我国房地产业在当前持续快速健康发展的社会主义市场经济中发挥了越来越重要的作用，已经成为国民经济的支柱产业。但是随着我国经济体制改革的深入进行，原有房产税税制设置的基础发生了巨大的变化，中国的房产产权结构已经改变，实现了多元化。在这种背景下，滞后的房地产税税制与蓬勃发展的房地产业已不相适宜，改革房地产税税制、在房地产保有环节开征物业税已成为我国新一轮税制改革中探讨研究的重要课题之一。 

    一、国内外房地产税制概述

    “物业”是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业税则是对纳税人拥有的物业征收的一种财产税,一般以物业的价值或收入为依据征收。物业税是世界绝大多数国家普遍开征的税,但名称各不相同,有的称“不动产税”,有的称“财产税”,有的称“房地产税”,有的则称为“物业税”。

    （一）西方国家房地产税收的地位和特点

    物业税是西方国家普遍开征的税种，有的国家将物业税纳入一般财产税中课征，有的国家单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税，有的国家将土地和房屋合并征收的房地产税，有的国家将土地、房屋和有关建筑物、机器设备以及其它固定资产综合在一起课征房地产税。在西方国家里物业税一般可超过全部税收总额的10%左右。并且已成为其地方主体税种和地方财政收入的主要来源。在美国，物业税一般要占地方财政收入的50%--80%。其中主要来源于对房地产的征税，约占 75%。综观各国房地产税制情况，国外房地产税收主要有以下几个特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征收范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地评估价值征收房地产税，（评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场静止的一定比例）；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是基层地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。

    （二）我国现行房地产税收地位和开征目标过程

    在中国现行税制中,直接将房地产作为征税对象的共5个税种（契税相对独立并是比较规范成熟的税种暂不作为研究对象）,包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税。上述各税种的开征年代和政策目标如下表：

中国现行房地产各税的开征概况表

 

开征年代

 

主 要 政 策 目 标

 

城市房地产税

 

1951年8月

 

调节外商投资企业和外国人的财产收入（按税法规定）

 

房产税

 

1986年10月

 

调节国内企业和个人财产收入（按税法规定）

 

城镇土地使用税

 

1988年10月

 

同上

 

耕地占用税

 

1987年4月

 

保护耕地

 

土地增值税

 

1994年1月

 

对土地经营者的级差收益进行再分配

 

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2002年，中国房地产税税收总额为437亿元，占全部税收的2.36%，占地方财政本级收入5.13%。由此可见中国现行房地产税在全国税收总额和地方财政收入中所占比例远低于西方国家的10%左右，并且作为地方税种也没有构成地方各级政府财政收入的主要来源。

    （三）我国现行房地产税制存在的主要问题

    现行房地产税制的各个税种，从建国初期开征，历经了计划经济时期和社会主义市场经济时期，它繁杂的不规范的制度涵盖着各时期的经济发展和政策要求，现已很难发挥调节收入、抑制房地产投机、引导房地产和土地资源优化配置等作用。其主要存在以下问题：一是内外资企业分别是用不同税制，不利于企业间的公平竞争；二是将房和地分离分别设立税种，与房地产不可分割的自然属性相违背，不利于税务机关的征收管理；三是计税依据不同，目前房产税是按账面价值征税，城镇土地使用税按占地的面积征税，而且都不能随着经济的发展以及房地产的增值而相应增加税收收入，因此也就不能很好发挥调节经济的作用；四是我国目前房产税、城镇土地使用税的征收范围限制在城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。征税覆盖面窄，不利于城乡企业间的公平竞争，并在一些具体征税范围上难以确定和把握。同时收入规模偏小，筹集财政收入的功能较弱；五是我国现行房地产税收的相关政策规定已与当前经济发展不相协调。

    二、适时开征物业税的必要性

    党的十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的若干问题的决定》中明确指出：“分步实施税收制度改革，按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。……条件具备时对不动产开征统一的物业税，相应取消有关收费”。针对国内房地产税制的问题和房地产市场日业升温的现状,我国改革现行税制、适时开征物业税，使之适应快速发展的经济形势，已势在必行。

    （一）开征物业税是健全财产税制度的需要

    包括物业税在内的财产税,是当今世界大多数国家普遍开征的税,是一国税收体系的重要组成部分,构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。但是,在我国财产税不仅税种单一,而且征税范围小收入少。开征物业税,一方面可以改变内外两种房产税制并存的状况,贯彻“简税制”的原则,规范财产制度,平衡税收负担；另一方面,可以通过财产税制改革拓宽税基,增加财政收入。同时,也为以后开征遗产和赠与税、车船税奠定基础。

    （二）开征物业税是缩小贫富差距的需要

    作为财产税的一种，物业税是对纳税人不动产的征税,对富人的财产和收入起着调节作用,因为财产越多的人,交税越多。富人比之一般人占有更多的财产,自然需要交纳更多的税。可见,开征物业税有利于加强对富人财富的调节,缩小贫富差距,同时有利于房地产资源的优化配置，缓解社会矛盾。

    （三）开征物业税是规范房地产业税费征收的需要

    目前,我国对房产征税实行内、外两套税制,这不仅造成税制复杂,增大征收成本,而且导致税负不公,影响企业的公平竞争。开征物业税,把现行对房屋、土地征收的税费并为物业税,这样一方面可以简化税制、公平税负,另一方面也可以清费立税,规范规费征收,减轻百姓负担。

    （四）开征物业税是规范房地产市场的需要

    在国际上，物业税已经成为调节房地产市场的重要杠杆。当前，我国房地产市场迅速升温，“炒地”、“炒楼”等房地产投机现象极为严重，不仅掩盖了市场的真实需求，也增大了实际需求者的购房成本。开征物业税后,不仅金融风险得到降低，而且由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后,也抑制了高价物业的转手，并且由于物业保有阶段的成本增加,对于“炒楼”者也有有效的抑制作用。

    三、我国开征物业税的条件分析及时机选择

    （一）开征物业税基本条件的国际借鉴

    根据十六届三中全会精神，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。那么开征物业税需要什么条件呢？借鉴国际房地产税制的成熟经验，我们认为应具备以下五项基本条件：

    一是具有成熟的、充足的税源。国家征税虽然不会通过法律规定税款的经济来源,但必须充分考虑税源,没有税源就无从征收。物业税和其他税种一样,其开征的一个基本条件是要有足够的税源。我国即将开征的物业税以不动产为征收对象,那么,不动产的数量或价值必须达到一定的规模,人们占有产权明晰的应税不动产必须具有普遍性，这样,开征物业税才有足够的税源条件。

    二是具有明晰的产权制度。物业税，它是一种财产税，要求产权清晰。政府要向业主、向产权所有者征税，而不能向租用者征税。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，其原因就是产权不清晰。因此，开征物业税必须要有法律明确规定不动产和土地使用权的归属关系。

    三是具有健全、规范的评估机构。物业税一般以不动产的评估值为计税依据。但要随着不动产市场价值的变化对其做出科学评估,必须建立科学的不动产评估制度, 必须有健全的不动产评估机构,必须配备高素质的评估人员,强化评估手段。只有这样,物业税的征收才有科学的依据,才能有效发挥物业税的职能作用。由此可见，要开征物业税，首先要整顿清理现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以盈利为目的，讲道德、讲公正、讲良心、讲诚信的公正、公平的中介机构，老百姓才能信得过。

    四是具有规范的房地产收费制度。开征物业税,特别是要保证税款的及时、足额征收,必须对现行房地产收费进行全面的清理,规范费的征收，防止费挤税。所以要坚决取消不合理的收费、乱收费；对某些具有税收性质的收费,应实行费改税；对确需保留的收费项目,应通过法律法规加以规定,明确收费标准、收费期限和收费用途,并严格实行收支两条线管理。

    五是具有完善的税收征管配套措施。 开征物业税必须要有一系列的税收征管配套措施作保障，如建立财产登记制度，强化税源管理，逐步推行一名登记制或实名登记制；建立健全财产评估制度，健全相应的法律法规，培养一批具有较高业务素质和品德的注册评估师；建立并完善经纪人队伍，普遍提高居民的房地产知识；建立有效的惩罚机制等。

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（二）我国开征物业税的已具条件

    比对开征物业税应具备的基本条件，我们认为目前我国已基本具备了开征物业税的条件，其理由是：

    1．中央《决定》中有关改革房地产税的表述，已为我们开展物业税改革的国际借鉴研究指明了方向。

    2．为了贯彻落实党中央部署，国家税务总局、中国国际税收研究会予以高度的重视，已连续两年将物业税改革列入全国性理论调研课题，为开征物业税打下了坚实的理论基础。

     3．我国房地产市场日趋成熟，不动产数量已达到一定的规模，尤其是住房私有化已形成普遍现象。据有关部门统计，，2004年城镇住房产权私人拥有率已达到了80% ，为开征物业税提供了充足稳定的税源。

    4．《中华人民共和国物权法》（草案）已经出台，明晰了产权关系，国家对不动产将实行统一登记制度，未经登记的将不发生物权效力；严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；严格限制农用地转为建设用地；禁止城镇居民在农村购置宅基地等条款都将产生法律效力，为房地产业提供了公平竞争的环境，为物业税的计税基础提供了法律依据。

    5．财政部、国家税务总局已在全国六个城市进行了物业税改革试点并已初步取得成效。尤其是根据房屋使用性质的不同采用重置成本法、收益还原法、市场比较法等不同的评估手段确定评估值，并根据模拟评估结果，从税基、税率、税负、税收收入等不同角度开展了数据分析，从物业税的内涵、实质和功能出发，对物业税的纳税人、课税对象、计税依据、税率、起征点、减免规定、管理办法等进行了系统的思考和实践，为改革我国房地产税制，开征物业税提供了有价值的实践参考。

    6．国际上的成功做法，可供我们结合我国国情予以科学的借鉴，关于物业税的宣传已经广泛进行。

    7．由于物业税的开征能为地方财政提供稳定的收入，并可发展为地方收入的主要来源，所以各级地方政府已给予了高度关注、重视与支持。

    8．全国税收征管的软、硬件建设已有足够的能力为开征物业税提供有力的业务和技术支撑。

    9．我国的房地产税费征收在逐渐清理、规范，资产评估制度也在不断健全，评估机构在不断壮大等都为开征物业税创造了条件。

    （三）我国开征物业税的时机选择

    虽然我国已经具备了开征物业税的基本条件，但我们同时也要认识到目前其中的有些条件还不充分，开征时机还未成熟。如不动产的产权关系还没有完全理顺,评估制度和评估机构还不够健全,评估人员的素质还有待提高,对房地产的收费也还待规范,立法的论证还不够成熟等等。当前开征这一税种，涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，我们都将遇到相当多的问题，而这些问题如今还没有真正得到解决，阻碍了房地产税的改革进程。

    1、物业税开征的难点

    （1）．土地制度要由“批租制”向物业税模式转变，开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而，我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房，产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权。现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。

    （2）．目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。开征物业税后，必须按照国际惯例定期进行土地评估，届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担尚待明确。

    （3）．目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。

    （4）．如何合理确定物业税的征收对象，解决已购房产与新购房产的税收差别问题，居民基本生活性房产与投资性房产的税收差别问题。

    （5）．开征物业税面临的最大难题还不是如何处理过渡时期的税收政策，而是如何对不动产进行价值评估。从财产税制发展的国际趋势看，目前许多国家都倾向于采取从价计征（主要是改良资本价值和租金价值）的方式。我国未来的物业税制显然也会采取从价计征的方式。这样就面临着一个很大的问题，即如何客观、公正、及时地评估不动产的价值。从国外财产课税的实践来看，一些国家（例如马来西亚、博茨瓦纳）财产课税难以为继的主要原因就在于其评估环节出了问题。

    以上这些问题都将是我们在进行税制设计时需要明确的。

    2、可能出现的新问题

    我们在肯定开征物业税这一做法的同时，也应该正视开征物业税带来的消极效应和新情况、新问题，要有一段时间做好防范的准备。例如，开征物业税后，购房门槛降低，可能会出现购房人引发的金融风险；开征物业税后，地方政府当期财政收入将会减少，城市建设将面临资金困境；一次性缴交有关税物业税开征后，土地需求增加，如果没有土地定量科学供应的制度，将会极大地刺激土地投机。有可能出现的与消费者有利害关系的情形是：

    （1）. 出现“平买贵用”现象。从理论上分析，开征物业税后，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%至20%的购房成本，使购房者的“门槛”大为降低。但是，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象，特别是对于那些家庭经济实力不强，只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说，有可能买房容易养房难了。

    （2）．平抑不了房地产价格。业内专家提出，房地产项目的价格不是由成本一个因素决定的，主要是由区域经济发展情况和需求决定的。目前房价的上扬是由我国商品房旺盛的市场需求所致。物业税开征后，房价未必会随之大幅下调。因此，物业税的开征，不意味着购房总成本的下降，而消费者房产升值所带来的收益则会因物业税而大打折扣。对地产公司来说，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。因为地产商不可能将房价一步降到位，将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。

    （3）.低收入阶层压力增大。业内专家认为，目前我国经济处于高速发展阶段，社会保障体系还不健全，产业结构需要调整。低收入的人在产业结构调整过程中面临着就业与失业的压力，农村劳动力进城就业等问题在现阶段都存在。低收入阶层买不起房，应住进政府提供的廉租房，政府应多收税去兴建廉租房。在目前我国社会保障体系不够完善的环境下，如果让低收入阶层缴纳养房的税费，他们无法承担。 

    （4）.有失公平现象可能出现。物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，对于这样的房屋如果也开征物业税，就有失公平；物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性。以纳税能力衡量，经营性物业与纯消费性物业的性质是不同的。前者是纯支出，而后者则通过房屋出租收取利润，如果两者按相同税率征取，则会失去物业税有效调节社会贫富差距的功能；普通住宅与高档豪宅的税率是否应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。

    总之,开征物业税涉及范围广,影响面大,应慎之又慎,不可仓促出台。应既要符合简税率、宽税基、低税率、严征管的原则，既要着眼当前又要注重长远发展。尤其是要符合中国国情，关注老百姓的利益，区分特殊情况下纳税人的承受能力。在广泛调查和充分论证的基础上,先选择个别地区进行试点,总结经验,然后再逐步推开,切不可一步到位。

    四、对物业税开征基础工作的几点建议

    根据十六届三中全会精神,改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将成为今后地方税务工作的现实。关于开征物业税时机问题是国家决策层的事，作为税收主管部门、职能部门应该配合国家税制改革,在目前基础上继续做好以下几方面的工作：

    一是配合有关部门继续整顿和规范房地产市场,以保证物业评估的正确率。

    二是以市场为导向，建立健全行政部门信息交流制度和建筑业双向登记制度，对不动产的形成、销售环节实施有效监控，及时掌握税源成立情况。 

    三是实行不动产产权登记制度。与当地职能部门配合，积极开展税源数据采集工作，对辖区内不动产保有情况实行数字化台帐管理，以理清税源情况，强化税源管理为税款征收储备数据资源。

    四是认真落实房地产税收优惠政策，不断优化纳税服务。

    五是针对房地产偷漏税的薄弱环节，严格执行行政处罚制度，可根据一些房地产税收的特点，采取不同的征收方法，确保税款不被流失，为开征物业税创造良好的实施环境。

    六是进一步修正技术标准，构建计算机批量评估模型，利用计算机的标准化程序及统计学测试，为开展批量评估做好技术上的准备工作，不断推进税收管理现代化建设。

    七是全面加强地税人员业务培训，不断提高税务人员素质。按照税制改革要求培养合格的房地产评估人才。在“财产确认”、“税款核定”、“税款征收”三个环节上确保物业税的征收管理能力。

    八是借鉴国外成功经验建立公开、公平的反对及上诉机制，为纳税人提供一个申诉的渠道，以确保物业评估、税款征收的合理性和公平性。

    九是积极做好税制改革的宣传工作，让纳税人充分认识物业税的性质、作用，了解对不动产在保有环节征税的必然性和重要性，以提高纳税人的纳税意识。 

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