收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断地获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金×利率=房地产的收益那么，，这笔资金就是该房地产的价值。

　　收益法适用的估价对象：针对本知识点提问? 收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料，采用市场法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。

　　收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

　　资本化技术常用于市场法和成本法中，如市场法中因土地使用期限、收益期限等不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算。另外，收益法还大量用于房地产损害补偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。

　　收益法估价需要具备的条件：针对本知识点提问?收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期。错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预测通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深人的房地产市场调查研究为基础。

　　收益法估价的操作步骤：针对本知识点提问?运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤：①确定未来收益期限;②预测未来各期的净收益;③求取报酬率;④选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

　　运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：①预测未来第一年的收益;②求取资本化率或收益乘数;③选用合适的直接资本化法公式计算收益价值。

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