农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

【案情简介】：

2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾 元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁赔偿，正值乐某快乐 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：

1、 双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？

2、 农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？

3、 如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？

4、 买方房屋造价是否需要评估？

【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：

1、《物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》

第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：

（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；

（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控

制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。

农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。

经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

5、《关于加强农村宅基地管理的意见》

第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。

村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。

禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。

第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；

（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。

农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续

后，方可批准用地。

县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。

【律师分析及建议】：

农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。 由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。

根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的赔偿，但赔偿多少，

法官享有自由裁量权。

昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地，有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁赔偿款给 自己，做一些损失赔偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。

农民甲将自己的宅基地转让给了农民乙，后又取得一个宅基地的使用权，农民乙在该宅基地上修建房屋却被邻居张控告，指出农民乙没有该宅基地的使用权，农民乙是否有资格使用宅基地?请大家阅读下面的农村宅基地使用权纠纷案例了解。

农村宅基地使用权纠纷案例及分析

案例

村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。李某便与同村王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。

评析意见

一、本案涉及的法律问题

1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定： “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。

2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，该宅基地使用权转让合同因违反土地管理法规定为无效合同。

3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。

二、农村宅基地使用权的特点

1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。

2、宅基地使用权的主体是集体经济组织人员。

3、原则上宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。同时符合以下条件的可以随同宅基地建筑物转让：

一、宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让;

二、受让人必须是本集体经济组织的成员。

4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。

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农村宅基地纠纷调处

近年来，随着农村经济的发展和农民收入的提高，农村的“建房热”不断升温，随之带来的农村宅基地纠纷也大幅度增多，是仅次于家庭纠纷的第二大类纠纷，而且容易激化。温泉司法所在对农村宅基地权属争议纠纷的排查、调处实践中深深体会到，基层人民调解组织在调处宅基地纠纷时，要以国家有关土地管理的政策法规为依据，既要尊重历史，又要正视现实。

农村宅基地是国家土地管理资源的重要组成部分，在土地管理的政策范围之内，对农村宅基地纠纷的调处必须严格按照《宪法》和《土地管理法》中规定的土地公有制即土地属国家或集体所有的原则。同时，宅基地纠纷涉及千家万户、面大量广、情况复杂，调处这类纠纷时一定要根据具体情况具体分析，实事求是地调处，既要依法保护国家、集体的土地所有权、保护国民个人对宅基地的使用权，又要尊重历史、正视现实、照顾好人民群众的实际生产生活需要，在具体操作过程中应注意时效性方面的政策法规。下面是我们在调处宅基地纠纷中一些行之有效的办法。

1、经过统一规划的宅基地，应以规划确定的使用权为准。经过合法手续个别调整过的应以调整后确定使用权为准，不经正当审批而自行调整或变更的不予保护。

2、未经过统一规划或合法手续个别调整的宅基地，可参照土改对土地房屋的确权情况处理。但合作化前买卖、典当的宅基地，合作化后又未进行调整或变更的，应维持实际使用情况。

3、共同使用的宅基地，未经其他共同人的同意、一方已经建盖了房屋的，如果建房时其他共用人明知而未提出建议、又不妨碍他人合法权益和公共利益的，可以允许继续使用。

4、当事人双方对宅基地权属发生争议时，如果土地证或建房申请审批单上四至明确的，应以四至为准；不明确的，可参照长期以来的实际使://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html用情况，本着有利于生产、生活方便的原则合理地调处或处置。

5、对于历史形成的通道、流水，宅基地使用权人不得擅自堵塞。因擅自改变而给邻居造成损失的，应当责令其排除妨碍、补偿损失。

6、相邻各方在其使用的宅基地上建盖或修建其他设施，不得危害邻居房屋或设施的安全，也不得侵害邻居的通风、采光、排水等相邻权。若造成妨碍或损失的，应当停业、排除妨碍、补偿损失。

7、收归集体组织统一使用的宅基地，经乡镇、村集体组织分配给新的用户，原使用人不得以宅基地是祖遗或自己购买为由再要求使用。

8、在调处宅基地纠纷时，若发现私自建房、违章建房、乱占土地、尤其是耕地等违法行为的，应对当事人进行严肃批评教育，情节严重、影响恶劣的，还要依法提请有关机关追究违法者相应的行政、乃至刑事责任，以保障土地政策的严肃性。

农村宅基地权属纠纷案

一、有效情形

案例：杨**住荣成市某镇某村，原籍黑龙江省某市某镇某村，2001年3月25日荣成市某镇某村村委同意其迁入本村落户，2001年4月12日黑龙江省某市某镇某村村委予以迁出，2001年4月23日荣成市公安局同意其迁入。1998年2月14日杨**将原属于该村民刘**的位于荣成市某镇某村的正房四间东西平房各两间，以两万元的价格买下，立下契约为证但当时杨**还没有迁入荣成市某镇某村。后来随着房地产行业的发展，房价的涨幅很大，刘**就以杨**不属于荣成市某镇某村集体经济组织成员为名，向荣成市人民法院起诉，请求法院判令当时签定的房屋买卖协议属于违反法律强制性规定的无效协议，杨**归还房屋，并承担诉讼费用。

原告观点：其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。 其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止。其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条

第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用

农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

被告观点：其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定，明确了农民拥有买卖房屋的权利，并且房屋买卖完成后，宅基地的使用权也随之转移。 其二，最高法院〔１９９２〕民他字第８号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

笔者观点：目前因为《物权法》实行，北京市函家村案件导火索引起，威海市规划，当地涉及众多类似案件，《山东省审判工作纪要》也对此进行了规定，笔者也为该类似案件代理三起，作为原告被告不同身份转授的代理业务，对《山东省审判工作纪要》中当时提到的“只要不是农村村民之间的买卖，一律认定无效”我们且不能作为定案及审理的依据。我国至今尚未有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定，仅有一些原则或文件规定并不属于法律或行政法规，不能作为合同无效的根据。所以笔者认为房屋买卖合同有效。

首先，确认合同无效是确认之诉，返还房屋合同属于给付之诉，两诉不能在同一案中诉讼，关于农村宅基地权属纠纷应该先经政府有关部门裁决后再起诉。

其次，原告刘**的行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益的，这和民法通则的诚实信用、公平等原则相违背。而且当时原告及该村村委对被告的身份是明知的，且契约是双方的真实意思表示，://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html合法真实有效。

再次，认定合同无效，应当以合同法规定为依据。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。 ㈠国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》，不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。㈡把《土地管理法》第62、63条结合起来分析，《土地管理法》的立法本意是，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖之后不可再申请宅基地而已。㈢所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，则很难称之谓对其房屋享有所有权了。㈣《继承法》规定农村房屋可以继承，意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性，决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话，那么随着一些法律事实的变化，其权利享受主体的身份将不是一成不变的，而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。㈤农村房屋转让后，新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。综上所述，根据法无明文不为禁的原则，农村房屋买卖合同有效。

农村宅基地纠纷材料

报案材料

XX市公安局网监：

我叫XX（XX公司），性别X，民族X，X年X月X日生，，身份证号码：XX ,住址X，工作单位X，联系电话XX。

（这中间的材料要根据实际情况补齐，下面有例子，把这个例子换成自己的就行了！）

15年前在该镇下辖的敏西村承包下60亩最差的土地，用来建设经济果树和种植经济林杨树。杨树大约种植了一万多棵，其中杨树由于当地百姓的破坏外加成活不足，大约剩余8000余棵。果树在2001的冬季由于遭受大面积的冻害，致使大部分冻死。经过与当时所在村的行政村书记协商，因果树已经不能正常产果，被冻死的果树于当年秋季拔出，剩下杨树和一部分没有受到冻伤的果树。当时该村时任书记出具了免除特产税的书面手续并且同意拔除冻死的果树。拔除树的土地（大约38亩）于次年春季开始种植普通的农作物。一直延续到2007年的年末合同到期。

2001年末，原承包方万明喜搬离该镇，在大庆居住，其中在2005年至2006年，当地政府实行农村政府改制，原来的敏西村并入会头村，两村合并为一个村，原来的敏西村成为历史。

2007年11月末，由于合同即将到期且原合同规定原承包方有优先续承包权，原承包方（万明喜）要求续包合同，因国家规定林业地的承包期限可以是50年至70年，加上杨树没有成材。因此回到原籍找到现在的村政府负责人王林进行协商承包事宜，现任村书记王林于2005年经过民选当任。因此所有的事情都是直接与他办理，经过数次交涉，现任村书记王林组织村委会研究同意原承包方（万明喜）继续进行承包，并且按照农村的发包程序进行红榜粘贴，并且采用公示公告形式对外进行公告， 2008年3月13日，经过多次的交涉，原承包方万明喜，万丽华（万丽华即万明喜的女儿）同会头村政府在该村王林书记的家中正式的签署了承包地的合同。书记王林出具望奎县委给他的任命书并拿出其事先已加盖好村委会公章的空白稿纸和加盖好村委会公章的空白收据，并给会头村王朝左屯（原敏西村）的夏忠芝打电话说他在家给万明喜签合同了，承包的价格为每亩40元。期限为30年。总计为70亩。其中包含荒地10亩。荒地的价格为20元

每亩，合计总金额为七万八千元 。当时付给王林现金七万一千五百元，并给王林出具个人欠条六千五百元，同时有王林媳妇及其家人和当地另外一村的书记（卫星镇水二村书记张喜军）在场，签订合同时间时王林说时间可以往前写因为原合同到零七年末已到期故将签订合同时间写为2008年2月12日。合同文本只有万明喜那份是加盖村委会公章的，王林说村上留存的那份他会找秘书再盖。 4月末，正值春季播种的初期，万明喜在准备处理土地，准备栽种杨树幼苗的时候，得知该村的一负责人（夏忠芝）将土地已经发包给另外一村民（李子峰）。并且将原本属于一块地的土地分开进行承包。将拔除果树和未拔除果树的地方进行分割发包。

万明喜在得此消息后，迅速与会头村的王林书记取得联系。王林说夏忠芝包给别人他不知情，并说夏是卫星镇任命王朝左屯（原敏西村）一临时负责人，王林仍是两个村的行政书记，他与万明://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html喜签的合同是有效的，并说让万到法院去起诉李子峰和夏忠芝，5月初万明喜到望奎县卫星镇法庭起诉，要求法院裁定王林与万明喜签定的合同有效，夏忠芝与李子峰签订的合同无效并要求李退还已被其种植的土地，在5月至9月期间万多次找到法院要求给与审理，直至9月3日法院终于开庭审理，在审理过程中万明喜才得知王林将签合同的7.15万元根本未入敏西村账务，事实上一直被其个人侵用，且他要求将合同时间提前至2月12日是因为他3月份对敏西村已无管理权无发包土地权，相关证据及相关证人的证言均在该案审理的卷宗上记录且都存于法庭。事实上王林是利用政府给他的权利诈骗了万明喜，于是万明喜要求王林退还7.15万元及利息及补偿因其诈骗给万明喜造成的损失，但王林称是村上的事与其个人无关，据不给付。

特此报案。

以上本人（本公司）提供材料完全属实，并愿承担一切法律责

任。

报案人：XX（签名，捺印，公司或单位报案需加盖公章） 时间：XX年X月X日

附：汇款凭证复印件、本人及汇款人身份证复印件：

对方帐户名：XX

帐号：X银行，X号码

卖家电话号码为：XX

注意：1、报案材料需使用A4纸，可以打印，也可用钢笔或碳素笔书写。

2、以上为报案材料范本，每案情况各不相同，请报案人自行组织语言。

代理索回被侵数十年的宅基地

作者：本站房产律师 关键词：宅基地 发布时间：2012-9-25

案情：赵某于上世纪70年代向本村大队申请了宅基地一块，大队批准后赵某的父母出钱在宅基地上建盖了北房三间，东、西房各两间。房屋建成后，赵某的父母便让大儿子居住在新建的房屋内。并告诉赵某，你早晚要出嫁，这个宅基地你住不上。

赵某出嫁后，和丈夫住在一间十几平米的平房中。孩子出世后，一家三口的住房更加紧张。为解决住房问题，赵某多次找到父母，想搬回自己申请的宅基地居住，但父母始终不同意。为了不影响和父母的关系，赵某便不再提及此事。

2008年，赵某的父亲去世，两个哥哥要求分割父亲的遗产。尤其是在赵某宅基地居住的大哥，更是声称宅基地和房产是属于他的。为此，一家人无奈走向法庭。

本站律师代理方案：在接到赵某的委托后，本站律师代理赵某参加庭审，并以村委开具的宅基地使用证明为://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html主要证据，主张宅基地的使用权是属于赵某的。最终经过法院审理，赵某获得了宅基地及房屋的使用权。房屋经过评估，由赵某对其他继承人给予赔偿。

本站律师详解案件：根据《物权法》的规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。因此，对于宅基地的使用权而言，并不因其他人在宅基地上建房就产生使用权的变更。虽数十年没有享受到使用权，但赵某对于涉诉宅基地仍是合法的享有使用权

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。

评析：一、本案所涉法律问题

1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。

2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。

3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。

二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点：

1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“„„宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“„„宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。

2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。

4、宅基地使用权具有://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。

三、允许农村宅基地买卖后果十分严重，本代理人请求法庭予以规制。

目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，放开宅基地使用权和房屋转让不利于农村稳定，会对农民利益造成损害，放开的条件尚不具备。

农村宅基地使用权归集体所有，擅自买卖，合同无效。日前，北京市第一中级人民法院审结了一起这样的案件，依法判定双方的买卖合同无效。同时，综合考虑房屋的现值及区位赔偿价值，对购房人予以一定的赔偿。 土地买卖盛行，必然导致土地兼并现象的出现。土地兼并，是指土地愈来愈集中到少数人手中，而农民则越来越多地丧失土地，甚至根本就没有土地。土地兼并是封建社会中央集权的一个难以治愈的顽疾。少数人为了拥有更多的土地，采用各种卑劣手段， 尤其是灾年，地主巧取豪夺让拥有土地的农民变卖自己的土地和房产沦为佃农。当土地兼并严重时，直接导致农民战争的爆发。伟大的中国共产党领导贫苦农民，打土豪，分田地，建立了社会主义新中国。中华人民共和国成立后，在城市实行土地国有制度，在农村实行土地集体所有制度，彻底切断了土地兼并的源头。

1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。

审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。

依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。

《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

（2）2005.8.22省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。2005年11月23 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。

2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。

依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。

另一种观点认为合同无效。

理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。

民二庭大多数同志倾向于第一种观点。

3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。

依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。

(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。

4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。

根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。

二、关于旧村发行买卖房屋合同效力

5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。

理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。

另一种观点认为合同有效。

理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。

民二庭大多数同志倾向于第一种意见。

三、房屋买卖合同应适用诉讼时效

6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及补偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。

理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。

（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求补偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）

（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。

另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。

理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的

限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或补偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

四、关于合同无效后的处理原则

7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价赔偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。

依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当补偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”

五、审理中的突出问题

8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。

如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：

第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。

第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

9、如何确认将要拆迁房屋的补偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求补偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：

一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。

另一种观点认为，应当以将来拆迁后的赔偿利益为准，拆迁赔偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

农村宅基地房屋拆迁赔偿安置纠纷胜诉判决

【编者按】

农村宅基地房屋拆迁因国家城市化建设需要如雨后春笋逐步铺开，故因农村宅基地房屋拆迁引发的各类纠纷也时常发生，农村宅基地房屋拆迁与城市房屋拆迁，既有相似之处，又存在较大差别，其差别主要体现在农村宅基地房屋拆迁有两块的突出赔偿，即土地使用权基价补贴（含价格补贴）和被拆房屋的建安重置价赔偿，而这两块赔偿通常又具有较强的人身属性。通常情况下，有关农村宅基地房屋拆迁的赔偿安置协议签订后，往往是家庭成员内部基于赔偿安置利益的分配而引发诉讼，而黄方明律师今天举一典型案例，是发生在农村宅基地申请获批人与宅基地房屋实际建造人之间因赔偿安置权益的分配而引发的纠纷。

上世纪八九十年代，农村宅基地房屋建造申请、审批手续的不规范化及农村宅基地房屋登记管理制度的滞后，为今天的农村宅基地房屋赔偿安置纠纷埋下一些隐患，经申请获批宅基地建造房屋并进行农村宅基地使用权登记是农村建房的基本程序，而未经申请报批实际建造房屋、申请宅基地后不建造房屋、申请宅基地后无偿让别人建造房屋，申请宅基地后将宅基地出售让他人建造房屋、申请宅基地建造房屋后未及时办理农村宅基地土地使用权证等等情形在农村大量存在。本案是农村宅基地房屋的建造申请获批人与房屋的实际建造人分属不同的当事人，当事人之间非亲非故，仅是相识而已，且农村宅基地房屋并未领取宅基地使用权证。当这样的房屋面临拆迁的时候，有关房屋拆迁的赔偿安置权益，包括被拆房屋的建安重置赔偿款、土地使用权基价、价格补贴、装潢赔偿款、附属物赔偿款、过渡费、搬家补助费、奖励费、安置房的购房和取得等赔偿权益如何处理成为当事人之间一道无法顺利解决的难题，因此，在当事人协商解决未果的情况下，也就不得不通过司法程序来解决。

【案情介绍】

1993年12月，上海市某某区某一农村居民户以甲、乙、丙、丁四人（户主为甲）的名义经申请由某某乡向某某区人民政府发出《关于村民建房使用可耕地的请示》，其中，该户申请的位于某某区某某镇某某村某某组（以下简称系争房屋）的180平方米的宅基地使用权，由该区人民政府于12月批复予以同意。

甲一户取得系争房屋的宅基地使用权后，因故未及时建造房屋，仅打好桩基，该镇的另外一村民戊知道此事后，找到甲协商，要求用该宅基地房建造房屋，甲予以同意。嗣后，戊出资建造了系争房屋，并一直实际居住使用。

2010年9月，系争房屋遇动迁。甲作为系争房屋的土地使用权登记人，与拆迁人及拆迁实施单位签订了《使用集体所有土地房屋拆迁赔偿安置协议》，共获得各类赔偿安置款如下：土地使用权基价、价格补贴总价234，000元、房屋重置单价结合成新的评估总价为138，470.1元、二次装潢赔偿款的价格为114，885元、附属物赔偿款82，785元、安置赔偿费4，320元、搬家补助费3600元、奖励费9，000元。戊得知自己建造的房屋由甲与拆迁人签订赔偿安置协议后，与拆迁人进行交涉，要求确认甲与拆迁人签订的赔偿安置无效，后因交涉未果，戊起诉至法院，提出诉讼请求三项：一是要求法院判决甲与拆迁人签订的赔偿安置协议无效；二是要求法院确认系争房屋的所有拆迁赔偿款归戊所有，三是所有诉讼费由甲承担。

被告甲接到原告戊的起诉状后，找到黄方明律师，并委托本代理律师参加应诉。本案审理期间，经法院释明，原告戊与被告甲一致认可赔偿安置协议内容，原告将诉讼请求调整为：请求法院确认系争房屋的所有拆迁赔偿款包括土地使用权赔偿款等归戊所有。

【争议焦点】

本案争议的焦点是：系争房屋的拆迁赔偿安置款到底归谁所有://fanwen.wenku1.com/articLe/918068.html？是归属原告戊一方所有还是归属被告甲一方所有？是甲、戊应该根据宅基地的申请批准情况及房屋的实际建造情况各得各的赔偿安置款？还是根据上海市高级人民法院出台的相关指导性文件进行3：7比例的分割处理？？？

【法庭判决】

对系争房屋约定的拆迁赔偿金额，由甲一方共同享有其中的240，660元，由戊享有其中的346，400.1元；案件受理费80元，减半收取，由甲、戊双方各半承担。

一审判决后，戊不服，上诉至上海市第一中级人民法院，二审法院判决“驳回上诉，维持原判”

【律师观点】

近20年前的事情，20年后的今天引发纠纷，时间跨度可谓不短。作为专业从事房产买卖及房屋动拆迁法律事务的律师，黄方明认为：系争房屋是由戊一方实际出资建造并一直居住使用，这是不争的事实，系争房屋的建安重置赔偿款理应归原告所有，关键是系争房屋对应的土地使用权基价及价格赔偿款在经历20年后的今天，到底应归属谁在法庭审理当中原被告双方进行了激烈的辩论。黄方明律师主要辩论观点如下：根据本案查清的事实，村民建房申请表、建房使用可耕地请示及建设用地耕地的批复、汇总表，可以认定被拆迁的系争房屋是由被告甲一方以四人的名义申请，虽然原告戊在该宅基地上建造并长期使用系争房屋，但是，原告从未获得该宅基地房屋的使用权证，该宅基地使用权仍登记在被告名下。故系争房屋因拆迁获得的赔偿款，就宅基地使用权部分的赔偿款应归属被告。由于原告没有证据证明其与被告之间存在买卖转让宅基地的约定，故原告主张系争房屋的赔偿安置款全部归其所有没有事实根据。

最终，一审、二审法院均采纳了本代理律师的观点。