中油金鸿华北投资管理有限公司

　　房产产权转让项目

　　资产评估报告

　　中瑞评报字[2017]第 000363 号

　　(报告共分二册，本册为第一册)中瑞国际资产评估(北京)有限公司

　　二〇一七年六月二十日

　　目 录

　　注册资产评估师声明 ....................................... 1

　　资产评估报告 ............................................ 2

　　摘要 .................................................... 2

　　一、委托方、被评估单位、产权持有者以及其他报告使用者简介 . 6

　　二、 评估目的 ............................................ 7

　　三、 评估对象和评估范围 .................................. 7

　　四、 价值类型及其定义 .................................... 8

　　五、 评估基准日 .......................................... 8

　　六、 评估依据 ............................................ 8

　　七、 评估方法 ........................................... 11

　　八、 评估程序实施过程和情况 ............................. 13

　　九、 评估假设 ........................................... 15

　　十、评估结论 ........................................... 16

　　十一、特别事项说明 ..................................... 16

　　十二、评估报告使用限制说明 ............................. 19

　　十三、评估报告日： ..................................... 19

　　十四、注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字

　　………………………………………………………………………. 20

　　附件目录 ................................................ 21中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司 电话：010-6655.3366 传真：010-6655.3380 66553377

　　联系地址：北京市海淀区西直门北大街 32 号枫蓝国际写字楼 A 座 1608 室 邮编：100082 1注册资产评估师声明本评估报告旨在帮助委托方完成评估目的所涉及经济事项而提供的价值参考意见。

　　一、注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则，依据《资产评估准则》，遵循

　　有关法律、法规和资产评估的规定，编写本评估报告，并承担相应的责任。

　　二、本评估报告记载了我们的工作程序和评估价值意见，供委托方及相关方使用。

　　评估报告的分析意见和评估结论以评估报告中披露的假设和使用限制条件为前提。

　　三、本评估报告中的基础信息由委托方提供，我们对评估报告中的该等信息的准确性和完整性不承担任何责任。

　　四、本评估报告的使用权归委托方所有。评估报告的评估结论仅供委托方为本报告

　　所列明的评估目的使用，以及送交相关监管部门审查使用。本评估报告为保密文件，未经委托方及我们书面许可，不得拷贝、复制、分发、传送第三方或公开。

　　五、我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但不对它们的法律权属作出任何形式的保证。

　　六、我们提请报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估企业股东委估房产价值在市场上可实现价格的保证。

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　　联系地址：北京市海淀区西直门北大街 32 号枫蓝国际写字楼 A 座 1608 室 邮编：100082中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目资产评估报告

　　摘 要

　　中瑞评报字[2017] 第 000363 号

　　以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读评估报告正文。

　　一、评估目的：本次评估是为了满足中油金鸿华北投资管理有限公司拟转让房产产权的需要。对其涉及的中油金鸿华北投资管理有限公司的委估房产进行了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。

　　二、评估对象及范围：评估对象和范围为中油金鸿华北投资管理有限公司委估房产。

　　三、评估基准日：2017 年 06 月 13 日。

　　四、价值类型：市场价值

　　五、评估方法：本次采用成本法和假设开发法对中油金鸿华北投资管理有限公司的委估房产进行估算。

　　六、评估程序实施过程：经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序，得出评估结论。

　　七、评估结论：

　　以委估房产使用用途不变为假设前提，截至评估基准日采用假设开发法算定的委估房产评估值 28769 万元；

　　经采用成本法对中油金鸿华北投资管理有限公司的委估房产价值进行了评估，在评估基准日 2017 年 06 月 13 日，中油金鸿华北投资管理有限公司的委估房产价值为

　　23562 万元。

　　本次评估采用了假设开发法和成本法对估价对象的市场价值进行了测算。假设开发中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

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　　法反映了估价对象的潜在开发能力；成本法则主要是对价格构成进行分析，采用房地产开发建设过程中的各项客观成本进行计算，反映了房地产的成本价格。两种方法从不同角度反映了估价对象的客观价值。

　　本次评估根据当前市场行情，综合分析影响房地产价格的因素，并结合估价对象的具体情况，估价对象为办公、酒店、地下车库，均为经营资产，其假设开发法比成本法更能反应估价对象的市场价值，成本法无法客观体现其价值。故本次估价对象各用途的假设开发法、成本法的权重均取 70%、30%，以两种方法的加权平均值作为估价对象市场价格的估价结果。两种方法测算结果详见下表：

　　估价对象两种方法测算结果结果汇总评估方法房地产价值

　　(万元)

　　权重 权重总价(万元)单价

　　(元/㎡)

　　假设开发法 28769 0.7

　　27207 5919

　　成本法 23562 0.3根据估价目的，遵循估价原则，按照估价的工作程序，利用科学的估价方法(假设开法法、成本法)，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在价值时点 2017 年 6 月

　　13 日的房地产市场价值为：

　　房地产市场总价：27207 万元

　　大写金额：贰亿柒仟贰佰零柒万元整

　　房地产市场平均单价：5919 元/平方米(币种：人民币)根据估价委托人提供的《关于河北省张家口市高新区清水河南路西侧(中油金鸿华北结算中心)办公楼、酒店及地下车库项目建筑工程款、材料款支付情况的说明)》，截止价值时点 2017 年 6 月 13 日，尚有未支付的相关工程款数额为 453.54 万元；材料款已按合同约定足额发放给材料供应单位。

　　除此以外，估价委托人提供的全部资料中未显示估价对象于价值时点存在抵押权、中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

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　　担保权、典权等属于法定优先受偿款等他项权利及拖欠的款项等债权债务关系；注册房地产估价师收集的相关资料中亦未发现估价对象于价值时点存在抵押权、担保权、典权等属于法定优先受偿款的其他他项权利及拖欠的款项等债权债务关系。

　　因此，根据权利人提供的资料，于价值时点，房地产估价师知悉的估价对象法定优先受偿款合计为 453.54 万元。

　　据此最终计算委估房产评估价格：

　　房地产总价＝假定未设立法定优先受偿权利下房地产价值－房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　＝27207－453.54

　　＝26753.46(万元)

　　房地产单价＝房地产总价÷规划建筑面积×10000

　　＝5820(元/平方米)因此，估价对象于价值时点 2017 年 6月 13 日的房地产价值为：

　　房地产总价：26753.46 万元

　　大写金额：贰亿陆仟柒佰伍拾叁万肆仟陆佰元整

　　房地产平均单价：5820 元/平方米(币种：人民币)按各组成部分使用功能评估结果如下表

　　物业 楼层 面积(平方米) 评估值(人民币万元)

　　结算中心办公楼 地上1至12层 10500 8，404.56

　　酒店 地上1至16层 21270 14，760.40

　　地下车库 地下1至2层 14196 3，588.50

　　合计 26，753.46

　　八、特别事项说明

　　1、本次评估结果仅为中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让作价提供参考意见，不能作为其他目的使用。

　　2、特别事项说明详见评估报告正文“十一”项。

　　报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影响。

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　　九、评估报告使用限制说明：按现行有关规定，本评估结果的使用有效期为一年，

　　自 2017 年 06 月 13 日至 2018 年 06 月 12 日。当本次评估目的在评估基准日后一年内实现时，可用评估结果作为评估目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据，超过一年，其评估结果失去效用，如继续实现原目的，需重新进行资产评估。

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　　中瑞评报字[2017] 第 000363 号

　　中油金鸿华北投资管理有限公司：

　　中瑞国际资产评估(北京)有限公司(以下简称“我公司”)接受中油金鸿华北投

　　资管理有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，为满足中油金鸿华北投资管理有限公司拟转让【张市高新国用(2012)第 006 号】土地及地上房产产权的需要，对所涉及的中油金鸿华北投资管理有限公司的房产在评估基准日的市场价值进行了评估。评估人员按照必要的评估程序对委托评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证，对中油金鸿华北投资管理有限公司委估房产在 2017 年 06 月 13 日所表现的市场价值作出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

　　一、 委托方、资产占有方、产权持有者以及其他报告使用者简介

　　(一)委托方、资产占有方均为中油金鸿华北投资管理有限公司

　　1、设立基本情况

　　中油金鸿华北投资管理有限公司(以下简称“华北投资公司”或“公司”)系由中

　　油金鸿能源投资股份有限公司出资设立的有限责任公司，公司成立于 2010 年 03 月 26

　　日，统一社会信用代码为 91130701553300986L，法定代表人王磊，注册资本 138000 万元，注册地址：张家口高新区清水河南路 65 号。

　　2、经营范围

　　经营范围：投资管理、投资顾问、技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让、技术培训。

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　　3、基本组织架构

　　公司实行执行董事负责制，设有行政办公室、市场部、财务部、工程管理部、客户服务部等部门。

　　(三)产权持有者：张家口国能房地产开发有限公司作为代建开发单位，目前是土地使用权证的证载使用权人。

　　(四)其他评估报告使用者

　　1、法律法规规定的报告使用者。

　　2、除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　二、 评估目的本次评估是为了满足中油金鸿能源投资股份有限公司拟转让房产产权的需要。对其涉及的中油金鸿华北投资管理有限公司的委估房产进行了评估工作，本次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考。

　　三、 评估对象和评估范围

　　(一)评估对象为中油金鸿华北投资管理有限公司委估房产的价值，具体评估范围

　　是中油金鸿华北投资管理有限公司的坐落于张家口市高新区清水河南路西侧，12459.65平方米土地以及地上、地下 45966 平方米的建筑。

　　建筑物包括：

　　序号 规划用途 所在楼层 建筑面积(㎡) 备注：

　　1 结算中心办公楼 地上1至12层 10500

　　2 酒店 地上1至16层 21270

　　3 地下车库 地下1至2层 14196 可售车位170个

　　合计 45966评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

　　(二)资产权利状况

　　列入本次评估范围的土地使用权一块，面积 12459.65 平米，为中油金鸿华北投资中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

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　　管理有限公司委托代建的张家口国能房地产开发有限公司代为所有，，至评估基准日已办理土地使用权证，《国有土地使用权证》号【张市高新国用(2012)第 006 号】。

　　列入本次评估范围的房屋建筑物为中油金鸿华北投资管理有限公司委托张家口国

　　能房地产开发有限公司代为建设，《建设工程规划许可证》【建字第 1307002012A0061 号】及有关介绍，估价对象所在项目拟开发建设成为办公、酒店、地下车库房地产，规划建筑面积合计为 45966 平方米，至评估基准日已办理《建筑工程施工许可证》【编号：

　　130701S13036】，尚未办理房产证。土地及建筑物产权无争议

　　四、 价值类型及其定义本报告评估结论的价值类型为市场价值。

　　本次评估所称的市场价值，是针对本次评估对象中油金鸿华北投资管理有限公司截至评估基准日的委估房产价值而言的市场价值。

　　市场价值指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、 评估基准日

　　本项目资产评估基准日为 2017 年 06 月 13 日。

　　考虑到评估基准日尽可能与本次评估清查日接近的需要和完成评估工作的实际可能，经与各方协商，确定评估基准日为 2017 年 06 月 13 日。本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。

　　六、 评估依据

　　(一)主要法律依据1、《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委

　　员会第十八次会议修订)；

　　2、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号

　　(2005 年)；

　　3、《国有资产评估管理办法》(国务院【1991】第 91 号令)4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

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　　联系地址：北京市海淀区西直门北大街 32 号枫蓝国际写字楼 A 座 1608 室 邮编：100082号)；

　　5、《财政部关于改革国有资产评估行政管理方式、加强资产评估监督管理工作的意见》(国办发[2001]102 号)；

　　6、《中华人民共和国物权法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)；

　　7、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过)；

　　8、《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据 2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委

　　员会第二十九次会议 《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正 根据 2009年 08月 27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议 《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》第二次修正)；

　　9、中华人民共和国标准《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)；

　　10、《中华人民共和国土地管理法》(１９８６年６月２５日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据１９８８年１２月２９日第七届全国人民代表大

　　会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修

　　正１９９８年８月２９日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据２００４年８月２８日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正)；

　　11、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998 年 12 月 27 日中华人民共和国国务院令第 256 号发布 根据 2011 年 1 月 8 日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订)；

　　12、《中华人民共和国城镇国有房地产出让和转让暂行条例》(中华人民共和国国务院令第 55号，一九九○年五月十九日)；

　　13、中华人民共和国标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；

　　14、《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

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　　联系地址：北京市海淀区西直门北大街 32 号枫蓝国际写字楼 A 座 1608 室 邮编：100082务委员会第十一次会议修订)；

　　15、《中华人民共和国担保法》(主席令 8届第 50号，1995 年 6月 30 日)；

　　16、其他与本次评估有关的法律、法规。

　　(二)资产评估准则依据

　　1、《资产评估准则—基本准则》 (2004)

　　2、《资产评估职业道德准则》 (2004)

　　3、《资产评估准则—业务约定书》 (2007)

　　4、《资产评估准则—评估程序》 (2007)

　　5、《资产评估准则—评估报告》 (2007)

　　6、《资产评估准则—不动产》 (2007)

　　7、《资产评估准则—机器设备》 (2007)

　　8、《资产评估准则—工作底稿》 (2007)

　　9、《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师协会 2003 年)

　　10、《企业会计准则——基本准则》(2006 年 2 月 15 日财政部令第 33号公布，自 2007年 1 月 1 日起施行.2014 年 7 月 23 日根据《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》修改)

　　(三) 经济行为依据

　　1、中油金鸿华北投资管理有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书。

　　(四)权属依据

　　1、土地证；

　　2、部分设备购置合同或发票复印件；

　　3、有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”；

　　4、其他产权证明文件。

　　(五)取价标准依据及主要参考资料

　　1、评估人员对评估范围内的资产进行了实地踏勘、分析、记录；

　　2、通过调查收集的市场信息、资料；

　　3、评估人员掌握的相关资料；

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　　4、评估人员现场收集的其它资料；

　　5、其他与资产评估有关的资料。

　　七、 评估方法

　　《资产评估准则—基本准则》、《企业价值评估指导意见(试行)》和有关评估准则以及《国有资产评估管理办法》房地产估价规范》(GB/T50291-2015)规定的不动产评

　　估方法通常可选取的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件，选取假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法。

　　企业价值评估常用三种评估方法：市场法、收益法、成本法(又称资产基础法)。

　　收益法是指根据评估对象预期收益折现获得其评估价值。通过对被评估企业的调查了解，被评估企业生产经营不稳定，未来预期收益难以预测并用货币衡量，被评估资产预期获利时间难以预测，故此次未用收益法进行评估。

　　假设开发法：是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出

　　及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

　　成本法：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

　　1、选用方法的理由假设开发法适用对象是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较

　　法、收益法等方法求取的房地产，如待开发的土地、在建工程等。由于估价对象属于在建工程，估价所需的相关数据资料和参数都是可以获取和确定的，符合假设开发法的适用范围，故本次估价适宜选用假设开发法。

　　成本法：考虑可以了解到估价对象国有出让建设用地使用权价值及房屋建造成本的

　　相关信息和参数，故可依照成本法测算其国有出让建设用地使用权价值以及在价值时点下重新建造或重新购置同样的房屋所需花费的费用，扣除折旧所得出的结果即为估价对中油金鸿华北投资管理有限公司房产产权转让项目评估报告

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　　联系地址：北京市海淀区西直门北大街 32 号枫蓝国际写字楼 A 座 1608 室 邮编：100082象建筑物价值。国有出让建设用地使用权价值与建筑物价值之和即为估价对象的房地产价值，故本次估价适宜选用成本法。

　　2、未选用方法的理由

　　比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。由于估价对象为在建工程房地产，所在区域类似房地产市场成交案例几乎没有，故本次估价不适宜选用比较法。

　　收益法适用对象是有收益或有潜在收益的房地产，由于估价对象为在建工程房地产，不符合收益法适用范围，故本次估价不适宜选用收益法。

　　(一)假设开发法假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出

　　及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

　　其计算公式为：

　　在建工程价值＝续建完成后价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销

　　售费用－投资利息－销售税费－续建利润

　　(二)成本法

　　成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本计算公式为：

　　在建工程价值
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