王玉明终于不用再为贷款的事发愁了。

　　12月2日，福建省泉州市晋江磁灶镇东山村村民王玉明刚刚通过农房抵押获得了30万元的贷款，这笔钱可以为他的陶瓷生意缓解资金周转压力。在此之前，由于没有抵押物、手续不方便，王玉明没有在银行贷过款，而是寻求民间借贷。

　　晋江地处福建东南沿海，民营经济发达，农村、农户发展产业项目资金需求旺盛，农民住房财产权抵押贷款试点正好符合晋江的发展需要。对于这一点，来自晋江安海镇安东村的农民企业家吴汉走有更深的体会。

　　吴汉走经营着省级龙头农业企业——晋江鸿盛果蔬综合特色农产品(000061,股吧)有限公司，拥有4个果园，占地2000亩，可他前几年只能通过联保贷款贷到5万元。

　　2011年，晋江开始尝试农房抵押贷款，吴汉走的房子紧临镇里的主干道，交通方便，这在金融机构看来是“加分”项目。

　　“晋江农商行来评估我的房子，一层150平方米，3层的评估价为375万元。我用这个房子作抵押贷了100万元。有了这笔钱，生意更好做了。”吴汉走说。

　　自晋江办理农房抵押贷款业务以来，像王玉明和吴汉走一样的受益农户和农村企业主近2.5万人，贷款累计发放近32亿元。

　　完善试点配套条件

　　对于“两权”抵押贷款来说，确权颁证是基础，，此外，抵押登记、评估、流转等是配套，风险赔偿和分担机制是保障。

　　业内人士告诉记者，在“两权”抵押贷款中，推进难度最大的是农房抵押贷款，原因有三。一是历史遗留问题多，确权办证率不高；二是农房价值不确定；三是一些法律问题尚不明确。

　　目前，泉州的晋江、石狮二市已组建不动产统一登记机构并已开始颁发不动产统一登记证书。其中，石狮市农民住房的确权颁证率较高，宅基地确权率和农房确权率均已超过50%；晋江市由于历史原因，“地有证、房无证”的情况大量存在，宅基地确权率超过90%，农房却不足10%。据了解，目前晋江正积极探索通过有偿使用制度解决，即对“一户多宅”、超标准占用等问题，以人均宅基地面积为起征点，试行收取宅基地有偿使用费进行分类处置，加快农房确权颁证。

　　此外，晋江市政府制定了《晋江市农村宅基地级别价表》，为宅基地抵押以及流转、有偿使用、退出等关键环节的价值评估提供参考依据。同时对于地上农房的价值评估，鼓励按照市场化原则，由借贷双方协商确定抵押价值，或由准入的第三方评估公司采用成本法、收益法、市场比较法进行评估。

　　在农民住房流转处置方面，晋江市选择部分乡村试点成立村民事务理事会，负责本村宅基地有偿使用、有偿退出及抵押担保等事务，并探索农房收储试点机制。石狮市明确对已规划批准的城区、镇区内利用农村宅基地或“集体回批地”建造的农民住房作为抵押物处置时，受让人可以扩大至石狮市非房屋所在地农村集体经济组织成员，提高流转处置效率。此外，泉州各试点地区还建立了风险赔偿基金。

　　金融机构推出创新产品

　　当前，受经济下行和信贷风险防控化解双重压力等因素影响，金融机构存在“难贷款”困境。农村“两权”抵押贷款试点的推出为金融机构提供了一个重要业务增长点。截至11月末，泉州市农村“两权”抵押贷款余额为12.68亿元，同比增长24.90%，快于全市各项贷款增速20.19个百分点，贷款不良率仅为1.82%。

　　据了解，目前晋江金融机构创新了单独抵押、“两权+个人保证”、“两权+地上附着物抵质押”等贷款模式，并加入了年审制、自助循环等贷款方式，贷款期限最长5年，满足了农民中长期的融资需求。

　　晋江农商银行早些时候就开办农房抵押业务，推出了农房抵押贷款产品“农房乐”，并于今年进行了升级优化。贷款对象惠及农村专业种养殖大户、家庭农场主等自然人，贷款利率比试点前减少上浮20%，同时提高了贷款额度。另外，该产品用款方式灵活，在原来一次性发放和分次发放的基础上增加了自助循环。

　　为强化银村共建，进一步盘活农民可用资产，激活农村经济发展动力，12月7日，晋江农商银行与磁灶镇东山村签订农房抵押贷款合作协议，对东山建材市场“两证”齐全的宅基地权属人进行批量授信，总授信金额为人民币1亿元，并推出多项优惠政策支持该村农民通过农村住房财产权抵押融资。

　　破除“唯一住房”障碍

　　抵押权难以执行是推进农房抵押贷款试点面临的法律制度障碍之一。根据2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第6条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，对被执行人的唯一房屋豁免执行。因此，不少金融机构反映，在开办农房抵押贷款业务时，普遍要求农房的抵押人拥有第二居所，在一定程度上影响了农房抵押贷款业务的推行。

　　近日，石狮法院首次强制执行“唯一住房”。在申请执行人程某提出申请后，石狮法院依法对被执行人张某、李某名下唯一房产进行查封，启动评估、拍卖程序，并以884200元成功拍卖。在被执行人提出申请且经执行申请人同意的前提下，石狮法院从该房屋的变价款中优先提取了5年租金支付给被执行人。

　　业内人士指出，这破除了农房抵押贷款试点的又一法律障碍，有助于调动金融机构开办农房抵押业务的主动性，促进农房抵押贷款试点的推进。