除了一般的商品房之外，日常可见的特殊性质住房还包括拆迁安置房、待征收房屋、自建房、还建房、经济适用房等等，对于这些特殊的房产评估师一般会怎么做呢？今天咱们就针对特殊性质住房来简单科普一下~

首先咱们需要了解一般评估房屋价值所需要用到的三种方法：市场比较法、成本法、收益法。

市场比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。也是估价中最常用到的，相对来说精确度比较高。

成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

当然，每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。但是今天只讨论在纯住宅类特殊性质住房评估中估价师最常用的方法。

拆迁安置房

拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

常用评估方法：市场比较法

注意：虽然安置房比较特殊，但是评估的时候跟一般商品房估价无差别，但需要注意安置房5年内不可上市交易。

代征收房屋

指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照城市有关法规、规章的规定拆迁的房屋。说简单点，就是等着拆迁的房子~

常用评估方法：市场比较法、成本法

注意：

1、在评估代征收房屋的时候，朝向判断是十分重要的，其他条件相同的情况下最好的朝南房屋与最差的朝北房屋价格相差可能会达到6%-10%。试想一下一栋500万的房子，朝南和朝北的差别基本就是50万！

2、一个地块上有多栋住宅楼时，一般性只评估一栋楼，再通过基价修正将其他住宅楼价格评估出来。

自建房

自建房是泛指拥有自有土地的单位和个人，自己组织并通过雇佣他人施工，而建造的房屋和建筑。自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房方式，来满足各自的居住需求。

常用评估方法：成本法。

注意：

1、自建房需格外注意房屋结构的评估，因为自行建造的房屋有可能涉及到拆违建筑的存在。

2、自建房评估时会将不同房屋结构各自设定评估年限，，再将设定完的基价进行价格修正，最后得出房屋价格。

3、自建房多为集体土地上建造的房屋，没有土地所有权，评估价格时只能单纯评估建筑物价值，故而使用成本法。

还建房

为了实现统一的规划市政建设，需要某些地方原建住房进行拆迁，为妥善安置拆迁群众的居住用房，政府有计划地统一建房分配给拆除了原住房的居民。这种住房,称为还建房或统建房、统建楼，一般是原拆原建。

常用评估方法：市场比较法

注意：还建楼在评估的时候与一般商品房评估无差别。

经济适用房

经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

常用评估方法：市场比较法

注意：虽然经适房买入比较便宜，但实际评估时与一般商品房估价无差别。当然，如果买入的时候只付出房屋实际价值的60%，那么你卖出时候拿到的钱也就只有60%~

本文由中估联数据 小岚 撰稿

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