昆明存量房交易税收评估征管系统上线 做到“一房一价”

　　为了在二手房买卖过程中少缴税，过去“阴阳合同”的现象一直存在。昨日，记者从昆明市存量房交易税收评估征管系统上线启动仪式上了解到，昆明市存量房交易税收评估征管系统于今年5月31日起在昆明市主城区3个房产交易中心同时上线试运行，目前，该系统上线运行已近半个多月，运行状况正常。在试运行取得了初步成效的基础上，从7月1日起，昆明市存量房交易税收评估征管系统将正式上线。也就是说，从下月起，二手房交易时将要按照评估来征税，二手房的评估价格将由存量房交易税收评估征管系统自动产生，并做到“一房一价”准确的评估。今后以“阴阳合同”避税的情况将能得到改观。

征管系统试运行成效初显

据了解，应用房地产估价技术对存量房交易申报价格进行评估，是为了防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险。2009年，昆明市地税局建立了存量房交易计税指导价格发布机制，并连续两年联合昆明市住房和城乡建设局发布主城区二手房交易最低指导价格公告。在指导昆明市进一步加强二手房计税价格管理基础上，昆明市地方税务局决定研发建设房地产交易税收评估征管系统，实现以计算机软件评估替代人工评估征管新模式，多方位丰富纳税服务渠道、保障纳税人合法权益，应用房地产估价技术实现昆明市存量房税收征管质量的大幅提高。

据统计，今年6月1日至21日，主城区通过该系统共评估房屋1823套，征收税款4272万元，与上年同期相比，增收税款1400万元，增长48.77%，促进了税收有效增长。

7月起二手房交易按评估征税

昆明市存量房交易税收评估征管系统已于2012年5月31日在主城区上线试运行，6月份系统在其他县（市）、区范围内陆续推广运用，7月1日起，昆明市存量房交易税收评估征管系统将正式上线运营。

据了解，存量房交易税收评估征管系统包括了4大功能，具体为：标准房数据库，昆明从去年9月开始建立存量房交易标准房价格数据库，去年12月和今年5月，昆明主城区和其他县（市）、区标准房价格数据库顺利通过专家评审论证，至今不断完善、调整，实现了全昆明市分56个评税片区，5846个评税小区，6种物业类型，建立了9837套标准房数据；存量房信息采集评估子系统，实现的主要功能包括：通过房屋地址库查询精确定位每套房屋的评税分区和所属行政区域，采集房屋基础信息、交易双方基本信息，对交易的每套房屋进行价格评估，核定房屋的计税价格，对有争议的价格或需要对核定价格进行调整的其他特殊情况进行价格调整，调整权限需要密钥进行身份认证；征收核算子系统实现的主要功能包括：根据评估价格自动计算出买卖双方应缴的税种和税款，自动计算减免税款，自动打印申报表，对系统不能自动计算的减免税通过减免税审核录入进行处理并打印《减免税审核表》，从系统中自动读取数据打印代开不动产发票；根据房屋坐落地址确定的所属行政区域对税款按属地原则进行划分。

此外，数据交换平台将能实现与银行对缴款数据进行实时交换、系统实现同住建部门通过二维条码对房屋数据进行交换，下一步打算同住建等部门通过接口实现实时数据交换。

系统自动产生二手房评估价格

据介绍，昆明市存量房交易税收评估征管系统采用数据集中方式建立昆明市范围统一的标准房数据库、统一的管理、运维和权限平台，为昆明市纳税人提供统一规范的存量房税收服务平台；与数据大集中系统紧密关联和集成，，充分利用现有信息，确保数据的一致性；根据采集的存量房信息和统一的税收政策执行标准，实现由系统自动产生评估价格，自动计算相关税款，为纳税人提供最优质的纳税服务；采集了交易房产、交易对象、价格评估、税款申报、征收和缴纳、争议处理、减免税等业务信息，便于管理部门对存量房交易征收各环节的监控以及实时查询和统计；实现了按照交易房屋属地自动划分税款，便于税收收入的管理控制；与银行实时联网交换缴纳信息，采用了多渠道的缴款方式，为纳税人提供最高效、最便捷的税款缴纳方式；按照征收信息自动代开和打印不动产发票，提高了发票代开的规范性，有效保障纳税人的合法权益；开发了房产信息交换平台，首次引入二维条码扫描、二代身份证阅读识别等功能，提高数据采集效率和准确性；在按物业类型分类采集每个评税小区的交易案例基础上，建立稳健、拟合优度较好的双对数模型，实现对房屋价格成交价格的自动评估。

杨春雁

【购房者疑问解答】

问：房地产估价技术的基本流程是什么？

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答：地税部门首先运用房地产估价方法，得出交易房地产的评估值，然后用评估值比对申报的交易价格，判断所申请的交易价格是否明显偏低。对于申报价格明显偏低者，进一步经过规定程序确认是否有正当理由，有正当理由者，予以认可，无正当理由者，依据评估值核定计税价格。

问：应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作有什么意义？

答：应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，一方面，是为了落实国家房地产市场调控措施。调控手段主要有两类：一是货币政策，二是财政政策。其中财政政策主要集中于存量房交易环节，旨在通过对居民个人买卖住房实施差别化税收政策，引导居民住房合理消费，抑制投资炒房行为。但在存量房交易中，不少纳税人通过订立“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格，偷逃税款，降低了实际承担的税负，致使税收政策效果大打折扣。为此，去年，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控有关问题的通知》提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

问：应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作中房地产估价的方法有哪些？昆明采用的是哪种房地产估价方法？

答：在存量房评估工作中，所用到的估价方法主要有三种：市场法、收益法和成本法。由于每种估价方法的适用对象有所不同，而存量房交易包括住宅、写字楼、商铺、标准厂房等多种类型的房地产，依据昆明市存量房的类型和交易特点，昆明市采用特征价格法进行评估。特征价格法是通过样本数据的采集、整理和拟合，建立反映房屋价格与各影响因素（特征）之间的定量关系，然后运用这一定量关系测算确定每一套房屋的基准价格。

杨春雁 胡宝禄 戚永燮