房价降了，评估价却涨了

对二手房评估的争议，同样出现在南京。今年7月1日起，南京市地税局启用新的二手房评估系统，绝大多数小区评估价有不同程度上调。

博飞房产总经理胡飞说，鼓楼区的新河一村此前的评估价一直维持在1.2万—1.3万元/平方米，7月1日后评估价上调到2.3万—2.4万元/平方米。目前新河一村的实际成交价大约在2.3万—2.7万元/平方米左右，按照新的评估价，买卖双方很难通过做低价格的方法来避税。

王祥房产事务所总经理王祥介绍说，在河西奥体，一些房龄在2009年之前的小区评估价，之前是1.2万—1.4万元/平方米，7月1日后上涨了6千—1万元，避税空间同样大大缩减。

评估价上调的背后，是房价的下跌。

365二手房报价指数显示，从今年5月到8月，南京二手房报价已经连续4个月下跌。来自我爱我家的房价统计数据显示，8月份南京二手房成交均价20063元/平方米，连续第5个月下跌，且房价已经跌回到去年11月—12月间的水平。胡飞说，房价下降，评估价却上涨，这背后的逻辑他不太理解。

不过，在7月1日上调评估价之前，南京二手房的评估价格已经至少5年没变。“过去5年房价还是涨了很多的，但评估价却没变，客观上让一些房龄超过5年的老小区占了不少便宜。”一位二手房业内人士认为，只是今年上调评估价的时间节点正巧是房价下跌的时候，这让很多人心里不痛快。

对于评估价变化为何与房价走势不一致，地税部门并未给出解释。

房产评估标准

应根据市场动态及时调整

“自然人房屋交易，由于存在‘阴阳合同’，侵蚀了应税的税基。”中国税务筹划专家、清华大学总裁班俱乐部专家委员会委员朱鹏祖教授认为，在实际税收征管中税务机关通过技术手段，确定一个房屋成交价的标准，防止纳税人偷逃税款。这种做法的目的本来是遏制恶意偷逃税款的人。但是，税务局漠视纳税人提交的交易真实性的证据，简单套用地税局自己的标准征税，应当属于懒政。

朱鹏祖建议，税务机关应该入户实地调查房屋的情况，，确认实际成交价。在制度设计上，税务局应该公示房屋计税价格确定的原则、办法和标准的计算过程，并定期修正，进行动态更新，这样才能让税务局确定的价格更接近真实。