可承接度较强 设备设施情况 设备设施齐全 设备设施较齐 设备设施较齐 设备设施较齐 全 全 全 层高 普通层高 较高层高 较高层高 较高层高 经营状况 较好 较好 较好 较好 所在楼层微观位 街铺，位置好 街铺，位置好 街铺，位置好 街铺，位置好 置 宽深比 适中 适中 适中 适中 装修情况 精装修 毛坯 毛坯 毛坯 新旧程度 一般 全新 全新 全新 停车位 少量配间停车 有配间停车位， 有配间停车位， 有配间停车位， 位，车位紧张 停车较便利 停车较便利 停车较便利 物业管理 较好 较好 较好 较好 权 土地取得方式 出让 出让 出让 出让 益 符合城市规划限 符合城市规划 符合城市规划 符合城市规划 状 容积率 制条件中规定的 限制条件中规 限制条件中规 限制条件中规 况 容积率 定的容积率 定的容积率 定的容积率 剩余年限 剩余年限一般 剩余年限长 剩余年限长 剩余年限长 根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由评估师根据市场交易情况，确定指数修正程度。 （1）房屋用途：考虑房屋用途存在差异而进行房屋用途修正。评估对象与三个案例房屋用途均为商业，根据实际情况，以评估对象房屋用途为基准（100%），因此不做房屋用途修正。 （2）交易日期：考虑交易日期的不同房价存在差异而进行交易日期修正。三个案例挂牌时间与评估基准日相近，因此不做交易日期修正。 （3）交易情况：考虑交易情况是否正常对房价的影响。案例均属正常交易，因此不做交易情况修正。 （4）区域因素： A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以评估对象商服繁华程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象交通便捷程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 C、对外联系方便度：根据离高速公路出口、机场、火车站、码头、货运站场等场所的距离，分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象对外联系方便度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 D、基础设施完善度：根据配套的消防、通讯、通电、通水等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象基础设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 E、公共设施完善度：根据社会公共服务设施例如学校、幼儿园、市场、医院、娱乐场所、商店、商场等的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 F、城市规划：根据相关城市规划，以市级商业圈为高、县区级商业圈为较高、居住团组商业圈为一般、生活小区商业圈为较低、边缘化商业圈为低五个等级，以评估对象城市规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 G、环境景观：包括自然、人文、景观等环境状况。分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 H、人流量：分为大、较大、一般、较小、小五个等级，以评估对象人流量为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 （5）个别因素： A、临路状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 B、建筑结构：分为钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以评估对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 C、面积：根据面积的大小，分为面积适用性好、市场可承接度强；面积适用性较好、市场可承接度较强；面积适用性一般、市场可承接度一般；面积适用性较差、市场可承接度较差；面积适用性差、市场可承接度差五个等级，以评估对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 D、设备设施情况：根据配间的电梯、货梯、消防等设施情况，分为齐全、较齐全、一般、缺失四个等级，以评估对象设备设施情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 E、层高：分为层高偏高、标准层高、层高偏低三个等级，以评估对象房屋层高为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 F、经营状况：根据物业经营状况分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象经营状况情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 G、所在楼层微观位置：分为微观位置好、微观位置较好、微观位置一般、微观位置较差四个等级，以评估对象所在楼层微观位置为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 H、宽深比：分为适中、偏大（宽比深大）、偏小（宽比深小）三个等级，以评估对象宽深比为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 I、装修情况：分为高档装修、精装修、普通装修、毛坯四个等级，以评估对象装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 J、房屋新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以评估对象房屋新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 K、停车位：分为便利、较便利、较紧张、紧张中四个等级，以评估对象停车紧张程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 L、物业管理：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象物业管理为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 （6）权益状况： A、土地取得方式：考虑土地取得方式对房价的影响。评估对象与案例土地取得方式均为出让，因此不做土地取得方式修正。 B、城市规划限制条件（容积率）：考虑城市规划限制条件（容积率）对房价的影响。 评估对象与案例均符合城市规划限制条件，符合法定容积率，故不做容积率修正。 C、剩余使用年期：分为长、较长、一般、较短、短五个等级，以评估对象剩余使用年期为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 根据房地产状况说明表中的评估对象与可比案例的因素情况，编制因素条件指数表：房地产条件指数表 案例 比较因素 评估对象 博维中央公园商 博辉万象城商铺 星光大道商铺案 铺案例A 案例B 例C 法定用途 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 商服繁华度 100 95 95 95 交通便捷度 100 100 100 100 区 对外联系方便度 100 100 100 100 位 基础设施完善度 100 100 100 100 状 公共设施完善度 100 100 100 100 况 城市规划 100 97 97 97 环境景观 100 100 100 100 人流量 100 95 95 95 实 临路状况 100 100 100 100 物 建筑结构 100 100 100 100 状 面积 100 100 100 100 况 设备设施情况 100 97 97 97 层高 100 102 102 102 经营状况 100 100 100 100 所在楼层微观位置 100 100 100 100 宽深比 100 100 100 100 装修情况 100 96 96 96 新旧程度 100 104 104 104 停车位 100 102 102 102 物业管理 100 100 100 100 权 土地取得方式 100 100 100 100 益 容积率 100 100 100 100 状 剩余年限 100 106 106 106 况 4、因素修正计算表 在因素条件指数表的基础上，将评估对象的因素条件指数与可比案例的因素条件指数进行比较，得到各比较因素修正系数： 比较因素修正系数表 案例 比较因素 博维中央公园商铺 博辉万象城商铺案例 星光大道商铺 案例A B 案例C 成交价格 42,000 41,000 40,000 法定用途修正 100/ 100 100 / 100 100/ 100 交易时间修正 100/ 100 100 / 100 100/ 100 交易情况修正 100/ 100 100 / 100 100/ 100 商服繁华度 100/ 95 100 / 95 100/ 95 交通便捷度 100/ 100 100 / 100 100/ 100 对外联系方便度 100/ 100 100 / 100 100/ 100 区 基础设施完善度 100/ 100 100 / 100 100/ 100 位 基础设施完善度 100/ 100 100 / 100 100/ 100 状 城市规划 100/ 98 100 / 97 100/ 97 况 环境景观 100/ 100 100 / 100 100/ 100 人流量 100/ 95 100 / 95 100/ 95 小计 1.1306 1.1423 1.1423 临路状况 100/ 100 100 / 100 100/ 100 建筑结构 100/ 100 100 / 100 100/ 100 面积 100/ 100 100 / 100 100/ 100 实 设备设施情况 100/ 97 100 / 97 100/ 97 物 层高 100/ 102 100 / 102 100/ 102 状 经营状况 100/ 100 100 / 100 100/ 100 况 所在楼层微观位置 100/ 100 100 / 100 100/ 100 宽深比 100/ 100 100 / 100 100/ 100 装修情况 100/ 96 100 / 96 100/ 96 新旧程度 100/ 104 100 / 104 100/ 104 停车位 100/ 102 100 / 102 100/ 102 物业管理 100/ 100 100 / 100 100/ 100 小计 0.9925 0.9925 0.9925 权 土地取得方式 100/ 100 100 / 100 100/ 100 益 容积率 100/ 100 100 / 100 100/ 100 状 剩余年限 100/ 106 100 / 106 100/ 106 况 小计 0.9434 0.9434 0.9434 比较系数 1.0586 1.0695 1.0695 比准价格 44,462 43,851 42,782 权重 30% 30% 40% 算术平均价 43,607 （取整至个位） 算术平均价 43,600 （取整至百位） 待估对象通过与三个可比案例分别进行比较，得到的比准价格结果有一定的差距，考虑到评估对象自身状况及所处位置，结合评估人员对房地产市场的调查，本次评估采用加权平均值的方式进行测算，其中案例A博维中央公园商铺及案例B博辉万象城商铺区位条件及经营业态相对案例C可比性较弱，给予30%的权重；案例C星光大道商铺区位条件接近，可比性强，给予40%的权重。本次评估采用市场法求取茂业百货商城店“设定首层临街标准商铺”公开市场价值为43,600元/平方米的价格。 方法2：收益法测算过程 收益法是运用恰当的报酬率，将预期的评估对象未来各年的正常收益折算到评估时点上的现值，求其和得出评估对象价格的一种方法。 V=a/(r-g)×(1-((1+g)/(1+ r))^(n-t))/(1+ r)^t 式中： V─ 房地产价格 a─ 房地产纯收益 r─ 资本化率 g─ 租金年递增率 t ─收益有变化期限 n─ 剩余使用年限 评估人员深入细致地分析了本次评估的秦皇岛茂业百货商城店的特点和实际状况，评估对象整体定位为大型百货商场，通过统一招商引进商户，统一经营、统一管理，该类物业在市场上整体出租行为稀少。采用收益法评估时我们考虑如下： 经调查，秦皇岛市海港区存在较多临街商铺租赁案例，可选取符合一定条件的租赁案例作为可比案例。本次评估在实际操作中同样可选取秦皇岛茂业百货商城店临街状态位置的商铺设为标准待估商铺（以下简称“设定首层临街标准商铺”），采用收益法求出“设定首层临街标准商铺”的市场价值，再推导出评估对象首层市场价值。另根据财政部、国家税务总局的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，本次收益法测算考虑营改增的影响，采用含增值税租金（以下租金均为含增值税租金）进行测算，其中的房产税及增值税按照规定采用不含增值税租金计算。 1、估算有效毛收入 （1）租金的确定： 评估对象秦皇岛茂业百货商城店位于海港区太阳城商圈，临河北大街，周边商业氛围浓厚，交通路线发达，公交覆盖率高，地理位置优越。 评估对象周边临街物业在房地产市场上租赁行为活跃，可以通过市场收集到较多的租赁案例。经分析评估对象周边房地产市场状况、配间完善程度、交通通达情况、商业繁华程度及评估对象自身状况，我们选取了如下相类似且较具代表性的市场案例： 区域类似商业楼租金调查表 项目 物业名称 所属商圈 物业位置 面积（㎡） 一层月租金 （元/㎡） 1 明珠百货一层商铺 太阳城商圈 临商业步行街 60 260 2 太阳城内步行街商铺 太阳城商圈 商业步行街核心 53 300 区 3 新天地购物广场一层 太阳城商圈 河北大街 45 280 商铺 4 银谷广场 人民广场 银谷广场负1层 40 180 5 博维中央公园 - 住宅底商 200 125 根据市场调查并结合评估对象具体位置及个体情况，本次评估确定茂业百货商城店一层临街位置商铺的租金水平为260元/㎡·月。 （2）增长率的确定：经市场调查，评估对象所在片区房地产租金总体上呈平稳上涨趋势，经调查该片区现平均年租金增长率2%～3%。参考秦皇岛市近几年租赁价格行情分析、该市近几年物价水平变化情况分析，综合确定前十年单位租金增长率为每两年递增5%，以后每年保持2%增长。 （3）利息收入：押金产生衍生收益，押金一般不超过月租金的3倍，本次评估押金 取月租金的2倍为准；根据中国人民银行2015年10月24日公布的最新一年定期的存款 利率为1.50%，则据此计算得出押金产生的利息收入： 利息=押金×年利率。 （4）空置率与租金损失 根据市场调查，秦皇岛市海港区同类型房地产出租的市场空置率约为3%～10%，结合 评估对象的区域因素、个别因素等情况，其出租空置率取5%。 （5）估算有效毛收入 有效毛收入 = 客观租金×有效出租面积×（1-空置率）+利息收入。 2、估算运营费用 （1）房产税：根据当地相关规定以及咨询秦皇岛市地税局，企业出租物业的房产税的税率依照不含增值税租金的12%缴纳； （2）营业税（增值税）：根据财政部、国家税务总局的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。于2016年5月1日前取得的房地产可按照简易计税，即按不含增值税租金收入的5%计算缴纳； （3）城市维护建设税：按已纳增值税税额的7%计算缴纳； （4）教育费附加：按已纳增值税税额的3%计算缴纳； （5）地方教育费附加：按已纳增值税税额的2%计算缴纳； （6）印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，财产租赁合同应按租赁合同的租金总金额0.1%计算贴花； （7）管理费：管理大型的出租型房地产需要支付工作人员工资、办公费用等管理费用，一般为年租金的一定比例，本次评估取值3%； （8）维修管理费：管理出租型房屋需要支付维修费，一般为房产原值的1%～2%，本 次评估取值1.5%； （9）保险费：根据我国实际情况，保险费率一般为房产原值的0.1%； （10）城镇土地使用税：根据调查，评估对象所在位置城镇土地使用税缴纳标准为每平方米年纳税额为18元。 3、年净收益 年净收益 = 年有效毛收入-年运营费用。 4、资本化率的确定 资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率加风险调整值法是以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率我们选用价值时点中国人民银行一年定期存款年利率本次测算即为1.50%；风险调整值应根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测，评估对象的用途及新旧程度等确定。 本次测算风险系数取值考虑通货膨胀、片区房地产市场状况及评估对象所处位置确定，风险系数分低、中、高、投机四个档次，相应地赋予其风险调整值。 风险系数 安全利率 风险调整值 资本化率 低 1.50% 0-4% 2.50%-5.50% 中 1.50% 4%-7% 5.50%-8.50% 高 1.50% 7%-9% 8.50%-10.50% 投机 1.50% ＞9% ＞10.50% 系数取值考虑评估对象所处片区的租赁情况以及秦皇岛市房地产市场的行情，结合此次评估标的物具体情况，本次评估时风险系数取中低标准5.5%，则： 资本化率=安全利率+风险调整值法=1.50%+5.5%=7%。 5、收益年限的确定 由于委估物业土地使用终止日期为：2037年5月20日，至评估基准日，剩余土地使 用年期约为21.20年；房产建成于1989年，钢混结构，经济使用年限为60年，剩余使 用年限为33年，根据孰短原则，确定委估物业的收益年限为21.20年。 6、估算房地产价值（详见下表） 序 单价 2016.3.31- 2016.5.1- 第10年以 号 项目内容 或税 2016.4.30 2017.3.31 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年第9年第10年 后 费率 建筑面积（m2） 200.00 分摊土地面积（m2） 28.45 原建购价（元） 重置价格（元） 6000 1200000 收益有变化期限（t） 10 收益期限（n） 21.20 资本化率（r） 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 7.00% 租金年递增率(g) 0.0% 0.0% 5.0% 0.0% 5.0% 0.0% 5.0% 0.0% 5.0% 0.0% 5.0% 2.0% 月租金(元/m2) 260.00 260.00 260.00 273.00 273.00 286.65 286.65 300.98 300.98 316.03 316.03 331.83 1 月租金收益 100% 52,000 52,000 52,000 54,600 54,600 57,330 57,330 60,197 60,197 63,206 63,206 66,367 2 空置损失收益 3,640 3,640 3,640 3,822 3,822 4,013 4,013 4,214 4,214 4,424 4,424 4,646 空置率 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 3 年租金收益 48,360 531,960 580,320 609,336 609,336 639,803 639,803 671,793 671,793 705,383 705,383 740,652 4 扣减项目 11,653 123,727 134,975 140,738 140,738 146,789 146,789 153,143 153,143 159,815 159,815 166,820 A.房产税 0.00% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 A.房产税 12% 5,803 60,795 66,322 69,638 69,638 73,120 73,120 76,776 76,776 80,615 80,615 84,646 B.增值税 5% 2,418 25,331 27,634 29,016 29,016 30,467 30,467 31,990 31,990 33,590 33,590 35,269 C.教育费附加 3% 73 760 829 870 870 914 914 960 960 1,008 1,008 1,058 D.地方教育费附加 2% 48 507 553 580 580 609 609 640 640 672 672 705 E.城市建设维护税 7% 169 1,773 1,934 2,031 2,031 2,133 2,133 2,239 2,239 2,351 2,351 2,469 F.印花税 0.10% 48 532 580 609 609 640 640 672 672 705 705 741 G.管理费 3.0% 1,451 15,959 17,410 18,280 18,280 19,194 19,194 20,154 20,154 21,161 21,161 22,220 G.维修费 1.5% 1,500 16,500 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 H.保险费 0.10% 100 1,100 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 1,200 I.城镇土地使用税 18 43 469 512 512 512 512 512 512 512 512 512 512 5 押金年收益 1.50% 121 1,330 1,451 1,523 1,523 1,600 1,600 1,679 1,679 1,763 1,763 2,777 6 年租金纯收益 36,828 409,563 446,796 470,122 470,122 494,613 494,613 520,329 520,329 547,332 547,332 576,610 7 收益总值 36,621 384,933 390,249 383,759 358,653 352,652 329,582 324,035 302,836 297,712 278,236 2,432,353 8 收益合计 5,871,622 9 收益单价（取整） 29,400 秦皇岛茂业百货商城店一层商业物业价值的确定 本报告对评估对象分别采用了市场法和收益法进行评估，运用两种评估方法从不同角度测算评估对象的价值。评估对象茂业百货商城店系大型的商业综合体，该类物业在市场上整体买卖行为稀少，但类似区域存在较多首层临街商铺销售案例，因此可采用市场法评估其价值；评估对象已经营多年，经营收入相对稳定，属于收益性物业，且秦皇岛市类似的综合体大多以出租为主，租赁交易案例较易收集，可采用收益法进行评估。而市场法较能客观反映评估对象在评估时点的市场价值，易于为交易各方所理解；收益法需要预测未来收益，而且还要对收益所承担的风险进行度量，收益和风险受房地产市场发展变化及社会经济条件各方面因素的影响，其结果受主观判断和未来不可见因素的影响相对较大。综合以上考虑，再结合评估对象的法定用途及实际情况，我们确定评估结果时，本次评估对象的价值时市场法与收益法的权重分别取60%和40%。 评估方法 评估单价（元/㎡） 权重 市场法 43,600 60% 收益法 29,400 40% 评估总值 37,920 - 即：采用市场法及收益法测算评估对象“设定首层临街标准商铺”的评估价格为37,920元/㎡。 根据现场查勘，评估对象临街面约110米，纵深约70米，面临河北大街，一面临 侧街，经实地查看区间路临街状况、商业氛围、人流量等因素，临侧街商铺的售价约为临河北大街商铺售价的70%；而不临街的一层内铺，由于受人流通达度、对外展示性等因素影响，其一层内铺售价一般为临街商铺售价的50%，则评估对象一层商业均价测算如下： 一层微观位置 评估单价（元/㎡） 面积占比 一层平均单价（元/㎡） 临河北大街铺 37920 25% 临侧街商铺 26544 25% 23,900 内铺 18960 50% 因此，经测算，评估对象秦皇岛茂业百货商城店一层均价为23,900元/㎡。 II、测算评估对象其他楼层价值 商业房地产价值与物业具体位置关系级大，相对于同一栋建筑物内不同楼层的商业用房，位于地面一层的商业用房优于楼上商业用房，越靠近地面层，房地产价值越高，通常情况下，其首层价格远高于其他各层。经市场调查及数据分析，以一层商铺的均价为基准，其二层均价一般为一层基价的50%～60%，三层均价为一层基价为35%～45%，四层均价为一层基价的25%～35%，5层以上的均价为一层基价的20%～30%，而负一楼价值受较多因素影响，例如地铁连通、经营情况等。若经营情况较好，负一层价值可达一层基价的45%～55%；而若经营情况不好，人流难以引导至该层，则负一层价值量达能仅为一层均价的20%～30%。经现场查勘，评估以内部各层均设有自动手扶梯及多个步行梯，内部垂直交通便利性较好，负一层人流导向优，经营情况好，因此，本次评估以地面一层均价为基价，其他各楼层评估价值如下： 物业名称 楼 建筑面积 楼层系数 评估单价 分割评估总值 层 （㎡） （元/㎡） （元） -1 4023.19 - - - 1 4508.33 100% 23,900 107,749,087 （以该层为基准） 茂业百货商城店 2 4853.62 55% 13,100 63,582,422 3 4907.30 40% 9,600 47,110,080 4 4736.95 30% 7,200 34,106,040 5 3667.48 25% 6,000 22,004,880 6 1100 - - - 合计 - 27796.87 - - 274,552,509 备注 负1层为设备层，其价值营业主楼中已体现，因此本次评估不再单独对其进行评估； 测算评估对象秦皇岛茂业百货商城店的分割小面积转让价值为274,552,509元。 步骤二：分析并估算房地产整体转让价值与分割转让价值关系 整体转让价值是指一宗土地上房地产整栋转让时，在采用公开市场价值标准条件下最可能形成的客观合理价值。从整体转让方的角度是为了缩短销售期及销售费用投入，尽快变现，以获取更好的投资机会。 分割转让价值是指一宗土地上的整栋房地产分割为若干单位分别出让时，公开市场价值标准条件下最可能形成的客观合理价值。从分割转让方的角度，是以投资购买整体物业，通过持有升值或分割包装，提升价值，销售获利。分割转让是通过分割包装，以实现分割后单价增加，单体价值量降低，满足不同群体需求，实现拥有的物业价值最大化。 通过分析投资者愿意投资购入大宗整体房地产物业，再投入一定的分割成本进行分割销售，必须要获得一定的报酬，即投资利润。而影响房地产整体转让与分割转让价格的因素主要包括：分割成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、资金成本等。 即： 整体转让价值=分割转让价值-分割成本-管理费用-不可预见费-销售费用-利息-投资利润 测算说明： 费用明细 测算值 备注 分割成本 0.50% 测绘费、登记办证费、空间隔离成本，本次分割成本按分割转让价值 的0.5%取值 指房地产整体购入后到分割转让期间所发生的管理费用，包括投资人 管理费用 1.0% 支出的人员工资及福利费、办公费等，本次管理费用按分割转让价值 的1%取值 不可预见费 1.0% 考虑房地产整体购入后至分割销售期间可能发生的风险因素而导致的 费用增加的费用，本次管理费用按分割转让价值的1%取值。 销售房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、招商处建 销售费用 2.00% 设费、招商人员费用、展厅建设、包装品牌推广大、销售人工费、场 地费等，本次销售费用取分割转让价值的2.0%。 指投资过程发生的筹资费用和利息费用，包括房地产取得成本、分割 资金成本 2.17% 成本的管理费用的利息（根据评估对象实际情况，设定销售周期为1 年），经测算本次资金成本为分割转让价值的2.17%。 投资利润 8.00% 指投资整体房地产应该获得利润，是该类投资项目在正常条件下投资 人所能获得的平均利润，本次投资利润取分割转让价值的8%。 合计 15.23% 取值15% 经分析估算，评估对象整体转让价值与分割转让价值关系为： 整体转让价值=分割转让价值-分割成本-管理费用-不可预见费-销售费用 -利息-投资利润 =分割转让价值×（1-15%） =分割转让价值×85% 步骤三：测算茂业百货商城店整体转让价值 经上述分析，评估对象茂业百货商城店-1至5层属于同一本产权证，整体转让价 值=分割转让价值×85%，评估对象-1层至5层分割转让价值为274,552,509元，因此： 评估对象整体转让价值=274,552,509×85% =233,369,633（元） 因此，评估对象茂业百货商城店的评估结果为233,369,633元，平均单价为8,396 元/平方米（评估结果包含土地使用权价值）。 同理可得 茂业百货金都店-2层至5层 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总值 平均单价（元/ （㎡） （元/㎡） （元） 平方米） -2 1072.38 - -1 9835.84 15,100 茂业百货 1 7638.23 30,200 金都店 2 6731.76 16,600 591,093,337 12682.00 3 7056.74 12,100 4 7056.74 9,100 5 7218.17 7,600 合计 - 46609.86 - 备注 由于负2层为配套的设备层，其价值在其他楼层已体现，因此本次评估不再 单独对其进行评估。 茂业百货商城店-1层至5层 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总 平均单价（元/ （㎡） （元/㎡） 值（元） 平方米） -1 4023.19 - 1 4508.33 23,900 茂业百货 2 4853.62 13,100 商城店 3 4907.3 9,600 233,369,633 8396.00 4 4736.95 7,200 5 3667.48 6,000 6 1100 - 合计 - 27796.87 - 233,369,633 8396.00 1、负1层为设备层，其价值营业主楼中已体现，因此本次评估不再单独 备注 对其进行评估； 2、6层为加建部分，未办理产权证，本次评估不考虑估值。 华联商厦-1层至5层 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总 平均单价（元/ （㎡） （元/㎡） 值（元） 平方米） 1 2071 25,100 华联商厦 2 2071 13,800 营业主楼 3 2071 10,000 110,373,945 8376.00 4 2071 7,500 5 2071 6,300 地下人防 -1 1950 - 改商业 配间用房 - 368 - 零散加建 - 505.16 - 合计 - 13178.16 - 110,373,945 8376.00 1、门卫室、水泵房及配电室属于配间用房，其价值在营业主楼中已体现， 因此本次不再单独对其进行评估； 备注 2、地下1层人防改商业因产权瑕疵，本次评估不考虑其估值； 3、零散加建主要是简易办公楼、仓库等，产权未办证，本次评估不考虑 其估值。 茂业百货金源店-1层至6层 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总 评估单价（元/ （㎡） （元/㎡） 值（元） 平方米） -1 3,440.13 2,500 -1 14,269.33 - -1 4,328.76 - 茂业百货 1 935.21 21,300 金源店 2 377.22 10,700 64,722,160 2218.00 3 588.22 7,500 4 413.74 6,400 5 3,605.15 5,300 6 1224.23 4,900 合计 - 29,181.99 - 64,722,160 2218.00 负1层分三种用途，超市、地下停车场及设备间，地下停车场及设备间考 备注 虑其为配套设施，价值已在其他部分价值中体现，因此本次评估不再单独 对其进行评估。 金原家居装饰城1-5层 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总值 平均单价（元/ （㎡） （元/㎡） （元） 平方米） -1 - - 1 697.98 15,700 金原家居 2 3,709.35 7,900 74,215,914 7337.00 装饰城 3 2,375.83 6,300 4 3,308.40 5,700 5 24.18 5,300 合计 - 10,115.74 - 74,215,914 7337.00 1.由于金原家居装饰城未办理整体登记，故不考虑整体转让的折扣。 备注 2.-1层为配套地下停车场及设备间，其价值在其他楼层已体现，因此本次 评估不再单独对其进行评估。 金原国际商务大厦1-5层 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总值 平均单价（元/ （㎡） （元/㎡） （元） 平方米） -1 - - 1 827.59 15,700 金原国际 2 2,730.56 7,900 85,498,725 6902.00 商务大厦 3 2,956.20 6,300 4 2,956.62 5,700 5 2,916.48 5,300 合计 - 12,387.45 - 85,498,725 6,902.00 1.由于金原国际商务大厦-1至5层未办理整体登记，故不考虑整体转让的 折扣。 备注 2.-1层为配套地下停车场及设备间，其价值在其他楼层已体现，因此本次 评估不再单独对其进行评估。 测算案例二：金原国际商务大厦6-27层 采用市场法进行测算： 金原国际商务大厦位于秦皇岛河北大街与民族路交汇处，本次纳入评估的是茂业百货金源店地上1-27楼未售部分的评估值，且均未分割办理产权证明，根据被评估单位提供的实测报告显示，1-5层为商业，6-27层为办公。根据评估人员现场查勘，1-5层裙楼部分与金原家居装饰城打通使用，现空置；6-27层办公及1-5层办公部分主要出租和自用，部分空置，装修情况：外墙条形砖，玻璃门，铝合金窗，公共部分乳胶漆内墙、地砖地面、夹板造型吊顶天花；办公室内部乳胶漆内墙、地毯地面、石膏板吊顶天花，电梯1-16层共7部客梯、1部货梯，17-27层共3部客梯、1部货梯。 本次测算以第12楼未售部分127.18平方米为案例进行。 1.选取比较案例 根据替代原则，选择秦皇岛同类型三层大面积待售商铺作为交易案例进行比较，具体情况见如下表： 序号 名称 实物状况 交易日期 市场单价 待估 金原国际商务 第12楼未售写字楼，建筑面积 2016年3月 待估 大厦第12楼 127.18平方米，简装，中区 1 金辉国贸大厦 临文化路，235平方米，简装， 2016年3月 6,500 案例A 高区 2 金茂商务大厦 临文化路，2000平方米，简装， 2016年3月 8,500 案例B 高区 3 温州大厦案例C 临西港路，140平方米，简装， 2016年3月 8,000 高区 2.比较因素的选择 根据评估对象与交易案例的实际情况，选用影响价值的比较因素，包括交易情况、交易时间、区位状况、实物状况、权益状况，根据本次评估运用市场比较法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由于评估师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法评估时所选择的相应的比较因素指数编制依据。 ①交易情况：评估对象与可比案例交易情况均属正常，故不进行交易情况修正。 ②交易日期：本次评估可比案例交易日期一致，故不进行修正。 ③区位状况： A、商服繁华度：商服繁华度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以评估对象商服繁华度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-5%。 B、交通便捷度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象交通便捷度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 C、对外联系方便度：分为便捷、较便捷、一般、不便捷四个等级，以评估对象对外联系方便度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 D、公共设施完善度：根据配套的教育、医疗、卫生、消防等设施的完善程度，分为完善、较完善、一般、不完善四个等级，以评估对象公共设施完善程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 E、城市规划：分为市级商业中心、区级商业中心、街区级商业中心、社区商业中心四个等级，以评估对象城市规划为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 F、环境景观：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象环境景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 G、绿地覆盖率：分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以评估对象绿地覆盖率为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 ④实物状况： A、临路状况：分为三面临路、两面临路、单面临路、不临路等四个等级，以评估对象临路状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 B、建筑结构：分为框架剪力墙结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构四个等级，以评估对象建筑结构状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 C、面积：分为适中、较适中、一般、较差、差五个等级，以评估对象面积为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 D、设备设施情况：根据配套的电梯、货梯、消防等设施情况，分为齐全、较齐全、一般、较差、差五个等级，以评估对象设备设施情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 E、层高：分为普通层高、可隔两层层高两个等级，以评估对象层高为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 F、所在楼层：分为高区、中区、低区三个等级，以评估对象所在楼层为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 G、装修情况：分为毛坯房、普装、精装和豪装四个档次，以评估对象装修情况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 H、新旧程度：分为新、较新、一般、较旧、旧五个等级，以评估对象新旧程度为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 I、景观：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象景观为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-2%。 J、经营状况：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象经营状况为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 K、物业管理：分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以评估对象物业管理为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 ⑤权益状况：主要有容积率、剩余使用年期等。 A、容积率：根据容积率修正公式，对容积率进行修正，并得到一个修正系数。评估对象与可比案例容积率均符合规划，故不作修正。 B、剩余年期：分为长、较长、一般、较短、短五个等级，以评估对象剩余使用年期为基准（100%），相差一个等级，房价修正+/-3%。 根据因素条件说明表中的评估对象与可比案例的因素情况，编制比较因素情况表，见下表： 比较因素情况表 案例 比较因素 金原国际商务 金辉国贸大厦 金茂商务大厦 温州大厦案例 大厦12层 案例A 案例B C 售价（元/平方米） 待估 6500 8500 8000 用途 办公 办公 办公 办公 成交时间 2016年3月 2016年3月 2016年3月 2016年3月 交易情况 出售 出售 出售 出售 商服繁华度 高 高 较高 较高 区 交通便捷度 便捷 便捷 便捷 便捷 位 对外联系方便度 较便捷 较便捷 便捷 便捷 状 公共设施完善度 较完善 较完善 较完善 较完善 况 城市规划 区级为高 区级为高 区级为高 区级为高 环境景观 较好 较好 较好 较好 绿地覆盖率 绿化率一般 绿化率一般 绿化率较高 绿化率较高 临路状况 双面临街 单面临街 双面临街 单面临街 建筑结构 框架剪力墙 框架剪力墙 框架剪力墙 框架剪力墙 面 积 127.18 237 2000 140 实 设备设施情况 较好 较好 较好 较好 物 层高 标准层高 标准层高 层高较高 标准层高 状 所在楼层 中区 高区 高区 高区 况 装修情况 简装 简装 毛坯 毛坯 新旧程度 一般 一般 全新 全新 经营状况 经营一般 经营一般 经营较好 经营较好 物业管理 普通管理 普通管理 中档管理 中档管理 权 容积率 符合规划 符合规划 符合规划 符合规划 益 状 剩余年限 剩余年限较短 剩余年限较短 剩余年限长 剩余年限长 况 3.比较因素指数 将交易案例与评估对象进行比较，从用途、成交时间、交易情况、区位状况（商服繁华度、交通便捷度、对外联系方便度、公共设施完善度、城市规划、环境景观、绿地覆盖率）、实物状况（临路状况、建筑结构、面积、设备设施情况、层高、所在楼层、装修情况、新旧程度、经营状况、物业管理）和权益状况（容积率、剩余年限）等方面进行比较对照，结合评估师经验和实际收到的信息进行打分判定，详见下表： 比较因素指数表 案例 比较因素 金原国际商务 金辉国贸大厦 金茂商务大厦 温州大厦案例 大厦12层 案例A 案例B C 成交时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 商服繁华度 100 100 95 95 区 交通便捷度 100 100 100 100 位 对外联系方便度 100 100 103 103 状 公共设施完善度 100 100 100 100 况 城市规划 100 100 100 100 环境景观 100 100 100 100 绿地覆盖率 100 100 102 102 临路状况 100 98 100 98 建筑结构 100 100 100 100 面 积 100 100 98 100 实 设备设施情况 100 100 100 100 物 层高 100 100 103 100 状 所在楼层 100 103 103 103 况 装修情况 100 100 98 98 新旧程度 100 100 106 106 经营状况 100 100 103 103 物业管理 100 100 103 103 权 容积率 100 100 100 100 益 状 剩余年限 100 100 109 109 况 4.比较系数的计算 通过进行系数修正，得出评估对象的比准价格，然后运用科学的方法求取本次评估对象评估值。 比较因素修正表 案例 比较因素 金辉国贸大厦案例A 金茂商务大厦案例B 温州大厦案例C 售价 6500 8500 8000 成交时间修正 100/ 100 100 / 100 100 / 100 交易情况修正 100/ 100 100 / 100 100 / 100 商服繁华度 100/ 100 100 / 95 100 / 95 交通便捷度 100/ 100 100 / 100 100 / 100 区 对外联系方便度 100/ 100 100 / 103 100 / 103 位 公共设施完善度 100/ 100 100 / 100 100 / 100 状 城市规划 100/ 100 100 / 100 100 / 100 况 环境景观 100/ 100 100 / 100 100 / 100 绿地覆盖率 100/ 100 100 / 102 100 / 102 小计 1.0000 1.0019 1.0019 临路状况 100/ 98 100 / 100 100 / 98 建筑结构 100/ 100 100 / 100 100 / 100 面积 100/ 100 100 / 98 100 100 实 设备设施情况 100/ 100 100 / 100 100 100 物 层高 100/ 100 100 / 103 100 100 状 所在楼层 100/ 103 100 / 103 100 / 103 况 装修情况 100/ 100 100 / 98 100 / 98 新旧程度 100/ 100 100 / 106 100 / 106 经营状况 100/ 100 100 / 103 100 / 103 物业管理 100/ 100 100 / 103 100 / 103 小计 0.9907 0.8728 0.8989 权 容积率 100/ 100 100 / 100 100 / 100 益 剩余年限 100/ 100 100 / 109 100 / 109 状 小计 1.0000 0.9174 0.9174 况 比较系数 0.9907 0.8022 0.8263 比准价格 6439 6819 6610 评估单价 6600 5.评估结果的确定 ①市场价格确定 通过对可比案例与评估对象从交易时间、交易情况、区位状况、实物状况和权益状况方面的修正，最后修正后的比准地价均较相近，市场比较法能充分反映该房地产的实际价格，选取的三个可比案例中与评估对象在同一供需圈内，其成交价格所受到的外部影响基本一致，故本次评估单价以三个可比案例的权重值作为其评估单价（详见上表）。 金原国际商务大厦中间楼层的评估单价 =（6,439×30%+6,819×40%+6,610×30%） =6,600元/平方米（取整至百位） ②楼层修正 本次纳入评估的是金原国际商务大厦6-27楼未售部分，测算案例12楼的评估单 价为6,400元/平方米，并以此作为中区的评估单价，低区、高区的修正如下所示： 楼层 修正系数 评估单价 （元/平方米） 低区（6-10楼） 0.96 6,300 中区（11-20楼） 1 6,600 高区（21-27楼） 1.04 6,900 评估总值 物业名称 楼层 建筑面积 评估单价 整体评估总值 平均单价 （㎡） （元/㎡） （元） （元/平方米） 6 1,487.79 6,300 7 444.32 6,300 金原国际 12 127.18 6,600 34,541,937 6645.00 商务大厦 14 435.46 6,600 26 1,404.64 6,900 27 1,299.16 6,900 合计 - 5,198.55 - 34,541,937 6,645.00 备注 由于金原国际商务大厦6-27层未办理整体登记，故不考虑整体转让的折扣。 （此页无正文，为《对中国证券监督管理委员会之回复报告》之签署页） 法定代表人： _______________ 黄西勤 资产评估师： 陈军 庾江力 国众联资产评估土地房地产估价有限公司 年 月 日

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