评估师薛森：某法院委托评估涉案地产，宗地有房产未拆迁，五项房产中仅有两项查询到办有房产证。土地产权人即被执行人十余年前取得宗地，并办证确权，但一直未能与地上房产权利人达成拆迁补偿协议，故该宗地未能开发。现法院委托要求土地估价报告考虑拆迁补偿费用，想与大家谈论妥善处理方案。

土地

【讨论】

评估师崔太平：该司法鉴定评估，涉及另外两件事:一是未办房产登记的三宗房地产的确权，这需要合法依据；二是地上五宗房地产的补偿问题，如果涉及司法纠纷，应另行委托评估。总之，评估师不得擅自假设，也不得擅自评估拆迁补偿金额，因为没有合法委托手续。应该与委托人协商，要么确权、补偿之后再评估，要么委托人在委托书中给出评估前提，评估报告中揭示确权和补偿两个问题。

杨小明-成都评估：土地使用权人与房屋所有权人登记的权力人不一致，法院应在委托书确权，根据确权结论，可能是房地产报告，也可能是土地报告，土地报告考虑拆迁补偿费，也就是承认了房屋所有权，土地使用权到底是谁的，介定不清。

盘小霞：拆迁补偿费评估需法院单独委托，且委托书中应设定房屋与土地权属一致情况下，咨询拆迁直接成本费用，估价机构在满足设定条件下出具咨询性评估意见！

王雅妮房地产评估：设定的前提是商业征收还是公共利益目的的征收，很不一样的，一个考虑分享开发后土地增值收益，一个现用途。

【编者语】

在土地估价中，特别是司法鉴定估价中，要坚守合法性原则，确定宗地和地上建筑物权属状况应以产权证、用地批复、工程规划许可证、房产登记薄等资料作为合法依据，评估师不得擅自假设。项目内容的性质区别，司法鉴定工作应分别进行委托和估价。

，