评估价收紧二手房价难做低:评估价每月调一次 解放网  徐运   2015-04-21 07:21

[摘要] 曾几何时，做低房价成为买卖双方避税的“法宝”，也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底普通住宅新标准开始实行后，各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧，评估价逐步提升，能做低房价的空间逐渐被压缩。

曾几何时，做低房价成为买卖双方避税的“法宝”，也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底普通住宅新标准开始实行后，各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧，评估价逐步提升，能做低房价的空间逐渐被压缩。

评估价逐渐提高

贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房，她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准，外环外的普通住宅总价标门槛是230万元，她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后，契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前，中介向其“打包票”，声称可以做低到普通住宅的房价水准，然而，等她挂牌时，中介却说低只能做到240多万元。

许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高，原先还能蒙混过关的“成交价”现在过不了关。

调价并无规律可循

“从去年底开始，基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说，“有时候每月要调两次，每次幅度不算太大，大概5％左右。”这种情况下，即便客户要求非常急迫，中介也不再信心满满地保证做低的数额，更不敢信口开河，以免到时候被“卡住”，导致违约。

上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说，这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调，不过这无“规律”可循，“不是说一定要一个月调整一次，而是看实际房价是否有变化。”总而言之，所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。

评估价来自两部分

评估公司的评估依据到底是什么？怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢？一般来说，评估数据来源主要有两部分组成:一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是评估公司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。“原则上，我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10％。所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的，如果二手房交易价比这个标准还低，那么，就有很大可能是做低房价了。”胡亮说，评估价调整后，公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛，“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格，现在八折以下‘野豁豁’的价格基本看不到了。”

［详解做低房价隐患］

做低房价对于购房者来说，表面上可以省税，但后续隐患并不少，比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋，按首付三成计算，其首付60万元，银行实际贷款额为140万元；而如果做低到150万元的话，银行实际贷款额却为105万元，按此计算，除了客户所要支付银行首付的45万元之外，其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐，即一共要付95万元房款，无形中加大了许多购房成本。

另一方面，假如买方为这套房子实际支付了200万元，可现在购房合同上的价格是150万元，那么将来在转手时，买方必须为这50万元差价付出代价。因为，根据政策规定，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

假设这套房屋的未来出售价为300万元，按其实际价格200万元计算，客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格150万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。

推荐阅读：沪二手房成交环比增四成 新增免税房报价上涨3%~5%  房天下 2015.04.20

“330新政”无疑为尚处低迷状态的楼市投下一剂“猛药”，而伴随着公积金新政的再度来袭，一大波利好可谓“汹涌而至”，对政策极为敏感的二手房市场更是一时间激起“千层浪”。

据网上房地产数据显示，上周全市二手住宅成交约7420套，环比增长38.2%。另有汉宇地产张杨路门店的一名中介人员透漏，新政后释放的一批免征营业税的二手房业主，报价上涨幅度约3%-5%。

新政“下猛药”解渴等贷族  沪二手房市场量价齐升

记者从中原地产张江门店处获悉，上周末浦东房产交易中心几近“瘫痪”状态，二手住宅新增挂牌量价齐升。交谈中，丁经理翻出多张交易中心门口排长队的照片称“有图有真相”，二手房火爆程度有目共睹。

业主心态稳定向好，对后市乐观看涨，积极挂牌的同时，上调报价或收缩议价，已呈蔓延之势，跳价案例不时出现。而降低公积金购房首付、上调贷款额度的政策,对不少酝酿了半个月的“等贷族”来说也颇为“解渴”。

无独有偶，德佑地产相关负责人也表示，，新政落地第二天，二手房来电咨询量暴增。新政落地一周后，带看量环比增长三成左右，潜买量则增加四成。

“从目前数量上看，张江的二手房供应量相对较少，尤其是小户型刚改市场的反应非常明显。” 张江门店的物业顾问赵经理称。

新政利好显现   购房者结束观望状态积极入市

举个例子，公积金新政出台前如果购买的住房是6年-19年的二手房，以贷款80万元，分15年还款计算，月供5917元。新政后还款期限延长为29年，月供则下降到3887元，每月可节省 2030元。

业内人士分析，政策落地两周尚处在“窗口期”，二手房市场涨价态势蔓延，使得买家结束观望积极入市，而对于公积金新政中二手房房龄的延长减轻了购房者月度还款压力，不少客户成交节奏加快， 结合二套房首付四成的利好政策，从买房者和卖房者双方来看都是出手的佳时期。

“就政策本身来讲，尤其是330新政，核心还是为了鼓励和刺激置换性的首改需求。目前上海部分银行已经开始执行二套房首付四成的政策，置换型需求的购房者应该把握好时机入市。” 同策咨询研究部总监张宏伟给出了同样的观点。

房贷落地未有期   买卖双方上演“拉锯战”

值得注意的是，虽然政策掷地有声，但从市场反应来看，营业税“五改二”对交易的推动明显，而上海的“首付四成”房贷政策还未完全落地。

据房天下调查统计，目前有上海仅邮政储蓄、北京银行等7家银行执行二套房首付4成政策，而国有四大行暂无新动作，有媒体称，农业银行内部消息称，可能要到今年5月份才能出台细则。

然而，近日有媒体报道公积金新政实施后，申请者中能贷足家庭高额度120万元的人并不多。

此外，虽然上海公积金新政实施后部分二手房交易区域异常活跃，带看量环比增加了30%至50%。但是部分购房者因为房东跳价而陷入“僵持”状态，购房者与房东间的“拉锯战”如何收场，仍是未知数。

标签： 评估价 二手房价

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