天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有
天津鑫茂科技园有限公司股权项目
资产评估报告书
中联评报字（2007）第0036 号
（本报告书共3 册 本册为第 1 册）
天津中联有限责任会计师事务所
二00 七年六月二十八日
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天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有
天津鑫茂科技园有限公司股权项目
资产评估报告书摘要
天津中联有限责任会计师事务所接受天津鑫茂科技园有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，主要采用市场法和成本法，对其股东—天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有的委托方的部分股权所涉及的天津鑫茂科技园有限公司的全部资产和负债进行了评估。评估基准日为二00七年五月三十一日。净资产的评估结果为人民币20,087.48万元（贰亿零捌拾柒万肆仟捌佰元）。委托方的股东拟转让的股权比例为 30.02%，仅以二者的乘积计算的委托方的股东拟转让的股权价值为人民币6,030.26万元（陆仟零叁拾万零贰仟陆佰元）。
资产评估结果汇总表
金额单位 ：人民币万元
调整后
账面价值 评估价值 增减值 增 值 率 %
账面值
项 目
E=（C-B）
A B C D=C-B
/B×100%
流动资产 74,243.88 77,303.58 79,590.14 2,286.56 2.96
固定资产 1,578.21 1,578.21 3,472.12 1,893.91 120.00
其中： 建筑物 1,423.65 1,423.65 3,316.76 1,893.11 132.98
设 备 154.56 154.56 155.36 0.80 0.52
其它资产(递延所得税资产) 10.19 10.19 10.19 0.00 0.00
资 产 总 计 75,832.28 78,891.98 83,072.45 4,180.47 5.30
流动负债 46,674.97 49,734.67 49,734.67 0.00 0.00
长期负债 13,250.30 13,250.30 13,250.30 0.00 0.00
负 债 总 计 59,925.27 62,984.97 62,984.97 0.00 0.00
净 资 产 15,907.01 15,907.01 20,087.48 4,180.47 26.28
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本评估报告书有效期为壹年（二OO七年五月三十一日至二OO八年五月三十日）。
注：以上内容摘自天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有天津鑫茂科技园有限公司股权项目资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。并应关注资产评估报告书正文中的“特别事项说明”。
天津中联有限责任会计师事务所 法定代表人：
中国·天津 注册资产评估师：
二00 七年六月二十八日 注册资产评估师：
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天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有
天津鑫茂科技园有限公司股权项目
资产评估报告书
中联评报字(2007)第0036 号
天津中联有限责任会计师事务所接受天津鑫茂科技园有限公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有的天津鑫茂科技园有限公司股权所涉及的天津鑫茂科技园有限公司的全部资产和负债进行了评估。经过资产清查、产权验证、实地查勘、评定估算，对委估资产和负债在二00七年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估过程及资产评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方概况
本项目委托方与资产占有方均为天津鑫茂科技园有限公司，该公司成立于二00
三年四月十一日，公司类型为有限责任公司，《企业法人营业执照》(副本)注册号为
1201932005500，住所为天津市华苑产业区鑫茂科技园综合楼四层405室，法定代表人为杜克玉，注册资本为人民币壹亿零贰佰万元，实收资本为人民币壹亿零贰佰万元，经营范围为技术开发、咨询、服务、转让 （新型建筑材料、结构体系、施工技术及设备）；建筑材料、工艺美术品（金银首饰除外）批发兼零售；房地产经营（取得资质证后方可经营）；自有房屋租赁；房地产开发（以资质证为准）（以上范围内国家有专营专项规定的按规定办理）。
委托方的股东为天津鑫茂科技股份有限公司和天津鑫茂科技投资集团有限公司，双方持股比例分别为59.98%和40.02%。
双方股东于 2007 年 6 月 4 日共同签署《授权委托书》，授权委托方─天津鑫茂科技园有限公司作为本次资产评估项目的委托方。
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二、评估目的
本次评估是为委托方的股东─天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有的委托方的部分股权提供价值参考。
委托方的股东─天津鑫茂科技股份有限公司拟以定向非公开增发股票方式收购另一股东─天津鑫茂科技投资集团有限公司30.02%的股权。
上述经济行为已经天津鑫茂科技股份有限公司二00七年五月二十二日《第四届董事会第三次会议决议》审议通过，并于同日发布“天津鑫茂科技股份有限公司第四届董事会第三次会议决议公告”。
三、评估范围与对象
根据委托方与我所签订了《资产评估委托协议书》和其填报的资产和负债清查评估明细申报表。本次评估的范围为委托方二00七年五月三十一日资产负债表所列示的全部资产和负债。上述资产负债表已经亚太中汇会计师事务所有限公司以二 00
七年五月三十一日为审计截止日进行审计，并于二00七年六月十五日出具了（亚太
审字[2007]A-C-45号）审计报告。经审计审定后的账面情况具体如下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面原值 账面净值 账面原值 账面净值
一、流动资产合计 742,438,777.04 四、流动负债合计 466,749,694.84
其中：货币资金 148,854,746.89 其中：短期借款 35,000,000.00
应收票据 110,000.00 应付票据 142,370,000.00
应收账款 6,598,405.42 应付账款 24,329,006.17
预付账款 116,567,474.99 预收账款 198,718,953.40
其它应收款 11,488,546.09 其它应付款 73,110,421.03
减：坏账准备 399,192.50 应付职工薪酬 300,303.59
其它应收款净额 11,089,353.59 应交税金 -9,319,979.22
存货 459,218,796.15 应付利润 2,240,989.87
二、固定资产 16,956,478.00 15,782,169.89 五、长期负债合计 132,503,000.00
其中：设备类 1,956,478.00 1,545,630.33 其中：长期借款 132,503,000.00
建筑物类 15,000,000.00 14,236,539.56 负债合计 599,252,694.84
三、递延所得税资产 101,890.06
资产总计 758,322,836.99 净资产 159,070,142.15
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纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估委托协议书》中所载明的资产和
负债范围一致。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为二 00 七年五月三十一日，所评资产一切取价标准均为资产评估基准日有效的价格标准。
评估基准日是基于下述原因由委托方确定的：
（一）该基准日接近经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况。
（二）该基准日为委托方的会计结算日，有利于资产清查和准确列示委估资产的账面金额。
五、评估原则
我所在资产评估过程中严格遵循下列原则：
1、独立性、客观性、科学性的工作原则；
2、资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则等操作性原则。
六、评估依据
（一）行为依据
1、委托方提供的其股东天津鑫茂科技股份有限公司与天津鑫茂科技投资集团有
限公司共同签署的《授权委托书》；
2、《天津鑫茂科技股份有限公司第四届董事会第三次会议决议》；
3、《天津鑫茂科技股份有限公司第四届董事会第三次会议决议公告》；
4、委托方与我所签订的《资产评估委托协议书》。
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（二）法规依据
1、中华人民共和国国务院（1991）第91号令《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资办发（1992）36号《国有资产管理办法施行细则》；
3、原国家国有资产管理局国资办发（1996）23号《关于转发〈资产评估操作规范意见〉（试行）的通知》；
4、财政部财评字（1999）91号《关于印发〈资产评估报告基本内容与格式的暂行规定〉的通知》；
5、《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
6、《中华人民共和国土地管理法》；
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
8、财政部财会[2006]3号《企业会计准则》；
9、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；
10、《城镇土地估价规程》（中华人民共和国标准GB/T18508-2001）；
11、《天津市土地管理条例》；
12、《天津市国有土地有偿使用办法》；
13、中评协会协字[2001]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知；
14、中评协（2004）134号《企业价值评估指导意见（试行）》。
（三）产权依据
1、委托方资产清查评估明细表；
2、委托方会计报表、会计账簿、原始凭证、发票等会计资料；
3、委托方《中华人民共和国房屋所有权证》（房权证园区字第 160000500 号—
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4、委托方《中华人民共和国国有土地使用证》[新单国用(2007)第155号——新单国用(2007)第193号]；
5、委托方《中华人民共和国机动车行驶证》（号牌号码：津CX3990、津CX3977、津 BB5119、津 BB7305、津 BH7679、津 BQ5205、津 BQ5361）及《中华人民共和国机动车登记证书》；
6、委托方《中华人民共和国国有土地使用证》[新单国用(2005)第030号、新单国用(2005)第068号]；
7、《〈天津市规划和国土资源局〈建设用地规划许可证〉通知书》（编号：新地证字2005-02号、新地证字2005-08号）；
8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》[编号：（2005）新建证字 17 号、
（2005）新建证字21号、（2005）新建证字29号、（2005）新建证字31号、（2005）新建证字32号]；
9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：1212131200508001、
1212131200508002、1212111200606001]；
10、委托方提供的《天津市商品房销售许可证》[津国土房售许字（2005）第
348-001号、津国土房售许字（2005）第379-001号—津国土房售许字（2005）第379-006
号、津国土房售许字（2006）第400-001号]；
11、委托方提供的其他有关说明资料等。
（四）取价依据
1、评估人员实地勘查、调查所获得的资料；
2、百脑汇电子及轿车专卖店市场询价；
3、委托方提供的相关《天津市建筑工程施工合同》；
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4、工程施工图纸、施工承包合同、工程预决算；
5、评估基准日银行贷款利率；
6、《天津市中心区城镇土地定级估价更新成果报告》；
7、2004年《天津市建筑工程预算基价》；
8、2004年《天津市设备安装工程预算基价》；
9、2007年05月份《天津市工程造价信息》；
10、天津市南开区现行房地产市场交易价格资料；
11、委托方提供的资产评估申报资料，有关原始凭证等账务资料。
（五）其他依据
亚太中汇会计师事务所有限公司出具的亚太审字[2007]A-C-45 号《天津鑫茂科技园有限公司审计报告》。
七、评估方法
根据本次评估目的以及委估资产的特点，考虑所评资产在今后经营中将维持其原有用途并将继续正常使用，评估人员确定对货币性资产采用核实法进行评估；债权类资产按核实后的可变现价值进行评估；对实物类资产采用市场法、成本法进行评估；负债类主要根据评估基准日实际需要承担的债务确定评估值。
八、评估过程
（一）接受委托阶段
我所接受委托方的委托，双方在明确了资产评估目的和资产评估范围，并听取了委托方对资产评估工作的要求之后，于二 OO 七年六月四日签订了《资产评估委托协议书》。
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（二）资产清查阶段
评估人员辅导委托方填报资产清查评估申报表、准备相关资料；委托方按我所要求盘点核查资产，填写资产评估申报的有关明细表。评估人员对委托方申报各项资产及负债逐项与账务资料进行核实；并请委托方在填报的清查评估明细表上加盖公章，作为评估范围的原始依据。
（三）评定估算阶段
评估人员分组对申报资产进行资产清查、现场查勘、账簿审核、评估鉴定。
1、流动资产的评估
委托方申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、坏账准备和存货。分述如下：
（1）货币资金
委托方申报的货币资金包括库存现金、银行存款和其他货币资金，评估时根据委托方资产清查评估明细表核查会计报表、会计账簿，二者一致。评估基准日的账面余额为 148,854,746.89 元，调整后账面值为人民币 148,854,756.09 元，其中现金56,163.62元，银行存款为48,798,592.47元，其他货币资金100,000,000.00元。
①现金
A：基本情况
评估基准日账面余额为 56,163.62 元，均为人民币。存放在委托方财务室保险柜内。
B：评估值的确认原则
评估人员在委托方财会人员的配合下于二 00 七年六月一日对库存现金进行了盘点。企业现金日记账、总账余额与实存现金相符。查看现金日记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基准日现金账面余额，与企业账面金额核对一致，
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD对账面值未作调整，调整后账面价值与账面价值相同，以调整后账面值确定评估值。
C：评估结果
现金的评估值为人民币56,163.62元。
②银行存款
A：基本情况
评估基准日账面余额为 48,798,583.27 元，调整后账面值为人民币
48,798,592.47元，均为人民币存款，共计18户。
B：需说明的情况
a委托方已按照评估基准日的银行存款对账单编制银行存款余额调节表，评估人员经逐项核实银行存款日记账、银行对账单以及银行存款余额调节表，对未达账项按银行存款余额调节表进行了核对，根据实际情况对影响净资产的未达账项作出了调整，银行存款调整后账面值为人民币48,798,592.47元。
b中国农业银行天津华苑新区支行金额为37,370,000.00元的单位定期存单已为向该行申请的相等金额的银行承兑汇票进行质押（详见备查文件30号）。
C：评估值的确认原则
评估人员经核对无误后，以调整后账面值确定评估值。
D：评估结果
银行存款的评估值为人民币48,798,592.47元。
③其他货币资金
A：基本情况
评估基准日账面余额为 100,000,000.00 元，调整后账面值为人民币
100,000,000.00元，为委托方为取得银行承兑汇票分别存入中信银行天津华苑支行、中信银行天津分行的保证金。
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B：需说明的情况
中信银行天津分行金额 38,000,000.00 元、中信银行天津华苑支行金额
62,000,000.00 元的保证金存款已为向该行申请的相等金额的银行承兑汇票进行质押（详见备查文件31号）。
C：评估值的确认原则
评估人员在评估过程中，取得评估基准日银行存款对账单，该类账户企业使用较少，银行存款对账单余额与企业账面价值相同，经发函核实,回函率为100%，故以核实后的账面值作为调整后账面值，以调整后账面值确定评估值。
其他货币资金的评估值为人民币 100,000,000.00 元。
货币资金的评估值为人民币 148,854,756.09 元。
（2）应收票据
①基本情况
评估基准日账面余额为110,000.00元，为无息银行承兑汇票。
②需说明的情况
评估人员经现场核实应收票据及相关账务资料并向委托方财务人员了解情况，其申报的应收票据为企业在支付工程款时与应付票据的差额形成。
③评估值的确认原则
评估人员经核实确定不存在形成坏账的应收票据后，以票面金额减除评估基准日至到期日的贴现息计算评估值。计算公式如下：
应收票据评估值＝票面金额× （1－贴现率×贴现天数 ）
④评估结果
应收票据评估值为人民币 108,525.00 元。
（3）应收账款
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①基本情况
评估基准日账面余额为6,598,405.42元 ，调整后账面值为6,598,405.42元，共三项，为委托方应收鹏荣置业发展（天津）有限公司和杨丽英的购房款及应收天津鑫茂万豪酒店管理有限公司的房租，发生时间均在一年以内。
②评估值的确认原则
评估人员经核查会计账簿、会计报表与申报资料一致。具体分析了每笔款项的账龄、金额、经济内容、债务人的资信状况，履行函证程序（回函率占调整后账面值的
89.85﹪）；对没有函证的其他账户执行替代程序进行核实，核实其存在的真实性；以调整后账面值确定评估值。
③评估结果
应收账款评估值合计为人民币 6,598,405.42 元。
（4）预付账款:
①基本情况
评估基准日账面余额为116,567,474.99元，调整后账面值为22,000,000.00元
（详见备查文件 29 号），为委托方在施工过程中形成的与天津吉泰建筑装饰工程有限公司和天津市宇昊建筑工程有限公司的往来款。
②评估值的确认原则
评估人员经核对无误后，以调整后账面值确定评估值。
③评估结果
预付账款评估值合计为人民币 22,000,000.00 元。
（5）其他应收款及其坏账准备
①基本情况
评估基准日账面余额合计为11,488,546.09元，坏账准备399,192.50元，其他
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD应收款净值为 11,089,353.59 元。其他应收款账户调整后账面值为 13,556,046.09
元，共26项，主要为委托方与施工单位及个人之间的往来款、水表押金、为客户代垫契税、应收天津市建设安全监督管理站质量保证金和应收天津市鑫苑大酒楼有限公司的借款等。
②评估值的确认原则
评估人员经核查会计账簿、会计报表与申报资料一致。评估人员履行必要的评估程序，分析了逐笔款项的账龄、金额、经济内容、债务人的资信状况，选择金额较大的账户进行函证（回函金额占调整后账面值的28.01%）；对没有函证的其他账户执行替代程序进行核实，核实其存在的真实性；以调整后账面值确定评估值。
“坏账准备”科目是其他应收款的备抵账户，是企业根据坏账损失发生的可能性按照会计制度的规定计提的。其他应收款评估值是按照实际可收回的可能性确定的。因此，其他应收款评估值确定以后，“坏账准备”科目按零值计算。
③评估结果
其他应收款评估值为人民币 13,556,046.09 元。
坏账准备评估值为零。
（6）存货
评估基准日账面余额为459,218,796.15元，调整后账面值为582,315,811.50元，包括开发商品和开发成本。
①开发商品
A：基本情况
评估基准日账面余额为32,608,654.44元，调整后账面值为32,608,654.44元，包括坐落在华苑产业区鑫茂科技园AB座、G座标准工业厂房建筑面积2,753.50㎡，坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号4-9号楼工业厂房建筑面积11,197.19
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B：需说明的情况
a 坐落在华苑产业区鑫茂科技园 AB 座、G 座标准工业厂房共 10 项，建筑面积
2,753.50㎡，截至评估基准日已全部售出，但未收齐全款，企业尚未结转销售收入；
AB座四层E7单元（存货---开发商品清查评估明细表序号1）、AB座四层G单元
（存货---开发商品清查评估明细表序号2）因房屋已销售，有关手续正在办理的过程中，委托方未能提供《中华人民共和国房屋所有权证》；
AB 座四层 E7 单元（存货---开发商品清查评估明细表序号 1）、G 座五层 F 单元
（存货---开发商品清查评估明细表序号8）、AB座四层E1单元（存货---开发商品清查评估明细表序号 9）委托方未能提供《中华人民共和国国有土地使用证》（详见备查文件28号）；
本次评估未考虑在办理产权证明中应交纳的相关税费。
b 坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路 15 号 4-9 号楼工业厂房共 27 项，建筑面积11,197.19㎡，其中未销售的共4项，建筑面积1,867.72㎡，已出售的共23
项，建筑面积9,329.47㎡。
C：评估值的确认原则
根据委托方申报的资料、评估人员在对其账务资料进行核实的基础上,在委托方有关人员陪同下对委估房屋建筑物的坐落位置、建筑面积、结构、层数、门窗、装饰装修、附属设施配置等情况及其周边环境进行了现场勘察、鉴定，并核实了该建筑物的房屋和土地权属材料及房屋建筑物维护、保养情况和日常管理情况，认为该地区房地产销售案例较多，并且以保持现状继续使用为最高最佳使用，因此，首先采用市场比较法作为基本方法，得出委估建筑物在评估基准日的平均价格，然后采用市场法对委估存货—开发商品进行评估，最终确定该建筑物的评估结果。
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市场法是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关费用后计算被评估资产评估值的方法。
a已出售房屋建筑物
以企业实际销售价格作为可接受市场价格，扣除相关费用后计算评估结果；
b未出售房屋建筑物
以委估建筑物在评估基准日的评估单价作为可接受市场价格，扣除相关费用后计算评估结果。
D：评估结果
开发商品的评估结果为人民币 42,365,544.00 元。其中：
a 坐落在华苑产业区鑫茂科技园 AB 座、G 座标准工业厂房的评估结果为人民币
5,984,262.00元；
b坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号4-9号楼未销售工业厂房的评估结果为人民币5,808,609.00元；
c坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号4-9号楼已出售工业厂房的评估结果为人民币30,572,673.00元。
②开发成本
A：基本情况
评估基 准 日账面 余 额为 426,610,141.71 元， 清 查调整 后 账面值为
549,707,157.06元，为委托方归集的1号楼（包括地下车库）、2号楼、3号楼和C、D、E 座公寓及底商（包括地下车库）的总开发成本，委托方未分别核算具体各个楼盘的开发成本。
截至评估基准日，除 1 号楼因电梯安装、外檐装饰局部尚未完工外，其余楼盘已全部完工，委托方尚未取得“竣工验收合格报告”，未结转开发商品成本。
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B：需说明的情况
a坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼厂房建筑面积66,063.13
㎡，委托方已取得《天津市商品房销售许可证》，截至评估基准日 1 号楼厂房正在销售中；地下车库建筑面积5,603.69㎡，委托方拟自用；
b坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号2号楼厂房（4S店）建筑面积
5,730.25 ㎡，为委托方拟定向销售给天津汽车工业华北销售有限公司的商品房，截至评估基准日，委托方尚未取得《天津市商品房销售许可证》；
c坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号3号楼厂房（4S店）建筑面积
4,892.21 ㎡，为委托方拟定向销售给天津汽车工业华北销售有限公司的商品房，截至评估基准日，委托方尚未取得《天津市商品房销售许可证》；
d坐落在新技术产业园区华苑产业区迎水道150号（C、D、E座）鑫茂科技园军民两用技术产业基地商业、公寓建筑面积47,555.70㎡，委托方已取得《天津市商品房销售许可证》，截至评估基准 C、D、E 座公寓、底商正在销售中，地下车库建筑面积1,485.10㎡，委托方拟自用。
C：评估值的确认原则
根据委托方申报的资料、评估人员在对其账务资料进行核实的基础上,在委托方有关人员陪同下对委估房屋建筑物的坐落位置、建筑面积、结构、层数、门窗、装饰装修、附属设施配置等情况及其周边环境进行了现场勘察、鉴定，并核实了该建筑物的房屋和土地权属材料及房屋建筑物维护、保养情况和日常管理情况，然后依据开发商品的实际情况分别采用市场法和成本法予以评估：
a采用市场法予以评估的房屋建筑物
第一，坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼厂房；
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第二，坐落在新技术产业园区华苑产业区迎水道150号C、D、E座公寓和底商。
市场法是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关税费后计算被评估资产评估值的方法。
根据中国资产评估协会1996年发布的《资产评估操作规范意见（试行）》第四十三条的要求，对于十分畅销的存货，根据其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值；对于正常销售的存货，根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值。
●评估人员经核实相关会计核算资料，对已出售房屋建筑物按畅销商品予以评估。即：以企业实际销售价格作为可接受市场价格，扣除相关税费后计算评估结果:
市场法评估存货（十分畅销的房屋建筑物）的公式为：
评估值单价=实际销售价格/㎡-销售费用-销售税费-所得税-土地增值税
●评估人员经现场勘察并根据房屋建筑物具体情况确定对未销售商品房按正常销售的商品予以评估。市场法评估正常销售商品房的公式为：
市场法评估存货（正常销售的房屋建筑物）的公式为：
评估值单价=公开市场近期交易价格单价/㎡-销售费用-销售税费-所得税-土地
增值税-适当的税后净利润（本次评估，减去税后净利润的30%）
☆ 销售费用按照企业前 5 年的销售费用平均开支水平并结合同类房地产企业目前合理平均销售费用开支水平调整后确定为 4%，净利润按照同类房地产企业合理平均利润率并结合房地产开发商投资回报率以及企业实际情况确定为20%，税率按照国家税收标准计算。
b采用成本法予以评估的房屋建筑物
第一，坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼前的地下车库；
第二，坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号2号楼厂房（4S店）；
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第三，坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号3号楼厂房（4S店）；
第四，坐落在新技术产业园区华苑产业区迎水道150号C、D、E座公寓的地下车库。
成本法评估房屋建筑物，主要根据该项资产在施工全过程中发生的成本费用确定评估值。
基本公式为：房屋建筑物价值=土地评估价值＋建筑物评估价值
D：评估结果
开发成本的评估结果为人民币562,418,104.00元。其中：
a 坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路 15 号 1 号楼厂房（包括地下车库）的评估结果为人民币295,944,543.00元；
b坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号2号楼厂房（4S店）的评估结果为人民币13,159,318.00元；
c坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号3号楼厂房（4S店）的评估结果为人民币11,900,129.00元；
d坐落在新技术产业园区华苑产业区迎水道150号C、D、E座公寓及底商（包括地下车库）的评估结果为人民币241,414,114.00元。
存货的评估结果为人民币 604,783,648.00 元。
流动资产评估值合计为人民币 795,901,380.60 元。
2、固定资产的评估
评估基准日账面原值为 16,956,478.00 元，账面净值为 15,782,169.89 元，包括房屋建筑物39套；电子设备50台（套）；运输设备7辆。评估人员经对委估资产逐项核实后，根据其具体情况分别予以评估：
（1）房屋建筑物的评估
①基本情况
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委托方申报的坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中的一、四、六、七层的 39 套房屋建筑物，建筑面积合计为 6,567.84 平方米。评估基准日账面
原值为15,000,000.00元，账面净值为14,236,539.56元。
②需说明情况
委估房屋建筑物《中华人民共和国国有土地使用权》证载（地类）为工业用地，
《中华人民共和国房屋所有权证》证载设计用途为办公。一层现实际用途为餐厅，四、六层为宾馆，七层为企业新技术新产品展示交易中心和会议室。
③评估值的确认原则
评估人员经对委估房屋建筑物进行勘察核实后，根据委托方提供的现有资料及委估房屋建筑物的具体情况，认为该地区房地产销售案例较多，采用市场比较法予以评估。
④评估结果
房屋建筑物评估结果为人民币 33,167,592.00 元。
（2）电子设备的评估
①基本情况
评估基准日账面原值为315,070.00元、账面净值为233,658.09元，主要包括计算机、打印机、复印机、照相机、空调、扫描仪、调音台、老板桌等，共计50台
（套）。全部从国内购进，主要为委托方经营办公所用，现正常使用中。
②评估值的确认原则
A：重置成本的确定
评估人员经对委估设备逐项核实后，以同类设备的现行市场价格为基础，主要采用向设备生产厂家、设备经销商直接询价或参考账面价值（发票价），购置时间较短的设备，按不同电子设备年限贬值系数计算重置价值。本次委估设备大部分体积小，不需安装，故未予考虑运杂费和安装费。
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B：成新率的确定
基本公式：
综合成新率＝观察成新率×60%＋年限成新率×40%
a观察成新率
观察成新率的确定主要以设备实际情况为主，根据企业的电子设备管理情况，工作环境、维护保养等现场实际勘查情况，并综合考虑了电子设备的功能、运行环境等因素，确定电子设备的观察成新率。
b年限成新率
根据电子设备的已使用年限和经济使用年限，计算设备年限成新率。
年限成新率=（经济使用年限－已使用年限）／经济使用年限×100%
C：评估值的确定
基本计算公式为：
电子设备评估值＝∑（重置成本×综合成新率）
③评估结果
电子设备的评估值合计为人民币 252,701.00 元。
（3）车辆的评估
①基本情况
评估基准日账面原值为 1,641,408.00 元，账面净值为 1,311,972.24 元，为 7
辆轿车，现场勘察时均在正常使用。
②评估值的确认原则
A：重置成本的确定
评估人员根据委托方申报的固定资产—车辆清查评估明细表及相关资料，在现
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B：综合成新率的确定
根据实地勘察以技术鉴定法、行驶里程数法和使用年限法孰低的原则确定其成新率。
技术鉴定法成新率根据现场查勘情况确定；
年限法法成新率＝（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100%
行驶里程数法成新率＝（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100%
车辆评估值=∑重置价值×成新率
③评估结果
委估的车辆的评估值合计为人民币 1,300,948.00 元。
固定资产评估值合计为人民币 34,721,241.00 元。
3、递延所得税资产的评估
（1）基本情况
评估基准日账面余额为101,890.06元，评估人员经核实企业相关账务资料，账面价值未做调整，调整后账面价值与账面价值相同，调整后账面值为101,890.06元。
（2）需说明情况
委托方按照新准则的规定，将企业所得税的核算方法由应付税款法改为资产负债表债务法。委托方申报的递延所得税资产101,890.06元，为企业应收款项账面价值(应收账款与其他应收款账面价值之和)小于计税基础产生的可抵扣暂时性差异。
（3）评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
（4）评估结果
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递延所得税资产的评估值为人民币101,890.06元。
4、流动负债的评估
流动负债均为委托方在一年或一个营业周期内承担的能以货币计量的、能用未来资产或劳务偿付的经济债务。包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工酬薪、应交税费、应付利息和其他应付款。评估人员经逐项核实债权人、债务金额、债务时间、经济内容以及有关财务账簿和凭证，根据企业在评估基准日需要承担的负债项目及金额分析确定评估值。
（1）短期借款
①基本情况
评估基准日账面余额为35,000,000.00元，清查调整后账面值为35,000,000.00
元，为委托方分别向天津农村合作银行营业部和天津市西青区南河农村信用合作社的流动资金借款本金。
②需说明情况
A：委托方偿还短期借款利息截止日为 2007 年 3 月 20 日，2007 年 3 月 21 日至
2007年5月31 日的利息亚太中汇会计师事务所有限公司在审计时已计提，通过“应付利息”账户进行了调整，评估人员经核查相关会计资料并履行函证程序（回函率为
100﹪），对短期借款账面价值未作调整，调整后账面值与账面价值相同。
B：委托方短期借款的担保方式均为抵押，抵押物为委托方拥有的房屋建筑物。具体如下：
a委托方于2006年5月30日向天津农村合作银行营业部借款13,000,000.00元，
2007年5月29日到期 （委托方已于2007年6月4 日归还该笔借款），抵押物为坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中固定资产—房屋建筑物，建筑面积
3,274.01平方米；
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b委托方于2006年7月5 日向天津农村合作银行营业部借款8,000,000.00元，
2007 年 7 月 4 日到期，抵押物为坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中固定资产—房屋建筑物，建筑面积1,797.08平方米；
c 委托方于 2006 年 12 月 30 日向天津市西青区南河农村信用合作社借款
5,600,000.00 元，2007 年 11 月 15 日到期，抵押物为坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中固定资产—房屋建筑物，建筑面积1,496.75平方米；
d 委托方于 2007 年 3 月 8 日向天津市西青区南河农村信用合作社借款
8,400,000.00 元，2007 年 12 月 15 日到期，抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在天津市南开区新产业园区华苑产业区迎水道150号D号公寓建筑面积107.53平方米、E号公寓建筑面积1,904.32平方米。
③评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
④评估结果
短期借款的评估值为人民币为 35,000,000.00 元。
（2）应付票据
①基本情况
评估基准日账面余额为142,370,000.00元，调整后的账面值为142,370,000.00
元。共182项，为委托方因天津鑫茂科技园军民技术产业基地项目付材料款和工程施工款而向供货商或施工企业开出的不带息《银行承兑汇票》。
②需说明情况
评估人员经向委托方财务人员了解情况并核实了相关账务资料，未发现逾期未承兑的票据，对账面价值未作调整，调整后账面值与账面价值相同。
③评估值的确认原则
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以调整后账面值确定评估值。
④评估结果
应付票据的评估值为人民币142,370,000.00元。
（3）应付账款
①基本情况
评估基准日账面余额为24,329,006.17元，调整后的账面值为54,926,046.53元，共27项，为委托方因天津鑫茂科技园军民技术产业基地项目发生的应付工程款。
②需说明情况
评估基准日, 除 1 号楼因电梯安装、外檐装饰工程未全部完工外,其余工程（2
号、3号、C、D、E号楼）已全部完工，相关的成本费用委托方尚未归集完整，即付款金额与工程进度不一致。委托方已将应付工程款 34,059,909.58 元与开发成本同时进行调整 (为此委托方已提供相关说明)，评估人员通过履行函证程序进行核实，回函金额为14,508,595.03元，回函率为42.60%。
③评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
④评估结果
应付账款的评估值为人民币54,926,046.53元。
（4）预收账款
①基本情况
评估基准日账面余额为198,718,953.40元，调整后的账面值为198,718,953.40
元，为委托方预收客户售房款。
②评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
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③评估结果
预收账款的评估值为人民币198,718,953.40元。
（5）应付职工薪酬
①基本情况
评估基准日账面余额为300,303.59元，调整后的账面值为300,303.59元，包括应付职工福利费、应付职工教育经费和工会经费。
②需说明情况
评估基准日，应付职工薪酬中应付职工福利费账面价值为 213,526.13 元，为委托方自成立起至2006年末提取、截至评估基准日使用后的滚动余额。
③评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
④评估结果
应付职工薪酬的评估值为人民币 300,303.59 元。
（6）应交税费
①基本情况
评估基准日账面余额为-9,319,979.22元，调整后的账面值为-9,319,979.22元，为委托方预交营业税、预交企业所得税、预交城市维护建设税和预交土地增值税以及预交教育费附加和防洪工程维护费。
②评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
③评估结果
应交税费的评估值为人民币-9,319,979.22 元。
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（7）应付利息
①基本情况
评估基准日账面余额为2,240,989.87元，调整后的账面值为2,240,989.87元，为委托方应承担的短期借款、长期借款利息。
②需说明情况
委托方偿还短期借款、长期借款利息截止日为 2007 年 3 月 20 日，2007 年 3 月
21 日至 2007 年 5 月 31 日的利息亚太中汇会计师事务所有限公司在审计时已计提、并对本账户与“开发成本” 账户进行了调整，评估人员经核实，对账面价值未作调整，调整后账面值与账面价值相同。
③评估值的确认原则
以调整后账面值确定评估值。
④评估结果
应付利息的评估值为人民币 2,240,989.87 元。
（8）其他应付款
①基本情况
评估基准日账面余额为73,110,421.03元，调整后的账面值为73,110,421.03元，分别为委托方应付天津汽车工业华北销售有限公司、天津市华正投资担保有限公司、天津神州浩天科技有限公司及个人借款和往来款等。
②评估值的确认原则
上述款项均为委托方于评估基准日应承担的债务，评估人员通过核查原始凭证、账簿等替代程序进行核实。并履行函证程序（回函率占调整后账面值的 53.30﹪）；以调整后账面值确定评估值。
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③其他应付款的评估值为人民币 73,110,421.03 元。
流动负债评估值合计为人民币 497,346,735.20 元。
5、长期负债的评估
（1）基本情况
委托方申报的长期负债全部为长期借款，评估基准日账面余额为
132,503,000.00元，清查调整后的账面值为132,503,000.00元，为委托方分别向中国农业银行天津华苑新区支行和交通银行天津复康路支行的借款本金。
（2）需说明情况
①委托方偿还长期借款利息截止日为2007年3月20日，2007年3月21日至2007
年 5 月 31 日的利息亚太中汇会计师事务所有限公司在审计时已计提，通过“应付利息”账户进行了调整，评估人员经核查相关会计资料并履行函证程序（回函率为100
﹪），对长期借款账面价值未作调整，清查调整后账面值与账面价值相同。
②委托方长期借款的担保方式均为抵押，抵押物为委托方拥有的房屋建筑物。具体如下：
A：截至评估基准日，委托方于 2006 年 11 月 6 日向中国农业银行天津华苑新区支行的借款余额为28,700,000.00元，2008年11月6日到期；
B：截至评估基准日，委托方于 2006 年 11 月 6 日向中国农业银行天津华苑新区支行的借款余额为40,000,000.00元，2009年11月6日到期；
以上两笔借款的抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼A、B、C区的部分厂房，建筑面积28,171.69
平方米。
C：截至评估基准日，委托方于2007年3月7 日向中国农业银行天津华苑新区支行的借款余额为2,300,000.00元，2008年11月6日到期，
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D：截至评估基准日，委托方于2007年3月7 日向中国农业银行天津华苑新区支行的借款余额为5,000,000.00元，2009年11月6日到期；
以上两笔借款的抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路 15 号 1 号楼 A、C 区的部分厂房，建筑面积 2,366.79
平方米。
E：截至评估基准日，委托方于2006年12月18日向交通银行天津复康路支行的借款余额为 24,717,000.00 元，2008 年 12 月 17 日到期，抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路 15 号 1 号楼 B 区的部分厂房，建筑面积10,611.32平方米。
F：截至评估基准日，委托方于 2007 年 2 月 28 日向交通银行天津复康路支行的借款余额为 2,000,000.00 元，2008 年 8 月 27 日到期，抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼A、C区的部分厂房，建筑面积843.12平方米。
G：截至评估基准日，委托方于2007年1月5 日向交通银行天津复康路支行的借款余额为 18,150,000.00 元，2009 年 1 月 4 日到期，抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼A、B区的部分厂房，建筑面积7,799.01平方米。
H：截至评估基准日，委托方于2006年8月8 日向交通银行天津复康路支行的借款余额为 11,636,000.00 元，2008 年 8 月 7 日到期，抵押物为天津鑫茂科技园有限公司开发的商品房—坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路 15 号 4-8 号楼的部分工业厂房，建筑面积5,709.87平方米。
（3）评估值的确认原则
以清查调整后的账面值确定评估值。
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（4）评估结果
长期借款的评估值为人民币为 132,503,000.00 元。
长期负债的评估结果为人民币为 132,503,000.00 元。
（四）根据掌握的数据以及资产核查情况，查阅搜集相关资料，并进行综合分析，按照资产的具体情况计算、汇总评估值。
（五）项目负责人撰写评估说明，并综合、汇总，完成本项目评估报告。
九、评估结论
评估人员认真遵循资产评估有关法规和国家规定的评估方法及计价原则，经过资产的账面清查、产权验证、实地勘察、评定估算、分析确定，据以得出委托方二
00七年五月三十一日资产负债表所列示的全部资产和负债在评估基准日二00七年五月三十一日所表现的公允价值，委估资产和负债的账面价值、经清查调整的调整后账面值和采用重置成本法得出的评估值分别如下：
（一）委估资产和负债的账面价值
资产总计为人民币75,832.28万元（柒亿伍仟捌佰叁拾贰万贰仟捌佰元）、负债总计为人民币59,925.27万元（伍亿玖仟玖佰贰拾伍万贰仟柒佰元）、净资产为人民币15,907.01万元（壹亿伍仟玖佰零柒万零壹佰元）；
（二）经调整的调整后账面值
资产总计为人民币78,891.98万元（柒亿捌仟捌佰玖拾壹万玖仟捌佰元）、负债总计为人民币62,984.97万元（陆亿贰仟玖佰捌拾肆万玖仟柒佰元）、净资产为人民币15,907.01万元（壹亿伍仟玖佰零柒万零壹佰元）；
（三）评估值
资产总计为人民币83,072.45万元（捌亿叁仟零柒拾贰万肆仟伍佰元）、负债总
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD计为人民币62,984.97万元（陆亿贰仟玖佰捌拾肆万玖仟柒佰元）、净资产为人民币
20,087.48万元（贰亿零捌拾柒万肆仟捌佰元）；
具体账面价值、调整后账面价值、评估价值、增减值及增值率见下表:
资产评估结果汇总表
金额单位 ：人民币万元
调整后
账面价值 评估价值 增减值 增 值 率 %
账面值
项 目
E=（C-B）
A B C D=C-B
/B×100%
流动资产 74,243.88 77,303.58 79,590.14 2,286.56 2.96
固定资产 1,578.21 1,578.21 3,472.12 1,893.91 120.00
其中： 建筑物 1,423.65 1,423.65 3,316.76 1,893.11 132.98
设 备 154.56 154.56 155.36 0.80 0.52
其它资产(递延所得税资产) 10.19 10.19 10.19 0.00 0.00
资 产 总 计 75,832.28 78,891.98 83,072.45 4,180.47 5.30
流动负债 46,674.97 49,734.67 49,734.67 0.00 0.00
长期负债 13,250.30 13,250.30 13,250.30 0.00 0.00
负 债 总 计 59,925.27 62,984.97 62,984.97 0.00 0.00
净 资 产 15,907.01 15,907.01 20,087.48 4,180.47 26.28
评估结论详细情况见评估明细表。
根据本次评估目的，在对其相应经济行为所涉及的委托方的全部资产和负债进行评估的基础上，以其净资产在评估基准日的公允价值与委托方的股东拟转让
30.02%的股权的乘积作为该经济行为的价值依据。
委托方的净资产在评估基准日的公允价值为人民币200,874,776.46元，委托方的股东拟转让的股权比例为 30.02%，仅以二者的乘积计算的委托方的股东拟转让的
股权价值为人民币60,302,607.89元（陆仟零叁拾万零贰仟陆佰零柒元捌角玖分）。
本项目的执业注册资产评估师知晓股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积。根据本次评估目的及委托方要求本次评估中没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价以及资产流动性等因素对企业价值的影
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD响。
十、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于），在此提请评估报告使用者予以注意。
（一）评估基准日，除 1号楼因电梯安装、外檐装饰工程未全部完工外,其余工程（2号、3号楼、C、D、E座）已全部完工，相关的成本费用委托方尚未归集完整，即付款金额与工程进度不一致。委托方已将应付工程款 34,059,909.58 元与开发成本同时进行调整(为此委托方已提供相关说明)。我们在现场工作时已对开发成本所涉及的实物资产(商品房)履行了现场勘察、评定估算等评估程序，并对其公允价值发表意见；对上述应付工程款履行函证程序进行核实，回函率为 42.60%，委托方预计负债金额与今后实际付款金额是否存在差异，将影响净资产，从而影响评估结果。
（二）委估存货—开发商品中的 AB 座四层 E7 单元（清查评估明细表序号 1）、AB座四层G单元（存货---开发商品清查评估明细表序号2）因房屋已销售，有关手续正在办理的过程中，委托方未能提供《中华人民共和国房屋所有权证》；
AB座四层E7单元（存货—开发商品清查评估明细表序号1）、G座五层F单元（存货—开发商品清查评估明细表序号 8）、AB 座四层 E1 单元（存货---开发商品清查评估明细表序号9）委托方未能提供《中华人民共和国国有土地使用证》。
（三）根据委托方提供的资料，纳入本次评估范围的部分资产已抵押，具体为：
1、委托方以坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中建筑面积
3,274.01平方米的房屋建筑物为抵押物，于二00六年五月三十日向天津农村合作银行营业部借款 13,000,000.00 元（《农村合作银行抵押担保借款合同》编号为农合借字[2006]第0134号），到期日为二00七年五月二十九日（委托方已于2007年6月4
日归还该笔借款）；
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2、委托方以坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中建筑面积
1,797.08平方米的房屋建筑物为抵押物，于二00六年七月五日向天津农村合作银行营业部借款 8,000,000.00 元（《农村合作银行抵押担保借款合同》编号为农合借字[2006]第0168号），到期日为二00七年七月四日；
3、委托方以坐落在天津市南开区华苑产业区鑫茂科技园综合楼中建筑面积
1,496.75平方米的房屋建筑物为抵押物，于二00六年十二月三十日向天津市西青区南河农村信用合作社借款5,600,000.00元（《农村信用社抵押担保借款合同》编号为农合借字[南河]第200660064号），到期日为二00七年十一月十五日；
4、委托方以坐落在天津市南开区新产业园区华苑产业区迎水道 150 号 D 号公寓建筑面积107.53平方米、E号公寓建筑面积1,904.32平方米的商品房为抵押物，于二 00 七年三月八日向天津市西青区南河农村信用合作社借款 8,400,000.00 元（《农村信用社抵押担保借款合同》编号为农合借字[2007]第 0020 号），到期日为二 00 七年十二月十五日；
5、委托方以其开发的坐落在榕苑路15号1号楼A、B、C 区建筑面积28,171.69
平方米的部分厂房作为抵押物，于二 00 六年十一月六日与中国农业银行天津西青支行签订《借款合同》（合同编号：NO.12101200600004039）、《最高额抵押合同》（合同编号：NO.12906200600000204）、向中国农业银行天津华苑新区支行取得借款，截至评估基准日，长期借款账面余额合计68,700,000.00元（长期借款清查评估明细表序号1#、2#），该项借款到期日分别为二00八年十一月六日、二00九年十一月六日；
6、委托方以其开发的坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼A、C区建筑面积2,366.79平方米的部分厂房作为抵押物，于二00七年三月七日与中国农业银行天津西青支行签订《借款合同》（合同编号：NO.12101200700000696）、《最高额抵押合同》（合同编号：NO.12906200700000084）、向中国农业银行天津华苑新区
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD支行取得借款，截至评估基准日，长期借款账面余额合计 7,300,000.00 元（长期借款清查评估明细表序号 3#、4#），该项借款到期日分别为二 00 八年十一月六日、二
00九年十一月六日；
7、委托方以其开发的坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼B区建筑面积 10,611.32 平方米的部分厂房作为抵押物，于二 00 六年十二月十二日与交通银行股份有限公司天津分行签定《借款合同》（编号： A700FK06002），签订《抵押合同》（编号： A700FK06002-1）、通过该行财务中心取得借款，截至评估基准日，长期借款账面余额合计24,717,000.00元（长期借款清查评估明细表序号5#），该项借款到期日为二00八年十二月十七日；
8、委托方以其开发的坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼A、C区建筑面积843.12平方米的部分厂房作为抵押物，于二00七年二月二十八日与交通银行股份有限公司天津分行签定《借款合同》（编号： A700FK07001），签订《抵押合同》（编号： A700FK07001-2）、通过该行财务中心取得借款，截至评估基准日，长期借款账面余额合计 2,000,000.00 元（长期借款清查评估明细表序号 6#），该项借款到期日为二00八年八月二十七日；
9、委托方以其开发的坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路15号1号楼A、B区建筑面积7,799.01平方米的部分厂房作为抵押物，于二00六年十二月十二日与交通银行股份有限公司天津分行签定《借款合同》（编号： A700FK06003），签订《抵押合同》（编号： A700FK06003-2）、通过该行财务中心取得借款，截至评估基准日，长期借款账面余额合计18,150,000.00元（长期借款清查评估明细表序号7#），该项借款到期日为二00九年一月四日；
10、委托方以其开发的坐落在新技术产业园区华苑产业区榕苑路 15 号 4-8 号楼建筑面积5,709.87平方米的部分工业厂房，作为抵押物，于二00六年八月一日与交
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD通银行股份有限公司天津分行签定《借款合同》（编号： A700FK06001），签订《抵押合同》（编号：A700FK06001）、通过该行财务中心取得借款，2008年8月7 日到期，截至评估基准日，长期借款账面余额合计11,636,000.00元（长期借款清查评估明细表序号8#），该项借款到期日为二00八年八月七日；
（四）根据委托方提供的相关说明和银行承兑汇票清单，以下款项已质押，具体为：
1、委托方在中国农业银行天津华苑新区支行单位定期存单 37,370,000.00 元，已为该行同等金额银行承兑汇票作为质押；
2、委托方在中信银行天津分行单位保证金存款38,000,000.00元、中信银行天津华苑支行单位保证金存款 62,000,000.00 元已为该行同等金额银行承兑汇票作为质押。
（五）本次评估，采用成本法予以评估的房屋建筑物的评估值由两部分组成：土地使用权评估值和房屋建筑物评估值，其中土地使用权评估值中土地使用权面积的确定方法为：根据其所坐落地块内的房屋建筑物地上及地下部分建筑面积合计与证载土地使用权面积计算出相应的土地使用权分摊系数，再按照委估对象的建筑面积计算出其应分摊的土地使用权面积。在此提示评估报告使用者，其房屋建筑物相应的土地使用权面积应以日后土地管理部门核发的相关权属证明文件中标注的面积为准。
（六）本次评估目的是为委托方的股东─天津鑫茂科技投资集团有限公司拟转让其持有的委托方的部分股权，其经济行为文件尚无股权转让方（天津鑫茂科技投资集团有限公司）相关文件及双方股东共同形成的文件。
十一、资产评估基准日期后重大事项
在资产评估基准日后，报告书有效期以内若资产数量发生变化，应按原评估方法对资产额进行相应调整；如果资产价格标准发生变化，并对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定资产评估结果。如委托方自行对资
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产评估结果予以调整，本所不负有任何法律责任。在此提示资产评估报告使用者予
以注意。
十二、评估报告的法律效力
（一）评估报告成立的前提条件和假设条件
1、委托方提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础，本评估结论以
委托方提供有关证明齐全、资料完备及真实可靠为前提，委托方对其提供资料的真
实性、合法性和完整性承担责任。
2、本次评估以委估资产的产权于评估基准日均确属委托方所有，无任何产权
纠纷或法律诉讼行为为前提条件。
3、本次评估是以企业持续经营为评估假设前提，评估结论是以列入评估范围的
资产按现有规模、现行用途不变条件下，在评估基准日 2007 年 5 月 31 日的委估资
产公允价值的反映。
4、本评估结论仅为本次评估目的而作，用于其他经济行为无效。
5、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价格，没有考虑现在、将来可能承担的抵押、担保事项以及发生的特殊交易方式可能追加付出的价格等对委估资产价格的影响，，当评估结果用于上述事宜或评估中遵循的持续经营原则发生变化时，本评估结论无效。
6、本评估结论未考虑产权交易时应向国家缴纳的相关税费，如需进行纳税调整，应按国家有关规定办理，在此提请评估报告使用者予以注意。
7、本评估结论是在评估基准日的市场、经济环境因素下确定的，没有考虑国家
宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条
件发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）评估报告的法律效力
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本评估结论是评估专业人员参照国家有关规定，遵循独立、客观、科学的工作原则和公开市场原则、替代原则和持续经营原则等操作性原则，采用科学的方法，对委托方本次经济行为中，委估资产在资产评估基准日所表现的市场价值出具的专业意见。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，因此不对评估对象的法律权属提供保证，当权属不明或存在纠纷时，一般会影响报告书的使用范围。本评估报告仅供委托方为本次资产评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。本资产评估结果仅反映评估对象在本次评估目的下的公允价格，对于该评估结论用于其他评估目的的适用性和可行性未作探讨。
（三）资产评估结论有效期
本评估报告自评估基准日起有效期为壹年（二 00 七年五月三十一日至二 00 八年五月三十日）。
（四）资产评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机构承诺不向委托方和资产评估报告审查部门之外的任何单位和个人提供报告的全部或部分内容，不在任何媒体上发表。
十三、评估报告提出日期
二00七年六月二十八日。
天津中联有限责任会计师事务所 法定代表人：
中国* 天津 注册资产评估师：
二 00 七年六月二十八日 注册资产评估师：
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TIANJIN ZHONGLIAN CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS CO.,LTD备查文件 （共361页）
1、委托方评估基准日资产、负债清查评估明细表；
2、委托方的股东天津鑫茂科技投资集团有限公司和天津鑫茂科技股份有限公司共同签署的《授权委托书》复印件；
3、《天津鑫茂科技股份有限公司第四届董事会第三次会议决议》复印件；
4、《天津鑫茂科技股份有限公司第四届董事会第三次会议决议公告》复印件；
5、委托方评估基准日审定后资产负债表及当期利润表复印件；
6、委托方提供的亚太中汇会计师事务所有限公司出具的亚太审字[2007]A-C-45
号《天津鑫茂科技园有限公司审计报告》；
7、委托方《企业法人营业执照》（副本）（注册号为1201932005500）复印件；
8、委托方《中华人民共和国组织机构代码证》（副本）（代码74669944-4）复印件；
9、委托方《税务登记证》（副本）（津国税字120117746699444 号、津地税字
120117746699444号）复印件；
10、委托方《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》（证书编号：津建房证[2004]第S1074号）复印件；
11、委托方《中华人民共和国房屋所有权证》（房权证园区字第160000501号、房权证园区字第160000536号、房权证园区字第160000537号）复印件；
12、委托方《中华人民共和国国有土地使用证》[新单国用(2007)第156号、新单国用(2007)第192号、新单国用(2007)第193号] 复印件；
13、委托方《中华人民共和国机动车行驶证》（号牌号码：津CX3990、津CX3977、津 BB5119、津 BB7305、津 BH7679、津 BQ5205、津 BQ5361）及《中华人民共和国机动车登记证书》复印件；
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14、委托方《中华人民共和国国有土地使用证》[新单国用(2005)第030号、新单国用(2005)第068号] 复印件；
15、委托方《鑫茂科技园军民两用技术产业基地 5#、7#、9#楼工程竣工决算》复印件；
16、委托方《鑫茂科技园军民两用技术产业基地 4#、6#、8#楼工程竣工决算》复印件；
17、委托方《天津鑫茂科技园有限公司一期项目决算汇总表》；
18、委托方《〈天津市规划和国土资源局〈建设用地规划许可证〉通知书》（编号：新地证字2005-02号、新地证字2005-08号）复印件；
19、委托方《中华人民共和国建设工程规划许可证》[编号：（2005）新建证字
17 号、（2005）新建证字 21 号、（2005）新建证字 29 号、（2005）新建证字 31 号、
（2005）新建证字32号] 复印件；
20、委托方《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号：1212131200508001、
1212131200508002、1212111200606001] 复印件；
21、委托方与江苏省灌云县建筑安装工程公司签定的鑫茂科技园军民两用技术基地地下车库人防工程《天津市建筑工程施工合同》 （施工合同编号：
121214120050042）复印件；
#
22、委托方与江苏省建工集团有限公司签定的鑫茂科技园军民两用技术基地2 、
#
3厂房《天津市建筑工程施工合同》（施工合同编号：1212141200500207）复印件；
23、委托方与江苏省南通三建集团有限公司签定的鑫茂科技园 13#14#楼《天津市建筑工程施工合同》（施工合同编号：121214120050027）复印件；
24、委托方与河北省第七建筑工程有限公司签定的鑫茂科技园军民两用技术基地
（厂房）《天津市建筑工程施工合同》（施工合同编号：121214120050028）复印件；
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25、委托方与天津市宇昊建筑工程有限公司签定的鑫茂科技园 1#楼外檐装饰工程《天津市建筑工程施工合同》复印件；
26、委托方与天津市吉泰建筑装饰工程有限公司签定的鑫茂科技园一号楼（1—
12层）室内装修工程《天津市建筑工程施工合同》复印件；
27、委托方《天津市商品房销售许可证》[津国土房售许字（2005）第 348-001
号、津国土房售许字（2005）第379-001号——津国土房售许字（2005）第379-006
号、津国土房售许字（2006）第400-001号]复印件；
28、委托方提供的“关于‘存货——开发商品’的说明” 复印件；
29、委托方提供的“关于‘预付账款’的说明” 复印件；
30、委托方提供的“关于单位定期存单质押的说明”及已质押的定期存单等资料的复印件；
31、委托方提供的“关于保证金被冻结的说明”等资料复印件；
32、委托方提供的与本次评估相关会计资料及资产评估有关情况的说明等资料复印件；
33、委估资产现场勘查照片；
34、委托方及资产占有方承诺函复印件；
35、资产评估机构及注册资产评估师承诺函；
36、资产评估机构资格证书复印件；
37、资产评估机构营业执照复印件；
38、参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件；
39、委托方与我所签订的《资产评估委托协议书》复印件。