提要：近期，银监会主席尚福林在一次会议上强调，要加强对房地产信贷压力测试和风险测试，继2014年6月后，银监会两年来再次把房地产信贷压力和风险测试的命题摆在银行前面，背景是三大经济圈不断蹿升的房价和三四线城市普遍去库存难题。

　　文章来源：经济观察报。近期，银监会主席尚福林在一次会议上强调，要加强对房地产信贷压力测试和风险测试，继2014年6月后，银监会两年来再次把房地产信贷压力和风险测试的命题摆在银行前面，背景是三大经济圈不断蹿升的房价和三四线城市普遍去库存难题。

　　这一强调并非空穴来风，9月18日，中国建设银行发布的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”公告显示，从2015年以来，个人住房贷款不良资产率不断攀升，而且最近一年内违约率增长势头明显。

　　作为个人住房贷款占有率最高的银行，建行2015年和2016年发行的4期针对个人住房贷款不良资产支持证券中，深圳、上海、苏州和廊坊等均位列前十之内。有意思的是，这些违约率较高的城市也恰是当前房价上涨势头较为迅猛的区域。

　　苏州违约率最高

　　建行也是国内最大个人住房贷款提供方，其此次发布的报告，虽非全国个人住房贷款违约情况的完整反映，但在一定程度上折射出房贷违约的基本分布情况。

　　从违约地域分布情况来看，2015年9月份发行的建元2015年第一期中，违约率最严重城市为深圳，占比为45.95%，其次为福州、郑州和上海，占比分别为19.6%、16.89%和14.44%，四个城市违约金额总量为15.69亿元，占比接近97%。

　　2015年12月发布的建元2015年第二期中，违约金额最大的城市为苏州，占比为29.91%，其次为青岛和成都，分别占比为6.89%和6.07%，另外广州和福州占比分别为4.99%和4.21%。五个城市总体违约贷款金额为41.86亿元，占比达到52%。

　　2016年5月份发行的建元2016年第一期证券中，违约金额城市分布相对较为分散，超过5亿元的共有7个城市，其中廊坊和苏州占比分别为9.44%和 9.13%，分别位列第一和第二。其他5个城市分别为潍坊、北海、宜昌、南宁和广州，7个城市违约金额达48.25亿元，占比为49.5%。

　　2016年9月份发行的建鑫2016年第二期证券中，违约金占比最大城市为西安，占比11.87%，连同榆林、重庆、大连和鄂尔多斯5个城市累计占比为42.76%。

　　从2015年、2016年建行发行的4期证券来看，违约情况较为严重的有苏州、廊坊、深圳、潍坊、北海、宜昌、南宁、广州、青岛和成都等10个城市，其中前9个城市本息违约金额均超过5亿元，成都为4.88亿元。

　　10大城市中，苏州违约情况最为严重，总规模达到32.95亿元，占总体违约规模的14.71%，其次为廊坊和深圳，本息违约金分别为9.2亿元和7.45亿元。这三个城市也是近期房价上涨较快的主要城市。

　　从省份上来看，违约金本息总额超过10亿元的有8个省份，其中广东最高为45.25亿元，江苏为34.84亿元，山东为25.38亿元，这三个省均为经济实力较强的省份。此外广西、河北、福建、浙江和湖北五个省份违约本息金额均超过13亿元。

　　经济观察报获悉，建鑫2016年不良资产支持证券并非建行第一次关于个人住房贷款证券化尝试，早在2007年，建行曾发行建元2007年个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券产品，另外，建行还在2015年和2016年5月份发行了3期相关个人住房抵押贷款资产支持证券产品。

　　其中建元2015年第一期覆盖个人住房违约贷款规模为16.22亿元，2015年第二期规模为80.42亿元，2016年建元第一期规模为97.49亿元，如果加上建鑫2016年第二期29.93亿元，不到两年时间里，建行累积处理个人住房贷款不良资产规模为224.04亿元。

　　按照建行2016年6月底个人住房贷款3.18万亿中0.34%不良率计算，其个人住房贷款不良资产规模为108亿元，而2016年两期产品覆盖规模为127亿元，如果算上今年6月份以来新增的不良资产规模，基本覆盖了建行全部个人住房贷款不良资产。

　　哪类群体违约率最高

　　从建行发布的4期个人住房贷款违约情况来看，违约者均为相对低收入者，年收入10万元以下违约率占比超过一半，年收入30万元以下违约率超过80%，年收入30万元以上违约率占比均未超过20%。

　　建鑫2016年第二期不良资产支持证券显示，最近一年内违约情况较为突出，截至2016年6月底，在7980笔违约按揭中，一年内发生违约笔数为4735笔，在总的违约本息金29.93亿元中，一年内违约金额为16.49亿元，占比为55%。

　　从贷款违约人年龄分布来看，30岁到40岁之间违约比例最高，普遍占到40%以上，平均占比超过违约金总数一半以上。这一年龄段也是房地产市场上购房的主力群体，其次为40岁到50岁之间群体，30岁以下违约占比相对较低。

　　从违约人所从事的职业来看，呈现领域和专业较为集中，处于第一位的为专业技术人才，占比为29.11%，接近个人住房贷款违约总量的三成，其次为普通职员，占比为25.06%，第三位为商业和服务业人员，占比16.52%，三类职业占比超过七成。

　　从违约贷款情况分析，不难看出违约人并非主动恶意违约，而是出于某种不确定因素而被动违约，在贷款期限上，10年到20年占到八成左右，从还款时间来看，六成以上违约人已经偿还了5到10年按揭。

　　从违约贷款抵押物面积来看，100平方米到200平方米占比普遍超过50%，这一区间购房者主要为改善型中等收入者，显示违约人重点集中在改善型领域。其次为刚需型100平方米以下面积，占比也普遍超过30%。

　　虽然个人住房贷款不良资产率上升势头较猛，从整个银行信贷系统来看，这一类别贷款不良资产率相对较低，由于绝大多数房贷均有抵押物，所以形成坏账后对银行损失相对较小。

　　在其他领域信贷违约相对偏高且疲软的背景下，未来包括建行在内的多数银行均把个人住房贷款作为一个重点深耕的领域，但在风险管理上加强管控。多个城市的地产人士均表示，在从事个人住房贷款银行中，建行审核最为严格。

　　在陕西省，2016年初去库存背景下，房贷按揭首付一度降低至20%，目前西安多数银行执行25%的首付，建行原则上执行30%首付。在重庆，首付则并不按照销售价格，而是按照银行自己对抵押物评估价格7成放贷。

　　此外，个人住房贷款违约率最高的并非房地产市场较差的三四线城市，相反市场较为活跃的一二线城市成为房贷违约的重灾区。这一定程度与一二线城市房价普遍较高相关，从房价和收入比来看，北上深分别为18.1、20.8和27.7，远高于纽约、伦敦和东京的8、12和10。

　　首经贸大学发布的《京津冀金融惠普报告》显示，京津冀三地，房贷占家庭负债比例较高，北京和天津超过80%，河北也达到60%以上。

　　个人住房信贷违约率抬头

　　2013年以来，银行业净利润增速已经出现较大放缓，尤其2015年净利润率下滑较为严重，工商银行、农业银行、中国银行和建设银行四大国有银行普通股从2014年10%以上降至2015年3%以下。

　　2016年上半年，四大国有银行净利润率有所回升，但仍全部未突破3%，其中很大程度又依赖于个人住房贷款增长贡献。2016年上半年，个人住房贷款在各家银行新增贷款占比，建行为63.46%，农行为64%，工行为44.25%，中行为74.27%。

　　在全国个人住房贷款中，截至2016年6月底，国内个人住房信贷总量为16.55万亿元，其中工商银行为2.86万亿元，中国银行为2.08万亿元，建设银行为3.18万亿元，农业银行为2.24万亿元，建设银行规模最大，四大国有银行个人住房信贷占比达62.6%。

　　从四大银行发布的2016年半年报不难看出，相比于2015年末，2016年上半年银行不良贷款率均有不同程度的上升，但上升幅度有所减缓，其中建行和工行上升了0.05个百分点，中行上升了0.04个百分点，，农行上升幅度最小为0.01%。

　　不过，同期与银行整体信贷不良率上升幅度相比，个人住房信贷不良率增幅较小，其中规模最大的建行这一比率分别为1.63%和0.34%，2015年末建行个人住房信贷不良率为0.31%，截至2016年6月底，工行个人住房信贷违约率为0.43%，略高于建行。

　　联合资信对建鑫2016年第二期不良资产支持证券评级报告显示，2013年以前，个人住房贷款每年违约笔数均在5000笔以下，2014年这一数字达到9000笔左右，2015年则上升至17000笔左右，2016年上半年已经达到10000笔左右。

　　从这份报告中不难看出，从2014年开始，个人住房贷款违约量开始大幅度增加，而且在2015年、2016年上半年仍在大幅增加中。虽然相比于建行整体庞大信贷量而言，个人住房贷款违约率增加较小，但基数增加量和增长幅度均呈现扩大化趋势。

　　从这一变化不难看出，银监会主席尚福林提出加强对个人住房信贷压力和风险进行测试的用意。建行陕西某支行一位信贷部相关人士表示，目前该行并没有启动关于个人住房贷款压力和风险测试，既然监管层提出，各家银行应该很快启动测试。

　　在其看来，相比于其他银行，建设银行对个人住房贷款审核较为严格。“一个是首付比例比其他银行要高5-10%，二是对购房者还款能力进行核实，原来你可能提供工资流水和收入证明就可以了，现在还要对这些材料的真实性进行审核。”