广州二手房评估价更新 两个多月以来多个板块涨势明显

  今年8月，广州市地税更新了评估价系统，这个“定期调整”的价格更新在8月头两周并没有显露出它的威力。然而，，评估价系统更新两个多月以来，冲击波已逐步涌现。记者陆续收到一些中介人士报料，称多个区域价格有明显涨幅，还“拖累”一些商业公寓也“水涨船高”。据广州市中介人士透露，地产交易双方并非在交易前就可以查到楼盘的地税评估价，报价问税时才知道价格能不能过，因此，他们也把评估价称为“隐形红线”。祈福新村一栋成交价为150万元的旧区别墅，评估价却高达210万元，买卖双方因高额税费问题而僵持了两个月，至今尚未解决纠纷。

  案例

  祈福新村：地税评估价“分分钟”贵过真实成交价

  中原地产祈福新村分行资深营业经理李丹丹告诉记者，祈福新村旧区一栋100多平方米的别墅在7月份成交，但买卖双方递件却是在8月后，别墅成交价是150万元，评估价却高达210万元，买卖双方为此因额外的税费而僵持不下，目前交易仍在协商之中。

  据了解，别墅业主证不足两年需交全额的5.6%的营业税和1%的个税，买家则需交3%的契税。按150万元成交价计算，双方税费为14.4万元，按合同条款显示，税费由买家交。不过地税评估价从150万元飙高至210万元，税费总额达20.16万元。据李丹丹介绍，祈福新村地税评估价在8月份前为9000元/m2,8月份后飙高至13800元/m2，交税低于此评估价就可能被弹回，而祈福新村旧区楼梯楼成交价也有1.1万~1.2万元/m2的低价，评估价分分钟贵过真实成交价。

  调查

  多个区域二手评估价上涨2000~8000元/m2

  记者走访了环市路、天河北、五羊新城、星河湾这四个热门区域，接受记者采访的地产人士表示，二手房评估价更新两个多月以来，多个板块评估价上涨了2000~8000元/m2.

  满堂红链家建设分店店长李志光透露，保利中环住宅评估价8月前为3万元/m2，评估价更新后涨到3.8万元/m2，涨了8000元/m2.

  满堂红链家广州大道分店店长林虹则发现地税评估价系统更新前后，五羊新城的评估价变动不大。愉景大厦最近成交的一套单位，成交价是2.6万元/m2，评估价也是2.6万元/m2.

  不过，林虹同时发现，与五羊新城一路之隔的珠江新城评估价涨了三四千元/m2。以星汇云锦197平方米的单位为例，8月份前评估价为3.4万~3.6万元/m2,8月份后报税价就要升至3.8万~4.2万元/m2才能过。

  满堂红链家星河湾分店店长袁凯涛告诉记者，星河湾整体均价在2.1万~2.2万元/m2，评估价在1.8万~1.9万元/m2左右。

  “这几年评估价涨得比楼价要快，2012年星河湾评估价大约9000元/m2，当时市场均价在1.6万元/m2，两者价差7000元/m2；3年后，评估价涨到1.9万元/m2，与市场均价价差仅为三四千元”。可见，随着累积越来越多的成交个案，评估价与真实市价的差距越来越小。

  他山之石

  深圳评估价涨多少

  “明明白白看得见”

  据广州市中介人士介绍，在广州，地产交易双方并非在交易前就可以查到楼盘的地税评估价，报价问税时才知道价格能不能过。而在深圳，二手房交易双方在交易前却可以在网上查到成交单位的评估价。

  深二手房评估价也涨了

  蛇口片区涨幅高达六成

  从10月起，深圳二手房也执行新的评估价。

  据深圳媒体报道，深圳六个区域的二手房新评估价绝大部分增幅达30%~50%，远超业界之前普遍预计的10%~20%，个别盘甚至达到60%，购房成本或因此增加2%。

  据美联物业和安居客统计，此次更新后的评估价，涨幅多为30%~50%。这是深圳二手房评估价历次更新幅度最大的一次。调整后，南山、宝安和福田的涨幅较大，蛇口片区最高，达六成，如半岛城邦二期5栋一套242平方米的户型，涨幅高达59%；盐田的涨幅最小，普遍在10%~20%之间，云顶天海花园3号楼一套30平方米的小户型，调整幅度仅为3%。

  业内人士认为，目前深圳住宅优惠政策仍在持续，政策环境仍宽松、稳定，评估价例行更新尚不足以影响市民购房决策。

  波及公寓

  评估价高了税多了

  业主无奈减价卖房

  保利中环公寓的业主在地税更新评估价后很郁闷，因为商业公寓的评估价从2.5万元/m2上调至3.2万~3.3万元/m2，而真实市价才2.5万元/m2左右。满堂红链家李志光透露，2014年公寓租金高，当时公寓价格曾“摸高”至3.5万元/m2，不过今年价格已回落。李志光举例道，8月份前他成交过一套50平方米的公寓，成交价为138万元；随后另一位业主放盘，价格在140万元，因为地税评估价被高估导致税费大增，商业公寓成交萎缩，这位业主于10月初把放盘价从140万元下调至125万元，但至今尚未成交。记者估算了一下，商业公寓主要涉及3%契税和5.6%营业税，“被高价”后每平方米涨了7000元/m2，买家需要为此多交近700元/m2的税费。